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管理会社を変更する!?

2012-07-15
某物件の管理会社を変更しようと思っています。
連休明けから、新しい管理会社の選定に入るつもりです。
管理会社の変更は他の物件で何度か経験していますが、入居者さんには賃料の振込先の変更など多少なりとも手数をかけてしまうことになりますし、また、保証会社が付いている場合は新たな管理会社で継承できるかどうかの問題もあります。継承できない場合は次回更新時までの保証料を入居者さんに代わって、こちらが負担しなければならないようなケースも出てきます。また、前もって、いくら管理会社の変更を周知徹底しても、入居者さんの中には賃料の振込先を間違えてしまったりする人もいます。
ですので、できれば変更はしないに越したことはありません。
今回、私が管理会社を変更しようと考えた理由は、以下の点がです。

① 客付けのチカラ=営業力が弱い。
② 営業マンがそれぞれの物件の個性やウリを熟知していない。
③ 管理部門と営業部門が分離していて、営業マンとオーナーが直に意見を通わせる機会がない。
④ 管理部門に伝えたことが、営業部門に伝わっていない。

③と④は、同じことが原因です。要するに、組織が大きくなりすぎていることが原因です。
①の営業力に関しては、管理委託契約をした当初、私の物件の近所にあった店舗が閉鎖されてからというもの、まったく弱くなってしまいました。取得後、内外装フルリフォームして数ヶ月で満室にしてからも、年に1回~2回退去が出て計6回客付けをしてきましたが、一度もこの管理会社が客付けしたことはありません。すべて、私が営業をかけて回った他社での客付けです。
営業をかけて回る

営業をかけて回った効果は抜群で、最短では、退去後クリーニングも済んでいない段階での申込みもありましたし、クリーニング完了後2日で決まったこともありました。退去後申込みまでに1ヶ月以上かかったのは、6回のうち1回だけした。
その間、サブプライムローンショックやリーマンショックでの円高による工場閉鎖や派遣切りなどもありましたが、5年前に管理会社が設定してくれた家賃のままで決まってきました。今回、シーズンオフの閑散期に1室空いた部屋をどうするか、初めて、営業部門のリーダー的営業マンと話したところ、私がこれまでせっせと営業に回って客付けしてきた間に、どうやら、一度も内見者を連れてきていないということも判明しました。
私もこれからは、少しずつ引いて、管理会社に全面的に客付けを任せていきたいと考えているのですが、営業マンと話してみると、私の物件のウリすらよく分かっていない有り様で愕然としました。彼の口から出るのは、一般的な相場家賃だけ。私の物件のウリの一つである「光インターネット使い放題」をどう生かしていくのか念頭にすらないのです。築年数と部屋の間取りと広さをもとにして算定した“相場家賃”しか出てきません。ところが、客付けに協力してくれている他社の営業マン何人かともしゃべってみると、光インターネット使い放題というウリをどう使うか、しっかりと考えてくれているのです。事実、そうした考えで、6室全員がそのウリを喜んで入居してくれているわけですが、管理会社の営業マンには、そのウリは念頭になく、家賃を下げることにしか関心がないようです。今まで、決められなかったことがよく分かりました。
また、今回、私ができるかぎり客付けから引こうと考えて、管理会社の営業マンのモチベーションが上がるように特例広告料を設定して管理部門に伝えましたが、それも正確には営業マンに伝わっていませんでした。
結局のところ、よーく考えてみると、すべて同じことが原因のように思えます。
組織が大きすぎること。それに尽きるようです。
組織が大きくなりすぎて、管理物件も多いために、個々の物件に手が回らない。それが原因です。
ましてや、他の管理物件のどれもが空きだらけの状況の中で、1室しか空いていない私の物件の客付けをどうするかにチカラを入れている暇がない。そういうことだと思います。

いろいろと悪い面ばかり挙げましたが、この管理会社にも今まではよい面もありました。
この物件を取得したのは別の不動産会社からでしたが、取得の際に、この会社の売買担当者(前から知り合いでした)が側面から物件を調べてくれました。そのおかげで、隣家の生きた水道管がアパートの敷地の下を通っていることが判明し、その水道管を別の本管に接続し直すという形で解決した後に契約することができました。
同じく、この売買担当者が懇意にしているプロパンガス会社を紹介してくれ、今では私が電話一本するだけでガスのみならず水回りのことなら何でも材料費だけで対応してくれるようにもなりました。そのプロパンガス会社は、今回私が契約した物件の給湯器の変更やバランス釜からの変更などリフォームにも無償で協力してくれることになっています。
こうしたメリットのほとんどが、この売買担当者のおかげでしたが、この人はすでに他の地域の不動産会社にヘッドハンティングで転職してしまいました。
営業会議
この管理会社とはもはやあまり付き合うメリットがない、そういう時期に来たと言えるでしょう。
これからは、家賃も見直ししていかなければならないのは事実ですので、物件の個性もウリも理解してくれる担当者としっかりと意見交換しながらやっていける、そんな管理会社を選定していこうと思っています。

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