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リフォームやり直し!!

2012-03-04
先月から、東北や関東の各地をあっち行ったりこっち行ったり、
忙しい毎日が続いています。

あちこちの銀行で書類を提出したり、狙っている物件の所有者を登記情報で調べて直接連絡してみたりと、なんやかや同時進行で進めています。
同時進行で進めていると、忙しくはありますが、一つにハマリ込むことがないのが利点ですね。
ヒジョーにドライに割り切って進めることができます。
物件探しだって、それ一本に絞ってやっていると、どうしても思い入れも募りがちで視野が狭くなってしまいます。
物件購入の際は、視野が狭くなることが一番良くないことかもしれません。
いくらでもあるチャンスの中の一つでしかないと思えば、安易にのめりこむこともありませんからね。

そんなこんなで、あちこちかけずり回りながら、不動産事業をこなしている毎日ですが、今日、ある物件の室内リフォームでちょっとミスをしてしまったことが発覚しました。
木部の塗装をこれまで何度かつきあいのある塗装屋さんに頼んでいたのですが、
今日現地に行ってみると、あれ??ちょっと違うぞ??という感じの色なのです。
室内の木部をすべて明るいクリーム色で塗ってもらうつもりでしたが、
うっすらと赤が入っているように見えるのです。
見ようによっては、うっすらとではなく、かなり強い赤みを帯びているようにも感じます。
このアパートでは何度も同じ作業をしてもらっているので、今回も同じで、というような感じで依頼していたことが・・・自分のツメが甘かったのです。

ウーン、これは塗り直ししかありません!

決して、個人的な趣味嗜好などアパートの部屋に取り入れようとは思っていません。
モテ部屋を作ろうとか、どこにもないような奇抜な部屋を作ろうとか、そんな魂胆も思い入れもまったくありません。
ただただ、清潔で一般に通用するクセのない部屋にしようと思っているだけです。
趣味嗜好は入居される方が、家具やその他のレイアウトなどで自分の好きなようにすればいい、大家の趣味嗜好など極力見えなくしたい、そういう考えです。

ですので、室内の色などについても必要以上のこだわりは持っていないのですが、清潔でクセのない部屋だけは作りたいわけです。今回の赤みの入ったベージュ、これはクロスを張り替えた後ではさらに浮き立って見えるのが想定できます。清潔ではあってもクセのある部屋になってしまいます。

明後日には、クロス屋さんが入る予定でしたが、それをストップして、
室内塗装のやり直しです。その後の日程も、すべてズレてしまいますが、仕方ないですね。

ちょっと面倒なことになってしまいましたが、自分自身のツメの甘さを肝に銘じる、よいキッカケだと捉えることにします。

銀行や不動産会社などには、ケンカかと見まがうぐらいの剣幕でしっかりと詰めるべきところは詰める人間ですが、職人さんたちには妙に甘すぎた。その弱点を突かれたのかもしれませんね。

もう一度、ビシッと褌を締めてかからないと、都合のいいように利用されてしまいます。
こんなことでは事業家としては失格ですね。

こんなことはニヤリと笑いながら、処理していけるようになりたいものです(^^)/~~~


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コメント:
窓野さん、こんばんは。
歳のせいか夜中に目が覚めてしまいます(笑)

面白そうな物件はありましたか。
探している時が一番楽しいですよね。
区分と違って、遠隔地のアパート経営は
不労所得ならぬ気苦労所得ですからね(笑)
私の経験から言っても収入、管理、税金面を考えると
中古のアパート経営が一番効率がいいと思います。
ただ、中古のアパート運営に関してはマメな性格でないと
つとまらないと思いますのでアバウトな性格の私には無理です(笑)
私の場合ほっといてもそれほど心配の無い区分が向いているので
これはと思う物件をコツコツ拾っています。
窓野さんも学生時代京都との事ですから京都の大家業のよさ
知ってますよね(笑)
ところで私香川在住ですけど香川は自然災害も少なく
その点ではアパート経営に向いていると思いますが香川進出
いかがですか(笑)
まあ賃貸状況は厳しいですけど。
厳しさは全国的に同じようなものですよね。
私も暇なもんでアットホームでちょっと調べてみました。
http://toushi-athome.jp/ei_42/dtl_5085127801/?DOWN=1&BKLISTID=001MPC&SEARCHDIV=1
ここは私の行きつけのガソリンスタンドのすぐ側で場所は良いです。
ただ3点ユニットの部屋で将来的なバストイレ別への改造も難しそうなので厳しいですよね。
現状なら家賃的にも3万前後と思います。
ところで全室空きというのは理由があるんですかね。
ちなみにこの地域路線価は平米54000円です。

