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オーディションで入居者を決める!?

2011-05-25
去年の8月のことですが、
直接、入居者募集ができるサイトに空室のお知らせを出しました。

すると、ネット掲載後、数時間してから、携帯にヒッキリなしに電話がかかってきました。
皆、ぜひ、部屋を見せてほしいと興味を示してくれています。
女性限定としたのですが、間違って男性からもかかってきます。

まさか、こんなに反響があるとは思ってもいませんでした。
早い者順で決めてしまうのも興味を持ってくれた人たちに悪いので、一人一人の連絡先をメモして、2日間、時間を置くことしました。

2日間で連絡が来たのは10数名。
結局、こちらと向こうの条件がピッタリと合った人6名を候補者としてピックアップしました。

さあて、これ、どう対応したらいいんだろう!?
入居希望者がこんなに集まったのは嬉しいことですが、ちょっと困ってしまいました。6名の方と日時の調整をして、内見に来てもらって説明する。その作業だけでけっこう大変です。

妙案が浮かびました。
じゃあ、同じ時に来てもらって、いっぺんに説明しよう!!

週末の午後、6名の女性がアパートに来てくれました。
みんな若い女性ばかり。この部屋のよい点も問題のある点もしっかりと説明し、みなさんの事情もお聞きした上で、一旦、帰っていただきました。
数時間後、1名の方を決めて、その旨、みなさんに電話で連絡しました。

みなさん、留学生です。3ヶ月とか6ヶ月の短期留学生。
みなさん、日本人。

えっ? 何なんだ? これ?って、思われるでしょうね。

そう、これは日本での話ではありません。
オーストラリアのブリスベンでの話です。

ブリスベンシティ

ブリスベンのシティーのアパートメントを、娘が日本人女性と二人でシェアしていたんですが、娘は事情があって、メルボルンの大学に移ることになりました。

急なことで、シェアしている彼女にも悪いので、彼女にふさわしい次のシェアメイトを決めた上で引き払った、そのときの話です。
当時、私が現地にいましたので、段取りの交通整理を私がしたというわけです。

アパートメント玄関 アパートメント廊下

ブリスベンは日本では信じられないぐらい、賃貸住宅は“売り手市場”。もちろん、場所にもよりますが、このアパートメントはシティーの真ん中で、どこに行くのも便利な、誰もが住みたがるようなロケーションでしたので、売り手市場そのものでした。

こんなところで不動産投資したら楽だろうなと、うらやましくなりましたが、オーストラリアの不動産価格はすでにかなりの水準まで高騰しています。
ですので、利回りはあんまりよくありません。でも、空室は埋まりやすい。

利回りは低いけれど、入居者獲得には苦労しない。
ちょうど、東京の都心部の駅近みたいな感じですね。

アパートメント室内1 アパートメント室内2

ブリスベンでは、管理人さんの退居立会いなども経験しましたが、不動産賃貸業を営んでいる身にとっては興味深いことばかりでした。

一番驚いたのは、保証金(敷金)の返還手続きのスピーディーなこと。
室内の状況確認(退居立会い)をしてもらい清掃すべき箇所などの指摘を受けた後、書面上の解約手続き。それが済むと、小切手を渡されて、それを持って近所の郵便局に行ってその場で換金できたのがありがたかったですね。
退居立会いから敷金返還までが数時間。
もちろんオーストラリアでも退居時のトラブルはけっこうあるようですが、問題がなければこれが当たり前のようです。

日本での同様の手続きの遅さは、どう考えてももう少し改善の余地がありそうですね。

「大家と言えば親も同然、店子と言えば子も同然」なんていう前近代的な言葉が今も残っている国ではなかなか難しいことかもしれませんが・・・・。



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原発に関する孫正義氏の発言

2011-04-29
昨日、3.11の大地震以来、チョコチョコ帰ってくるようになった息子がやってきて、面白いものを見せてくれました。

ユーストリームでの孫正義氏の原発に関する提言です。

1時間半を超える長い動画ですが、非常に分りやすい話に聞き入ってしまいました。
正面切って原発に反対を唱える経済人が少ない中で、事業家としての立場から、国や電力会社がこれまで言ってきたのと違って、実際には原発のコストが高いこと、そしてハイリスクである点を指摘し、代替エネルギーへの転換を提言しているのが出色といえるでしょう。

