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銀行員を審査する?

2012-05-17
さて、今日は前回に引き続いて、“肉厚のスッピン美人”に融資はつくか?パート2です。
前回は電話で打診した金融機関の話でしたが、今回は直接行ってプレゼンしてきた金融機関について記してみます。
肉厚のスッピン美人2

その前に、銀行回りなどしたこともない方もいらっしゃるかと思いますので、行く前の段取りと何を持っていくか、その辺りを、私独自のやり方ですが参考までにお話ししますね。
まず、可能性のある金融機関を調べて自分の住所地に近い支店に電話してみます。そこで、融資担当者におおまかな自分のプロフィールと融資希望物件の概要などを伝えます。そして、日時を決めて会いに行くという段取りです。ただし、銀行員の中にもいろいろな人間がいます。テンションの低い人やネガティブな口調の人、収益不動産の融資に慣れていないように感じられる人など、電話口でもけっこう分かるものです。そういう場合は、他にも自分の住所地に近い支店があれば、そこにも電話して、より波長の合う人に乗り換えたほうがいいかもしれません。融資の実行までにはけっこう面倒くさい段取りが目白押しです。波長の合わない人やネガティブな人と付き合っていくのはツラいものです。また、そうした人が説得力のある稟議書を書いてくれるとも思えません。ただ、近くに他の支店がないようなときや、あるいは複数の支店に電話してもどちらもイマイチだった場合は、ま、賭みたいなものですね(^_^;)。当たってみるしかないですね。

当然のことですが、銀行の融資担当者はわれわれのような融資希望者を様々な角度から値踏みし審査しています。
ある種、職業病的な物の見方と言ってもいいぐらいです。彼らの立場を考えれば、それはそれで仕方のないことですが、彼らも「貸してナンボ」の世界にいるわけです。こちらは「借りてナンボ」ですから、そういう意味では、対等の関係です(^_^)。
こちらも銀行員をしっかりと審査しながら、付き合うに足る相手かどうかを見ながら対応していくのがいいだろうと思います。
取得後も完済まで長く続くお付きあいなのですから・・・・。

話が横道にそれましたが、何を持っていくか、金融機関が指示してくれるもの以外に、私の場合は次のようなものを持っていきます。
◇ 自分のプロフィールを書いた書類や属性に関する書類 
    生年月日や出身地、最終学歴や職歴、そして家族構成。家計の収支。
◇ 所有不動産の月の収支及び年の収支一覧
    キャッシュフロー表のようなもの
◇ 所有不動産ごとの概要
    所在地や土地建物の平米数、道路付け、周辺市場の動向を書いたもの。それと路線価図。
    借入先や金利、残債なども。
◇ 融資希望物件の概要
◇ 融資に関する希望(金額、返済期間、金利、何年固定にするか)

以上のような事柄を簡潔にまとめて、写真も貼り付けた書類をクリアファイルで仕分けして持っていきます。
銀行の融資担当者も多種多様な案件を抱えていますから、一目で分かるような形にしてあげることが大事だろうと思っています。
事業計画書のシュミレーションに関しては、各金融機関で金利何%で空室率何%でも耐えられるかといった負荷をかけてストレステストをすることになりますが、負荷のかけ方がそれぞれ違いますので、そのシュミレーションをしやすい、あるいは稟議書を書きやすい資料を持っていくのがよいだろうと思っています。第一回目の事前相談ではそれだけ持っていけば大丈夫でしょう。

○○銀行

さて、具体的に当たった感触は以下のとおりです。

(直接行って、プレゼンした金融機関)
① A銀行(他県の地銀) ◯~△? 事前相談結果待ち
※ これは、物件所在地の市にも、私の住んでいる市の隣の市にも支店があります。近くに2店舗ありますが、電話で感じのよかったほうに行きました。課長代理にプレゼンした結果はかなり積極的な対応。保証会社は付かないプロパー資金融資。団信は原則なし。金利2%台前半になるようがんばります、とのこと。融資希望額は無理ではないと思うとのこと。難点は、固定金利期間中に繰り上げ返済した場合、返済額の2.1%のペナルティーが発生するということです。2000万円繰り上げ返済したら、42万円支払わなければなりません。売却する際は微妙な金額ですね。この課長代理からは、建物の積算評価の内部資料も見せてもらいました(^_^)

