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新築ワンルームマンション投資の罠!?

2012-07-19
「息子が買った都心のマンション、貸しに出したいんだけど・・・」

昨年秋、知人から、こんな相談を受けました。
何年か前、都心の山手線の駅から数分という場所に息子さんがマンションを買ったというのを聞いたことを思い出しました。確か、その時は、都心の和食チェーン店の店長をしている息子さんが自分で住んでいると言っていたはずです。結婚の準備でもしてるのかなぐらいに考えてあまり立ち入ることもしませんでしたが・・・。
「転勤になってから、そのまんま放ったらかしにして帰って来ちゃってるんだよね」
一昨年、北関東の実家の近くの店に転勤になって、現在は実家で両親と一緒に暮らしているというのです。
「もったいないから、貸しに出すように言ってるんだけど、仕事が忙しくて、なかなか息子も動きがとれないもんだから・・・・」
「分かりました。一度、見てみましょう。あの辺りだったら、池袋の不動産会社に管理任せて、家賃設定さえ間違えなければスムースに客付けできると思いますよ」
と軽く応えて電話を切りました。しかし、数日後、知人からマンションのパンフレット類や契約書類やらが送られてくると、重ーい気分になってしまいました。

完全にハメられてしまってる!!

そう、いわゆる、しつこい電話攻勢をかけてくる投資用区分所有の一室だったのです。
山手線の駅から歩いて数分。約30平米の1DK。新築で購入して現在築4年。
購入価格約2800万円 諸費用約250万円
これを諸費用込みのオーバーローンでの融資を受けて購入しているわけです。
パンフレットを見ると、ほとんどのメガバンクが建築会社と提携していて、売買価格まで貸してくれる35年の住宅ローンが用意されています。それ以外の諸費用分はこれまたしっかりとノンバンクが提携して貸してくれるようになってるわけです。

正直、目を疑いました。
有名な和食チェーン店の店長として他店と競り合いながら切り盛りしている彼が、まさか私生活においてはこの程度のマネジメントもできないなんて・・・・。
昔からおっとりした優しい性格で、他人と口論したりすることのなかった彼ですが、そうした断りきれない“人の好さ”を突かれたのかもしれません。
「転勤になったら人に貸せば家賃収入が入ってきますし、確定申告すれば給料から引かれた所得税だって戻って来て、将来、完済した後は老後の生活資金になるんですから・・・できるだけ若いうちから始めたほうがいいんですよ。年金なんて将来どうなるかも分からないですからね。ただし、これは都心でないと成り立ちません。空室リスクがありますからね。山手線の中側で駅から数分の立地だと将来もずっと空室リスクなんてないですから・・・、お買い得ですよ!」
ま、こんな感じの営業トークに乗せられてしまったんじゃないかと思います。

ちなみに、この物件、調べてみると一昨年すでに売却した人がいたようです。売却希望価格は1500万円でした。指値も入ったでしょうから、実売価格はもっと低かっただろうと思われます。

約3000万円借金して購入して、買ってすぐに売っても、すでに1500万円以上の損失です。

仮に、毎月の家賃収入が、毎月の返済額+管理費+修繕積立金+その他の必要経費の合計額と同じだったとして、確定申告して所得税が毎年20万円返還されたとしても、
買った瞬間の損失を取り戻すのには、
1500万円÷20万円=75年・・・・実際はこれ以上かかってしまいます

さらに、修繕積立金は、当初は比較的安い設定になっていますが、10数年後からどんどん上がっていく仕組みになっているわけです。
実際のところ、よほど社会状況が激変して、大きなバブルでも起こらない限り、取り戻せる可能性はほとんどないと言っていいでしょう。
しかも、もう一つ悪いことに、住宅ローンを使ってしまっているために、これを完済するか処分するかしないかぎり、新たな住宅ローンも組めません。
これぐらい大きな損失を被っているわけですが、売却しなければ損失は確定しない「含み損」のために、損をしていることが見えにくいのです。いや、誰しも自分が大きな失敗をしたと認めたくないという心理が働くために、普段ならば見えるものも見えなくなっているのかもしれません。
これは、非常にシンプルで分かりやすい形の失敗ですが、不動産投資におけるミスの典型とも言えるのではないでしょうか。通常、われわれの眼中にある不動産投資はもう少し構造が入り組んでいるために“事の善し悪し”がより見えにくくなっているような気がします。
ですが、どの不動産投資も、こうした面を孕んでいるのは事実です。私自身、肝に銘じておかなければならないと強く感じた次第です。

ちなみに、このマンション、池袋の集客力のある不動産会社を管理会社に選択し、相場よりも少し安い賃料設定で出したところ、借り主はすぐに見つかりました。それでも、毎月何万円かの持ち出しで、名目上も実質上も赤字です。その後、確定申告して幾ばくかの所得税が返還されるところまでサポートしましたが、“誰にも貸さずに放ったらかしだった状態”よりはましな状態になったものの、根本的な解決策である“損切り”には知人も息子さんも踏み出せないでいる現状です。

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管理会社を変更する!?

2012-07-15
某物件の管理会社を変更しようと思っています。
連休明けから、新しい管理会社の選定に入るつもりです。
管理会社の変更は他の物件で何度か経験していますが、入居者さんには賃料の振込先の変更など多少なりとも手数をかけてしまうことになりますし、また、保証会社が付いている場合は新たな管理会社で継承できるかどうかの問題もあります。継承できない場合は次回更新時までの保証料を入居者さんに代わって、こちらが負担しなければならないようなケースも出てきます。また、前もって、いくら管理会社の変更を周知徹底しても、入居者さんの中には賃料の振込先を間違えてしまったりする人もいます。
ですので、できれば変更はしないに越したことはありません。
今回、私が管理会社を変更しようと考えた理由は、以下の点がです。

① 客付けのチカラ=営業力が弱い。
② 営業マンがそれぞれの物件の個性やウリを熟知していない。
③ 管理部門と営業部門が分離していて、営業マンとオーナーが直に意見を通わせる機会がない。
④ 管理部門に伝えたことが、営業部門に伝わっていない。

③と④は、同じことが原因です。要するに、組織が大きくなりすぎていることが原因です。
①の営業力に関しては、管理委託契約をした当初、私の物件の近所にあった店舗が閉鎖されてからというもの、まったく弱くなってしまいました。取得後、内外装フルリフォームして数ヶ月で満室にしてからも、年に1回~2回退去が出て計6回客付けをしてきましたが、一度もこの管理会社が客付けしたことはありません。すべて、私が営業をかけて回った他社での客付けです。
営業をかけて回る

営業をかけて回った効果は抜群で、最短では、退去後クリーニングも済んでいない段階での申込みもありましたし、クリーニング完了後2日で決まったこともありました。退去後申込みまでに1ヶ月以上かかったのは、6回のうち1回だけした。
その間、サブプライムローンショックやリーマンショックでの円高による工場閉鎖や派遣切りなどもありましたが、5年前に管理会社が設定してくれた家賃のままで決まってきました。今回、シーズンオフの閑散期に1室空いた部屋をどうするか、初めて、営業部門のリーダー的営業マンと話したところ、私がこれまでせっせと営業に回って客付けしてきた間に、どうやら、一度も内見者を連れてきていないということも判明しました。
私もこれからは、少しずつ引いて、管理会社に全面的に客付けを任せていきたいと考えているのですが、営業マンと話してみると、私の物件のウリすらよく分かっていない有り様で愕然としました。彼の口から出るのは、一般的な相場家賃だけ。私の物件のウリの一つである「光インターネット使い放題」をどう生かしていくのか念頭にすらないのです。築年数と部屋の間取りと広さをもとにして算定した“相場家賃”しか出てきません。ところが、客付けに協力してくれている他社の営業マン何人かともしゃべってみると、光インターネット使い放題というウリをどう使うか、しっかりと考えてくれているのです。事実、そうした考えで、6室全員がそのウリを喜んで入居してくれているわけですが、管理会社の営業マンには、そのウリは念頭になく、家賃を下げることにしか関心がないようです。今まで、決められなかったことがよく分かりました。
また、今回、私ができるかぎり客付けから引こうと考えて、管理会社の営業マンのモチベーションが上がるように特例広告料を設定して管理部門に伝えましたが、それも正確には営業マンに伝わっていませんでした。
結局のところ、よーく考えてみると、すべて同じことが原因のように思えます。
組織が大きすぎること。それに尽きるようです。
組織が大きくなりすぎて、管理物件も多いために、個々の物件に手が回らない。それが原因です。
ましてや、他の管理物件のどれもが空きだらけの状況の中で、1室しか空いていない私の物件の客付けをどうするかにチカラを入れている暇がない。そういうことだと思います。

いろいろと悪い面ばかり挙げましたが、この管理会社にも今まではよい面もありました。
この物件を取得したのは別の不動産会社からでしたが、取得の際に、この会社の売買担当者(前から知り合いでした)が側面から物件を調べてくれました。そのおかげで、隣家の生きた水道管がアパートの敷地の下を通っていることが判明し、その水道管を別の本管に接続し直すという形で解決した後に契約することができました。
同じく、この売買担当者が懇意にしているプロパンガス会社を紹介してくれ、今では私が電話一本するだけでガスのみならず水回りのことなら何でも材料費だけで対応してくれるようにもなりました。そのプロパンガス会社は、今回私が契約した物件の給湯器の変更やバランス釜からの変更などリフォームにも無償で協力してくれることになっています。
こうしたメリットのほとんどが、この売買担当者のおかげでしたが、この人はすでに他の地域の不動産会社にヘッドハンティングで転職してしまいました。
営業会議
この管理会社とはもはやあまり付き合うメリットがない、そういう時期に来たと言えるでしょう。
これからは、家賃も見直ししていかなければならないのは事実ですので、物件の個性もウリも理解してくれる担当者としっかりと意見交換しながらやっていける、そんな管理会社を選定していこうと思っています。

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土地値物件を調査する!?

2012-07-08
一昨日は首都圏の、ある物件の調査に没頭していました。
この物件、いわく付きの非公開物件を紹介する不動産ブローカー(?)のような業者から来た情報です。
いわく付きだからと言って、どうしようもない物件というわけではありません。
掘り出し物は、必ずと言っていいほど、何らかのいわくが付いているものです。
それを解決できれば、うま味のある物件になるかもしれない、そんな代物です。

さて、どんな物件かというと、
売却希望価格1950万円
築20年の木造アパート。
2DK4室。1室約41平米。
土地面積約250平米。 敷地内駐車場4台分
現況1室のみ入居中。 満室想定表面利回り約14%
路線価は平米73000円
都心まで電車で約30分程度の最寄駅から歩いて約20分。

首都圏利回り14%アパート

けっこう、興味をそそられる人もいらっしゃるんじゃないでしょうか?

私もこの物件、どこに「いわく」があるんだろうかと気になって調べてみました。
まずは、民事法務協会で登記情報取得。
登記情報を見る限り、担保権も付いていないし、土地の形状もいいし、問題はなさそうです。
ただ、公図が古いままで修正がなされておらず、物件に面しているはずの位置指定道路も公図上は見当たりません。しかし、それはよくあることです。
登記簿の土地面積を見ると、路線価は1800万円を超えているので、これはほぼ土地値物件かと喜んでしまいました。

首都圏での客付けの強さがウリの不動産会社に電話すると、
「この辺り、築20年程度の40平米の2DKだと、賃料55000円で駐車場は7000円が相場です。実際、ファミリー向け物件の多い地域ではありますが、賃料53000円の駐車場5000円ならば目を引きますね」とのこと。トータルで58000円~59000円だと非常に客付けしやすく、逆にあまり安くし過ぎると事故物件かと思われてしまいかねない、ということです。駐車場に関しては「車を持たない人もけっこういますし、近隣にいくらでも駐車場はありますので、部屋数分の駐車場があれば全然問題ないです」。
相場よりも安い家賃設定ならば客付けも問題はなさそうです。
彼の言う客付けしやすい賃料での満室想定利回りは約14.5%ということになりますが、築年数を考慮すると、さほどいい利回りとも言えません。
ましてや、この地域、前から不思議に思っているのですが、都市ガスの収益物件が非常に多いのです。案の定、この物件もそうでした。これは、給湯器の取り替えに60万~80万はみておかなければなりませんし、ちょっとした故障なんかの修理費用もバカになりません。

この物件を1500万円で買えるならばどうだろうかと計算してみました。
日本政策金融公庫で諸経費込みで融資額1650万円、金利1.85%、15年元利均等返済で借りたとすると、返済額は月額105043万円となります。満室想定賃料が月額236000円ですから、返済比率は約44%。管理委託手数料や固定資産税など諸々の経費を差し引いた残りのキャッシュフローが月額約8万~9万円程度。まあまあです。ただし、路線価よりもかなり安く買えているとすると、出口も見つけやすく安心感はあります。
首都圏利回り14%アパート

現地調査に向かう準備をした上で、
もう一度、業者からの資料を読み直すと、あれ!? 
土地面積のところに、妙なことが書いてありました。
土地約250平米、うち道路約60平米???
登記簿には、約250平米と記載されているのですが・・・?
登記簿通りでなく、資料に書いてあることがほんとだとすると、土地面積は約190平米ということになり、路線価は1300万円台に落ちてしまいます。

なんじゃ、こりゃあ!?