それにしても、孫正義氏、原発に代わるエネルギー源を研究し提言するための「自然エネルギー財団」設立に10億円出すという話にとどまらず、被災地に対して個人のお金を100億円、そして今後のソフトバンクの役員報酬をすべて被災地に寄付し続けるというのですから驚きです。

一体全体、どれだけお金持ってるんでしょうね!?

孫正義氏の原発に関する会見

今から20数年前、「危険な話」「東京に原発を!」で反原発の旗手となっていた広瀬隆氏には、どこか線の細さとペシミスティックなものを感じたものです。「私は生まれてから今日まで週刊誌というものを一度も買ったことがない」(「危険な話」より)と言う広瀬氏と違って、孫正義氏には“清濁併せ呑む”したたかさを感じるだけに、孫氏の提言通りに転換することができれば原発廃止も実現可能なのではないかと思わせるだけの説得力を持っています。

ところで、この問題を、不動産投資家あるいは賃貸不動産経営者の立場で考えると、
地震の問題もそうですが、今後の原発のあり方についての方向性が出てこない限り、各地で複数のアパートやマンションを経営するという事業は、そう軽々にイケイケどんどん!!で拡大路線を突っ走ることなどできないリスクを孕んでいることが今回明らかになったと思います。

もう嫌気が差してしまって、アパートやマンションを投売りしたいような気持ちになっている不動産投資家の人もいっぱいいるのではないでしょうか?

いずれにしても、放射能が飛んでくるからといって場所を移転することができないアパート・マンション経営にとっては、原発の問題は非常に大きなネックであることは事実ですので、今後のリスクについて、単なる事業収支だけでない広範な見地からの“見極め”が必要になってくるでしょうね。




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アパート経営のザックリした収益構造

2011-04-21
今日は、みなさんが一番興味がありそうな、アパート経営の収支について、どんな感じなのか、私の所有物件の1つ(物件A)を例にザックリしたところを記してみます。※土地持ちの方の相続税対策としてのアパート経営ではなく、あくまでも不動産賃貸事業してのアパート経営のことですので、お間違いなく。

アパート経営のザックリとした収益構造
この物件、取得時の表面利回りが
リフォーム前で 384万÷1720万=22.3%、
リフォーム費用込みで 384万÷2120万=18.1%、です。

一般的に見れば、かなり高い利回りに見えるかもしれませんが、
さて、この利回りで、毎月のキャッシュフローが実際にはどれだけ得られるのか、ザックリと検証してみましょう。


この中で、毎月の収支を見るために必要なのは、
毎月家賃収入の32万円です。
実際はこのほかに自販機手数料もありますが、ザックリとしたところで
見ていただくために、それは省きます。

さて、毎月の支出ですが、

借入金返済                   108425円
管理委託費(賃料の5%)           16800円
賃料振込手数料                   840円
定期清掃費                     5250円
共用部電気代                   1400円
近隣駐車場2台分                 9000円
固定資産税月割                  7841円
損害保険料月割                  3397円

支出の合計                   152953円
これが何もない月の支出ですが、これで支出が終わるわけではありません。


その他に、修繕費もかかってきます。
換気扇が回らないとか、共用部分の電灯が切れているとか、トイレの流れがおかしいとか、そういった場合にかかる修繕費があります。ちなみに、昨年のこのアパートのそうした修繕費は17279円でした。このアパートは取得時に徹底的に内外装フルリフォームしていますので、築年数は経っていますが今までのところあまり通常の修繕費はかかっていません。

