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肉厚がクセもの?

2012-05-10
この前、「スッピンなのにけっこう美人じゃん!!」というタイトルで記事に書いた北関東某市の物件について“その後”をお話しします。
昨日から本格的に金融機関を回り始めました。
午前中は某地銀、午後は某メガバンク。自宅のある市に隣接した市の銀行2行でたっぷりとプレゼンしてきました(^_^)。
東京郊外の住宅街の支店だからかもしれませんが、融資担当者も普段、東京に住んでいて地方の中古アパートの融資案件を持って来る人はあまりいないということで、目を丸くしながら熱心に聞いてくれました。ま、熱心に聞いてくれたからと言って、即融資オーケーというわけではありませんが、融資担当者のモチベーションが上がらなければ良い結果は出にくいですからね。
今回の物件のプレゼンの中で、とくに念入りに説明したのが建物の骨格材の肉厚のことです。
この物件、軽量鉄骨造ですが、軽量鉄骨はけっこうクセモノなのです。何も主張しないでボケーッとしていると、税法上の耐用年数も木造以下に扱われる可能性があります。そして、それを基準にして銀行の積算評価もメチャメチャ低く算定されてしまうということになりかねません。

法定耐用年数の基準となるのが、骨格材の肉厚が何ミリかということです。

参考までに税法上の法定耐用年数一覧を以下に載せてみました。
用途によって違ってきますので、ここでは住宅(用のもの)で比較してみますね。
住居用建物の法廷耐用年数一覧
鉄骨造はこの一覧の中の金属造に該当します。
鉄骨造のうち骨格材の肉厚6ミリを超えるものが重量鉄骨造、肉厚6ミリ以下のものが、軽量鉄骨造です。
これを見ても分かるとおり、軽量鉄骨造だけが肉厚の太さで法定耐用年数が大きく変わって来るんですよね。
4ミリを超え6ミリ以下は34年。3ミリを超え4ミリ以下は27年。3ミリ以下は19年。
軽量鉄骨造の多くは4ミリ以下の骨格材を使っているようです。
肉厚3ミリを超えるか否かで、法定耐用年数が27年になるか19年になるかの違いがあるわけです。
19年だと木造以下ですよね。
軽量鉄骨はピンからキリまでなので要注意です。
有名なハウスメーカーのけっこう立派に見える建物でも、調べてみると肉厚2.3ミリで法定耐用年数19年だったりします。
ちなみに、今回の物件の骨格材の肉厚は3.2ミリです。

実はこの物件、現所有者である法人が5年前に競売で取得したものです。競売ではよくありがちなことですが、建築確認申請書などの建築当初の資料が何もありません。競売開始決定後の裁判所の3点セットは見せてもらいましたが、担当した不動産鑑定士もおざなりなもので骨格材の肉厚が何ミリかまでは調査した形跡もなく記載はありません。

なのに、どうして、肉厚3.2ミリということが分かったのか?
そうなんです。この物件、某大手ハウスメーカーの施工によるものですが、メーカーではハッキリと、「肉厚3.2ミリで法定耐用年数27年です」と回答してくれました(^_^)。
ちなみに、多くのハウスメーカーでは、施工当時の資料が保存されている場合、現在の所有者からの個人情報開示請求があれば、建築時の施主の個人情報に関係のない資料(図面や仕上げ表など)は控えのコピーを提供してくれます。

昨日の金融機関へのプレゼンではその辺りをしっかりと担当者に説明して納得してもらい、それぞれの金融機関の積算評価の算定基準になる建物の再調達価格も聞き出すことができました。
私は、法定耐用年数27年の軽量鉄骨造の場合、建物再調達価格は概ね平米単価15万円~16万円ぐらいだろうと想定していました。某メガバンクではまさにドンピシャそのとおりでしたが、もう一つの某地銀では、なんと、平米単価19万5000円でした。
地銀の課長代理が持っていた内部資料をのぞき見しましたが、意外に高い再調達価格だったのでびっくりしました。
これじゃあ、担保評価が物凄く跳ね上がるぞ!と喜びましたが、この地銀、積算評価の際の耐用年数に関しては、極端に短く算定していましたので、それはヌカ喜びでした(^_^;)。

金融機関で融資のためのプレゼンをしていると、いろんなものが見えてきます。
結果的に今回の融資には結びつかなかったとしても、いずれ、それが生きてくる局面が必ず来る、そう思いながら、せっせとプレゼンを続けていこうと思います。

さーて、今日も、また別の地銀へのプレゼンです。
けっこう疲れますが、面白がりながら、がんばろっと(^_^)/

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コメント:
鉄骨の太さで変わってくるんですね。
ハウスメーカーさん、資料とっておいてくれてるってのが頼もしいですね^^
[2012/05/10 13:16] | 日本マウントWEB事業部 小塩 #ek.3C4W2 | [edit]
小塩様

コメントありがとうございます(^_^)

軽量鉄骨の場合、肉厚の太さで耐用年数だけでなく担保評価額まで大きく変わってくる場合があるので、
要注意なんですよね。
ただし、軽量鉄骨造は海のそばの物件はサビで大変なことになる危険性があるので、
避けた方がよいかもしれません。。
大手のハウスメーカーは広告宣伝費や人件費などを大量に使っていますから、建築費自体が割高になったりと必ずしも良い面ばかりではありませんが、こうしたサポートやメンテナンス態勢は整っているので、
中古物件を購入する場合は何かとありがたいです(^_^)

どもども、コメントありがとうございました。

[2012/05/10 17:40] | 窓野外男 #- | [edit]
なるほど、
丁寧な説明をありがとうございます。

弊社も中古物件を扱っているので、
参考にさせていただきます。
m(_ _)m
[2012/05/11 12:57] | 日本マウントWEB事業部 小塩 #ek.3C4W2 | [edit]
肉厚のスッピン美人☆イイですね☆

きっと良いご縁があると思います☆

続編記事楽しみにしています☆

応援『ポチッ』☆
[2012/05/12 23:16] | はぐれメタル大家さん☆ #- | [edit]
はぐれメタル大家さん☆

こんばんは(^_^)

“肉厚のスッピン美人”って呼び名、なんかおもしろいですよね(^_^)
ちょっとエッチなムードも漂って・・・(*^_^*)

ま、取得できるか否か、はたまた、こうやって追いつめて行っている間に、
思わぬ欠点が見つかったり・・・なんてこともありますしね。
地雷を踏むのはイヤですので、金融機関を回っている、こういう時期に
様々な角度から思いを巡らせて検討していく、そんなスタンスです。

こちらこそ、はぐれメタル大家さん☆の記事、いつも楽しく拝見しています。
勉強になります。

今後ともよろしく、です(^_^)/
[2012/05/12 23:45] | 窓野外男 #- | [edit]












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    この前、「スッピンなのにけっこう美人じゃん!!」というタイトルで記事に書いた北関東某市の物件について“その後”をお話しします。昨日から本格的に金融機関を回り始めました。...
[2012/05/10 21:18]
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