これはもう、紹介してくれた業者に聞くしかありません。
現地を調査してから、良ければ、業者に電話するつもりでいましたが、予定を変更して、電話しました。
結局のところ、何が原因でこうなったかは分からないが、昭和30年代に位置指定道路として敷地の一部を拠出した際に、その分が分筆登記されることもなく道路部分も含めたまま敷地として登記簿に残ってしまっているということでした。
どこにあるのかと思った「いわく」はここにあったわけです。
これは、まともに売るのであれば、測量をし直して、土地地積更正登記をしなければなりませんね。

なかなか率直で悪びれたところのない話しやすい業者でしたので、ついでに、値下げの可能性を聞くと、下げなくても満額で売れる可能性が高いので、もし下がっても1900万までだろうという話でした。
ちなみに、この物件、業者ならばどれぐらいの価格で買うだろうかとざっくばらんに聞いてみると、彼の想定では1600万~1700万で買って満室にして2200万ぐらいで売るという感じだろうということでした。
じゃあ、この空室だらけの融資が付きにくい築20年の物件を14%の利回りで誰が買うのだろうと聞くと、彼が言うには、現金を持ってる初めて不動産を買う人だろうということでした。
現金を持ってる初めての人かぁ~

満額で現金購入した場合、投入した資金の回収にどれぐらいの歳月が必要か、ザックリと計算してみました。
満額1950万円+諸費用=約2100万円
業者によると、空室1室が放置状態らしいのでその部屋のリフォーム費用が約30万。
空室のエアコン8台中5台がかなり古いらしいので、その交換費用が約28万。
取得費用の合計はおよそ2158万円

で、今度はキャッシュフローのほうを計算してみます。
購入後、間髪を入れずに満室になったと仮定して(そんなわけありませんが)、
月の家賃収入が236000円。
管理委託料5%が12390円(税込み)。
これを引いた残りが223610円。
さらに、固定資産税や火災保険料、共用部電気代や定期清掃費、広告料や軽微な修繕費などを、月割りで大ざっぱに算出すると、約35000円程度。
これらを引いた残りは、188610円。
もちろん、これは突発的に起こる中規模の修繕費などは含めていません。
月額約18万8000円のキャッシュフロー。
これは、年間で約225万円のキャッシュフローとなります。

それで、何年で回収できるかですが、
2158万円÷225万円=9.59
約9年半で初期投資額が回収できることになります。
ただし、これは、超最短で計算した場合です。
実際は、ここに所得税や住民税もかかってきますし、外壁等の大規模リフォーム代もかかってくるでしょう。さらには、賃料の下落や空室期間の損失も含めて考えなければなりません。
もう一つ、この物件の場合は、測量のし直し、土地地積更正登記も必要になりますし、都市ガス給湯器の交換費用もかかってきます。
とすると、大ざっぱに見て、さらに3年~4年は回収期間が延びるのではないでしょうか。
結局、現金で買った場合の初期投資額回収期間は13年ぐらいはかかると見た方がよいでしょう。
13年後、この物件は築33年です。
可能性の少ないことですが、もしも路線価が下げ止まって、仮に今と同じだとすると、1350万円程度。
さーて、この時点で、どうするか? ですね。その頃の不動産や金利の状況がどうなっているか・・・?
もちろん、その前に、この地域ですと、一時的にミニバブルが起こる可能性もないわけではない場所ですので、上手に売り抜けるという手もありますし、この担保権の付いていない物件を元にして公的資金などを借りて、次へ向かう手だてとすることもできます。

もちろん私は現金買いはしませんが、いずれにせよ、この値段のままだとすると、あんまり「うま味」はない感じがします。

近々ぜひ見に来てほしいという業者さんに、
「1500万円以下になりそうもないのなら、急いで見る必要もないですね」
そう告げた上で、
「もし何人かダメになって売買が頓挫したなんてことになったとき、思い出されたらご連絡ください」と伝えて電話を切ったというわけです。

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1000円登記完了!!

2012-07-05
ちょっと前の記事に、自宅の住宅ローンの抵当権とアパートローンの共同担保の根抵当権の抹消登記を自分でやったと書きましたが、その後、合筆の登記もやっちゃいました。
自宅の土地は18年前に購入した時点から3筆あって、アパートの融資やら何やら金融機関に相談する際も、3筆全部の登記簿なり登記情報なりを取得しなければならず、抵当権を設定する際にも3筆に分かれているために、余分な費用や労力がかかっていました。
きれいサッパリ担保権がなくなったこの機会に、自分でやっちゃおうということで、法務局の出張所(登記所)に行くと、先の抹消登記の際にお世話になった相談窓口の方が、またまた懇切丁寧に調べて教えてくださいました。
合筆の登記申請を本人がやる人はほとんどいないらしく、登記所には合筆の申請書の雛形は備えおかれていなかったので、登記の専門書の中にあった昔の縦書きの雛形を見せてもらって、それを横書きにした申請書を作って出せばいいと教えてもらいました。
家に帰って、パソコンで30分程度で完成しました。
こんな感じです。
合筆登記申請書
申請して2日後、登記所の職員が現地調査に来て、その翌日には登記完了証と登記識別情報を受け取りましたので、3日で完了。現地調査に立ち会いも必要ありませんでした。
かかった費用は、印紙代1000円ポッキリ!!
これは思ったより簡単で安く済みました。土地家屋調査士さんに依頼したら、何万円かはかかったでしょうから・・・。
これで、これからは登記情報も1つ取れば済みますので、楽になります。
自宅に限らず、アパートの土地が何筆もあって、費用や労力が何倍もかかっているという方もけっこういらっしゃると思いますが、機会があればご自分でやってみられるといいですよ。
ただし、合筆できる土地は、地目が同じで接続していることや、当然ですが所有権の登記名義人が同一であることなどいくつかの条件があります。抵当権が付いていても条件をクリアしていれば合筆できます。
土地が合筆されて1筆になっていると、何筆かの土地に細かく分かれているよりも、売却するときだって、スッキリしていて買手から見た印象もグッとよくなるんじゃないでしょうか。

ところで、今回、取得する予定のアパートの土地も実は4筆に分かれています。ただし、これは2筆ごとに地番区域が異なっているため、合筆できるとしても4筆を2筆にしかできません。ま、それでもかなりスッキリする感じがしますので、取得後、チャレンジしてみようかなと思っています。

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契約済んで融資も順調!

2012-07-03
一昨日、今回の物件の売買契約を済ませてきました。
値段が値段ですので、業者の横槍が入らないように押さえてしまおうということで、ちょっと早めの契約となりました。
今回の物件、若干、問題点がないわけではありません。一つは、公図上、敷地内に現況では存在しない「市の官地」が記載されていること。これは考えようによっては重大な問題ですが、実際は官地とされる道路はどこにもなく、このアパートを建てた際の測量図にも存在しないので、単に古い公図が修正されずに記載がそのまま残ってしまったものと思われます。こういうことって、地方では非常に多くて一瞬驚かされることがありますが、公図が修正されていないことは東京でもけっこうあります。念のため、売主負担で土地家屋調査士に依頼し、市の道路課が立ち会いのもとで、現況の測量図を作成してもらい問題がないことを確定させた上で決済することになりました。
もう一つの問題点は、6室中4室入居中のうちの1室が半年前から会社も辞めて所在不明で、連帯保証人のお母さんが家賃を払い続けているということです。自主管理している売主さんの督促で、お母さんが払っているわけですが、これはもう先が目に見えています。このままの状態で、私が引き継ぐとなると、最初から煩わしい問題を抱えてしまうことになります。売主さんに聞くと、お母さんも残置物を引き取ることに同意しているということなので、すべて運び出されて退去が成立した時点で決済することになりました。
いずれも、仲介の不動産会社の担当者が熱心に動いてくれていますので、ここ2週間程度で片が付きそうです。
「お母さんの家まで私が行って解決してきます」と言ってくれる担当者の力強さには感謝!感謝!です。
6室中3室の入居という段階からのスタートになってしまいましたが、それでも月の返済や管理委託費を引いてもまだ充分余りある状況ですので、2室入れるも3室入れるも大差ない、ぐらいの腹づもりでやっていこうと思います。
というわけで、契約にかかわる問題点も早晩解決される目処が立ちましたので、今日は日本政策金融公庫の某支店に融資の申込みに行ってきました。前回の際に提出している書類のほとんどがそのまま使えるということで、今回の物件の資料と現時点の通帳を持参するだけで済みました。
金利も前回よりもさらに優遇してもらえるそうです。
金利1.35%(当初2年間) その後は1.85%。
15年返済。もちろん全期間固定です。
借入金額はリフォーム費用と仲介手数料や登記等諸費用込みの金額です。
日本政策金融公庫の場合、上手に利用すると、フルローンどころかオーバーローンも可能ですし、とくに私の出会った担当者は日本政策金融公庫内での不動産賃貸業への融資実績が全国トップクラスの人なので、今後、私が物件を買い増していく際にどう進めていけばいいか、その面での段取りまで一緒に考えてサポートしてくださるので、ほんとに助かります。
日本政策金融公庫

正直なところ、もう、私の場合は、日本政策金融公庫以外での融資は考える必要がなさそうです。担保評価の出る物件で、かつ実際に高利回りで回すことが可能な物件を慎重に吟味していけば、理論上は次々に物件を買い増していくことも可能と思われます。日本政策金融公庫の貸し出し枠の問題も現在は特例措置で1億円までならば稟議も通りやすいようですし、法人化という手段も使えます。
前回の肉厚スッピン美人の際に、徹底的に金融機関を攻めている中で、日本政策金融公庫の凄腕担当者の方と出会えたことで、将来への展望が思いっきり開けてきました。

動くたびに、何かが有機的につながっていき、大きな実を結んでいく、そんな気がします。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

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日本政策金融公庫完全攻略レポート

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ドイツ人と物件下見に行く。

2012-06-27
数日前、北関東の某市に物件の下見に行きました。
今回の物件下見には、娘の彼氏のドイツ人の若者も娘と一緒に連れていきました(^_^)。
将来、事業をしたいという若い彼らの今後にとっても、何らかのスキルアップにつながる良い機会だと思ったからです。
自宅を10時半に出て、電車を乗り継ぎながら、現地についたのが午後2時半。
地方の電車はなかなか乗り継ぎがスムースにいかないのが難点ですよね。
この間、ドイツ人の彼は電車から見える田んぼだらけの景色を写真に撮っていました。初めて見る田んぼは彼の目にはどう映ったでしょう。
夕方まで数時間、空室の内部と外部をじっくりと見せてもらい、不動産会社の事務所で取得後の客付けなどを相談した上で買付証明書を書いて夜に帰ってきました。
その日のうちに、不動産会社の熱心な担当者が売主さん宅に買付証明を持って行ってくれてスムースに交渉成立となりました。
担当者の彼が、念のため、売主さんに売渡証明書まで書いてもらってくれました。

築古軽量鉄骨物件

今回の物件は、5年前に購入した物件を管理してくれている不動産会社さんが誰よりも先に私に知らせてくれた物件です。まだ出たばかりの、いわゆる“川上物件”です。
この不動産会社さんは、前回の肉厚スッピン美人の際にも、側面から相談に乗ってくれていた不動産会社さんです。
肉厚スッピン美人がダメになった際にも、ずいぶん親身になって状況を分析してくれました。
そして、今回、5年前に購入した物件のすぐ近くの物件が売りに出るや否や、速攻で私に連絡してくれました。

物件の概要はこんな感じです。
売主希望価格 890万円  買付申込み成立価格850万円
2K全6室  軽量鉄骨造 大手ハウスメーカー施工
築年数 26年
現状6室中4室入居中 現状利回り約21%  満室想定利回り約30%
土地約330平米 駐車場各室1台+2台で合計8台可
土地の路線価が約890万円
外装及び空室リフォーム費用 250万円~350万円程度?
リフォーム費用350万円込みでの満室想定利回り約21%
リフォーム費用250万円込みでの満室想定利回り約23%

この物件、値段が値段ですので、公開すればすぐに現金買いの希望者が出そうな物件です。売主さんにも売り急ぐ理由もないことが分かっていましたので、指値は売主さんが応じてくれそうな価格で出しました。

築年数がかなり経っているので、利回りはこれぐらいで当然といえば当然かもしれません。
ですが、高く見積もったリフォーム費用を含めての満室想定利回りが20%を越えますので、回していきやすいだろうと思います。
ただし、満室想定利回りは、結局のところ、あくまでも想定にすぎません。
要は、その家賃設定で本当に満室になるかどうか。
不動産会社によると「この家賃設定だと満室になるのが見えていると思います。外装のリフォームをしないままでもこの家賃でイケルと思います」
非常に嬉しくなる発言です。
5年前から付き合っている信頼のおける不動産会社さんのいうことなので信用できます。
ただし、外装のリフォームなしでも当面はイケルかもしれませんが、築年数がいってますので、これからのことを考えると、ここでしっかりとリフォームしておくのが妥当なところでしょう。

10年後に売り抜けると考えても、あるいは回せるだけ回して更地にして売ると考えても、いずれもシュミレーションが立てやすい物件です。

物件下見の最中、不動産会社の担当者と私がしゃべっているとき、2階のベランダにいたドイツ人の彼が、突然、何やら大声で叫びました。
見ると、彼は、ベランダの手すりの上に乗って立ち上がっているではないですか!!
驚いて、「おーい!!危ないぞ!!」と私が言うと、
「ルーフ、ベリーグッド!ルーフ、ベリーグッド!」と叫びながら、彼は屋根の写真と動画をカメラで撮っていました。
その写真と動画を見せてもらうと、確かに、折板の屋根には落ち葉やゴミもなく、思いのほか、きれいな状態でした(^_^)。ボルト部分の錆止め塗装をしてキャップを被せる程度で済むのではないかと思われます。
近隣に高いビルもありませんので、高所恐怖症の私ひとりでは到底屋根の状態を見ることはできませんでした(^_^;)。
すっかり親しくなったドイツ人の彼が、精一杯、私の役立つことをしたいとがんばってくれたのです。
そんな彼も、一昨日、3週間の滞在を終えて、娘と一緒にオーストラリアに旅立って行きました。
あまりに楽しい時間でしたので、なんだか、寂しくなってしまいました。

彼のがんばりにも応えられるよう、そして、紹介してくれた不動産会社の担当者の熱意にも応えられるように、購入に向けての詰めをしっかりと進めていこうと思います。重大な問題が出てこなければ、このままスムースに購入ということになるでしょう。

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セミリタイアって何!?