それから、年に1回~2回程度必要になるのが、退去者が出た場合に次の入居者獲得のために必要な費用です。

退居後の修繕費、客付けのために不動産会社に支払う広告料、そして、私が不動産会社に営業をかけて回るのに必要な資料作成費や旅費交通費がかかります。退居後の修繕費は、入居者さんの住み方にもよりますのでバラツキはあります。早期にお客様付けするには不動産会社に支払う広告料もけっこうかかります。次の入居者さんからの礼金分をそこに充当すると考えても、退去一回に付き、12万円程度はかかっている計算になります。

さらに、空室期間の損失(逸失利益)があります。本来これは支出分として考えるのではなく収入からその分を引いて考えるべきですが、結果としては同じことですので、とりあえず、ここでは支出分にして算出してみます。幸い、私の場合は、自分が営業をかけて回ることで空室期間を極端に短くしていますので、空室分の損失は、いままで多めに見て約1ヶ月分で約4万円程度の損失でした。この空室期間が長い場合は、そして複数の部屋の空きが長く続いてしまった場合は、この分だけでかなりの金額が減ることになりますね。

で、通常の支出以外に必要になる支出を月に換算すると、
通常の修繕費  17279÷12=1440円
客付け費用    12万÷12=10000円
空室損失      4万÷12=3333円
計            14773円

これを通常の支出にプラスすると、
支出の合計は、152953円+14773円=167726円となります。

で、トータルでどうなるかということですが、

収入320000円-支出167726円=152274円
毎月のキャッシュフローは152274円(約15万円程度)ということになります。
さらに、ここから確定申告で、所得税、住民税、国民健康保険税が差し引かれていくわけです


この物件、取得時の表面利回りが
リフォーム前で22.3%、リフォーム費用込みで18.1%です。
この利回りだからこのキャッシュフローが実現できているのですが、


表面利回りが10%だったらキャッシュフローはどれぐらいでしょうか?

表面利回り10%の場合の年間家賃収入は212万円です。
月にすると、176666円ですよね。
そこから、支出167726円を差し引くと8940円にしかなりません。

(※収入が少なくなると管理委託費が7525円下がりますので、正確に言うと、8940円+7525円=16465円となります。)

これが、東京でよくあるような表面利回り8%とか9%だったとしたら、
どうなるでしょう。怖ろしくなりますね。


これを、一見、キャッシュフローが出るように見えるようにすることは簡単です。
借入金の返済期間を長期で算出することです。

25年とか30年の長期で融資を受けた場合、毎月の返済金額がぐっと低くなります。
そうすると、支出が減るわけですよね。
そうすれば、一見、そこそこやっていけそうな感じに見えてくるんですよね。
もちろん木造だと長期間の融資は引きにくいですが、融資期間を長くとることのできるRC造だとそれはできますよね。
そうやって、不動産会社は“夢の不動産投資物件”を売り込むんですね。

でも、25年後、30年後の自分って?
少なくとも50歳代の私にはそれは想定できませんね(-_-;)。


というわけで、今日は、アパート経営の収支について、ケーススタディとして一例を挙げてみました。

※不動産投資には様々な視点で違った考え方が成り立ちます。資産がほしいのかキャッシュフローがほしいのか、目的によっても良し悪しは全然違ってきます。また、税金面や出口戦略など、その他の要素もあります。要は、それぞれ自分の状況と判断に合ったやり方でやること、それに尽きることは言うまでもありません。



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これから不動産投資を始めようという人にお勧めの教材!!

2011-04-14
今日は朝から久しぶりに不動産投資の音声ファイル教材を聴いていました

『3人のセミリタイア大家が伝える不動産投資パーフェクトスタートガイド』


不動産投資をこれから始めようという人たち向けの教材なんですが、
いやー、実に面白かったです(^_^)。

3人のセミリタイア大家が伝える不動産投資パーフェクトスタートガイド

このところ、仙台の所有物件の地震被害やら何やらでちょっと神経が疲れていたので、
気分転換に何かないかなぁ~と探していて、少し前にHeartBrain合資会社さんからお詫びの品としてメールで送られてきてそのままにしておいたこの音声ファイルを思い出して聴いてみたんですが、
いやー、久しぶりにすっかり時間を忘れて全4時間超を一挙に聴いてしまいました(^_^)。


不動産投資を始めた頃のモチベーションがすっかりよみがえって来て、リフレッシュできました! 


