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土地値物件を調査する!?

2012-07-08
一昨日は首都圏の、ある物件の調査に没頭していました。
この物件、いわく付きの非公開物件を紹介する不動産ブローカー(?)のような業者から来た情報です。
いわく付きだからと言って、どうしようもない物件というわけではありません。
掘り出し物は、必ずと言っていいほど、何らかのいわくが付いているものです。
それを解決できれば、うま味のある物件になるかもしれない、そんな代物です。

さて、どんな物件かというと、
売却希望価格1950万円
築20年の木造アパート。
2DK4室。1室約41平米。
土地面積約250平米。 敷地内駐車場4台分
現況1室のみ入居中。 満室想定表面利回り約14%
路線価は平米73000円
都心まで電車で約30分程度の最寄駅から歩いて約20分。

首都圏利回り14%アパート

けっこう、興味をそそられる人もいらっしゃるんじゃないでしょうか?

私もこの物件、どこに「いわく」があるんだろうかと気になって調べてみました。
まずは、民事法務協会で登記情報取得。
登記情報を見る限り、担保権も付いていないし、土地の形状もいいし、問題はなさそうです。
ただ、公図が古いままで修正がなされておらず、物件に面しているはずの位置指定道路も公図上は見当たりません。しかし、それはよくあることです。
登記簿の土地面積を見ると、路線価は1800万円を超えているので、これはほぼ土地値物件かと喜んでしまいました。

首都圏での客付けの強さがウリの不動産会社に電話すると、
「この辺り、築20年程度の40平米の2DKだと、賃料55000円で駐車場は7000円が相場です。実際、ファミリー向け物件の多い地域ではありますが、賃料53000円の駐車場5000円ならば目を引きますね」とのこと。トータルで58000円~59000円だと非常に客付けしやすく、逆にあまり安くし過ぎると事故物件かと思われてしまいかねない、ということです。駐車場に関しては「車を持たない人もけっこういますし、近隣にいくらでも駐車場はありますので、部屋数分の駐車場があれば全然問題ないです」。
相場よりも安い家賃設定ならば客付けも問題はなさそうです。
彼の言う客付けしやすい賃料での満室想定利回りは約14.5%ということになりますが、築年数を考慮すると、さほどいい利回りとも言えません。
ましてや、この地域、前から不思議に思っているのですが、都市ガスの収益物件が非常に多いのです。案の定、この物件もそうでした。これは、給湯器の取り替えに60万~80万はみておかなければなりませんし、ちょっとした故障なんかの修理費用もバカになりません。

この物件を1500万円で買えるならばどうだろうかと計算してみました。
日本政策金融公庫で諸経費込みで融資額1650万円、金利1.85%、15年元利均等返済で借りたとすると、返済額は月額105043万円となります。満室想定賃料が月額236000円ですから、返済比率は約44%。管理委託手数料や固定資産税など諸々の経費を差し引いた残りのキャッシュフローが月額約8万~9万円程度。まあまあです。ただし、路線価よりもかなり安く買えているとすると、出口も見つけやすく安心感はあります。
首都圏利回り14%アパート

現地調査に向かう準備をした上で、
もう一度、業者からの資料を読み直すと、あれ!? 
土地面積のところに、妙なことが書いてありました。
土地約250平米、うち道路約60平米???
登記簿には、約250平米と記載されているのですが・・・?
登記簿通りでなく、資料に書いてあることがほんとだとすると、土地面積は約190平米ということになり、路線価は1300万円台に落ちてしまいます。

なんじゃ、こりゃあ!?

これはもう、紹介してくれた業者に聞くしかありません。
現地を調査してから、良ければ、業者に電話するつもりでいましたが、予定を変更して、電話しました。
結局のところ、何が原因でこうなったかは分からないが、昭和30年代に位置指定道路として敷地の一部を拠出した際に、その分が分筆登記されることもなく道路部分も含めたまま敷地として登記簿に残ってしまっているということでした。
どこにあるのかと思った「いわく」はここにあったわけです。
これは、まともに売るのであれば、測量をし直して、土地地積更正登記をしなければなりませんね。