2012-06-19
オーストラリアから娘がドイツ人のボーイフレンドを連れてやってきてから、2週間が経ちました。
毎日が面白すぎて滞在期間の3分の2が飛ぶように過ぎていきました。
その間、私や妻の友人を交えて会食をしたり、回転寿司に行ってみたり、15㎞先の多摩湖までウォーキングしてみたり・・・そして、何か手伝いたいという彼に15歳のラブラドールの散歩を頼んだり、一緒に庭の雑草取りをしたり・・・。
ドイツ人の若者と愛犬

15歳のラブラドール

あ、そうそう、チェスが好きだという彼が将棋を教えてくれというので教えると、どんどん上達して、すぐに妻や娘には飛車角落ちでも勝てるようになってしまいました。
食べ物もどんどん広がって、最初は炙りサーモンしか食べられなかった彼が、ヒラメのえんがわやほたての刺身まで喜んで食べるようになりました。
将来、事業をしたいと思っている彼は私の事業にも興味津々で、ガンガン質問してきます。
少し厳密な表現ではないかもしれませんが、不動産賃貸業における「家賃収入と、金利+経費+税金の間のサヤ取り」の意味もすぐに理解してくれます。
ドイツ人の若者と草取り

その彼がカタコトの日本語で「ナンデ?」と面白がったのが、セミリタイアという言葉です。
私のブログを見ていて、ブログ村のセミリタイアランキングのカテゴリーを見つけたときでした。
セミ=semi=半分、ですから、たしかに、「なんで半分リタイアなのか?」と不思議がるのもよく分かります。
ただ、よーく考えると、この表現、今の私の状況を正確に言い表しているようにも思えます。
組織を退職(リタイア)したけれど、不動産賃貸業という事業をやっているわけですから、仕事から完全にリタイアしたわけではありません。やるときは、組織にいるときよりも忙しいぐらいに働いています。
ですが、20代や30代の若い人たちが、給与生活者をやめて不動産賃貸業をやっているのとは意味も目的も少し違うような気がします。
若い人たちの場合は、日本語でいうなら、むしろ脱サラでしょう。サラリーマンを辞めて不動産賃貸業の専業になることで、その収入でこれから壮年期に向かう人生を、家庭を持つ人なら、子育てや親の介護など家庭で起こる様々な出来事を乗り越えていかなければならないわけですから、必然的に、事業の拡大再生産をはかっていくことになるだろうと思われます。事業には、止まってしまったら維持できない側面がありますからね。
ですので、リタイア的要素は少ない気がします。むしろ、脱サラして事業家として本格的に生きるということだろうと思います。

ですが、私の場合はどうかというと、事業家として生きているかといえば、たしかにそういう面もありますが、気持ちの上では、これから事業をどんどん発展させるだけ発展させて、それでもって今後の人生すべてを押し進めていくというような腹づもりはあまりありません。
ですから、「セミリタイア=半分リタイア」という言葉がちょうどよいような気もします。
ドイツ人の彼に、その意味を分かってもらうのはなかなか難しいと思いますが、不思議がる彼の質問から、自分のスタンスを再確認するキッカケをもらった気がします。
これは、不動産投資においては、出口の問題と密接にかかわってきます。
明らかに、20代や30代の人たちの不動産投資と私のスタンスが違う点は、出口の想定です。
私の場合は出口がより具体的にハッキリとしている、それを再確認させられた次第です。

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まさか、これほど変わるとは!

2012-06-12
昨日は、完済後しばらく放っておいた自宅の住宅ローンの抵当権抹消登記と、アパートローンの借り換えで共同担保から外れた自宅の第二順位の根抵当権の抹消登記を申請してきました。

久しぶりに行った法務局の出張所(登記所)の様変わりには、ほんとに驚かされました。
相談コーナーなるものまでできていて、定年退職後の嘱託(?)職員が丁寧に相談に乗ってくれて、手取り足取り、契印の押し方から原本還付請求の仕方まで、何から何まで懇切丁寧に教えてくれます。というか、すべて何もかにも登記所でやってくれるという感じです(^_^)。

昔の登記所を知っている者としては、あまりの変わり様に目を丸くしていると、
「今は、こうしないと、お客様から怒られる時代ですからね。昔とはぜんぜん違いますね」
今は、かなり煩わしい相続登記(相続による所有権移転登記)でも、まったく何にも知らない人が自分で申請しようと相談に来るそうです。
「10数年前までは、どんな登記でも自分で申請するなんて人は滅多にいませんでしたからね」
そう、そのとおりです。
先日の記事にも書きましたが、18年前、中古住宅を買って壊して更地にして自宅を新築するということをやりました。
その際、少しでもお金を浮かせようと、施主支給だなんだといろいろと考えた末に、登記の費用も安くできないものかと思い立ちました。その結果、司法書士や土地家屋調査士の本を読みあさって、抵当権設定登記以外の、できるかぎりの登記は自分で申請しました。
建物の滅失登記に始まって、土地地目変更登記、登記名義人表示変更登記、そして建物が建った後にする表示登記や保存登記など、徹夜で悪戦苦闘して申請書を作成したものです。
とくに、土地家屋調査士のテリトリーの登記は、細かなロットリングで図面も書かなければならないので、ほんとに苦労しました。
それでも、そうした登記の勉強自体はけっこう面白くもありました。しかし、まったく面白くなかったのが、登記所の職員の“対応”でした。添付書類のホッチキスの位置がほんのちょっとずれただけで、嫌味どころかなじるような言葉で対応されたものです。
当時は、誰も本人申請をしようなんて人はいませんでしたから、相談窓口などあるはずもありません。すべてが業者や司法書士事務所の補助者ばかりの世界です。
登記所の窓口で何か聞こうものなら、職員に「うるさい」と言わんばかりに睨み付けられるような、怖くて不快な世界でした。

一連の自宅の建築にまつわる登記をしている途中の段階で、はらわたが煮えくり返るレベルにまで怒りは到達していましたが、途中で文句など言おうものなら残っている登記申請でどんな嫌がらせをされるかもわからない、ほんとにそう思えるほど登記所は異様な世界でした。
どうにかこうにか、最後の登記を終えた後、登記所の所長室に出向いて所長と面談しました。
本来、登記権利者である本人が申請して当然のものを、本人が来たら「何をしにきたんだ」と睨み付けるような対応は本末転倒であることと、こうした異様な対応は早急に改善すべきだということを所長に話したのを思い出します(^_^;)。登記所の所長も、職員の対応の悪さは充分承知しているようで「申し訳ない」の連発でした。

それが、10数年の間に、変われば変わったものです。

相談窓口には、70代ぐらいの、登記に詳しいとはとても思えない女性まで本人申請しようと並んでいました。

この様変わりで、果てさて、司法書士さんは食いっぱぐれではないのかと心配になって、相談窓口の人に聞いてみると、
「そうなんですよ。司法書士は不動産登記の仕事が激減して、今は少額の債務整理と成年後見のほうに移行しています」

10数年で、不動産登記の世界は激変しました。

登記に限らず、今、われわれが当たり前だと思っている景色が10年後も変わらないと思いこむような感覚は非常に危険な錯覚かもしれません。

不動産投資における出口や金利についての想定も果たしてどうなのか・・・・。
低金利時代が始まったのも10数年前のことですからね・・・・。

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豪ドル娘の帰国

2012-06-05
2年前にオーストラリアに留学した娘が久しぶりに帰国するというので、しかも、ドイツ人の彼氏を連れて来るというので、家の掃除やら何やらでテンテコ舞いの数日間でした(^_^;)。
もうそろそろ、家の近くに来ているかなと思っていたときに、
新宿歌舞伎町の交番から電話が入りました。
え!?なんだ!?おかしなことに巻き込まれたんじゃないだろうなと思っていると、
カード社会の生活に慣れた娘は、日本に来ても電車の切符もクレジットカードで買えるものと思っていたらしく、成田から新宿までは買えたものの、その後が買えなくて困ってしまって、交番で電話を借りて私に助けを求めてきたというわけです(^_^;)。

結局、西武新宿駅まで私が迎えに行くことになってしまいました。

西武新宿駅で初めて会ったドイツ人の彼は人なつっこくて、ぜんぜん違和感がなく、そのまま電車内でも三人で大声でしゃべりながら、自宅の最寄り駅まで着きました。

自宅に着いて、妻が作ったチラシ寿司と唐揚げと枝豆、そしてビールを飲んで歓談すること数時間。

「ラストサムライ」を見たという彼に「なぜサムライはいなくなったのか?」と質問されて、
日本が開国に至った経緯、そして“脱亜入欧”の旗印の基に、アジア人としての文化を捨て去って、
西欧列強に追いつけ追い越せとばかり、がむしゃらに大国への道をひた走ってきたこと、そして敗戦後も、経済大国へと邁進してきた歴史をかいつまんで話しました。
そういう話をしているうちに、昨年、党総裁に選出された際、いの一番に経済団体への挨拶回りをした現首相の、原発再稼働を“絶対是”とする言動も、結局のところ、前時代の延長線上にあるのかもしれないなと、そんなことはドイツ人の若者にはしゃべりませんが、いろんなことが頭の中を駆けめぐりました。

ま、そんなことはさておき、
さーて、3週間の滞在、明日からどうなりますことやら・・・・?

なんだか、ドラマの中の面白いエピソードみたいな生活が始まりそうです(^_^)

リタイアして時間的な余裕がある中でのこうした異文化交流というのは、ほんと楽しいものです。

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ドタキャンするぞ!?

2012-05-29
今回のドタキャン劇は、正直ムカつきましたが、非公開に近い物件でしたので、ま、こんなこともあるでしょう。
ましてや、生臭いビジネスの場面ですから、こういうことはある意味、付き物とも言えるかもしれません。

でも、これがビジネスの場面でなかったとしたら・・・・。

ドタキャンの記事を書いていたら、ずっと以前のドタキャン(厳密に言うと、ドタキャンを盾に揺さぶりをかけられたこと)の記憶が甦ってきました。

もう18年も前の出来事です。

不動産投資なんて考えたこともなかった頃です。

そう、あれは自宅を建てるために購入しようとした中古住宅の決済の前日です。

当時、下の娘が小学一年生になる直前で、3DKの賃貸マンションから自宅の購入に踏み切ろうとした頃です。今みたいに、頭金なしで35年の住宅ローンなんてほとんど聞かない時代でした。
私も妻もほとんど持ち家には関心がなかったのですが、広い家に住みたいと思うとどうしても借家は賃料もバカ高いわけです。どうせなら、買ってしまおうかということで、建売をいろいろ見て歩きましたが、あんまり気に入りません。

で、突っ込んでいっているうちに、建売を買うよりも、中古住宅を買って解体して注文住宅を好きなように建てればいいんじゃないかということになったわけです。実際、そのほうが安く済みますので・・・。 

ほとんど自分が建売業者になったつもりで、出物を探していました。
あちこちの不動産会社にコネをつけて、出たらすぐにファクスで送ってもらう段取りをつけて・・・・。ただし、長男が小学校を転校したくないというので、同一学区域の中で探すことになりました。エリアが限られているので、なかなか出てきません。出てきても旗竿地のような建てるのには苦労しそうな土地ばかりです。
当時、すでにバブルははじけていて土地値は暴落していましたが、それでも東京郊外のこの地域で坪単価150万円前後が相場でした。
探すこと数ヶ月、とうとう、出ました。土地約40坪整形地の中古住宅です。
大通りから少し奥に入ったところにあり道路付けは若干劣りますが、法的にも問題はなく、大通りに面しているよりも、住むのにはかえって快適そうな場所です。
坪単価は100万ちょっとで当時としては格安でした。

早速、仲介業者に押さえてもらい、約1カ月後の決済に向けて、住宅ローンの融資付け、そして、ハウスメーカー各社との打ち合わせに没頭しました。どうにかこうにか、当時とすると安い金利の住宅ローンも借りられ、ハウスメーカーも決定しました。その頃には、3DKのマンションの部屋の中には施主支給するために前もってメーカーの代理店や問屋などから取り寄せた宅配ポストやら天窓やら何やらで足の踏み場もないぐらいでした。

で、明日は決済日という日の夜、電話が鳴って、初めて声を聞く、関西に住んでいるという売主としゃべることになるわけです。

「私、売るつもりはないので・・・明日は行きません」

「はあ!?な、何を言ってるんですか!!」

「私、最初から売るつもりはないのに、不動産会社が勝手に売る話を進めたんだ」

「え~!? 何ですって!!不動産会社が所有者の意思も確認しないでそんなことするわけないじゃないですか!!私たちはどうなるんですか!?一体全体!!」
「私は、売るつもりはないから・・・・」

何度、確認しても、返ってくるのは同じ言葉です。
ところが、不思議なことにそこまで怒りながら不動産会社を訴えるというような言葉も出てきません。
もし、売主の言うことが本当ならば、売主と私たちはどちらも被害者です。通常ならば、双方同じ被害者の立場で、不動産会社に法的措置を講ずる話でも出てくるのが筋だろうと思います。しかし、売主からはそうした当たり前の言葉は出てきません。しかも、電話を切る様子すらないわけです。

だんだん魂胆が見えてきたので、こう聞きました。

「あなたは、どうしても売るつもりはないということですね?」
「いや・・・・、そういうわけではない」
「え? ということは? 売るつもりはあるんですか?」
「・・・・・・」
「じゃあ、どうしたいんですか?」
「・・・・・・」
「お金ですか?」
「・・・・・・」
「いくらか言ってください!!」

「売値とは別に・・・・30万」

「ほぉー、それでいいんですね。もう一度、確認しますよ。30万私が別に出せば、明日の決済には来るんですね。それ以外には要求しませんね。それ以上言うのであれば出るところに出ますからね」
「うん・・・・」

というわけで、翌日の決済は何ともイヤーな気分の連続でした。決済の前に、直接会って、30万円渡したのですが、会うと電話でしゃべった時よりもさらにイヤーな人間でした。決済の途中も、「ほんとは売りたくないのだ」などと意地汚い言動が目に余るので、決済金の一部の1千万円を口座に振り込まないで、わざと相手の目の前に置いてやりました。それを一枚一枚、守銭奴がブツブツ文句を言いながら、苦労して数えるのを、妻と二人で眺めていました。私たち買主側の不動産会社も目を白黒させながらそれを見ていたものでした。それでも性懲りもなく、ここの台所はまだ新しいとかどうとか恩着せがましく言っているので、「壊して建てますから大丈夫です」と言ってやると、唖然としていたのを思い出します。

その後、その中古住宅をきれいサッパリ解体して、現在の家を新築したという次第です。

あれから、18年。

すでに銀行の抵当権もなくなり、今後、私たちの事業やセカンドライフの拠点となってくれる“頼りになる自宅”です(^_^)


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ドタキャン(>_<)

2012-05-25
例の“肉厚のスッピン美人”の件ですが、
昨夜、突然、仲介業者さんを通じて、「今回の売買はなかったものとしてほしい」と売主の意向を伝える連絡がメールで入りました。日本政策金融公庫の融資もほぼ決まっていたので、まさに、ドタキャンですね(>_<)

実は、この売主さん、かなり特殊なキャラの人だろうなとは想像していました。

特殊なというのは、かなり感覚的というか、感情的というか、そういうものを感じていました。
ただ、感覚的感情的な売主であるからこそ、掘り出し物が出る可能性が強い、そう思っていましたし、突っ込んでいくと事実そのとおりの掘り出し物でした。

ところが、最終局面で、その感覚的感情的な面がいっぺんに出てきてしまいました(^_^;)。

場合によっては、こういう人には手紙を書くなりすれば何とかなりうると思いますし、そうすればいっぺんにまた様相が変わる可能性はあるのですが、私は今回はそうする気がありません。

