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新築ワンルームマンション投資の罠!?

2012-07-19
「息子が買った都心のマンション、貸しに出したいんだけど・・・」

昨年秋、知人から、こんな相談を受けました。
何年か前、都心の山手線の駅から数分という場所に息子さんがマンションを買ったというのを聞いたことを思い出しました。確か、その時は、都心の和食チェーン店の店長をしている息子さんが自分で住んでいると言っていたはずです。結婚の準備でもしてるのかなぐらいに考えてあまり立ち入ることもしませんでしたが・・・。
「転勤になってから、そのまんま放ったらかしにして帰って来ちゃってるんだよね」
一昨年、北関東の実家の近くの店に転勤になって、現在は実家で両親と一緒に暮らしているというのです。
「もったいないから、貸しに出すように言ってるんだけど、仕事が忙しくて、なかなか息子も動きがとれないもんだから・・・・」
「分かりました。一度、見てみましょう。あの辺りだったら、池袋の不動産会社に管理任せて、家賃設定さえ間違えなければスムースに客付けできると思いますよ」
と軽く応えて電話を切りました。しかし、数日後、知人からマンションのパンフレット類や契約書類やらが送られてくると、重ーい気分になってしまいました。

完全にハメられてしまってる!!

そう、いわゆる、しつこい電話攻勢をかけてくる投資用区分所有の一室だったのです。
山手線の駅から歩いて数分。約30平米の1DK。新築で購入して現在築4年。
購入価格約2800万円 諸費用約250万円
これを諸費用込みのオーバーローンでの融資を受けて購入しているわけです。
パンフレットを見ると、ほとんどのメガバンクが建築会社と提携していて、売買価格まで貸してくれる35年の住宅ローンが用意されています。それ以外の諸費用分はこれまたしっかりとノンバンクが提携して貸してくれるようになってるわけです。

正直、目を疑いました。
有名な和食チェーン店の店長として他店と競り合いながら切り盛りしている彼が、まさか私生活においてはこの程度のマネジメントもできないなんて・・・・。
昔からおっとりした優しい性格で、他人と口論したりすることのなかった彼ですが、そうした断りきれない“人の好さ”を突かれたのかもしれません。
「転勤になったら人に貸せば家賃収入が入ってきますし、確定申告すれば給料から引かれた所得税だって戻って来て、将来、完済した後は老後の生活資金になるんですから・・・できるだけ若いうちから始めたほうがいいんですよ。年金なんて将来どうなるかも分からないですからね。ただし、これは都心でないと成り立ちません。空室リスクがありますからね。山手線の中側で駅から数分の立地だと将来もずっと空室リスクなんてないですから・・・、お買い得ですよ!」
ま、こんな感じの営業トークに乗せられてしまったんじゃないかと思います。

ちなみに、この物件、調べてみると一昨年すでに売却した人がいたようです。売却希望価格は1500万円でした。指値も入ったでしょうから、実売価格はもっと低かっただろうと思われます。

約3000万円借金して購入して、買ってすぐに売っても、すでに1500万円以上の損失です。

仮に、毎月の家賃収入が、毎月の返済額+管理費+修繕積立金+その他の必要経費の合計額と同じだったとして、確定申告して所得税が毎年20万円返還されたとしても、
買った瞬間の損失を取り戻すのには、
1500万円÷20万円=75年・・・・実際はこれ以上かかってしまいます

さらに、修繕積立金は、当初は比較的安い設定になっていますが、10数年後からどんどん上がっていく仕組みになっているわけです。
実際のところ、よほど社会状況が激変して、大きなバブルでも起こらない限り、取り戻せる可能性はほとんどないと言っていいでしょう。
しかも、もう一つ悪いことに、住宅ローンを使ってしまっているために、これを完済するか処分するかしないかぎり、新たな住宅ローンも組めません。
これぐらい大きな損失を被っているわけですが、売却しなければ損失は確定しない「含み損」のために、損をしていることが見えにくいのです。いや、誰しも自分が大きな失敗をしたと認めたくないという心理が働くために、普段ならば見えるものも見えなくなっているのかもしれません。
これは、非常にシンプルで分かりやすい形の失敗ですが、不動産投資におけるミスの典型とも言えるのではないでしょうか。通常、われわれの眼中にある不動産投資はもう少し構造が入り組んでいるために“事の善し悪し”がより見えにくくなっているような気がします。
ですが、どの不動産投資も、こうした面を孕んでいるのは事実です。私自身、肝に銘じておかなければならないと強く感じた次第です。

ちなみに、このマンション、池袋の集客力のある不動産会社を管理会社に選択し、相場よりも少し安い賃料設定で出したところ、借り主はすぐに見つかりました。それでも、毎月何万円かの持ち出しで、名目上も実質上も赤字です。その後、確定申告して幾ばくかの所得税が返還されるところまでサポートしましたが、“誰にも貸さずに放ったらかしだった状態”よりはましな状態になったものの、根本的な解決策である“損切り”には知人も息子さんも踏み出せないでいる現状です。

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[2014/01/05 04:32] | # | [edit]












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