お詫びの品と書きましたが、実は、これにはちょっとしたイキサツがあります。
昨年、「Google不動産・徹底攻略DVD」という、その名のとおり、Google不動産サイトを大家がどうやって使いこなしていくかという非常に先見性に富んだDVD不動産投資教材が出たんですね。それも、「大家の財布の中身レポート」や満室経営新聞などでおなじみのHeartBrain合資会社から、でしたので、私も安心して速攻で購入したんです。
ところが、なぜか、Google不動産サイトは開始からわずか半年で幕を閉じてしまった(>_<)。
Google不動産サイトがなくなったとしても、今後もこうした流れは出てくる可能性は充分あるものなので、購入したDVDについて別段損したなんて思うことも全然なかったわけです。
そしたら、HeartBrain合資会社さんからDVD購入者全員へのお詫びのメールです。読むと、HeartBrain合資会社さん制作の教材のいくつかのうちから代替品を選択してくださいとのこと。 私はこの音声ファイル教材に登場する3人とは以前何度かお話させていただいたり、メールでやりとりさせていただいたりしたこともあって、非常に親近感と信頼感を持っておりましたので、即、これを選んだわけです。

ちなみに、年齢は私より20歳ほど若い3人衆なんですが、私が不動産投資を進めていく上で彼らから得た情報がどれだけ役に立ったか数え上げたらキリがありません。

3人のセミリタイア大家が伝える不動産投資パーフェクトスタートガイド音声ファイル
 『3人のセミリタイア大家が伝える不動産投資パーフェクトスタートガイド』


私が不動産投資をしようと物件探しに明け暮れ始めた8年ぐらい前は、今のように不動産投資に関するブログや大家さんたちのブログがあるわけではなく、お手本にするのはほとんどが書籍でした。それも実際に使えるのはほんの数タイトル、数も限られていました。
その当時の「サラリーマン大家さんのカリスマ」というと、沢孝史さん、藤山勇司さん、山田里志さん、この三人です。この人たちは、現在もしっかり健在ですが、全国のサラリーマン大家さん予備軍たちは、この人たちの書籍を食い入るように穴があくほど読んで、暗中模索しながら少しずつ前に進んで行った、そんな感じでした。
そんな頃、そうしたサラリーマン大家さん予備軍の中で少し前を行っていた人がサイトを作っていて、その名も「入門!素人ゼロからのアパート経営」。
管理人のコテツさんは、なんだか私たちのアイドルのような存在でした(^_^)。
そのコテツさんこと倉茂徹さんが若くしてリタイアして作られたのがHeartBrain合資会社です。ここに、人気ブロガーで元大手損保会社社員の投資家けーちゃんこと寺尾恵介さん、そして、今ではセルフリフォームの達人としても有名なNSX松田さんこと松田淳さんが合流して、「大家の財布の中身レポート」や「満室経営新聞」、そして「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ」などなど、われわれが一度は目にした事のある優良企画やイベントを次から次に世に出してこられたわけです。

少し、回り道をしましたが、HeartBrain合資会社の、このような「お詫びのメールとともにお詫びの品を送るという良心的な対応」には彼らの経営手法そのものがよく現れています。不動産投資の世界には、ちょっとイカガワしい、何が目的なのか分らないような人たちや業者も多くいますが、そうした業界とは一線を画して「サラリーマン大家のサポーター」として良心的なビジネスを構築していきたいという彼らのポリシーのようなものを感じます。

話は長くなりましたが、そんな三人が、不動産投資をこれから始めようという人たち向けに、必要な知識を出し惜しみすることなく語ってくれているのがこの教材です。

 『3人のセミリタイア大家が伝える不動産投資パーフェクトスタートガイド』

金森重樹さんや今田信宏さんや赤井誠さん、そして石渡浩さんや加藤ひろゆきさんや伊藤ほうせいさんなど数多くの著名な不動産投資家たちの投資手法も徹底的に分析し尽くしている彼らが、不動産投資初心者のために2年半ほど前に制作した教材です。