それは、一つには、この売買の仲介を取り持った不動産会社さんの力量が見て取れたからです。
この1カ月やりとりしていて分かったことですが、良い意味でも悪い意味でも、ド素人に近い不動産会社さんなわけです。おそらく、売買の仲介は初めてだと思います。
初めて出会って意気投合したと記事にも書きましたが、不動産屋さんにありがちなギラギラしたところが一切見えず、私の話を目を丸くしながら聞く姿勢に人間的にほんとに人の良い方たちだと思いました。しかし、付き合っていくうちに、ほとんどド素人に近いということが分かってきたのです。
金銭も責任も介在しない近所の人としてならば良い方たちなのでしょうが、大きなお金を動かすビジネス上の付き合いはできない相手だと分かりました。

多少頼りなさは感じていましたが、まさかここまでチカラがない人たちだったとは・・・・そういう意味では自分の人を見る目がなかったことに落胆しました(>_<)。

実は、今回の売買取引では、この不動産会社さんが管理も継続することが条件になっていたのです。
じゃあ、最初だけ管理会社にしておいて、後日、うまくいかなければ切ればよいじゃないか、そう思われるかもしれませんね。
ところが、そうしにくい面があるのです。
その不動産会社さんのすぐ隣にこの物件があるのです。
ま、正直な話、もしかりにケンカ別れでもしてしまったとしたら、遠隔地に住む大家としたら、ちょっと気が気ではないですよね(^_^;)。物件を人質に取られてしまったようなものですからね。

この不動産会社の力量を見て取れたというのは、こうした売主と買主の間に入って、その交通整理をしながら成約に持っていくのが売買仲介業者の本来のあり方だと思いますが、この方たちにはそれがなかった。
ド素人すぎて、何をどうやればよいのか、それが分かっていなかった。
この1カ月、銀行の融資付けに邁進しながら、思いついたことを質問すると、毎回必ず「売主様のご意向を伺ってからでないと・・・」との回答なわけです。
「何じゃ、こりゃあ!? この人たちは賃貸不動産売買の仲介をしたことはないな」とウスウス感じ始めていました。

たとえば、この物件、売主である一風変わった個人経営の会社が5年前に競売に熱を入れすぎて割高な価格で落札した物件です。ですので、建築確認申請書も図面もありません。
そこで、役所で誰でも取れる建築計画概要書の写しや建築台帳等記載事項証明書を取得してくれるように頼むと、どのようにして取ればよいかわからない様子で「売主様に許可をいただいてからでないと・・・」という始末です。繰り返しますが、誰でも役所で取れるものを、です。各室の入居者の性別や年齢層、入居人数などを個人情報保護法に抵触しない形で差し障りのない範囲で教えてくれるように言うと「個人情報ですのでお伝えしてよいかどうか・・・それも売主様に聞いてみないと・・・」とどうしていいか分からず困惑している様子です。

まさに、“子供の使い”以下の判断能力なわけです。
何千万も借金して取得しようというのに言語道断ですよね(^_^;)。

そうであるならば、これがもし私が取得して彼らに管理会社になってもらった場合、どうなるか思いやられますよね。入居者さん同士の日常的なトラブルも解決する力量がないでしょうから・・・。

というわけで、最近何回も記事にしてきた“肉厚スッピン美人”との付き合いは終わりました。
ガックリきたかって言われると、1カ月突っ込んできましたので、そうでないというとウソになりますが、意外なことにあんまり落ち込んではいないのです。

それは、今回の件で、この物件以上にもっと大きなものをつかんだと実感したからです。

その一つは、日本政策金融公庫と太いパイプができたことです。
そう、この前の記事にも書いた某支店の某担当者との付き合いです。
彼には、私たちの属性と、私の抵当権の付いていない自宅を担保にすれば、今後どれだけの物件をどういうふうに買い進めていけるか、ぜんぶ計算してアドバイスしてもらっています。
もちろん金融資産もすべて明らかにしています。
彼からは、「まどのさん、良いお客様がいらしたら、ぜひご紹介ください」と20枚も名刺を渡されました(^_^)

さーて、明日には、日本政策金融公庫の彼のところに行って事情を説明して、今後の私の事業展開の対策を練ることにしようと思います。

ま、3歩進んで2歩下がる、そんな感じですね(^_^)。

また、がんばらねば(^_^)/

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狐につままれたような成り行き!?

2012-05-23
さて、今回も融資付けの話の続きです。

ただいま、日本政策金融公庫との間でスムースに事が運んでいる最中です。

可能性のあるメガバンク1行と地銀2行に事前相談をした後、数日後に思い立って政策金融公庫に行ってみたのですが、意外なことに、民間銀行をすべて“ごぼう抜き”という感じです(^_^)。
日本政策金融公庫、いわゆる、旧国金、現在の通称は日本公庫です。

支店によって、あるいは担当者によって、対応も審査もバラツキが激しく、当たりはずれが大きいと噂の公庫です。

「不動産賃貸業は雇用を生み出さないので融資の対象ではありません」などと、平気で間違ったことを言って門前払いする職員もいるとかいないとか・・・・(^_^;)
私は、ずっと以前に利用しかかったことがありましたが、その頃は他の金融機関がスムースに貸してくれたため、結局、未だに利用したことはありませんでした。
お役所時代から半官半民時代を経て、株式会社となった現在も、昔の体質がどこか残っているように感じて、ちょっと敬遠していたという面もあります。

日本政策金融公庫に相談に行くならどこの支店がいいかなと考えていた矢先、
今年の新年早々、東北のある不動産会社の営業マンさんとの雑談の中で、不動産賃貸業に非常に理解のある担当者が関東の某支店にいるという情報を得ました。

で、今回、銀行回りを終えた後、その人がいるという某支店に電話でアクセスしてみたわけです。
初めての電話にもかかわらす、非常に感じのよい対応の方だったので少々驚きました。電話でもとても意思疎通がスムースに行き、私の事業姿勢も理解してもらいました。
「じゃあ、近日中にご都合のよい日においでください」と感じの良い担当者。
「じゃ、今日はどうですか? 今から1時間半ぐらいで伺えますが?」と厚かましい私(苦笑)。
「ええ、どうぞ、どうぞ、お待ちしております」

善は急げ!!ということで、銀行回り用に作成していた書類一式をカバンに詰めて、早速、電車を乗り継いで駆け付けました。ネットなり電話なりでアクセスしてから面談日の連絡を受けてなんて一般的な段取りも知っていますがそんなの飛び越えられる時は飛び越えてしまえばいいんです(^_^)
電話同様、直接会って、またまた意気投合!?

この人、何でも話せるぞ(^_^)/

自分から「やっぱり利回りが重要ですよね」なんて、やたらに不動産賃貸業に詳しく物分かりのいい人です。

私がプロフィールと事業に対する考え方、そして、今までの事業展開や他の所有物件の概要を話し終えた段階で、まだ購入する物件の概略も伝えていないにもかかわらず、融資可能額や金利など具体的な話になってしまいました(^_^;)。

あまりに、トントン拍子に事が運ぶので、狐につままれたような気持ちでいると、さらに、担当者は同時決済の段取りまで話してくれます。
国金時代から、融資の最大のハードルと言われたのが、同時決済ができないということでしたが、この人は難なくそれを越える方法も提示してくれました。
その後、今回の“肉厚のスッピン美人”の資料を見せると、すぐに担保評価を計算してくれて、またまた、嬉しいことを言ってくれるじゃないですか(^_^)v

「競売以外で、こういう物件を持って来られる人は滅多にいないですよ。担保評価が売買価格をはるかに上回っていて利回りも高いですからね。見るからに割安な物件という感じです。こういう買い方をすると事業もうまく行きますね」

その後も、話が途絶えず、結局、公庫のシャッターが閉まった後も、二人でずっとしゃべってました(^_^)。

今後、私が事業展開する上で、公庫をどういうふうに利用すれば、あまり間をおかないで物件を買い進めていくことができるか、そして、具体的には、私の場合、次の物件はどれぐらいの価格ならば融資可能かという点まで政策金融公庫の積算評価の計算方法を教えてもらいながら詳細にレクチャーしてもらいました。

で、昨日、一週間後にお会いして、本申込みをしてきたというわけです。

よほど、何かない限り、あと、数日で内諾をもらえそうです。
融資金額や返済期間、金利などもすでに想定できてますが、それは、すべて決まってから、ということで・・・。

はてさて、ほんまかいな? こんな、狐につままれたような話・・・・(^_^;)
(つづく)

私も国金時代にこれの以前の版を購入して食い入るように読んで頭に入れたものです。
あのとき、頭に入れた知識が下敷きとなって今回のことにつながったことは確実です。
一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
日本政策金融公庫完全攻略レポート

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銀行員を審査する?

2012-05-17
さて、今日は前回に引き続いて、“肉厚のスッピン美人”に融資はつくか?パート2です。
前回は電話で打診した金融機関の話でしたが、今回は直接行ってプレゼンしてきた金融機関について記してみます。
肉厚のスッピン美人2

その前に、銀行回りなどしたこともない方もいらっしゃるかと思いますので、行く前の段取りと何を持っていくか、その辺りを、私独自のやり方ですが参考までにお話ししますね。
まず、可能性のある金融機関を調べて自分の住所地に近い支店に電話してみます。そこで、融資担当者におおまかな自分のプロフィールと融資希望物件の概要などを伝えます。そして、日時を決めて会いに行くという段取りです。ただし、銀行員の中にもいろいろな人間がいます。テンションの低い人やネガティブな口調の人、収益不動産の融資に慣れていないように感じられる人など、電話口でもけっこう分かるものです。そういう場合は、他にも自分の住所地に近い支店があれば、そこにも電話して、より波長の合う人に乗り換えたほうがいいかもしれません。融資の実行までにはけっこう面倒くさい段取りが目白押しです。波長の合わない人やネガティブな人と付き合っていくのはツラいものです。また、そうした人が説得力のある稟議書を書いてくれるとも思えません。ただ、近くに他の支店がないようなときや、あるいは複数の支店に電話してもどちらもイマイチだった場合は、ま、賭みたいなものですね(^_^;)。当たってみるしかないですね。

当然のことですが、銀行の融資担当者はわれわれのような融資希望者を様々な角度から値踏みし審査しています。
ある種、職業病的な物の見方と言ってもいいぐらいです。彼らの立場を考えれば、それはそれで仕方のないことですが、彼らも「貸してナンボ」の世界にいるわけです。こちらは「借りてナンボ」ですから、そういう意味では、対等の関係です(^_^)。
こちらも銀行員をしっかりと審査しながら、付き合うに足る相手かどうかを見ながら対応していくのがいいだろうと思います。
取得後も完済まで長く続くお付きあいなのですから・・・・。

話が横道にそれましたが、何を持っていくか、金融機関が指示してくれるもの以外に、私の場合は次のようなものを持っていきます。
◇ 自分のプロフィールを書いた書類や属性に関する書類 
    生年月日や出身地、最終学歴や職歴、そして家族構成。家計の収支。
◇ 所有不動産の月の収支及び年の収支一覧
    キャッシュフロー表のようなもの
◇ 所有不動産ごとの概要
    所在地や土地建物の平米数、道路付け、周辺市場の動向を書いたもの。それと路線価図。
    借入先や金利、残債なども。
◇ 融資希望物件の概要
◇ 融資に関する希望(金額、返済期間、金利、何年固定にするか)

以上のような事柄を簡潔にまとめて、写真も貼り付けた書類をクリアファイルで仕分けして持っていきます。
銀行の融資担当者も多種多様な案件を抱えていますから、一目で分かるような形にしてあげることが大事だろうと思っています。
事業計画書のシュミレーションに関しては、各金融機関で金利何%で空室率何%でも耐えられるかといった負荷をかけてストレステストをすることになりますが、負荷のかけ方がそれぞれ違いますので、そのシュミレーションをしやすい、あるいは稟議書を書きやすい資料を持っていくのがよいだろうと思っています。第一回目の事前相談ではそれだけ持っていけば大丈夫でしょう。

○○銀行

さて、具体的に当たった感触は以下のとおりです。

(直接行って、プレゼンした金融機関)
① A銀行(他県の地銀) ◯~△? 事前相談結果待ち
※ これは、物件所在地の市にも、私の住んでいる市の隣の市にも支店があります。近くに2店舗ありますが、電話で感じのよかったほうに行きました。課長代理にプレゼンした結果はかなり積極的な対応。保証会社は付かないプロパー資金融資。団信は原則なし。金利2%台前半になるようがんばります、とのこと。融資希望額は無理ではないと思うとのこと。難点は、固定金利期間中に繰り上げ返済した場合、返済額の2.1%のペナルティーが発生するということです。2000万円繰り上げ返済したら、42万円支払わなければなりません。売却する際は微妙な金額ですね。この課長代理からは、建物の積算評価の内部資料も見せてもらいました(^_^)

② B銀行(メガバンク)    ◯~△?  事前相談結果待ち
※ これは、物件所在地の市に支店が存在する唯一のメガバンクです。バブル崩壊以降はどちらかというと、信託銀行的な融資しかしていないように感じられる銀行です。いわゆる土地持ちの人の新築アパートをサポートするというようなアパートローンしかないような・・・。ただし、私の住む市の隣の市の支店に行くと、対応は非常に良好でした。課長とヒラの若い融資担当者が目を丸くしながら私の話に聞き入ってくれてぜひともがんばりたいと積極的に対応してくれました。ただし、メガバンクによくあることですが、固定金利期間中の繰り上げ返済が莫大な損害賠償的性質を持つ金額になる場合があるのが難点です。パッケージ商品のアパートローンではなく、事業性融資で柔軟に対応してくれるので掛け目が積算評価の7割だとかどうだとかあまり気にせずに済むのがありがたいところです。メガバンクの融資担当者にありがちな“時折見せる冷ややかな眼差し”もなく、感じの良さは◎でした。

