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首都圏私鉄沿線の物件調査

2012-04-18
久々の更新です。
2ヶ月前から、リフォームやら、アパートローンの借換やら、客付け不動産会社への営業やらで各地を飛び回っておりました。
少し前、それらも一段落着いたのですが、今度は物件探しで毎日のように各地を飛び回っています。
でも、これが、一番楽しいですね。未来に向かって進むのが一番です。
「ああでもない、こうでもない」と様々なことを考え、シュミレーションしながら、タブレット端末を片手に、知らない土地を歩いていると、
「あー、オレは自由だぁー」という解放感で心が満たされます(^_^)。

というわけで、今日は、一昨日、埼玉県某市のニュータウンにある物件を調査しに行って思ったことを少しばかり・・・・。

埼玉県某市のニュータウン付近

このアパート、築15年で1Kが全部で12室。専任の大手不動産会社が算出して売却希望価格として出してきている金額は3000万台半ば。現在の入居は12室中8室。
路線価は2000万円台半ばで土地の形状も悪くありません。
駐車場は全部で11台分敷地内に確保されています。線引きを変えれば、もう1台分確保することも可能ですが、あえて、そこまでやる必要もなさそうです。この辺りは、駅から遠いので、車で近隣の会社や工場に通う社会人が9割ですが、バイクや自転車のスペースもたっぷりあるので、バイク通勤の人が1人ぐらいはいるでしょう。

12台は置ける敷地内駐車場

あ、そうそう、大事な利回りですが、専任媒介の大手不動産会社が算定した満室時想定利回りは約12%です。この売り出し価格、利回りを先に出した上で、そこから逆算して決めた価格だと見て取れます。この地域、山手線のターミナル駅から伸びる私鉄沿線の駅の一つで、都心に通っている人もかなり住んでいる地域ですから、利回り12%でもかなりの高利回り(?)と見る人も多いかもしれません。しかも、この利回り、調べてみると現地の家賃相場からするとかなり低めの設定で算出されています。相場の家賃で算定し直すと、満室時表面利回りは約14%となります。
これはけっこういいかもしれない、なんて、思われるかもしれませんね!?
この物件、いわゆる「30年一括借り上げ物件」です。それが回らなくなって契約解除が決まっているわけです。ということは、契約解除と同時に、現入居者は全員いなくなります。
インターネット回線も家電家具もぜーんぶ持って行かれてしまいます。
「もぬけの殻」とはこのことでしょう。
「30年一括借り上げ物件」らしく、エントランスホールがあったりして、一見するとお洒落で豪華な感じですが、外壁には大きな亀裂やウキが出ており全面張替えは絶対必要です。この手のアパート、住んでると他の部屋の音が聞こえてうるさい、なんてことをよく聞きますから、あまり長期の入居も見込めないでしょう。

さあて、こんな物件でも、見てしまった行きがかり上、一応は入念に現地調査をして、各種シュミレーションをしてみます。
とにかく、安く買えれば、何とでもなる。そう思いながらの調査をたっぷりとしてきました。
購入時に全空き物件になるわけですから、客付けできるかどうか、それが最優先課題です。
まずは、競合物件はないかです。近隣のアパートをしらみつぶしに見て回りますが、意外なことに1Kの単身者用物件が少ないのです。あることはあるのですが、ほとんどが、この同じ会社の「30年一括借り上げ物件」です。それもこのアパートよりも古いものがほとんど。
オーナーさんたちの収支状況は想像がつきます。みな、改定される借り上げ賃料値下げにどう対処したらよいのか、困り果てていらっしゃることでしょう。
値下げされた賃料で借り上げ契約を更新するか、それとも、契約解除するか、それとも売却してしまうか・・・。
契約更新した場合は、返済比率はほぼ100%近くになり、利益ゼロでしょう。契約解除した場合は入居者ゼロになりますから家賃収入はゼロ。入居者が決まらない限り、返済は滞ってパンク。破綻街道まっしぐらという感じでしょう。オーナーさんは袋小路に追いつめられたようなものです。

ちょっと横道にそれましたが、こういうオーナーさんが修繕費にお金をかけられるわけがありません。とすると、競合する物件はどれも、今後、「安かろう悪かろう物件」になっていくことが想定されます。
だとすると、こういう物件を安く買って、リノベーションして付加価値を付けて、相場の最低賃料みたいな価格ではない並の家賃で募集する、そういう方向性はある気がします。そうすれば、単身者用がボロ物件しかないこの地域では勝てる、そんな目算も立ってきます。