不動産投資を目指す人はいずれは自分に合った手法を獲得しスタンスを固めていかなければならないときが来ますが、早計にどの手法がいいと決めてしまう前に、まずは不動産投資の全体像を把握するためにも、こうした教材でしっかりと勉強しておくべきだと思います。

もちろん、すでにスタートしている人にとっても、再度、不動産投資の全体像を確認するために役に立つ教材であることは言うまでもありません。


何よりも、彼ら3人がまっとうな信頼のおける人たちであること、これは確かですから・・・(^_^)。


3人のセミリタイア大家が伝える不動産投資パーフェクトスタートガイドCD



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契約書も重要事項説明書も信じられない!?

2011-03-09
今日は、私が所有する物件の1つで、いま起こったばかりの出来事を材料に、これから不動産を取得しようとがんばっている人たち向けのケース・スタディーみたいな話をさせてもらいます。

ところで、最近、若い人の間で不動産投資熱が物凄くヒートアップしてますよね

ほんの少し前までは、一定の属性のあるサラリーマン層が中心でしたが、今ではそう給料も多くなさそうな若いOLやフリーター、契約社員の人たちにまで不動産投資熱が広がって来た感があります。

私の自宅の近所にある新聞販売店の仕事から、“学歴ではない頭脳”と“並はずれた努力”で一気にのし上がったカリスマ“水戸大家さん”の存在が大きいのかもしれませんね。

ただ、水戸大家さんみたいな人への憧れはもっともだとも思いますが、収益不動産を取得しさえすれば、その先にユートピアが待っているかのような、そんな夢というか妄想というか、一概には何とも言えませんが、そんなものが大きく膨らんでいるようにも見えるのにはちょっと・・・・??

不動産投資を目指す若い人のブログやメルマガを見ていると、
「おい、おい、それで大丈夫!?」と、こちらが心配になるような内容の記事をよく目にします。

中には、不動産を取得した経験がない人まで、不動産取得の際の注意事項みたいなものを無料レポートなんかに書いてみんなに伝えたりしています(苦笑)。

本人がアッケラカンとしていて何のイヤミもないし、一生懸命かき集めてきた情報を発信してくれているので、こちらも初心に返って「考えるヒント」をもらったりすることもけっこうあります(^_^)。ですので、ある種、愉快で微笑ましくもあるんですが・・・。

いずれにせよ、集団催眠みたいな心理状態で不動産に手を出すのはお勧めできません。
借りた金にせよ、手持ち資金にせよ、一回に数千万単位を使うのですから、あまりにリスクが大きすぎます。

で、今日の本題はというと、
不動産屋さんを信じちゃいけません、ということ。


宅建持ってるんだから、まさかウソはつかないだろうと安心してると、思わぬ落とし穴があったりします。ウソをつくような不動産屋は論外として、悪意なく間違っていることだらけです。元々、宅建主任の資格自体がさほど高度な知識を問われるものではありませんので、資格を取った人も、個人間の売買契約や賃貸借契約、そして不動産登記法などに関して、その根本にある民法のレベルからしっかりと勉強しているわけではありません。ですから、間違いだらけなのです。

こんな分かったふうなご託を言っている私自体が5年ほど前に北関東で買った物件について、今頃になって意外なことが判明して、ちょっと肝を冷やしたのです(^_^;)
込み入った話は読み飛ばしてもらえばいいんですが、契約書だって重説(じゅうせつ)だって、信じられないことが多いという実例です。

事の発端は、数ヶ月前になりますが、業界では有名な不動産会社Y社から私の所有物件の道路部分について相談したいことがあるとの手紙が来ました。

Y社は競売にかかった不動産を片っ端から落札して、短期間でリフォームして一般の人に転売する会社です。私も、いろんな地域でレアな物件に首を突っ込んでばかりいましたので、何度か、このY社とはニアミスしたことがあって、よく知っていました。
今回、このY社が相談したいと言ってきたのは、下の図のAの部分です。
ここは、私が持ち分を3分の1ほど持っている道路です。
道路関係図