③ C銀行(他県の地銀)   △~◯?  事前相談結果待ち
※ これも、物件所在地の市にも、私の住んでいる市の近隣の自治体にも支店があります。自宅からそう遠くないところにも2つ支店がありますが、電話ではどちらもまあままの対応でした。電車を乗り換えずに行ける埼玉県の支店に行ってみました。昔、法人のみを対象とした店舗だったからか、1階に窓口はなく、3階に入るとブースだらけ。ブースではない個室で、次長と支店長代理の二人に向かってプレゼンしてきました。ま、何だか妙にスカした感じの次長でした。冷静を装いながらも内心「お前なんかのプレゼンに乗せられないぞ」みたいな顔つきです。途中、私もウンザリしてきて、「私、このとおり直球を投げる人間ですので、直球のやりとりをしましょうよ。ビジネスなんですから、どちらが上とか下とかないでしょう。ウインウインの関係で気持ちよくやりましょうよ。私は慇懃無礼な人間とは付き合いたくないんですよね」と言ってあげました(^_^)。
ったく、バカでしょう?でも、このバカな対応でもけっこう今まで融資はとれてきてるんですよ(^_^)。それに、こういう無礼な対応をさせたままで融資の実行まで行くのは精神衛生上よろしくないですからね。
銀行員の一部には、傲慢と卑屈の間を常に往復しているような連中がいます。
この歳になると、そういう連中と我慢して付き合うのもバカバカしいんですよね。
でも、そんなことを言いながらもしっかりと前向きに相手が動きたくなるようなエサはまいてきました。この次長も、私に言われた後は謝罪した上で態度を改めて直球を投げるようになりました(^_^)。しかし、果たしてどうなりますやら・・・・。団信付きが原則。難点はA銀行同様、固定金利期間中の繰り上げ返済のペナルティーが返済額の2%というところです。おそらく稟議書を書くことになるであろう若い支店長代理があまり明晰そうでないのが気になりました(^_^;)。

以上、それぞれに、若干の問題点はありますが、いわゆる民間の銀行で「物件所在地と住所地をカバーしている」融資可能性のある銀行はこれだけです。
融資の条件が合わなければ無理して購入する必要もありません。
一つスキルアップした、そう思って、また次の物件を探していけばいいだけです・・・・。


と、考えていたのですが、数日前、思わぬ展開がやってきました。

長くなりすぎましたので、その話は、また次回に・・・・・。

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“肉厚のスッピン美人”に融資はつくか?パート1

2012-05-15
さて、先日の“肉厚のスッピン美人”の融資についてですが、東京に住んでいて、地方の中古アパートを取得したいと考えている方も多いと思います。現金ならば問題ありませんが、融資を受ける場合はちょっとしたハードルを乗り越えなければなりません。
参考までに、私の融資の状況について、現在までのところを整理してみました。何回かに分けて掲載してみますね。ちなみに、今回の融資に関しては、実は、希望以上の結果が出そうな気配です(^_^)v。

昨日までに可能性のある金融機関には、ほぼ打診を終えました。ちなみに、今回の物件の購入価格は2800万円。諸費用込みでの価格は3050万円程度になるでしょう。土地建物の積算評価額は、肉厚3ミリ~4ミリの軽量鉄骨造の耐用年数と再調達価格の平米単価をどうみるか、各金融機関の算定の仕方で違ってきますが、概ね3500万円~4000万円程度と想定されます。そこに各金融機関で独自の掛け目を入れてきて、さらには当然ですが、私の属性や事業手腕がどう判断されるかも分かりません。ですので融資可能額はなかなか読めませんし、金利がどうなるかも分かりませんが、私は「融資希望額を2500万円以上、返済希望年数を15年程度、希望金利は2%台前半以下」としています。

肉厚のスッピン美人

アタックしたところは以下のとおりです。

(電話で打診した金融機関)
①X銀行(物件と同県内の地銀)   ×
※これは売り主の方が現在融資を受けている地銀です。これが一番スムースに行くかと思っていましたが、担当者に電話すると、「お住まいの東京に支店はあるのですが、法人だけを対象にした空中店舗なものですから・・・」とのこと。X銀行の本店のある地域に私の他の所有物件もあるのでその借り換えも含めて再度検討してくれるよう粘りましたが、再検討の結果、「本店の審査部の判断で、どうしてもお住まいの場所が当行の管理できる区域でないため、残念ですが無理でした。本当にすみません」ということでした。

②Y信用金庫    ×
※これは、今回の物件のある市を中心に営業している信用金庫です。私は、今回の物件のある市にも別に所有物件を持っていて、この信用金庫に賃料口座も持っているので、その物件を事業所としてみてくれないかと思い、電話で打診しました。ちなみに、信用金庫法という法律があって、その法律によると、融資の対象となるのは、1.営業区域内に住んでいる人 2.営業区域内に勤務地のある人、3.営業区域内で事業を営んでいる人、ということです。私の場合、3に該当するのではないかとも思われましたが、本店審査部の判断の結果、不動産賃貸業の場合、法人でなければ事業を営んでいるということにならないということです。おかしな見解であることは確かですが、審査部がそう判断するのならばいくら強く言ったところで通らないでしょう。

③Z銀行(他県の地銀)   △~×
※これは、今回の物件のある県とはかなり離れたところに本店のある南関東の銀行です。この物件の最寄り駅の隣の駅に、飛び地のような形で一行だけ支店があります。ただし、支店があるのは、この物件の所在地とは県境を挟んで他の県になります。私の住んでいる西武線沿線には支店はありませんが、一番近いところに新宿支店があったので、そこに電話で打診すると、新宿支店では、この物件の所在地あたりのことがよく分からない様子で、「物件に近い支店で相談していただくと場合によってはということもあるかもしれません」というどっちつかずのあやふやな対応。ただし、私の住居地を管轄する支店はないということです。これは、ほとんど使えそうもないなということでボツにしました。

以上が電話で打診した金融機関です。私の属性やら資料やら見せることもなく判断されているので、別段、痛くも痒くもありません(^_^)

長くなったので、今日はこの辺で・・・。
次からは、実際にプレゼンをした金融機関を記しますね。

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肉厚がクセもの?

2012-05-10
この前、「スッピンなのにけっこう美人じゃん!!」というタイトルで記事に書いた北関東某市の物件について“その後”をお話しします。
昨日から本格的に金融機関を回り始めました。
午前中は某地銀、午後は某メガバンク。自宅のある市に隣接した市の銀行2行でたっぷりとプレゼンしてきました(^_^)。
東京郊外の住宅街の支店だからかもしれませんが、融資担当者も普段、東京に住んでいて地方の中古アパートの融資案件を持って来る人はあまりいないということで、目を丸くしながら熱心に聞いてくれました。ま、熱心に聞いてくれたからと言って、即融資オーケーというわけではありませんが、融資担当者のモチベーションが上がらなければ良い結果は出にくいですからね。
今回の物件のプレゼンの中で、とくに念入りに説明したのが建物の骨格材の肉厚のことです。
この物件、軽量鉄骨造ですが、軽量鉄骨はけっこうクセモノなのです。何も主張しないでボケーッとしていると、税法上の耐用年数も木造以下に扱われる可能性があります。そして、それを基準にして銀行の積算評価もメチャメチャ低く算定されてしまうということになりかねません。

法定耐用年数の基準となるのが、骨格材の肉厚が何ミリかということです。

参考までに税法上の法定耐用年数一覧を以下に載せてみました。
用途によって違ってきますので、ここでは住宅(用のもの)で比較してみますね。
住居用建物の法廷耐用年数一覧
鉄骨造はこの一覧の中の金属造に該当します。
鉄骨造のうち骨格材の肉厚6ミリを超えるものが重量鉄骨造、肉厚6ミリ以下のものが、軽量鉄骨造です。
これを見ても分かるとおり、軽量鉄骨造だけが肉厚の太さで法定耐用年数が大きく変わって来るんですよね。
4ミリを超え6ミリ以下は34年。3ミリを超え4ミリ以下は27年。3ミリ以下は19年。
軽量鉄骨造の多くは4ミリ以下の骨格材を使っているようです。
肉厚3ミリを超えるか否かで、法定耐用年数が27年になるか19年になるかの違いがあるわけです。
19年だと木造以下ですよね。
軽量鉄骨はピンからキリまでなので要注意です。
有名なハウスメーカーのけっこう立派に見える建物でも、調べてみると肉厚2.3ミリで法定耐用年数19年だったりします。
ちなみに、今回の物件の骨格材の肉厚は3.2ミリです。

実はこの物件、現所有者である法人が5年前に競売で取得したものです。競売ではよくありがちなことですが、建築確認申請書などの建築当初の資料が何もありません。競売開始決定後の裁判所の3点セットは見せてもらいましたが、担当した不動産鑑定士もおざなりなもので骨格材の肉厚が何ミリかまでは調査した形跡もなく記載はありません。

なのに、どうして、肉厚3.2ミリということが分かったのか?
そうなんです。この物件、某大手ハウスメーカーの施工によるものですが、メーカーではハッキリと、「肉厚3.2ミリで法定耐用年数27年です」と回答してくれました(^_^)。
ちなみに、多くのハウスメーカーでは、施工当時の資料が保存されている場合、現在の所有者からの個人情報開示請求があれば、建築時の施主の個人情報に関係のない資料(図面や仕上げ表など)は控えのコピーを提供してくれます。

昨日の金融機関へのプレゼンではその辺りをしっかりと担当者に説明して納得してもらい、それぞれの金融機関の積算評価の算定基準になる建物の再調達価格も聞き出すことができました。
私は、法定耐用年数27年の軽量鉄骨造の場合、建物再調達価格は概ね平米単価15万円~16万円ぐらいだろうと想定していました。某メガバンクではまさにドンピシャそのとおりでしたが、もう一つの某地銀では、なんと、平米単価19万5000円でした。
地銀の課長代理が持っていた内部資料をのぞき見しましたが、意外に高い再調達価格だったのでびっくりしました。
これじゃあ、担保評価が物凄く跳ね上がるぞ!と喜びましたが、この地銀、積算評価の際の耐用年数に関しては、極端に短く算定していましたので、それはヌカ喜びでした(^_^;)。

金融機関で融資のためのプレゼンをしていると、いろんなものが見えてきます。
結果的に今回の融資には結びつかなかったとしても、いずれ、それが生きてくる局面が必ず来る、そう思いながら、せっせとプレゼンを続けていこうと思います。

さーて、今日も、また別の地銀へのプレゼンです。
けっこう疲れますが、面白がりながら、がんばろっと(^_^)/

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こころの洗濯

2012-05-06
昨夜は、女房とふたりで久しぶりに映画を観に行きました。
ウンザリするような新宿の人混みを掻き分けながら辿り着いた新宿武蔵野館。
映画は、フィンランドの名匠、アキ・カウリスマキ監督の「ル・アーヴルの靴みがき」。
権力や権威に対するレジスタンス、名もない庶民の暮らしぶりへの共感、そしてマイノリティーを見る目の優しさ・・・・。
カウリスマキ監督の人間としての奥行きの深さに魅せられた1時間半でした。
珠玉の短編小説を読んだ後のような満足感で心が満たされました。

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ル・アーヴルの靴みがき


こんな気持ちになったのは、
1年半前に見たジュゼッペ・トルナトーレ監督のイタリア映画「シチリア!シチリア!」以来です。

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カウリスマキ監督が1957年生まれ、トルナトーレ監督が1956年生まれと、どちらも私と同世代。
正直なところ、好きなことを好きなだけやって生きている彼らに羨望を覚えてしまいます。

最近、自分がどっぷりとつかりきっていたビジネスの世界、それがいいとか悪いとかということではなく、自分の人生を俯瞰して見ることのできる心のゆとりを取り戻さないと・・・・。

早期リタイアしたことの意味は何なのか、もう一度、その原点に立ち戻りたいと思いました。

良質の映画は、その場かぎりの満足だけではなく、こちらの生き方に何らかの微妙な変化をもたらしてくれる、そんな気がします。

明日からまた、やってやろうじゃないか!! そんな勇気が湧いてきました!!


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スッピンなのにけっこう美人じゃん!!

2012-04-25
昨日は、北関東の某市に物件調査に行ってきました。
朝7時前に家を出て、現地の駅に着いたのが10時過ぎ。

のどかすぎる北関東某市


のどか過ぎるほどのどかな駅に着いて、約2㎞ほど歩いて現地のアパートに到着。
思っていたとおりの物件でした。
駐車場には何台か車が停まっていたので、不審者に思われないように気を遣いながら、約2時間ほどしっかりと物理的な面での調査。

平日なのにけっこう停まっている駐車場

築12年。かなり大きな1LDKが全8室。駐車場は部屋数以上に完備されています。
現在満室。現状表面利回り15%ちょっと。
数部屋、相場よりも安い金額で入居しているので、
賃料は無理せずにもう少し上げられるだろうと想定できます。
ですので、やりようによっては、利回りももう少し上がる可能性があります。
外部にはすぐに多額の修繕費がかかりそうなところも見当たりません。
ただ準工業地域ですので、若干、殺風景な雰囲気がありますが、高圧洗浄をかけて塀にワンポイント、カラフルな塗装でも施せば、かなり温かみも出せるような気がします。
何よりよいのは、売るために化粧を施した形跡がないことと、表面利回りが高く見えるような客付けをした形跡がないこと、です。
ま、言うならば、「スッピンなのに、けっこう美人じゃん」って感じです(*^_^*)

昨年の地震の影響も若干はあるかと想像していましたが、地震保険の対象になるような主要構造部分の亀裂などはありませんでした。

北関東ですと、かなりの物件が基礎の開口部にわずかな亀裂はあるものですが、それもありませんでした。

基礎の開口部、亀裂なし

クラックもあるにはありましたが、それは基礎部分ではなく1階廊下の土間コンクリート部分のみ。
これだけ頻繁に地震が起きていると、今から購入する場合、当初からできていた損傷か否かが地震保険の対象となるかどうかの分かれ目だろうと思いますが、きれいサッパリ、現時点では地震保険の対象外であることが明らかだと、悩まなくても済みます。
準耐火構造なので、火災保険も地震保険も2分の1以下の保険料で入れるのが嬉しいところです。
表面利回りにカウントされない、こういう部分も実は不動産事業の収支にとっては重要なポイントです。

実はこの辺り、約6年前、ある物件を追いかけて徹底的に市場調査した地域です。その後、サブプライムローンショックやリーマンショックがあって状況は少し変わりましたが、基本的には多様な需要を抱えた穴場的地域であることは変わっていません。

現地調査を終えた後、現在の管理会社で売却も依頼されている不動産会社さんの事務所へ。
ご夫婦でやってらっしゃるこざっぱりした事務所で、こちらが持参したケーキを一緒に食べながら、意気投合してしゃべること約5時間。
表面利回りも私の中で決めている最低水準の15%をクリアしているのですが、それに優るとも劣らず、管理会社になっていただくであろう方たちとコミュニケーションが円滑に行くかどうかが大家業を軌道に乗せるためには大事な要素です。
この不動産会社さん、管理委託費は3%、またまた表面利回りにカウントされない部分で重要なポイントが出てきました。
人間的にも、ほんとに、この方たちと付き合っていきたい、そう思える方たちでした。
「買付はどうしましょうか?」と私が問うと、
「まどのさんには、もう口頭で買付をいただいているのと同じ事ですし、私たちとしては、今の時点では、まどのさん以外に考えていませんから大丈夫ですよ。末永くパートナーとしてお付き合いさせていただきたいと思っています」の返事。
お世辞だとしてもありがたいお言葉です。

