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スッピンなのにけっこう美人じゃん!!

2012-04-25
昨日は、北関東の某市に物件調査に行ってきました。
朝7時前に家を出て、現地の駅に着いたのが10時過ぎ。

のどかすぎる北関東某市


のどか過ぎるほどのどかな駅に着いて、約2㎞ほど歩いて現地のアパートに到着。
思っていたとおりの物件でした。
駐車場には何台か車が停まっていたので、不審者に思われないように気を遣いながら、約2時間ほどしっかりと物理的な面での調査。

平日なのにけっこう停まっている駐車場

築12年。かなり大きな1LDKが全8室。駐車場は部屋数以上に完備されています。
現在満室。現状表面利回り15%ちょっと。
数部屋、相場よりも安い金額で入居しているので、
賃料は無理せずにもう少し上げられるだろうと想定できます。
ですので、やりようによっては、利回りももう少し上がる可能性があります。
外部にはすぐに多額の修繕費がかかりそうなところも見当たりません。
ただ準工業地域ですので、若干、殺風景な雰囲気がありますが、高圧洗浄をかけて塀にワンポイント、カラフルな塗装でも施せば、かなり温かみも出せるような気がします。
何よりよいのは、売るために化粧を施した形跡がないことと、表面利回りが高く見えるような客付けをした形跡がないこと、です。
ま、言うならば、「スッピンなのに、けっこう美人じゃん」って感じです(*^_^*)

昨年の地震の影響も若干はあるかと想像していましたが、地震保険の対象になるような主要構造部分の亀裂などはありませんでした。

北関東ですと、かなりの物件が基礎の開口部にわずかな亀裂はあるものですが、それもありませんでした。

基礎の開口部、亀裂なし

クラックもあるにはありましたが、それは基礎部分ではなく1階廊下の土間コンクリート部分のみ。
これだけ頻繁に地震が起きていると、今から購入する場合、当初からできていた損傷か否かが地震保険の対象となるかどうかの分かれ目だろうと思いますが、きれいサッパリ、現時点では地震保険の対象外であることが明らかだと、悩まなくても済みます。
準耐火構造なので、火災保険も地震保険も2分の1以下の保険料で入れるのが嬉しいところです。
表面利回りにカウントされない、こういう部分も実は不動産事業の収支にとっては重要なポイントです。

実はこの辺り、約6年前、ある物件を追いかけて徹底的に市場調査した地域です。その後、サブプライムローンショックやリーマンショックがあって状況は少し変わりましたが、基本的には多様な需要を抱えた穴場的地域であることは変わっていません。

現地調査を終えた後、現在の管理会社で売却も依頼されている不動産会社さんの事務所へ。
ご夫婦でやってらっしゃるこざっぱりした事務所で、こちらが持参したケーキを一緒に食べながら、意気投合してしゃべること約5時間。
表面利回りも私の中で決めている最低水準の15%をクリアしているのですが、それに優るとも劣らず、管理会社になっていただくであろう方たちとコミュニケーションが円滑に行くかどうかが大家業を軌道に乗せるためには大事な要素です。
この不動産会社さん、管理委託費は3%、またまた表面利回りにカウントされない部分で重要なポイントが出てきました。
人間的にも、ほんとに、この方たちと付き合っていきたい、そう思える方たちでした。
「買付はどうしましょうか?」と私が問うと、
「まどのさんには、もう口頭で買付をいただいているのと同じ事ですし、私たちとしては、今の時点では、まどのさん以外に考えていませんから大丈夫ですよ。末永くパートナーとしてお付き合いさせていただきたいと思っています」の返事。
お世辞だとしてもありがたいお言葉です。

さーて、ここからがどうなりますことやら?
融資先として可能性のあるところはすべて当たるつもりですが、お尻に火がついたような感じで慌てふためいて動かなくてもいいのが、ほんとにありがたいですね。
じっくりと、一つ一つ、融資先を当たっていく、それも売り主さんの協力も得られるようにお願いしておきましたので、売り主さんの現在の融資先をそのまま引き継ぐ形になればしめたものです。
ま、融資にはこちら側としても譲りたくない諸条件がありますので、結果はどうなるか、ほんとのところ分かりませんが、不動産会社さんとお互いに「もし、今回ダメになったとしても、今後も良い付き合いをしていきましょうね」と固く約束して、お別れして来た次第です。

ちょっと暑すぎて、顔が日焼けしてしまいましたが、非常に爽やかな一日でした。

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コメント:
関東はわからないです(笑)
きれいな物件ですね。
新婚当時2階立てのハイツの3軒並びの真ん中に住んでいたんですが、まぁいろいろすごかったです(笑)
[2012/04/25 18:07] | なぎっち #- | [edit]
なぎっちさん

ようこそ(^_^)/

そりゃそうですよね、関西の方にはあまり縁のないところですもんね。
関西でいうなら、そうですね、滋賀の田舎か、奈良の田舎か・・・みたいなところです。

新婚当時2階建てのハイツの真ん中で、なぎっちさん、何してたんですか・・・?
僕も新婚当時、同じようなアパートの真ん中に住んでいて、
両隣も新婚だったので、押入の中に入って、コップを壁につけて耳に当てていたら、
女房にあきれられました・・・(^_^;)

[2012/04/25 18:23] | 窓野外男 #- | [edit]
こんにちわ!

物件を見に行って、震災でダメージを受けていることが分かるとガッカリしますが、この物件は基礎のモルタルも塗り直したりしていないようですし、写真で拝見する限りとても綺麗ですね。

外壁材も一昔前のものより進化しているものを使っているようですし耐久性も良いのではないですか。

また、好き嫌いはありますが省令準耐火構造で鉄骨系かツーバイフォーなら、さらに保険金が安くなるので、とってもよい物件だと思います。

あとは地域の将来動向をどう見るかでしょうか?