それには、客付けをどうするかです。
集客の拠点になってくれる管理会社選び、これが重要になってきます。
早速、駅付近の会社数社を当たります。
この地域、一番強い不動産会社A社、二番手がB社、そして、その2社から少し離されて三番手のC社があって、それ以外は弱小の不動産屋がパラパラという地域です。
それなら、一番強いA社にすればいいじゃないか、そう思われるでしょうが、ところがそうは問屋がおろさないのです。この地域の管理委託費の相場は5%ですが、このA社は基本7%。しかも担当者はこう言います。
「この地域、滞納も多いので数ヶ月間は当社負担で保証して大家さんの負担を軽くして、退去時の清掃やクロス張り替えも当社で負担するお得なパックをお勧めしています」
このパック、毎月一部屋に付き2000円大家が負担しなければならないというのです。これだと、管理委託費が12%~15%ぐらいに跳ね上がるのと同じ事じゃないですか・・・。実際のところ、このA社の賃貸物件情報の冊子を見ると、ほとんどの物件がこのパックに入っています。このパックに入るかどうかは自由ですが、入っていない物件の客付けが悪くなることは目に見えています。
さらには、担当者はこうも言います。
「他社物件の客付けも広告料等によっては喜んでやらせてもらいますが、B社の物件はできないんですよ。B社さんのほうもそうです」
ガーン!!
ということは、一番強いA社を拠点にして、他社にも営業をかけて回るという手法は成り立ちません。
B社にするほうがA社よりも管理委託費は安いでしょうが、A社には客付けしてもらえなくなるのは同様です。
とすると、C社か、それとも・・・いずれにせよ、うまくやらないと集客効果が期待できない非常に危険な選択になりそうです。
集客についてはかなり苦戦しそうな地域であることは確かです。

ま、結論から言うと、この物件は、当然ですがパスです。
集客面での困難さがあったとしても安心して回していける価格にならなければ手は出せません。
外壁などをリフォームして、家賃を並の値段にして、楽に回せると想定できるのは、路線価と同じぐらいの購入価格で買った場合です。そうすれば、購入時点で表面利回り20%、リフォーム後で17%になります。
これならば、一所懸命、脂汗たらしながら、営業をかけて回ることもできるというものです(^_^)。

「これぐらいの価格になりそうなときが来たら、お気軽にご連絡ください」とお伝えして、憮然とした表情の大手不動産会社の営業所長さんとサヨナラした次第です(^_^)。
ちなみに、この物件、現地を見に来たのは私が初めてだそうです。

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以前、某大手仲介会社の営業マンとお話をする機会がありまして、その時に有名どこの〇〇パレスさんなんかだと、契約期間満了時にフルリフォームをしないと契約更新をせず、そのフルリフォームにかかる金額も数千万円単位になり、小さなアパートが買える位のリフォーム代を設定された大家さんがいたそうです。もちろん、リフォーム会社は、〇〇パレスさんだそうです。この方は、それに驚きアパートを手放してしまったと聞いています。今回もこのケースのような気がします。
[2012/04/24 08:49] | 大家のTakeさん #- | [edit]
大家のTakeさん、さん

おはようございます(^_^)

さすが、Takeさん、この物件もズバリその会社でした。
今回のオーナーさんが高額のリフォームを設定されたかどうかは定かではありませんが、
いずれにしても、もう旨味がなくなったとみたら、更新解除をオーナー側から選択せざるを得ない条件を出してくるのでしょうね。
この手の会社、土地持ちの方に高額のアパートを建てさせるのが目的だと思いますが、
30年一括借り上げを唱わないと、土地持ちの方も乗ってこないので、こういう手法をとってるのだろうと
想像できます。
放っておいても30年間安泰かのような謳い文句に乗せられて、アパートを建てて、
10数年すると、つらい選択をせざるを得ない状況に置かれている。
自業自得と言えばそのとおりですが、何かトリックのような気もしますよね。
「30年一括借り上げ」の文言は、昔からある大手の建築会社も新聞の一面広告などで盛んに宣伝していますよね。
けっこう隠れた社会問題かもしれません。
何も努力しないで放置状態で30年も儲かり続けるなんてことがあると思う方がおかしいのかもしれませんが・・・。

[2012/04/25 09:29] | 窓野外男 #- | [edit]












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