さーて、ここからがどうなりますことやら?
融資先として可能性のあるところはすべて当たるつもりですが、お尻に火がついたような感じで慌てふためいて動かなくてもいいのが、ほんとにありがたいですね。
じっくりと、一つ一つ、融資先を当たっていく、それも売り主さんの協力も得られるようにお願いしておきましたので、売り主さんの現在の融資先をそのまま引き継ぐ形になればしめたものです。
ま、融資にはこちら側としても譲りたくない諸条件がありますので、結果はどうなるか、ほんとのところ分かりませんが、不動産会社さんとお互いに「もし、今回ダメになったとしても、今後も良い付き合いをしていきましょうね」と固く約束して、お別れして来た次第です。

ちょっと暑すぎて、顔が日焼けしてしまいましたが、非常に爽やかな一日でした。

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首都圏私鉄沿線の物件調査

2012-04-18
久々の更新です。
2ヶ月前から、リフォームやら、アパートローンの借換やら、客付け不動産会社への営業やらで各地を飛び回っておりました。
少し前、それらも一段落着いたのですが、今度は物件探しで毎日のように各地を飛び回っています。
でも、これが、一番楽しいですね。未来に向かって進むのが一番です。
「ああでもない、こうでもない」と様々なことを考え、シュミレーションしながら、タブレット端末を片手に、知らない土地を歩いていると、
「あー、オレは自由だぁー」という解放感で心が満たされます(^_^)。

というわけで、今日は、一昨日、埼玉県某市のニュータウンにある物件を調査しに行って思ったことを少しばかり・・・・。

埼玉県某市のニュータウン付近

このアパート、築15年で1Kが全部で12室。専任の大手不動産会社が算出して売却希望価格として出してきている金額は3000万台半ば。現在の入居は12室中8室。
路線価は2000万円台半ばで土地の形状も悪くありません。
駐車場は全部で11台分敷地内に確保されています。線引きを変えれば、もう1台分確保することも可能ですが、あえて、そこまでやる必要もなさそうです。この辺りは、駅から遠いので、車で近隣の会社や工場に通う社会人が9割ですが、バイクや自転車のスペースもたっぷりあるので、バイク通勤の人が1人ぐらいはいるでしょう。

12台は置ける敷地内駐車場

あ、そうそう、大事な利回りですが、専任媒介の大手不動産会社が算定した満室時想定利回りは約12%です。この売り出し価格、利回りを先に出した上で、そこから逆算して決めた価格だと見て取れます。この地域、山手線のターミナル駅から伸びる私鉄沿線の駅の一つで、都心に通っている人もかなり住んでいる地域ですから、利回り12%でもかなりの高利回り(?)と見る人も多いかもしれません。しかも、この利回り、調べてみると現地の家賃相場からするとかなり低めの設定で算出されています。相場の家賃で算定し直すと、満室時表面利回りは約14%となります。
これはけっこういいかもしれない、なんて、思われるかもしれませんね!?
この物件、いわゆる「30年一括借り上げ物件」です。それが回らなくなって契約解除が決まっているわけです。ということは、契約解除と同時に、現入居者は全員いなくなります。
インターネット回線も家電家具もぜーんぶ持って行かれてしまいます。
「もぬけの殻」とはこのことでしょう。
「30年一括借り上げ物件」らしく、エントランスホールがあったりして、一見するとお洒落で豪華な感じですが、外壁には大きな亀裂やウキが出ており全面張替えは絶対必要です。この手のアパート、住んでると他の部屋の音が聞こえてうるさい、なんてことをよく聞きますから、あまり長期の入居も見込めないでしょう。

さあて、こんな物件でも、見てしまった行きがかり上、一応は入念に現地調査をして、各種シュミレーションをしてみます。
とにかく、安く買えれば、何とでもなる。そう思いながらの調査をたっぷりとしてきました。
購入時に全空き物件になるわけですから、客付けできるかどうか、それが最優先課題です。
まずは、競合物件はないかです。近隣のアパートをしらみつぶしに見て回りますが、意外なことに1Kの単身者用物件が少ないのです。あることはあるのですが、ほとんどが、この同じ会社の「30年一括借り上げ物件」です。それもこのアパートよりも古いものがほとんど。
オーナーさんたちの収支状況は想像がつきます。みな、改定される借り上げ賃料値下げにどう対処したらよいのか、困り果てていらっしゃることでしょう。
値下げされた賃料で借り上げ契約を更新するか、それとも、契約解除するか、それとも売却してしまうか・・・。
契約更新した場合は、返済比率はほぼ100%近くになり、利益ゼロでしょう。契約解除した場合は入居者ゼロになりますから家賃収入はゼロ。入居者が決まらない限り、返済は滞ってパンク。破綻街道まっしぐらという感じでしょう。オーナーさんは袋小路に追いつめられたようなものです。

ちょっと横道にそれましたが、こういうオーナーさんが修繕費にお金をかけられるわけがありません。とすると、競合する物件はどれも、今後、「安かろう悪かろう物件」になっていくことが想定されます。
だとすると、こういう物件を安く買って、リノベーションして付加価値を付けて、相場の最低賃料みたいな価格ではない並の家賃で募集する、そういう方向性はある気がします。そうすれば、単身者用がボロ物件しかないこの地域では勝てる、そんな目算も立ってきます。

それには、客付けをどうするかです。
集客の拠点になってくれる管理会社選び、これが重要になってきます。
早速、駅付近の会社数社を当たります。
この地域、一番強い不動産会社A社、二番手がB社、そして、その2社から少し離されて三番手のC社があって、それ以外は弱小の不動産屋がパラパラという地域です。
それなら、一番強いA社にすればいいじゃないか、そう思われるでしょうが、ところがそうは問屋がおろさないのです。この地域の管理委託費の相場は5%ですが、このA社は基本7%。しかも担当者はこう言います。
「この地域、滞納も多いので数ヶ月間は当社負担で保証して大家さんの負担を軽くして、退去時の清掃やクロス張り替えも当社で負担するお得なパックをお勧めしています」
このパック、毎月一部屋に付き2000円大家が負担しなければならないというのです。これだと、管理委託費が12%~15%ぐらいに跳ね上がるのと同じ事じゃないですか・・・。実際のところ、このA社の賃貸物件情報の冊子を見ると、ほとんどの物件がこのパックに入っています。このパックに入るかどうかは自由ですが、入っていない物件の客付けが悪くなることは目に見えています。
さらには、担当者はこうも言います。
「他社物件の客付けも広告料等によっては喜んでやらせてもらいますが、B社の物件はできないんですよ。B社さんのほうもそうです」
ガーン!!
ということは、一番強いA社を拠点にして、他社にも営業をかけて回るという手法は成り立ちません。
B社にするほうがA社よりも管理委託費は安いでしょうが、A社には客付けしてもらえなくなるのは同様です。
とすると、C社か、それとも・・・いずれにせよ、うまくやらないと集客効果が期待できない非常に危険な選択になりそうです。
集客についてはかなり苦戦しそうな地域であることは確かです。

ま、結論から言うと、この物件は、当然ですがパスです。
集客面での困難さがあったとしても安心して回していける価格にならなければ手は出せません。
外壁などをリフォームして、家賃を並の値段にして、楽に回せると想定できるのは、路線価と同じぐらいの購入価格で買った場合です。そうすれば、購入時点で表面利回り20%、リフォーム後で17%になります。
これならば、一所懸命、脂汗たらしながら、営業をかけて回ることもできるというものです(^_^)。

「これぐらいの価格になりそうなときが来たら、お気軽にご連絡ください」とお伝えして、憮然とした表情の大手不動産会社の営業所長さんとサヨナラした次第です(^_^)。
ちなみに、この物件、現地を見に来たのは私が初めてだそうです。

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決算期明けの融資って?

2012-04-03
前回の記事に書いた借換えが来週には完了となるので、そのことで、ちょっと今回感じたことを書いてみます。

融資について、よく言われるのが、銀行の決算期に向けてぶつけてみろ、ということですよね。
具体的には、年度末決算期の3月、上半期の決算期の9月、そして年度末に向けて結果を出さなければならない年末の12月、その三つが融資の狙い目の時期だとよく言われますよね。
私も今までのケースを後付けで考えてみると、1月頃に銀行の担当者と初顔合わせをして、2月初旬から本格的に動き出して3月下旬決済なんてことが多かったので、やっぱり銀行の決算期だったことが効を奏したんだと思っていました。

     銀行マンさん        銀行マンさん2


今回のアパートローンの借換えについても、それを見据えて、2月初旬に打診してみました。脈があるならば、そこから銀行は目の色を変えて急ピッチで動いてくれるだろうと、そう思っていたのですが・・・。
ところが、少し事情が違っていました。
2月初旬に打診して、すぐに提出書類を用意して2月中旬に銀行に出向くところまでは予想どおりだったのですが、そこからが違いました。
私の出した書類を一つ一つ丹念に確認した上で、ヤル気満々(?)の次長は、こう言ったのです。
「まどのさん、この借換え、当行の来年度の1番目の案件にさせていただきたいと思います」
「え!?ということは、3月に融資の実行ということではないのですか?」
「はい、3月中旬までに結論を出させていただいて、4月の初旬に実行という段取りで考えています」
「???」
この時点で、内心、これはダメかと思いました。

年度末の3月に間に合わせるのではなく、来年度の最初の案件にとは? どういうことなんだろう?

期待しすぎるとガッカリさせられることが多いのが人生です。ま、銀行の内部事情など、どうでもいいわい、なるようにしかならん。そう思って、ほとんど期待せずにいましたが、ところがどっこい!どんどん、事はスムースに運んでいくのが見えてきました。
途中で何度か、電話で話したときにも、「収益性はともかくとして担保評価は出にくいでしょうから、共同担保を外すのは難しいでしょう?」なんて半ば諦め口調で私が問うと、次長の部下の融資担当者は、「いえいえ、このご時世ですから、ほとんどの物件が担保割れしていますので、それは気になさらなくても大丈夫ですよ」なんてことを単なる愛想ではない調子で言ってくれるわけです。

で、最終的に、私の希望はすべてオーケー。
つまり、①現在の残債と同額の融資で、②自宅の共同担保を外すこと、そして、③この銀行の木造に適用する耐用年数をオーバーしての返済期間を取ってくれること。さらには、④固定期間中のペナルティーがない形での融資になること、そして、⑤今よりも金利が安くなること。
④と⑤は自動的にそうなっただけですが、①~③については、せっせと稟議書を書いてがんばってくれたわけです。
話をもとに戻しますが、この借換えが本決まりになった後、これまで借りていたメガバンクの担当者は、電話口でも非常にショックを受けているのが見て取れたのですが、「できれば3月中に実行ということにできないでしょうか?」と言ったわけです。

む、む、む??? 融資を奪い取る銀行のほうは4月にしたがっていて、融資を奪われてしまう銀行のほうは3月にしたがっている。

内部事情はよく分かりませんが、こんなことを想像しました。
借換えをオーケーしてくれた銀行は、私が2月の中旬に出向いた際にはすでに当年度の目標金額を達成していた。そこで、次年度の最初の案件にすることを考えた。
そして、これまで借りていたメガバンクのほうは、想定外の借り換えの話が3月中旬に出てきてダメージを受けた。このダメージは今年度で処理をして来年度には持ち越したくなかった。
大ザッパに言うと、そういうことではないのだろうか、と。

もちろん、その他にも現実的には、この次長がこの支店の中での自分の立場や状況を考えて、3月に持ってくるのがよいか4月に持ってくるのがよいか、計算して動いた、なんてことも考えられますが、そこまで想像すると、もうほとんど空想の域を出ない話になってしまいます。
銀行マン

ここまで、ゴチャゴチャと取り留めのない話をしてきましたが、何を言いたいかというと、銀行の融資なんて、こちらの想定通りにいくわけではないということです。

年度末の3月であろうとなかろうと、様々な事情と思惑の中で融資が行われる、それが正解だろうと思います。

実は、今回、借換えをオーケーしてくれたこの地銀の同一支店で、2年前にこんなことがありました。
窓口に違う用件で出向いていたら、支店長が挨拶にやって来て別室に通され、ぜひ借換をしてほしいというので、取りあえず申込んだところ、数カ月経って最終的には「あと600万円出してもらわないと共同担保は外せません」と言われたのです。
もちろん、今回と同じ物件の借り換えの話です。
この2年間で土地も建物も積算評価額はさらに下がっているのは明らかなんですけどね・・・(苦笑)。
摩訶不思議ですね(^_^)


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借り換え成功!!