なかなか率直で悪びれたところのない話しやすい業者でしたので、ついでに、値下げの可能性を聞くと、下げなくても満額で売れる可能性が高いので、もし下がっても1900万までだろうという話でした。
ちなみに、この物件、業者ならばどれぐらいの価格で買うだろうかとざっくばらんに聞いてみると、彼の想定では1600万~1700万で買って満室にして2200万ぐらいで売るという感じだろうということでした。
じゃあ、この空室だらけの融資が付きにくい築20年の物件を14%の利回りで誰が買うのだろうと聞くと、彼が言うには、現金を持ってる初めて不動産を買う人だろうということでした。
現金を持ってる初めての人かぁ~

満額で現金購入した場合、投入した資金の回収にどれぐらいの歳月が必要か、ザックリと計算してみました。
満額1950万円+諸費用=約2100万円
業者によると、空室1室が放置状態らしいのでその部屋のリフォーム費用が約30万。
空室のエアコン8台中5台がかなり古いらしいので、その交換費用が約28万。
取得費用の合計はおよそ2158万円

で、今度はキャッシュフローのほうを計算してみます。
購入後、間髪を入れずに満室になったと仮定して(そんなわけありませんが)、
月の家賃収入が236000円。
管理委託料5%が12390円(税込み)。
これを引いた残りが223610円。
さらに、固定資産税や火災保険料、共用部電気代や定期清掃費、広告料や軽微な修繕費などを、月割りで大ざっぱに算出すると、約35000円程度。
これらを引いた残りは、188610円。
もちろん、これは突発的に起こる中規模の修繕費などは含めていません。
月額約18万8000円のキャッシュフロー。
これは、年間で約225万円のキャッシュフローとなります。

それで、何年で回収できるかですが、
2158万円÷225万円=9.59
約9年半で初期投資額が回収できることになります。
ただし、これは、超最短で計算した場合です。
実際は、ここに所得税や住民税もかかってきますし、外壁等の大規模リフォーム代もかかってくるでしょう。さらには、賃料の下落や空室期間の損失も含めて考えなければなりません。
もう一つ、この物件の場合は、測量のし直し、土地地積更正登記も必要になりますし、都市ガス給湯器の交換費用もかかってきます。
とすると、大ざっぱに見て、さらに3年~4年は回収期間が延びるのではないでしょうか。
結局、現金で買った場合の初期投資額回収期間は13年ぐらいはかかると見た方がよいでしょう。
13年後、この物件は築33年です。
可能性の少ないことですが、もしも路線価が下げ止まって、仮に今と同じだとすると、1350万円程度。
さーて、この時点で、どうするか? ですね。その頃の不動産や金利の状況がどうなっているか・・・?
もちろん、その前に、この地域ですと、一時的にミニバブルが起こる可能性もないわけではない場所ですので、上手に売り抜けるという手もありますし、この担保権の付いていない物件を元にして公的資金などを借りて、次へ向かう手だてとすることもできます。

もちろん私は現金買いはしませんが、いずれにせよ、この値段のままだとすると、あんまり「うま味」はない感じがします。

近々ぜひ見に来てほしいという業者さんに、
「1500万円以下になりそうもないのなら、急いで見る必要もないですね」
そう告げた上で、
「もし何人かダメになって売買が頓挫したなんてことになったとき、思い出されたらご連絡ください」と伝えて電話を切ったというわけです。

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コメント:
丁寧な分析と解説、ありがとうございます。

私の大雑把な投資分析と違って、丁寧ですね。

これが当たり前だ、と言われますと、私の場合、完全に失格ですね。
[2012/07/14 14:38] | 荻窪ケン #- | [edit]
荻窪ケンさん

どもども(^_^) 

ご訪問&コメントありがとうございます。
いえいえ、そんな、そんな・・・(^_^;)
投資の分析なんて、あくまでも予想でしかありませんからね(^_^;)
予想(ヨソウ)は逆から読むとウソヨ・・・おやじギャグですみませんm(_ _)m
みんなそれぞれ、自分の目的や状況がありますから、勝手な分析をしてるわけです。
一般すべてに通じる分析なんてありえないかもしれませんね。
どこかで、自分勝手に大雑把にやるしかない、結果オーライの世界じゃないでしょうか。
自分なりの勝手な分析をもとに結果を出そうと突き進む。
まあ、どこかでバクチ的な部分を持ってる、そんな気がします。
そのバクチ的な部分を乗り越えるためには“ちょいワル”な思考が必要になるような・・・・。

ま、余談はさておき、コメントありがとうございました(^_^)。
また、お気軽にお立ち寄りください。
[2012/07/14 17:33] | 窓野外男 #- | [edit]












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