② B銀行(メガバンク)    ◯~△?  事前相談結果待ち
※ これは、物件所在地の市に支店が存在する唯一のメガバンクです。バブル崩壊以降はどちらかというと、信託銀行的な融資しかしていないように感じられる銀行です。いわゆる土地持ちの人の新築アパートをサポートするというようなアパートローンしかないような・・・。ただし、私の住む市の隣の市の支店に行くと、対応は非常に良好でした。課長とヒラの若い融資担当者が目を丸くしながら私の話に聞き入ってくれてぜひともがんばりたいと積極的に対応してくれました。ただし、メガバンクによくあることですが、固定金利期間中の繰り上げ返済が莫大な損害賠償的性質を持つ金額になる場合があるのが難点です。パッケージ商品のアパートローンではなく、事業性融資で柔軟に対応してくれるので掛け目が積算評価の7割だとかどうだとかあまり気にせずに済むのがありがたいところです。メガバンクの融資担当者にありがちな“時折見せる冷ややかな眼差し”もなく、感じの良さは◎でした。

③ C銀行(他県の地銀)   △~◯?  事前相談結果待ち
※ これも、物件所在地の市にも、私の住んでいる市の近隣の自治体にも支店があります。自宅からそう遠くないところにも2つ支店がありますが、電話ではどちらもまあままの対応でした。電車を乗り換えずに行ける埼玉県の支店に行ってみました。昔、法人のみを対象とした店舗だったからか、1階に窓口はなく、3階に入るとブースだらけ。ブースではない個室で、次長と支店長代理の二人に向かってプレゼンしてきました。ま、何だか妙にスカした感じの次長でした。冷静を装いながらも内心「お前なんかのプレゼンに乗せられないぞ」みたいな顔つきです。途中、私もウンザリしてきて、「私、このとおり直球を投げる人間ですので、直球のやりとりをしましょうよ。ビジネスなんですから、どちらが上とか下とかないでしょう。ウインウインの関係で気持ちよくやりましょうよ。私は慇懃無礼な人間とは付き合いたくないんですよね」と言ってあげました(^_^)。
ったく、バカでしょう?でも、このバカな対応でもけっこう今まで融資はとれてきてるんですよ(^_^)。それに、こういう無礼な対応をさせたままで融資の実行まで行くのは精神衛生上よろしくないですからね。
銀行員の一部には、傲慢と卑屈の間を常に往復しているような連中がいます。
この歳になると、そういう連中と我慢して付き合うのもバカバカしいんですよね。
でも、そんなことを言いながらもしっかりと前向きに相手が動きたくなるようなエサはまいてきました。この次長も、私に言われた後は謝罪した上で態度を改めて直球を投げるようになりました(^_^)。しかし、果たしてどうなりますやら・・・・。団信付きが原則。難点はA銀行同様、固定金利期間中の繰り上げ返済のペナルティーが返済額の2%というところです。おそらく稟議書を書くことになるであろう若い支店長代理があまり明晰そうでないのが気になりました(^_^;)。

以上、それぞれに、若干の問題点はありますが、いわゆる民間の銀行で「物件所在地と住所地をカバーしている」融資可能性のある銀行はこれだけです。
融資の条件が合わなければ無理して購入する必要もありません。
一つスキルアップした、そう思って、また次の物件を探していけばいいだけです・・・・。


と、考えていたのですが、数日前、思わぬ展開がやってきました。

長くなりすぎましたので、その話は、また次回に・・・・・。

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コメント:
窓野さん、こんにちは、

次に物件を購入する際には、融資を引いて今回より大きな物件を購入することを考えています。

なので、今回の窓野さんの投稿は非常に参考になりました。
国民政策金融公庫からは融資を受けたことがありますが、
次は期間を長めに借りたいので、銀行を考えています。

必須でない資料まで事前にファイリングしているなんて、
すばらしいですね!
プレゼンをスムーズに進めるために、真似させていただきますv-222
[2012/05/18 12:35] | ウッチー #- | [edit]
ウッチーさん

どもども(^_^) 

そう言っていただくと、こちらもとっても嬉しいです(^_^)

こちらが、いくら口頭で熱を入れてしゃべったとしても、
銀行の融資担当者にとっては、多数抱えている案件の一つでしかありません。
相手がいちいちメモを取ったりする必要のないように、
聞きたいだろうなと思うことを整理して提示してあげる、そういう発想です(^_^)。

金融機関の担当者からは、
「こういう形でちゃんと準備してくださってる方は少ないんですよ」とよく言われます。

逆に、私の場合は、一般的に要求されるものしか持たないで、
相手に自分のことや物件のことを分かってもらうのは至難の業だというような気がします。

初対面のそれこそ、こちらを審査している人を相手のプレゼンですから、
多少緊張もしますので、一緒に見ながら説明できるプレゼンの資料は必要だと思いますね(^_^)。


[2012/05/18 13:51] | 窓野外男 #- | [edit]












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  • まとめtyaiました【銀行員を審査する?】[まとめwoネタ速neo]
    さて、今日は前回に引き続いて、“肉厚のスッピン美人”に融資はつくか?パート2です。前回は電話で打診した金融機関の話でしたが、今回は直接行ってプレゼンしてきた金融機関につ
[2012/05/19 06:58]
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