[2012/04/25 19:40] | 茨城のサラリーマン大家 #- | [edit]
はじめまして。

はぐれメタル大家☆と申します。

いい物件を見つけられましたね☆

私も素敵だと思います。

それと、業者さんとのお付き合いを大切にされる

窓野さんの姿勢は素晴らしいと思います。

応援『ポチッ』



[2012/04/26 02:00] | はぐれメタル大家さん☆ #- | [edit]
茨城のサラリーマン大家さん

おはようございます(^_^)

おっしゃるとおり、この物件、基礎のモルタルも塗り直したり、売るために少しでも見栄えをよくしたりした形跡がありません。
それなりにブロック塀が汚れていたり、周囲の砂利敷きのところにゴミが落ちていたり、二階の廊下の天井に蜘蛛の巣が張っているところがあったりもするんですが、逆にそれも自然な感じで、大修繕を要することではないので不安な感じがしませんでした。
軽量鉄骨の準耐火構造で、軽量鉄骨は鉄が錆びるということで嫌う方もいますが、海辺の地域ではないので、錆もあまり気にすることもなさそうです。軽量鉄骨では階段の音がうるさいなんてこともありますが、階段にもコンクリートをかぶせてありますので音もしませんでした。

おっしゃるとおり、地域の将来動向はたしかに不安定な面があります。ただ、今まで、さほど強くない管理会社さん一社だけで客付けしてこられているので、それを私が広げて集客ネットワークを構築していくことができれば、なんとかなるだろうと考えています。その点もあって、管理会社さんが私の考えを理解してくれて、良きパートナーになっていただけるかどうかがカギとも言えます。
世間話も含めて、半日歓談してみて、物件以上に、管理会社さんを気に入った次第です(^_^)
結局は、大家業はアナログで人間くさい営みですからね(^_^)

[2012/04/26 09:33] | 窓野外男 #- | [edit]
はぐれメタル大家さん☆

コメントありがとうございます(^_^)

中古物件の場合、その物件の物理的な面よりもむしろその物件に絡みついている様々な人間の思惑のようなものが、自分の感性や価値観と合うのかどうか、それがとっても重要な要素だと思います。
物件は高収益だとしても、それにへばりついている人間の思惑が自分と合わないと、
ストレスだらけですからね(^_^;)
お金を出してでも縁を切りたくなるみたいな、イヤーなことになりかねませんよね。

とくに管理会社さんとは、お互いにウインウインの関係でいられるような間柄でないと・・・。

とにかく、根がぐうたらなものですから、わずらわしい人間関係が嫌いなんですよね(^_^;)

私も熊本出身ですが、もしかすると、親類縁者のいる熊本では大家業はできなかったかもしれませんね。

また、お気軽にお立ち寄りくださいね。
ありがとうございました。
[2012/04/26 09:47] | 窓野外男 #- | [edit]
初めまして、ご訪問有難うございます。
私もアパートを持ちたいと望んでましたが、資金もなく
度胸もなくで、上手いこといきません、
資金なしの人には無理なんでしょうね?
[2012/04/29 18:43] | レオンママ #- | [edit]
レオンママさん

こんばんは(^_^)

ご訪問&コメントありがとうございました。

そうですか、レオンママさんもアパートを持ちたいと望まれてらっしゃるんですか。

たしかに、資金はゼロではできませんし、多くあった方がやりやすくはありますが、
少ない資金でもできないわけではありません。

小さな中古アパートなら数百万円で買えるものもありますし、
とりあえず300万~500万自由に使える資金があれば、
1000万台~2000万台の物件も狙えます。

ただ、それには勉強と情報収集と根気、そして何より強い意思がないと、
ロクでもない物件に引っかかってしまう危険性があります。
この世界、いろんな人が寄ってたかってお金を得ようと手ぐすね引いて待ってますので、
結局、自分のチカラと感覚を信じるしかない孤軍奮闘の世界です。

もう、すでにお読みかもしれませんが、アマゾンなどで調べると山ほど関連書籍がありますから、
少しでも多くお読みになられて、自分に向いた世界なのかどうか、検討されるといいと思います。

たとえば、
松田淳さんの「元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法」
石原博光さんの「資金300万円でもアパート一棟、買えました」

なんかお読みになるとよいかと思います。

よく分かった上で「自分にはできそうもないからやめる」と考えるか
「私にもできそうだからやってみよう」と考えるか、
それはどちらも正解だと思います。
ですが、その逆に、よく分かっていないならば、
やる、やらないのどちらを選んだとしても、
先には大きなリスクが待っていると思います。

少々、堅くお答えしてしまいましたが、やるのも勇気、あきらめるのも勇気だと
思いますね。

ではでは、また・・・コメントありがとうございました。



[2012/04/29 19:42] | 窓野外男 #- | [edit]
こんにちは。

スッピン美人とはうまいこといいますね。

私のスッピンは、、、とても恐ろしくて見せられません w
[2012/05/01 21:02] | えがちゃん #- | [edit]
えがちゃん、さん

こんばんは(^_^)

ご訪問&コメントありがとうございます(^_^)

ハハハ(^_^)

いえいえ、そういうふうにおっしゃる人に限って、

スッピン美人だったりするものですよ(^_^)

また、お気軽にお立ち寄りください。
私もお邪魔します。

ありがとうございましたm(_ _)m



[2012/05/01 21:34] | 窓野外男 #- | [edit]












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