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ドイツ人と物件下見に行く。

2012-06-27
数日前、北関東の某市に物件の下見に行きました。
今回の物件下見には、娘の彼氏のドイツ人の若者も娘と一緒に連れていきました(^_^)。
将来、事業をしたいという若い彼らの今後にとっても、何らかのスキルアップにつながる良い機会だと思ったからです。
自宅を10時半に出て、電車を乗り継ぎながら、現地についたのが午後2時半。
地方の電車はなかなか乗り継ぎがスムースにいかないのが難点ですよね。
この間、ドイツ人の彼は電車から見える田んぼだらけの景色を写真に撮っていました。初めて見る田んぼは彼の目にはどう映ったでしょう。
夕方まで数時間、空室の内部と外部をじっくりと見せてもらい、不動産会社の事務所で取得後の客付けなどを相談した上で買付証明書を書いて夜に帰ってきました。
その日のうちに、不動産会社の熱心な担当者が売主さん宅に買付証明を持って行ってくれてスムースに交渉成立となりました。
担当者の彼が、念のため、売主さんに売渡証明書まで書いてもらってくれました。

築古軽量鉄骨物件

今回の物件は、5年前に購入した物件を管理してくれている不動産会社さんが誰よりも先に私に知らせてくれた物件です。まだ出たばかりの、いわゆる“川上物件”です。
この不動産会社さんは、前回の肉厚スッピン美人の際にも、側面から相談に乗ってくれていた不動産会社さんです。
肉厚スッピン美人がダメになった際にも、ずいぶん親身になって状況を分析してくれました。
そして、今回、5年前に購入した物件のすぐ近くの物件が売りに出るや否や、速攻で私に連絡してくれました。

物件の概要はこんな感じです。
売主希望価格 890万円  買付申込み成立価格850万円
2K全6室  軽量鉄骨造 大手ハウスメーカー施工
築年数 26年
現状6室中4室入居中 現状利回り約21%  満室想定利回り約30%
土地約330平米 駐車場各室1台+2台で合計8台可
土地の路線価が約890万円
外装及び空室リフォーム費用 250万円~350万円程度?
リフォーム費用350万円込みでの満室想定利回り約21%
リフォーム費用250万円込みでの満室想定利回り約23%

この物件、値段が値段ですので、公開すればすぐに現金買いの希望者が出そうな物件です。売主さんにも売り急ぐ理由もないことが分かっていましたので、指値は売主さんが応じてくれそうな価格で出しました。

築年数がかなり経っているので、利回りはこれぐらいで当然といえば当然かもしれません。
ですが、高く見積もったリフォーム費用を含めての満室想定利回りが20%を越えますので、回していきやすいだろうと思います。
ただし、満室想定利回りは、結局のところ、あくまでも想定にすぎません。
要は、その家賃設定で本当に満室になるかどうか。
不動産会社によると「この家賃設定だと満室になるのが見えていると思います。外装のリフォームをしないままでもこの家賃でイケルと思います」
非常に嬉しくなる発言です。
5年前から付き合っている信頼のおける不動産会社さんのいうことなので信用できます。
ただし、外装のリフォームなしでも当面はイケルかもしれませんが、築年数がいってますので、これからのことを考えると、ここでしっかりとリフォームしておくのが妥当なところでしょう。

10年後に売り抜けると考えても、あるいは回せるだけ回して更地にして売ると考えても、いずれもシュミレーションが立てやすい物件です。

物件下見の最中、不動産会社の担当者と私がしゃべっているとき、2階のベランダにいたドイツ人の彼が、突然、何やら大声で叫びました。
見ると、彼は、ベランダの手すりの上に乗って立ち上がっているではないですか!!
驚いて、「おーい!!危ないぞ!!」と私が言うと、
「ルーフ、ベリーグッド!ルーフ、ベリーグッド!」と叫びながら、彼は屋根の写真と動画をカメラで撮っていました。
その写真と動画を見せてもらうと、確かに、折板の屋根には落ち葉やゴミもなく、思いのほか、きれいな状態でした(^_^)。ボルト部分の錆止め塗装をしてキャップを被せる程度で済むのではないかと思われます。
近隣に高いビルもありませんので、高所恐怖症の私ひとりでは到底屋根の状態を見ることはできませんでした(^_^;)。
すっかり親しくなったドイツ人の彼が、精一杯、私の役立つことをしたいとがんばってくれたのです。
そんな彼も、一昨日、3週間の滞在を終えて、娘と一緒にオーストラリアに旅立って行きました。
あまりに楽しい時間でしたので、なんだか、寂しくなってしまいました。

彼のがんばりにも応えられるよう、そして、紹介してくれた不動産会社の担当者の熱意にも応えられるように、購入に向けての詰めをしっかりと進めていこうと思います。重大な問題が出てこなければ、このままスムースに購入ということになるでしょう。

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コメント:
ドイツ人の彼、帰ってしまって、残念ですね。
賑やかだったのが、一気に静かになってしまったのではないでしょうか?

やはり信用力の賜物ですね、こういういい物件を紹介していただけるというのは。
駐車場の数も十分で、しかも2k、羨ましい~
[2012/06/28 12:35] | ウッチー #- | [edit]
ウッチーさん

おっしゃるとおり、娘とドイツ人の彼が旅立って、一気に静かになってしまいました(^_^;)

物件のほうは、情報が業者に流れるとさらわれてしまう危険性もありそうなので、
明後日に契約して完全に押さえてしまうことになりました。
初心者の頃から、業者さんたちと競り合ってやられることも多かったので、
ここはしっかりと押さえていこうと思います。

古い物件なので問題がないということはないので、そうした問題の処理も同時進行で進めていく、
そんな感じです。

ウッチーさんの物件ともけっこう近いですよ(^_^)。
[2012/06/28 22:45] | 窓野外男 #- | [edit]












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  • まとめtyaiました【ドイツ人と物件下見に行く。】[まとめwoネタ速neo]
    数日前、北関東の某市に物件の下見に行きました。今回の物件下見には、娘の彼氏のドイツ人の若者も娘と一緒に連れていきました(^_^)。将来、事業をしたいという若い彼らの今後にとっ
[2012/06/27 13:30]
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