これは競売がらみだなということで、その地域を管轄する裁判所の競売物件をインターネットで調べると、案の定、出てきました。
二軒となりの住宅が相続人が差し押さえをくらって競売開始決定が出ています。

ただ、まだ手紙が来た時点では入札期間ではありません。
ですので、Y社はまだ何の権利も持っていません。
「その道路を補修したいので補修費を負担してほしい」というのか、「持ち分を売ってくれ」というのか、そのどちらかだろうと想定して、何の返答もせず放っておきました。
ただ、Aは位置指定を受けている道路だから、あえてその持ち分まで、Y社がお金を出して買おうというのはないかなと思いながら・・・・。

ところが、競売の3点セットをダウンロードして内容をじっくり読んでいくと、意外なことが判明しました。

裁判所の資料の中には、Aの横のBが位置指定道路だと記載されていました。
とすると、Aは何なのだ? 5年前に買った当時の契約書にも重要事項説明書にも、Aは位置指定道路と明記されています。早速、当時の売買の際の担当者(現在の管理会社の担当者)に電話して調べてくれるよう指示しました。
数日後、役所で調べて来た彼は、屈託なく答えました。
「まどのさん、Aは位置指定道路ではなかったです」と。

えー、なんだ!? おい、おい、待てよ!!こんな大事なことがそれでいいのかい。

と内心は思いましたが、やんわりと間違いを指摘しておくにとどめました。
なぜかって?
常日頃、付き合っていて彼の世間ずれしていない人柄をよく知っていますので、彼との人間関係をこわしたくなかったということももちろんありますが、
実は、今回のこの件は、むしろ「結果オーライ」で“瓢箪から駒”みたいな話だったからです。

少しして、当該物件を競売で落札したY社から連絡が来ました。
A土地の私の持ち分を売ってくれ、と。

このAという土地は、位置指定道路であったならばY社はおそらく売ってくれとは言ってこなかったはずです。単なる私道のために、競売で落札した住宅をリフォームして売る際、ネックになるのです。それを買った人にとっては、位置指定道路に接続する私道を利害関係人がいない状態にしておかなければ再建築する際に利害関係人の同意を得なければならず、わずらわしいことになる。つまり、Y社にとっては、そのままでは利ザヤを取って高く売りにくいというわけです。

このAは私たちのアパートにとっては、法律上も実際の通行上も売ってしまっても何の支障もない私道です。
固定資産税上も公衆用道路扱いで無税。土地値も判定しにくい。はっきり言って、こういうことでもなければ買い手はいません。また、もし、今、売らなかったとしたら、リフォームされた住宅を買った人が将来建て替える際に利害関係人である私に承諾を求めてくる可能性があります。その場合は、お隣さんですから、私の性分からすると、あくまでも人間関係として対応せざるをえません。ビジネスライクに金額をはじき出して提示することもしにくい。その逆に、もしかすると、この道路を補修する際に分担金を求められることだってありえます。
とすると、今が売り時ということです。
結局、今回は難を逃れたわけですが、もし、これが、Aの土地に関するミスではなく、Bの土地も位置指定道路ではないなんてことだったとしたらと思うと、ちょっと肝を冷やす出来事でした。ま、Bの土地は公道に接続しているので問題はないでしょうけど・・・。

というわけで、今回は“瓢箪から駒”みたいな話でしたが、どの不動産でも常にこういうことの繰り返しです。大体が、悪いほうに“寝耳に水”の話ばかり起こってきます。契約書や重要事項説明書の記載に下書き段階で重大なミスが発覚して売買が頓挫したなんて経験も一度や二度ではありません。

契約のもっと前の段階では、こちらが調べてみると不動産会社が言っていることと全然違うなんてことは日常茶飯事です。

それも重大な間違いだらけ、それが今の不動産業界のレベルなのかもしれません。

さーて、それはそうと、このA土地はいくらで売却できるかなあ~(^_^)/



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