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借り換え成功!!

2012-03-23
昨日、某物件の借り換えの件で某地銀さんから連絡がありました。
すべて私の望んだ条件でOKとのこと
ほとんど期待しないで待っていたのですが、期待しないでいるときほど朗報はやってくるものですね(^_^)
早速、これまで借りていたメガバンクさんに連絡。担当者の方は唖然として困惑している様子でした。あまり例がない様子なのが見て取れました。

○○銀行

フルローン全盛期の頃、住宅街にある某メガバンクの支店に電話してみたところ、たまたま来ていたアパートローン専門部隊の人がすぐにでも会いたいと連絡して来られて、こちらはほとんど何をすることもなく売買の広告チラシ一枚渡せば動いてくれたものでした。
当時、私は現在のスタンスに近いやり方を模索していた頃でした。つまり、長期の借入期間をとって返済比率を低くしてキャッシュフローを得る「億単位のRC一棟への投資」から「小中規模の地方木造アパートを取得してリフォームした上で満室にしていくという手法」へと考えを変えつつあったところでしたので、そのメガバンクさんに融資を依頼したのもさほど大きな金額でない物件だったのが今思うと幸いでした。
私さえ望めば、1億~2億の首都圏のマンション一棟にも融資承諾が出るのは目に見えていましたので・・・・。
ただ、それでも、当時の私には“ヌカリ”がありました。しっかりと自宅を共同担保で持っていかれました。
当時はまだ自宅の住宅ローンもけっこう残っていましたので、あまり気になりませんでしたが、お金もたまり一挙にドバッと繰り上げ返済してしまったら、2番抵当でしっかりと付着している共同担保が気になり始めました。
ところが、この共同担保、なかなか借金の金額を減らしにくい仕組みになっているんですよ。
固定金利期間中に、1000円でも一部繰り上げ返済しようものなら、場合によっては数百万円のペナルティーを取られる、そんなプロパー融資です。
通常のアパートローンもそうですが、変動よりも2年固定、3年固定の金利が低く設定されているので、ほとんどの方が2年固定を選んでしまいます。そうすると、固定金利期間中は多額のペナルティーをとられるので、一部繰り上げ返済もできなければ、たとえ物件の売却話が来たとしても実質上売却は困難なわけです。数百万円のペナルティーを支払ってからでなければ売却できませんから・・・。要するに、出口が見えない、自分で出口を想定しにくい、そんな状況におかれるわけです。

がんじがらめのアパートローンといってもいいかもしれません。
フルローン、あるいはオーバーローンと抱き合わせで、共同担保を取られ、固定期間中のペナルティーも付いて身動きとれない状況に置かれている方も多いのではないでしょうか? 実際、何人もそういう方を知っています。
私の場合、他のアパートで実績を積み重ねた結果、この不利な状況を超えるだけの状況を作り出すことができたので、比較的軽い負担感で済みましたが、正直、あまり良い気持ちではありませんでした。主体的に動けないことの拘束感とでもいうような感じです。

そんな状況から、ようやく脱することができました。

共同担保なし、固定金利期間中のペナルティーもなし、そして、金利も今までよりも下がるという、願ったり叶ったりの借り換えです。
そして、その地銀さんが通常の融資の際に設定している耐用年数を超えての返済期間(私にとっては現在と同じ)も承諾してくれました。たしかに、借り換えの諸費用も若干かかります。しかし、かかっても20万円前後ということも司法書士さんに確認しました。実態のなくなった抵当権は私が抹消登記をしますので・・・。

これで、自宅の抵当権も晴れてきれいサッパリなくなります。自宅を担保に、日本政策金融公庫などの公的融資を受けることも可能になりました。
私がサラリーマンを辞めたことの属性面でのデメリットもこれでなくなります。

ほんと、やったぁー(^_^)/ という感じです。

これも、あちらこちら、ダメもとで当たって砕けろ!!でチャレンジしてきたことが効を奏したのだろうと思います。
でも、これまでのメガバンクさんには心から感謝しています。お世話になりましたm(_ _)m、勉強させてもらいましたm(_ _)m、という気持ちです。



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コメント:
窓野さま、こんにちは。
京都の旅、楽しんできました。
娘の卒業式。新居への引越し。第二の人生のスタート。
社会人として充実した人生を送って欲しいと思います。

窓野さんの考えていること、とてもよく理解できます。
金融機関の融資担当者、何もわかっちゃいない馬鹿プロが多いです。
耐用年数を超えてのアパートにたいする融資
耐用年数内のRCにたいする長期融資、
どちらが安全性が高いか判断できる人はほとんどいないでしょう。
仮に判断できても何かあった場合の保身を考えて実行できる人は少数派でしょう。
私の予想では5年先、10年先。おそらく多くのRC破綻者、あるいは
破綻予備軍が大量に発生するでしょう。
いままでに多少経験をつんでいる私にとって
これから不動産投資を始める人たちに適切なアドバイスをするのも
有意義かなとも思っています。もちろんボランティアで(笑)
[2012/03/24 09:57] | ボギー #- | [edit]
ボキーさま

