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契約済んで融資も順調!

2012-07-03
一昨日、今回の物件の売買契約を済ませてきました。
値段が値段ですので、業者の横槍が入らないように押さえてしまおうということで、ちょっと早めの契約となりました。
今回の物件、若干、問題点がないわけではありません。一つは、公図上、敷地内に現況では存在しない「市の官地」が記載されていること。これは考えようによっては重大な問題ですが、実際は官地とされる道路はどこにもなく、このアパートを建てた際の測量図にも存在しないので、単に古い公図が修正されずに記載がそのまま残ってしまったものと思われます。こういうことって、地方では非常に多くて一瞬驚かされることがありますが、公図が修正されていないことは東京でもけっこうあります。念のため、売主負担で土地家屋調査士に依頼し、市の道路課が立ち会いのもとで、現況の測量図を作成してもらい問題がないことを確定させた上で決済することになりました。
もう一つの問題点は、6室中4室入居中のうちの1室が半年前から会社も辞めて所在不明で、連帯保証人のお母さんが家賃を払い続けているということです。自主管理している売主さんの督促で、お母さんが払っているわけですが、これはもう先が目に見えています。このままの状態で、私が引き継ぐとなると、最初から煩わしい問題を抱えてしまうことになります。売主さんに聞くと、お母さんも残置物を引き取ることに同意しているということなので、すべて運び出されて退去が成立した時点で決済することになりました。
いずれも、仲介の不動産会社の担当者が熱心に動いてくれていますので、ここ2週間程度で片が付きそうです。
「お母さんの家まで私が行って解決してきます」と言ってくれる担当者の力強さには感謝!感謝!です。
6室中3室の入居という段階からのスタートになってしまいましたが、それでも月の返済や管理委託費を引いてもまだ充分余りある状況ですので、2室入れるも3室入れるも大差ない、ぐらいの腹づもりでやっていこうと思います。
というわけで、契約にかかわる問題点も早晩解決される目処が立ちましたので、今日は日本政策金融公庫の某支店に融資の申込みに行ってきました。前回の際に提出している書類のほとんどがそのまま使えるということで、今回の物件の資料と現時点の通帳を持参するだけで済みました。
金利も前回よりもさらに優遇してもらえるそうです。
金利1.35%(当初2年間) その後は1.85%。
15年返済。もちろん全期間固定です。
借入金額はリフォーム費用と仲介手数料や登記等諸費用込みの金額です。
日本政策金融公庫の場合、上手に利用すると、フルローンどころかオーバーローンも可能ですし、とくに私の出会った担当者は日本政策金融公庫内での不動産賃貸業への融資実績が全国トップクラスの人なので、今後、私が物件を買い増していく際にどう進めていけばいいか、その面での段取りまで一緒に考えてサポートしてくださるので、ほんとに助かります。
日本政策金融公庫

正直なところ、もう、私の場合は、日本政策金融公庫以外での融資は考える必要がなさそうです。担保評価の出る物件で、かつ実際に高利回りで回すことが可能な物件を慎重に吟味していけば、理論上は次々に物件を買い増していくことも可能と思われます。日本政策金融公庫の貸し出し枠の問題も現在は特例措置で1億円までならば稟議も通りやすいようですし、法人化という手段も使えます。
前回の肉厚スッピン美人の際に、徹底的に金融機関を攻めている中で、日本政策金融公庫の凄腕担当者の方と出会えたことで、将来への展望が思いっきり開けてきました。

動くたびに、何かが有機的につながっていき、大きな実を結んでいく、そんな気がします。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

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日本政策金融公庫完全攻略レポート

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コメント:
契約おめでとうございますv-315

少々問題がおありとの事ですが、その入居者さんが退去してからの引渡しなので、
入居者さんとの面倒なやりとりをする必要が無くなり、良かったですね♪

入居付け、頑張ってください!

私の物件とも近いとのことですが、
差し支えなければ、どの辺りか教えてもらえますか?

今後の更新、楽しみにしています。
[2012/07/03 12:32] | ウッチー #- | [edit]
ウッチーさん

ありがとうございます(^_^)

前回の物件で迷惑をかけた日本政策金融公庫の担当者とのパイプを再度強化しようという意味もあって、
7月中に決済できるような物件が出てこないかと思っていたところに、
ドンピシャ!出てきましたので、ラッキーでした。
8月中にリフォームを終えて、9月~10月で満室に持っていく計画を担当者が立ててくれていますので、
ま、何とかなるでしょう。
家賃も安めの設定で利回り計算していますので、やりやすい感じがします。
リフォーム費用もかなり抑えることもできそうですし・・・。

場所の件ですが、そうですね(^_^;) ウッチーさんのご所有の物件のすぐ近くというわけではないですが、
広域地図で見るとけっこう近いところにあります(^_^;)。
ま、こんなところでご勘弁をm(_ _)m 
不特定多数の方が見ることができる場ですと、思わぬ形で特定されてしまう可能性もありますからね。
ブログと現実の事業がつながってしまうと、入居者さんや管理会社さんや業者さんなどにも不快な思いをさせてしまったり、迷惑をかけてしまう場合もありますからね。
逆に“本質的な意味で”ほんとのことをブログで書きにくくなってしまうという面もあります。
ごめんなさいね。
[2012/07/03 13:57] | 窓野外男 #- | [edit]
お久しぶりです☆はぐれです☆

