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“肉厚のスッピン美人”に融資はつくか?パート1

2012-05-15
さて、先日の“肉厚のスッピン美人”の融資についてですが、東京に住んでいて、地方の中古アパートを取得したいと考えている方も多いと思います。現金ならば問題ありませんが、融資を受ける場合はちょっとしたハードルを乗り越えなければなりません。
参考までに、私の融資の状況について、現在までのところを整理してみました。何回かに分けて掲載してみますね。ちなみに、今回の融資に関しては、実は、希望以上の結果が出そうな気配です(^_^)v。

昨日までに可能性のある金融機関には、ほぼ打診を終えました。ちなみに、今回の物件の購入価格は2800万円。諸費用込みでの価格は3050万円程度になるでしょう。土地建物の積算評価額は、肉厚3ミリ~4ミリの軽量鉄骨造の耐用年数と再調達価格の平米単価をどうみるか、各金融機関の算定の仕方で違ってきますが、概ね3500万円~4000万円程度と想定されます。そこに各金融機関で独自の掛け目を入れてきて、さらには当然ですが、私の属性や事業手腕がどう判断されるかも分かりません。ですので融資可能額はなかなか読めませんし、金利がどうなるかも分かりませんが、私は「融資希望額を2500万円以上、返済希望年数を15年程度、希望金利は2%台前半以下」としています。

肉厚のスッピン美人

アタックしたところは以下のとおりです。

(電話で打診した金融機関)
①X銀行(物件と同県内の地銀)   ×
※これは売り主の方が現在融資を受けている地銀です。これが一番スムースに行くかと思っていましたが、担当者に電話すると、「お住まいの東京に支店はあるのですが、法人だけを対象にした空中店舗なものですから・・・」とのこと。X銀行の本店のある地域に私の他の所有物件もあるのでその借り換えも含めて再度検討してくれるよう粘りましたが、再検討の結果、「本店の審査部の判断で、どうしてもお住まいの場所が当行の管理できる区域でないため、残念ですが無理でした。本当にすみません」ということでした。

②Y信用金庫    ×
※これは、今回の物件のある市を中心に営業している信用金庫です。私は、今回の物件のある市にも別に所有物件を持っていて、この信用金庫に賃料口座も持っているので、その物件を事業所としてみてくれないかと思い、電話で打診しました。ちなみに、信用金庫法という法律があって、その法律によると、融資の対象となるのは、1.営業区域内に住んでいる人 2.営業区域内に勤務地のある人、3.営業区域内で事業を営んでいる人、ということです。私の場合、3に該当するのではないかとも思われましたが、本店審査部の判断の結果、不動産賃貸業の場合、法人でなければ事業を営んでいるということにならないということです。おかしな見解であることは確かですが、審査部がそう判断するのならばいくら強く言ったところで通らないでしょう。

③Z銀行(他県の地銀)   △~×
※これは、今回の物件のある県とはかなり離れたところに本店のある南関東の銀行です。この物件の最寄り駅の隣の駅に、飛び地のような形で一行だけ支店があります。ただし、支店があるのは、この物件の所在地とは県境を挟んで他の県になります。私の住んでいる西武線沿線には支店はありませんが、一番近いところに新宿支店があったので、そこに電話で打診すると、新宿支店では、この物件の所在地あたりのことがよく分からない様子で、「物件に近い支店で相談していただくと場合によってはということもあるかもしれません」というどっちつかずのあやふやな対応。ただし、私の住居地を管轄する支店はないということです。これは、ほとんど使えそうもないなということでボツにしました。

以上が電話で打診した金融機関です。私の属性やら資料やら見せることもなく判断されているので、別段、痛くも痒くもありません(^_^)

長くなったので、今日はこの辺で・・・。
次からは、実際にプレゼンをした金融機関を記しますね。

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コメント:
はぐれメタル大家☆です

貴重な情報ありがとうございます。

私も現在、初めて物件を購入する知人の融資サポート

をしていますので、窓野様の記事を参考にさせてい

ただいています。

続編が楽しみです。

いつも応援しております。『ポチ×3』
[2012/05/15 22:11] | はぐれメタル大家さん☆ #- | [edit]
はぐれメタル大家さん☆

こんばんは(^_^)

はぐれメタル大家さん☆のような凄腕の方にそんなふうに言っていただくと、
嬉しくなってしまいますね(^_^)/

こちらこそ、はぐれメタル大家さん☆にはいつも勉強させてもらっていますm(_ _)m

私のブログでは、なるべく特定できるような固有名詞などは使わず、
末梢的な部分はデフォルメもしますが、“本質的に本当のこと”を記すよう心がけています。

お役に立つことができればありがたいかぎりです(^_^)
[2012/05/15 22:41] | 窓野外男 #- | [edit]
窓野さま、始めまして、

今回の地方物件購入の際の融資のお話、
とても興味深く読ませていただきました。
銀行からの融資は受けたことがないので、
今後融資を引く際の参考にさせていただきます。

地元以外の金融機関から融資を引くのは、思いのほか大変そう…
特に居住地の問題が大きいんですね。
勉強になりました。
[2012/05/16 07:59] | ウッチー #- | [edit]
ウッチー さま

こんにちは(^_^)

ご訪問&コメントありがとうございました。

そうですね・・・遠隔地の物件購入の融資の場合、物件所在地と自宅の所在地の両方を営業エリアに持つ
金融機関がないと難しい面があります。
私のような「資産価値よりも収益性」を選ぶ手法ですと、どうしても東京の物件はターゲットになりにくく、
自分の居住地ではない遠隔地の物件をターゲットにせざるを得ないところがあります。
そういう意味では、私のようなやり方の場合、東京に住んでいることが不利になるケースが多いですね。
地方で一定の属性のある方がどんどん収益性のある物件を買い増していかれたりするのを見聞きしますが、
東京に住んでいて地方物件を買おうとすると(融資の面でのハードルがあるので、)なかなかスムースには行きません。
でも、遠隔地にもいい面がありますよ。簡単には行きにくいですから、
大家の仕事とプライベートを切り離すことができますので・・・(^_^)
近くにあると、私のような性分だとそこが難しいかもしれません(^_^;)。

ところで、ウッチーさんの取得された一棟物件、けっこう近いです(^_^)

また、よろしくお願いいたします。

ではでは。長話、失礼しましたm(_ _)m

[2012/05/16 14:38] | 窓野外男 #- | [edit]












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