お帰りなさい(^_^)

私も久しぶりに京都に行きたくなりました。
学生時代、毎日のように食事を食べさせてもらいお世話になった同級生のお母さんが90歳近くで西陣に住んでいらっしゃるので・・・。
こちらも、人生の折り返し地点を過ぎたところで、妙に、昔、出会った人が懐かしくなる今日この頃です。

RC一棟物件のこと、おっしゃるとおりだと思います。
ただ、私、実は今日RC物件を検討しておりました(^_^;)
昨日、数年前から親しくしている不動産会社の社長から送られてきた物件の詳細を見ていたら、
ちょっと欲しくなってしまいました(^_^;)
その社長も、安易にRC持つと苦労しますよと私に注意してくれてる人で、
RCの現実的なデメリットをいっぱい教えてくれる人でもあるんですが、
その社長から、こぶりのRC店舗付き物件の資料が送られてきました。
通常、店舗というと不安定な感じがするものですが、
調べてみると、一般の住居よりよっぽど長期に安定的に契約を継続してくれるだろうと
想定できる店舗です。
しかも無駄な経費のかかるエレベーターはなしで、売値も土地値に近いし、
その街の中心商業地です。
広告チラシも作られておらず業者間を回っている物件です。
さーて、どうするか、ちょっと迷いましたが、
あさって、登記簿を調べた上で値が下がるのを待とうと思います。
私の場合、次の物件を取得したとしても、10年回せればいいと思っているので、
10年後にどうすれば売れるか、出口を想定できることを物件選びでは優先させています。
RCの中にもそういう物件があれば買うかもしれません。
でも、RCの場合は解体費も塗装費も桁違いにかかるので、出口の想定がとくに重要ですね。

ま、こういった物件は破綻予備軍にはならないだろう、なんて勝手に思っています(^_^;)
RCといってもちょっと意味の違う物件のことを話してしまいましたね。ごめんなさい。


ではでは。




[2012/03/24 21:14] | 窓野外男 #- | [edit]
窓野さま、おはようございます。
九州の旅楽しんできました。土曜日の朝帰ってきました。
高速代を節約するため長期旅行は日曜夕方出発、土曜早朝帰宅のパターンが多いです。
今回は呼子のイカ料理、平戸、佐世保、長崎、雲仙、
阿蘇の地獄温泉清風荘、高森、小国のハゲの湯温泉豊礼の湯
と食べどころ、見所満載でした。
宿泊は車中泊ですのでお金はそれほどかかりません(笑)
いま、時間のある中高年で車中泊が大流行です。
窓野さんもいかがですか。

[2012/04/02 07:19] | ボギー #- | [edit]
ボギーさま

おはようございます。

京都旅行の次は、九州旅行ですか(^_^)
今度は私の出身地のあたりを回ってこられたんですねぇ(^_^)
いいですね~(^_^)
私は目下のところ、物件所在地に仕事で行くのが旅行代わりって
感じですね。さびしーい(^_^;)
[2012/04/02 09:29] | 窓野外男 #- | [edit]
窓野さま、おはようございます。

RC店舗付き物件、10年後の出口さえ見通せればまったくOKだと思います。
通常だと古くなると出口が見通せなくなります。
親の建てた物件、
前回の大規模修繕から15年近く経過しています。
屋上防水、外壁塗装、給配水管の補修。
やるべきことは目白押しです。
でもそれだけお金をかけてもとても回収できません。
かといって、建て替えるとしても。
計算するととても現実的ではありません。
築40年RCファミリー向け一棟物件。
現状利回り20%、満室利回り43%。
この条件なら買う人いるかしら(笑)

ではまたです。
[2012/04/03 07:58] | ボギー #- | [edit]
ボギーさま

こんばんは(^_^)

そうでしたか、お父様(?)の建てられた築40年RCファミリー向け一棟物件、
そういう状況ですか・・・。
他人事みたいな言い方で恐縮ですが、すごく考えさせられます。

ほんと、不動産投資にとって最も重要なポイントは「出口」だろうと思います。
私たちのような年齢だと、一棟買うについても、最初から出口に向かって進んでいるようなところがありますが、30代~40代前半の方たちにとっては、一棟買うことぐらいでは不動産投資全体の出口は見えてこないでしょうから、さらにそれを何回も闇雲に繰り返していかざるを得ず、先の見えない不安な心境だろうなと思います。
われわれのような年齢ですと、不動産投資の出口と人生の出口(?)がかぶってしまう部分があり、
どちらの出口を大事にするのかというと、やっぱり人生の出口のほうを選ばざるを得ません。
人生の出口がボロボロにならないような形での不動産投資、そんな感じですね。
人生ここまで生きてきて、路頭に迷いたくはないですからね。

一度きりの人生ですからね。

とにかく、出口を見据えて、大胆かつ慎重に進んでいこうと思います。
矛盾してますけどね・・・(苦笑)

なんだか、取り留めもなくなってしまいましたね、失礼しましたm(_ _)m

[2012/04/03 21:03] | 窓野外男 #- | [edit]












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