相変わらずのご活躍!!流石です☆

川上情報&最強の融資先の破壊力は

凄まじいものになりそうですね☆

最上級のプロフェッショナルな方々を

味方につける能力を窓野さんはお持ちです☆

まさに光り輝く宝物のようなスキルです☆

勉強になりました☆ポチッ☆
[2012/07/05 00:30] | はぐれメタル大家さん☆ #- | [edit]
はぐれメタル大家さん☆

ご訪問&コメントありがとうございます(^_^)/
いやー、うれしいですね(^_^)
ブログお休みされて、今度は現実の事業のほうで大活躍されていることと思います(^_^)v

そんなに褒めていただくと、何だか恥ずかしくなりますよ(*^_^*)
“宝の持ちぐされ”にならないように、「慎重かつ大胆に」前に向かって努力していこうと
思います。
結局、事業って「リスクを認識した上で度胸を持って挑む」ことなのかもしれませんね。

お暇なときは遊びに来てくださいね(^_^)/ お待ちしてマース(^_^)
また、いろんなこと教えてくださいね。
[2012/07/05 09:12] | 窓野外男 #- | [edit]
真珠です、
こんにちは! 熱海の突然退去のお部屋、1週間で「入居申込」入りました。 満室復活~~!
http://kasoplanner.blog45.fc2.com/
掃除、修繕を頑張ったので、嬉しいです~~

さて、実はちょっとご相談が、
親族が都内の一棟アパートの購入を考えていて、いくつかの金融機関を当たった様です。 
ところが、築20年の木造アパートへの融資は難しいとの事。
ただ、本人の属性が高いので、本人への事業融資ならOKという銀行はあったようです。

政策公庫へ相談に行ったら、事業性に問題があるので融資は難しいとの返事だったとか。
事業性に問題? 価格も安め、6室の満室アパートなんですけどね。

私が公庫から借りている例を出した所、「公庫は不動産事業には融資しません。それ(私の例)は、殆どないレアなケースです。」と言われたとか。

まだ若い方だったらしいですが、まどのさんの担当者とは真逆の対応ですね。


>担保評価の出る物件で、かつ実際に高利回りで回すことが可能な物件を慎重に吟味していけば、理論上は次々に物件を買い増していくことも可能と思われます。日本政策金融公庫の貸し出し枠の問題も現在は特例措置で1億円までならば稟議も通りやすいようですし、法人化という手段も使えます。

日本政策金融公庫の凄腕担当者の方と出会えたことで、将来への展望が思いっきり開けてきました。

私の場合も、最初から公庫一本ですから、親族が何故だめなのか? 疑問です。
ただ、途中民営化されていますので、何か変化があったのか?

ただ、「実績があれば」、という様なニュアンスの事も言われたようで、先ずは実績を作ってからでないと、
融資は無理なのか?

と相談されています。

私の場合、2年前の融資が最後、
最近はどうなのでしょう?
[2012/07/09 13:41] | 真珠 #1Mt2G.L6 | [edit]
真珠さん

こんにちは(^_^)

さて、公庫の対応に関してですが、
最近は同時決済まで行うようになってきており、
以前とは雲泥の差だと思います。
ただし、ご親族を門前払いにしたような担当者もかなりいるようです。
これは、役所時代の体質がまだ残っているからだと思います。
ですので、公庫を利用する際はかなり注意が必要です。
どの支店に行くのか、またどの担当者に当たるのか、これで全然違ってきます。
一般的には、自宅を管轄する支店に行くか、または物件所在地の支店に行くように、
言われますが、それもまったく関係ありません。
「不動産事業は雇用を生み出さないから公庫では融資しません」などと間違ったことを
平気で言う職員もかなりいるようです。
もし現在もお困りのようでしたら、私の担当者をご紹介することもできますよ。
不動産賃貸事業の融資に極めて堪能な人ですから、妙な小細工も必要ありませんし、
非常にやりやすいですよ。
当ブログの左上の「お問い合わせ&業務連絡はこちらからどうぞ」から、
ご連絡いただければ私以外誰にも見られませんよ。差し支えなければ、そちらにご連絡ください。
私は、誰にも個人情報は漏らしませんので、ご安心ください。

あ、それから、公庫の対応については、以下の記事にも書いてあります。
ご参考までに。
→ http://madomado55.blog.fc2.com/blog-entry-77.html

ではでは。
[2012/07/09 14:32] | 窓野外男 #- | [edit]
窓野さん、
早速別の記事も読ませて頂きました。

公庫で同時決済ですか、、初めて聞きました、
確かに変わりましたね~~!

本当ですか?
まだ、融資先を探しているようなので、その凄腕のご担当者の方をご紹介頂けたら、ありがたいです。

今「お問い合わせ&業務連絡はこちらからどうぞ」へ、
メールアドレスなど連絡先を、送信いたしました。

どうぞ、よろしくお願いいたします。
[2012/07/09 15:26] | 真珠 #1Mt2G.L6 | [edit]












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