2012-03-23
昨日、某物件の借り換えの件で某地銀さんから連絡がありました。
すべて私の望んだ条件でOKとのこと
ほとんど期待しないで待っていたのですが、期待しないでいるときほど朗報はやってくるものですね(^_^)
早速、これまで借りていたメガバンクさんに連絡。担当者の方は唖然として困惑している様子でした。あまり例がない様子なのが見て取れました。

○○銀行

フルローン全盛期の頃、住宅街にある某メガバンクの支店に電話してみたところ、たまたま来ていたアパートローン専門部隊の人がすぐにでも会いたいと連絡して来られて、こちらはほとんど何をすることもなく売買の広告チラシ一枚渡せば動いてくれたものでした。
当時、私は現在のスタンスに近いやり方を模索していた頃でした。つまり、長期の借入期間をとって返済比率を低くしてキャッシュフローを得る「億単位のRC一棟への投資」から「小中規模の地方木造アパートを取得してリフォームした上で満室にしていくという手法」へと考えを変えつつあったところでしたので、そのメガバンクさんに融資を依頼したのもさほど大きな金額でない物件だったのが今思うと幸いでした。
私さえ望めば、1億~2億の首都圏のマンション一棟にも融資承諾が出るのは目に見えていましたので・・・・。
ただ、それでも、当時の私には“ヌカリ”がありました。しっかりと自宅を共同担保で持っていかれました。
当時はまだ自宅の住宅ローンもけっこう残っていましたので、あまり気になりませんでしたが、お金もたまり一挙にドバッと繰り上げ返済してしまったら、2番抵当でしっかりと付着している共同担保が気になり始めました。
ところが、この共同担保、なかなか借金の金額を減らしにくい仕組みになっているんですよ。
固定金利期間中に、1000円でも一部繰り上げ返済しようものなら、場合によっては数百万円のペナルティーを取られる、そんなプロパー融資です。
通常のアパートローンもそうですが、変動よりも2年固定、3年固定の金利が低く設定されているので、ほとんどの方が2年固定を選んでしまいます。そうすると、固定金利期間中は多額のペナルティーをとられるので、一部繰り上げ返済もできなければ、たとえ物件の売却話が来たとしても実質上売却は困難なわけです。数百万円のペナルティーを支払ってからでなければ売却できませんから・・・。要するに、出口が見えない、自分で出口を想定しにくい、そんな状況におかれるわけです。

がんじがらめのアパートローンといってもいいかもしれません。
フルローン、あるいはオーバーローンと抱き合わせで、共同担保を取られ、固定期間中のペナルティーも付いて身動きとれない状況に置かれている方も多いのではないでしょうか? 実際、何人もそういう方を知っています。
私の場合、他のアパートで実績を積み重ねた結果、この不利な状況を超えるだけの状況を作り出すことができたので、比較的軽い負担感で済みましたが、正直、あまり良い気持ちではありませんでした。主体的に動けないことの拘束感とでもいうような感じです。

そんな状況から、ようやく脱することができました。

共同担保なし、固定金利期間中のペナルティーもなし、そして、金利も今までよりも下がるという、願ったり叶ったりの借り換えです。
そして、その地銀さんが通常の融資の際に設定している耐用年数を超えての返済期間(私にとっては現在と同じ)も承諾してくれました。たしかに、借り換えの諸費用も若干かかります。しかし、かかっても20万円前後ということも司法書士さんに確認しました。実態のなくなった抵当権は私が抹消登記をしますので・・・。

これで、自宅の抵当権も晴れてきれいサッパリなくなります。自宅を担保に、日本政策金融公庫などの公的融資を受けることも可能になりました。
私がサラリーマンを辞めたことの属性面でのデメリットもこれでなくなります。

ほんと、やったぁー(^_^)/ という感じです。

これも、あちらこちら、ダメもとで当たって砕けろ!!でチャレンジしてきたことが効を奏したのだろうと思います。
でも、これまでのメガバンクさんには心から感謝しています。お世話になりましたm(_ _)m、勉強させてもらいましたm(_ _)m、という気持ちです。



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内覧会

2012-03-16
明日16日(正確には今日)は北関東のアパートの一室の内覧会です。
管理会社の各店舗の店長さんたち、そして他社の不動産会社10数店舗の営業マンの人たちがやってきてくれます。
このアパート、すでに築20数年経っていますが、しっかりとリフォームしていますので、まだまだ、きれいなまんまです。
今回は、空いた1室をしっかりリフォームして、外部の廊下や階段を塗装し直しました。
この機会に、いつも協力してくれている不動産会社に声をかけたのですが、どこも気持ちよくやってきてくれることになりました。
もちろん、あんまり対応のよくない不動産会社には声はかけなかったのですが・・・。
来てくれる不動産会社は、満室時でも、いつも「今、空いてるお部屋はないですか?」とお客様が来られると必ず連絡してくれます。
満室時も月に数回はこうした問合せの電話がかかってくるので、非常にありがたいものです。
これも、当初は、その街で100社を超える不動産会社に営業をかけて回って、本気で動いてくれる会社がそのうちの30社程度に絞られてきた、そういう経緯があります。

今回、声をかけたのは、そのうちでもとくに一所懸命動いてくれる、不動産会社10数社です。

今まで、自分でタクシーに乗ったり、歩きまわったり、時間とお金をかけて営業に回っていた会社が、向こうからやってきてくれるので、助かります。

コツコツとタネを蒔いてきた成果が、数年経ったら、しっかりと芽を出してくるのですよね。
感慨無量です。


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中年の演歌歌手の髪型!?

2012-03-08
一昨日は、朝4時に起きて5時に家を出発、北関東のアパートに到着したのが8時30分。
ペンキ屋さんがすでにアパートで待ってくれていました。そこから、先日の記事に書いた、微妙に違った色の室内塗装の塗り直し作業に入りました。
ペンキ屋さんに、何度も何度も、ホワイトの缶に、黒を入れたり、黄色を入れたりしてもらい、微妙な色を作ってもらって、もうこれでいいだろうと思うところでオーケーを出して、室内の木部塗り直しスタート。
部屋はどんどん見違えるように明るくなっていきました。
一日がかりで室内の塗り直しも終わり、夜の9時過ぎに家に帰ってきました。
塗り直し前(実際はもっと赤みが強い)
上が塗り直し前。実際はもっと赤みが強かった。
下が塗り直し後。実際は光の加減でもう少し青色OR緑色がかって見えます。
塗り直し後

どうやら、ペンキ屋さん、何らかの自己都合で、赤みがかったアイボリーにしたわけでもなかったようです。
一日、作業を眺めながら、話を聞いていくうちに、ペンキ屋さんが本気で良かれと思ってやってくれていたというのがよく分かりました。
頑固なペンキ屋さんに対して、自分のツメが甘かったことが原因ですが、結局は、感覚の違いだった。
そんな気がします。

ふと、中学時代の近所の床屋さんのことを思い出しました。
毎回、行くたんびに、必ず最後にはヘアドライアーで固めてセットしてくれるんですが、それが、中学生にはちょっとつらい髪型なんですよね(^_^;)。
ほんとはセットなんかしてほしくないんですが、私が中学時代の床屋さんはどこに行っても、中年の演歌歌手の髪型のようなセットを必ずしてくれたんですよ(^_^;)
思春期ですから、床屋のおじさんを拒絶することもできず、みんな困っていたと思います。
床屋さんを出ると、セットで固まった髪を思いっきり手でバサバサにばらつかせて、人の目を気にしながら、逃げるように家に帰るわけです(*^_^*)
あの時代、どこの床屋さんに行ってもそんな感じだったような気がします。
中学生なのに、おじさんの演歌歌手の髪型にはしたくないですよね(^_^;)。あの頃、床屋のおじさんは良かれと思って、一所懸命、中学生の髪を、中年の演歌歌手のようにセットしてくれていたんです(^_^;)。
あの床屋のおじさんたち、髪を切る腕はきっと確かなものだったんだろうと思います。
でも、何かが違ったんですよね。
そう、ファッション感覚のようなものが・・・・。

中学生や高校生の感覚を床屋のおじさんは決して分かってくれなかった。
良かれと思って、一所懸命、中年の演歌歌手のようにセットしてくれたんですよね(^_^)

今回のペンキ屋さんの色選びに接して、あの頃のことを思い出してしまいました。

普段、下請けや孫請けで仕事をしている職人さんたちと直接交渉しながら進めていくことの良さも悪さも、改めて実感することができました。

今回のリフォームでは、全行程に自分が絡んで、しっかりと費用対効果を見極めながら進めていきましたので、多少のムダや思わぬ出費もありましたが、全体の流れを再確認することができ、次のもっと大きなリフォームに向けての予行演習ができました。

室内のリフォームはおおよそ9割がた完了し、残すところ外部補修リフォームが少し。

あと、一踏ん張り、がんばらねば!!

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リフォームやり直し!!

2012-03-04
先月から、東北や関東の各地をあっち行ったりこっち行ったり、
忙しい毎日が続いています。

あちこちの銀行で書類を提出したり、狙っている物件の所有者を登記情報で調べて直接連絡してみたりと、なんやかや同時進行で進めています。
同時進行で進めていると、忙しくはありますが、一つにハマリ込むことがないのが利点ですね。
ヒジョーにドライに割り切って進めることができます。
物件探しだって、それ一本に絞ってやっていると、どうしても思い入れも募りがちで視野が狭くなってしまいます。
物件購入の際は、視野が狭くなることが一番良くないことかもしれません。
いくらでもあるチャンスの中の一つでしかないと思えば、安易にのめりこむこともありませんからね。

そんなこんなで、あちこちかけずり回りながら、不動産事業をこなしている毎日ですが、今日、ある物件の室内リフォームでちょっとミスをしてしまったことが発覚しました。
木部の塗装をこれまで何度かつきあいのある塗装屋さんに頼んでいたのですが、
今日現地に行ってみると、あれ??ちょっと違うぞ??という感じの色なのです。
室内の木部をすべて明るいクリーム色で塗ってもらうつもりでしたが、
うっすらと赤が入っているように見えるのです。
見ようによっては、うっすらとではなく、かなり強い赤みを帯びているようにも感じます。
このアパートでは何度も同じ作業をしてもらっているので、今回も同じで、というような感じで依頼していたことが・・・自分のツメが甘かったのです。

ウーン、これは塗り直ししかありません!

決して、個人的な趣味嗜好などアパートの部屋に取り入れようとは思っていません。
モテ部屋を作ろうとか、どこにもないような奇抜な部屋を作ろうとか、そんな魂胆も思い入れもまったくありません。
ただただ、清潔で一般に通用するクセのない部屋にしようと思っているだけです。
趣味嗜好は入居される方が、家具やその他のレイアウトなどで自分の好きなようにすればいい、大家の趣味嗜好など極力見えなくしたい、そういう考えです。

ですので、室内の色などについても必要以上のこだわりは持っていないのですが、清潔でクセのない部屋だけは作りたいわけです。今回の赤みの入ったベージュ、これはクロスを張り替えた後ではさらに浮き立って見えるのが想定できます。清潔ではあってもクセのある部屋になってしまいます。

明後日には、クロス屋さんが入る予定でしたが、それをストップして、
室内塗装のやり直しです。その後の日程も、すべてズレてしまいますが、仕方ないですね。

ちょっと面倒なことになってしまいましたが、自分自身のツメの甘さを肝に銘じる、よいキッカケだと捉えることにします。

銀行や不動産会社などには、ケンカかと見まがうぐらいの剣幕でしっかりと詰めるべきところは詰める人間ですが、職人さんたちには妙に甘すぎた。その弱点を突かれたのかもしれませんね。

もう一度、ビシッと褌を締めてかからないと、都合のいいように利用されてしまいます。
こんなことでは事業家としては失格ですね。

こんなことはニヤリと笑いながら、処理していけるようになりたいものです(^^)/~~~


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家主に朗報?損保初「入居者“ 孤独死”の保険」って?

2012-02-22
今日のヤフーニュースにこんなタイトルの記事が載っていました。正確には週刊ダイヤモンドの記事です。

家主向け孤独死保険

私の所有するアパートの入居者さんの中にも、若干名、万一の場合を考えておいたほうがいいかもしれない方がいますので、早速、この保険を作り出したというエース損害保険に連絡をしてみました。
テープ音声に従って、こちらの電話番号を入力して・・・、
あ、ちょっと余談ですが、このテープ音声のイントネーションがやたらにおかしくて、思わず笑ってしまいました(^_^)
待つこと数十分。担当の男性が電話してこられたのですが、
「その記事に載っていること以外にちょっとご説明が必要でして・・・」とちょっと腰が引けた話しぶり。
で、その内容はというと以下のとおりです。
①年額50万円以上の保険料をかけていただくのが条件。
②単身者用の1室とファミリー向けの1室とは保険料が違う。
 単身者用は1室につき約3000円程度でファミリー向けは1室につき約1500円。
 これは、当然といえば当然でしょうね。単身者でないと孤独死はなかなかしないですからね(苦笑)

この二つの条件があって、①の金額÷②の金額=室数ということになる、らしいです。
ということは、
単身者用ならば約170戸、ファミリー向けならば330戸で該当することになる、ということです。
それだけの戸数をまとめて契約しなければ50万円に達しないので基準をクリアできないとのこと。

ウーン、何じゃ、こりゃあ!?
よーく考えてみると、ファミリー向けの部屋で孤独死というのはレアケースですから省くとして、
単身者用の部屋を170戸持っている必要がある、わけですよね。
それも、元気モリモリの大学生であろうと何であろうと関係なしに孤独死に向けて保険をかけておくと
いうことです。
なかなか、そんな大家さん、少ないでしょう?
と聞くと、こんな回答でした。
管理会社さんが管理されている物件でまとめていただいて加入していただくという方法があります、ですって。
ということは、
管理会社が管理する投資用のマンションを何棟かまとめて加入するのに適しているわけです。
オーナーはみんなバラバラで、そのうちの1室か2室を区分所有で買って貸している人たちに、
管理会社が「こんな保険がありますが加入しませんか?」と取りまとめて、加入希望者が
170室分以上いたら、加入できるということになるわけです。

日本初の家主にとっての朗報みたいに書いてある記事の真相はこんなもんでした(^_^;)

高齢者向け投資用ワンルームマンション(?)を区分所有している人に向いた保険ですね(苦笑)。

さーて、この商品、どれだけ売れるんでしょうかね?

そりゃ、反響はあるでしょうよ。私だって、すぐに問い合わせたんですから(苦笑)


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超多忙!!

2012-02-17
2月初めに、確定申告を無事に終えたと思ったら、その後、超多忙な日々がやってきました。
自分のためにちょっと整理してみました。

★銀行との交渉
現在、金融機関3社と同時進行で交渉中です。
1つは、メガバンクの2年の固定金利期間がもうすぐ終わりなので、そこに金利引き下げ交渉をぶつけること。
もう1つは、某物件の融資の借換えで地銀との交渉です。
さらに、もう1つは、普段はあまり付き合うことのない自宅近くの信用金庫と保証協会付き事業性資金融資の交渉。自治体が利子補給をしてくれるので、住宅ローンよりも低利で借りれるのが魅力です。今回は少額融資の申し込みですが、一度保証協会の審査を通しておくと、来るべき時に迅速に借りられるので、今回は軽いジャブのつもりでやります(^_^)
いずれもが3月末の年度末決算期に照準を合わせていますので、通常の時期よりもスムースに事が運ぶでしょう。ま、当たって砕けろって感じです(^_^)。思い通りにならなくても、その後のスキルアップには必ずつながりますのでね。

★物件売却に向けて
某物件の売却話が入ってきたので、その具体的な詰めを不動産会社とやってる最中です。
売り出し価格もそうですし、どういう人をターゲットにして売りに出すのがよいか、売却もある種のしっかりしたコンセプトが必要だと思いますので・・・。決して、指値の厳しいサラリーマン投資家さんはターゲットにしません(^_^)。
そして、その物件をより高く売るための化粧作業(?)。ちょっとした外装リフォームと高圧洗浄などを施して、見栄えをよりよくするわけです。数十万使って、数百万高く売れる可能性がありますからね。
ま、今、思い通りの価格で売れなくても、その後も何回か売却のチャンスはありそうですし、場合によっては融資完済時期まで回していくのもいいかなという自信もありますので、売り急ぐ必要は決してないのが強みです(^_^)

★中程度のリフォーム作業
某物件の中程度の外装リフォーム作業。外壁の一部と階段、共用廊下そして、退去が決まった部屋のフルリフォームです。といっても、自分では“頚椎症性神経根症”の、あの苦痛が再び出ると困りますし、費用対効果も上がりませんので、セルフリフォームはやりません。その地域で、普段、下請け孫請けで働いてる、大工さん、塗装屋さん、クロス屋さん、サッシ屋さんらを集めて作業してもらいます。そこに時々立ち会って、差し入れをしたり談笑したりしながら進めていくわけです。

★取得に向けての物件調査
そして、さらには、いくつか今、狙っている物件があるので、それらの物件の取得に向けての現地調査に入ります。
これが一番楽しみです(^_^)。


というわけで、この数週間で動く場所は、仙台、栃木3ヶ所、茨城、東京都下、長野等々です。これらの地域を複数回、往復することになると思います。

ま、異様な動きですが、多忙なときほど、一挙にすべてを片付けることができやすいものです。
普段なら、少し面倒で躊躇するようなことも、強気強気でテンション上がりっぱなしですから、
どんどん動かしていけるんですよね。

そんなこんなで、なかなかブログ更新もままならない状況が春まで続きそうですね。

こんなときは、普段の“専業主夫業”はおろそかにならざるを得ませんので、外食も多くなって、家計の支出はちょっと痛いですけどね(^_^;)。
でも、そんなことは言ってられません。

こりゃあ、体力勝負、精神力勝負になりそうです。
ときどき、地方で飲んでウサ晴らししないとやってられないかな(*^_^*)。

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生きたお金の使い方

2012-02-10
確定申告も無事に済ませて、ほっと一安心というところです。

毎年、確定申告の準備をしていて考えさせられることがあります。
生きたお金の使い方と、そうでないお金の使い方があるな・・・ということ。

毎年、年末になると、修繕工事をやったり、前から欲しかった不動産事業のセミナーDVDを買い込んだりと、多少なりとも節税対策をやるんですが、昨年末は、某物件の老朽化したエアコン全部を取替える工事をやったりしたんですが、それでも、全然、予定の収支に達しないんです(^_^;) 

要するに、収入はアップしているのに必要経費はダウンしているわけです。単純に考えると良いことのはずですが、税金面まで考えると一概にそうとも言えません。そこで、年末ギリギリに、消耗品をまとめ買いしたり、タブレット端末を一括買いしたり、必要経費にウン十万円一挙に使うことになってしまいました。もちろん必要経費ですから事業に必要なものを買うわけですが・・・。

ところが、そこで、躊躇してしまう自分がいるわけです。必要経費だからドライに使い切ればよいことは頭では分かっているのですが、2日で何十万円も使ってしまうようなことに自分の心が拒絶反応を示すのです(^_^;)。
家計簿悩む
結局は、「いつも家計簿につけているお金と事業用のお金は違うんだ」と自分で自分に言い聞かせて使い切りましたが、長年、勤め人をやっていた習性で、いまだに、哀しいかな、そうした事業としてのお金の使い方が身に付いていないところがあります。

このことをちょっと整理して考えてみますね。
いつも家計簿に付けて節約を心掛けているお金は純然たる生活費です。すでに税金も徴収された後のお金ですから、使ったら使っただけ、そのまま家計から出ていってしまいます。
しかし、事業で使ったお金は、収入から控除され、そこに課税されることになります。「金持ち父さん貧乏父さん」でもそのことをロバート・キヨサキ氏が繰り返し言っていましたよね。


例えば、同じ10万円を使うにしても、家計のお金だと10万円使えば10万円減る。それだけです。
事業用のお金は、10万円使えば、人によって税率が違いますが、税金がその分、何万円かは確実に少なくなります。所得税と住民税、そして専業の人なら国民健康保険税も少なくなります。

さらに、事業用のお金は、その使い方によっては、税金が安くなるだけでなく、使ったお金の何倍、何十倍の収益をもたらす可能性があります。ボロボロになった外壁の塗り替えをすれば、それだけで入居率がアップする可能性がありますし、自宅の部屋なら拭き掃除で充分ガマンできる程度のクロスの汚れだって、アパートならば何万円か出してピカピカに張り替えればすぐに入居者が決まるかもしれません。それだけで何ヶ月分かの家賃の損失が抑えられることになります。
不動産会社の営業マンを集めてこちらのおごりで飲み会をやれば、グッと親しくなってお客さんを案内してくれる回数が激増するかもしれません。
これらは、事業としては、生きたお金の使い方だと思います。

ところが、その逆に、生きたお金の使い方にならないこともあります。
入居者のニーズをよく調べもしないで誰も喜びもしない最新設備を業者に乗せられて導入することや、大家のことをウザいと感じている入居者に誕生日プレゼントを贈るなんてことは、もしかすると、マイナスの効果しかもたらさないかもしれません。
これは、事業としては、生きたお金の使い方とは言えないと思います。

ま、営業マンを集めての飲み会や、入居者へのプレゼントは、相手との人間関係がベースにあってのことですから、プラスとなるかマイナスとなるかはケースバイケースですけどね。

いずれにせよ、事業としてのお金は使うべきところにはしっかりと使う、それが要諦ですね。
家計のお金であれば贅沢や浪費にしかならないようなことも、事業用のお金の場合はもし手元になければ借りてきてでもしっかりと使ったほうがよい場合もあります。

「もったいない」や「節約」というような日常生活の上では美徳とされる言葉が事業においては必ずしも美徳であるとは限らないということですね。というか、むしろそうした日常の美徳に必要以上に縛られていると利益を得るチャンスを逃すことにもなりかねません。
お金の使い方
事業としてのお金の生きた使い方、とくに不動産投資という事業におけるお金の生きた使い方を身に付けるためには、まずは、しっかりとした税金の知識を頭に入れることが必要不可欠だと思います。

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確定申告の準備完了!!

2012-02-03
確定申告のソフトへの入力記帳もほぼ終わり、あとは青色申告会に出す前の微調整という感じです。
結果、所得税も住民税も、そして国民健康保険税も具体的な金額がほぼ出ました。やれやれ・・・(^_^;)

今年は青色申告会の予約日がいつもより2週間ほど遅かったので、じっくり考えながらまとめることができました。

この確定申告の準備、税理士さんに頼めば、簡単に済んでしまうことですが、自分で四苦八苦しながらやることに意義がある(?)と私の場合は思ってます。
私に限ってのことですが、税理士さんに丸投げしていると結局のところ、何年経っても事業全体のお金の流れが把握できないような気がするんです。
つまりは、事業全体を俯瞰してみた上での「将来に向けての戦略」が立てにくいような・・・・。もちろん、細かな仕入れが日々発生するような事業や多数の従業員を雇っている事業なんかの場合は、複雑過ぎて、面倒くさがり屋の私にはとてもじゃないけどやってられないだろうと思います。
ですが、幸いなことに、“大家さんという商売”は、お金の動きがヒジョーにシンプルなので助かります(^_^)。
さらには、サラリーマン時代と違って専業になった現在は、一日それに時間を費やしてられますからね(^_^)。

確定申告ってやつは、自分でやればやるほど、毎年、苦労も少なくなっていきます。それだけスキルアップしていくってことでしょうね。

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最悪のシナリオ??

2012-02-02
先日の首都圏直下型地震の記事に続き、今朝の朝日新聞にもイヤぁーな予測が出ましたね。

日本国債急落のシナリオの記事

この「日本国債急落のシナリオ」は、見方によっては、首都圏直下型地震よりもはるかに重大な危機の予測かもしれません。
ま、地震の予測も当たるか当たらないか定かではありませんし、銀行の経済予測も、過去の例を見ると疑問符は付けたくなります。ですが、地震の場合と同様に、想定できる最悪のパターンは把握しておいて可能な限り対処しておくのがベターでしょうね。
国債急落→金利高騰→インフレ→貯蓄価値の目減り
このインフレは、いわゆるハイパーインフレでしょうね。
高度成長期のインフレは、50代半ばの私なんかですと、子供の頃から成人になる頃までずっとそうだったわけですが、マイナス成長期または低成長期のインフレは、果たしてどんなことになるのか、怖ろしいものがあります。

ところで、地震の場合の対応策の一つは、地震保険加入だと思いますが、国債急落への対応策は???

私の場合は、まずは金利高騰に備えるということになると思います。
住宅ローンは完済間近なので問題ないとして、影響をモロに受けるのはアパートローンの金利です。
安全な全期間固定金利を選んだものもいくつかありますが、多くは変動金利です。もちろん固定金利選択型ですが、あれだってあくまでも変動金利型のオプション特約ですからね。
住宅ローンと違い、アパートローンの固定金利選択型は、都市銀行の場合、固定金利選択期間中は繰り上げ返済を1000円でもしようものなら、数百万円のペナルティーを取られる、なんてことになりますからね。地銀の場合は、数万円程度か取られても繰上返済額の2%程度というのが多いので、売却で全額返済する時以外はそれほどまでの負担感はありませんが、都市銀行のあの縛り、キツイですよね。
2年固定とか3年固定が金利は低く、変動は少し高くなってるので、今すぐ物件を売却する予定がない場合、多くの方が短期の固定金利選択型を選ばれているのではないでしょうか。
これからは、金利高騰に備えて、こちらが身動きしやすい態勢を整えておく必要がある気がします。
売却するにせよ、一部繰り上げ返済するにせよ、フットワーク軽く対応できないと、こうした金利高騰シナリオには対処できませんからね。

そして、今更のことではありますが、 「出口を見据えた不動産投資戦略」の重要性が今後益々高まることでしょう。

個人的には、金利タイプの見直しや借り換え、そして、出口が不透明な物件を売却できるうちに売却して、出口が想定できる安心感のある物件を公的融資などの全期間固定金利融資を使って取得していく、組み替えの時期に入ったかなと感じています。
一定の対策を立てておかないと、もし、ほんとうに日本国債急落なんてことになったとしたら、今までチマチマと積み重ねてきた大家としての努力なんて、何の意味もなかったなんてことになりかねませんからね。

まさに、要注意ですね。

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カギが凍った!!

2012-01-29
今朝は、早朝から携帯の電話で起こされました。
といっても、7時40分でしたので、早朝とは言えないか・・・(^_^;)

「カギが開かないんです・・・」
仙台のアパートの入居者からです。
夜勤の仕事から帰ってきたところ、ドアのカギが開かず部屋に入れなくて困ってるというのです。
カギ穴に差し込むことはできるけれど、まったく回らず微動だにしないとのこと。
寒さにふるえながらの電話です。
 ドア

一旦、駐車場の車の中に戻ってもらい、私が管理会社の社長と連絡をとって対処することにしました。
カギの種類はこんな感じのディンプルキーです。
ディンプルキー

今まで、カギが開けられないということは一度もありませんでした。
早速、管理会社の社長に連絡をとって、入居者とやりとりしてもらうことにしました。

カギ屋はまだ開いてないだろうし、カギの救急隊みたいな会社だと割高になるだろうし、うーん、
果てさて、どうなるだろうか・・・?なんて、思っていると、
20分ぐらいして、
「開きましたぁ~」と入居者から喜んだ声の電話が入りました。
「え?どうやったんですか?」
「温ったかいお茶を自販機で買ってきてかけたら開きました」
管理会社の社長が電話でいくつか指示してくれたことを試してみたら、開いたらしいのです。

仙台は、昨晩は氷点下7度という寒さだったようです。
きっと結露か何かのわずかな水分がカギ穴の中で凍り付いたのでしょう。

やれやれ、ホッと一安心。
東京も今年は例年にない寒さですが、カギも凍らせる北国の寒さはすごいものです。
また、一つ勉強になりました。

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いやぁーな予測

2012-01-25
昨日の朝刊の「マグニチュード7クラスの首都圏直下型地震が4年以内に起きる可能性は70%」(東大地震研)
という記事には驚きましたね。
首都直下型地震4年以内に70%の新聞記事
政府の地震調査研究推進本部が「30年以内に70%程度」としているのと比べるとギョッとするほど切迫した数字ですよね。中国の専門家などからは「信用できる予測ではない」という批判の声もあがっていますが、いずれにせよ、そう遠くはない将来、首都圏直下型は起きると見て、まず間違いなさそうです。
首都圏直下型地震の原因は複数あるようですが、その中でとくに私が気になるのは、埼玉県の飯能市から青梅市、立川市、府中市へ延びている立川断層帯

私の自宅から10数㎞の場所ですから、もしここで起きたら、今まで体感したことのない激震に見舞われることでしょう。
自宅は築17年なので、そろそろあちらこちらに修繕を要する箇所が出始めています。
これは至急、地震保険に加入した方がよさそうです。ちなみに、所有する賃貸物件は現在はすべて地震保険に加入しているのですが、自宅だけは加入していません。
自宅も2年前までは加入していましたが、家財も含めて、火災保険と地震保険で年額13万円ほど掛けていた民間の保険を解約して掛金の安い都民共済に変更しました。掛金は年額10万円以上安くなりましたが、都民共済には地震保険はありません。保険料(掛金)の金額だけで見ると年額10万円以上ですから10年で100万円以上、20年で200万円以上節約できるわけです。
それで、もしかりに大地震が起きて建物が一部損に該当したとしても地震保険の保険金は65万円ほどしか下りないので、あんまり地震保険の効果はないかなと思ったわけです。もちろん地震保険に入っていなければ、地震による火災のリスクはカバーされませんが・・・。
ところが、昨年の東日本大震災では、東京の近所に住む知人の中には地震保険金が下りた人がいました。聞くと、建物は一部損で数十万円だったそうですが、家財が半損の認定を受け100数十万円出たという話です。
これはちょっと想定外でした。家財の分は比較検討する際、ほとんど計算に入れていませんでしたので・・・。建物が一部損で家財が半損なんてこともあるんですよね。
うちの家では、3.11の大地震のときも、2階の部屋の文庫本が3冊落ちただけでした(^_^;)。岩盤の強弱や家を建てる際の盛り土の度合いなどによっても、近隣であっても、揺れ方には相当な違いがあったようです。

でも、立川断層帯が原因の直下型地震が起きれば、そんなことでは済まないでしょう。
家財の分もしっかりと地震保険に加入しておいたほうがよさそうです。

所有するアパートの場合、家財の保険料は考える必要がないですし、私の物件は東京と違って地震保険料が安い等級の県にばかりありますので、少し助かっています。
ま、でも、地震保険うんぬんは別にして、身の安全だけは絶対に確保したいものですね。

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