もう一軒は
http://toushi-athome.jp/ei_42/dtl_2170703001/?DOWN=1&BKLISTID=001MPC&SEARCHDIV=1
ここは郊外の優良住宅地で路線価平米6万、
角地で道路付けも良いので最終出口で
取り壊し、住宅地分譲も可能です(笑)

買う気も無いのに私も暇ですね

ではまた。



[2012/03/05 03:27] | ボギー #- | [edit]
ボギーさん

こんにちは(^_^)

どもども、真夜中にコメントいただいたんですね(^_^)

数年前、京都の学生時代に住んでいたあたりに行って来たんですが、
大学の学部が市外に移転してしまったために、すっかり様変わりしていて驚きました。
あれほど、夜中まで学生だらけだった街が閑散として、
学生と会うこともほとんどない街になっていました。
ちょっと寂しかったですね。

香川ですか・・・(^_^)
四国だと、面白い物件どんどん出てくるんでしょうね。

ただ、私は今は、自宅から電車で数時間(半日程度)で行ける場所で、
新幹線を使っても片道1万円ぐらいで行ける場所までの範囲に限定しています。
最初の頃は、大分まで日帰りで飛行機代5万円以上使って見に行ったりしましたけどね(^_^;)
あれはあれで勉強になりましたが、費用対効果のバランスが悪すぎますからね(^_^;)。

URL付けていただいた2つの物件は、そうですね。
私のターゲットとはちょっと違いますね。

前者の藤原紀香物件、全空の理由は、ご想像のとおりでしょう(^_^)
だいたい15年から20年程度で、一括借り上げ解除ですからね。
解除後は、住んでいたはずの人は皆どこかに行ってしまう(^_^;)。
解除されるまで、丸投げでやってきた土地持ちの大家さんは、
もぬけの空になってどうしていいか分からず途方に暮れる。
そうやって、日本全国同じような物件が売りに出ていますよね。
外観のわりに音が響くとかいうような話もよく聞きますしね。
ほんとかどうか、知りませんけど・・・。

3点ユニットバス自体は必ずしも世間で言うほどのことはないと思いますね。
他のメリットがしっかりとあれば、3割程度の人はそれほどこだわりませんからね。
しっかりリフォームして他のウリを作って、
通常の3倍の人たちを内見に呼び込んでくれば、決まるでしょう。
そのためには、まあ、根気と強気と狂気の沙汰みたいな営業は必要ですけどね(^_^;)。

後者のほうは、築年数の割に表面利回りが低すぎますね。

これで、どちらも売値が路線価以下か、もう少し路線価に近ければ魅力的になりますけどね。
それでも、通常よりは、どちらも良心的(?)な価格で出てると思いますが・・・。

最後に出口で、みんな儲けようとしすぎる物件が多いですね。
建物の償却も終わって、大規模な修繕も必要になったような物件に、
建物価格をしっかり加えて売りに出すから高すぎるんですよね。

きっと、回している間が収益をあげてないから、最後に出口で儲けようとするんだろうと思います。

できれば、そうではない物件を買いたいですね(^_^)。

ではでは。コメントありがとうございました。
[2012/03/05 16:01] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]
窓野さん、また真夜中にこんばんは(笑)
京都の街、今でもわらわら学生で溢れていると思うのですが
昔は今以上にあふれていたのでしょうか。
市外転出というとRかDでしょうか、
私も京都に住むのにあこがれてRを受験しました。
そのころガロの学生街の喫茶店やチェリッシュのなのにあなたは京都に行くのなどがヒットしてますます京都に憧れたものでした。
私は新潟出身なものですから、浪人生活は東京で過ごし、そのまま
美人女子学生が多い事で知られるM学院にいきました。
今でも京都にたいする憧れが捨てきれず下の娘を京都の大学に行かせるように洗脳しました(笑)
今年京都での就職も決まったので頻繁に遊びに行けそうです。
窓野さんは東京で就職されて東京に住まいも購入されたのでしょうか。
東京で住まいを持つとなると地価の下がった現在でも大変ですよね。
長男が東京で生活して郊外でアパートを借りていますが
今の時代無理して買わないほうが良いよとアドバイスしています。
今度上京した際はお会いして、飲みながら不動産の話でもしたいですね。
ではまたです。
[2012/03/06 03:09] | ボギー #- | [edit]
こんにちわ!

>職人さんたちには妙に甘すぎた・・・
私も同じで職人さんには甘いです。
ただ、気に入らないときは、理由をお話してやり直してもらっています。(言うのはとっても嫌なんですけど)

ボギーさんの書かれていた藤原紀香物件の会社は噂しか知りませんが、D建託は酷いですよ。
下請け業者さんから聞いたのですが、見た目は良いが、とにかく安普請だそうです。

なので私はTコーポレーション、Lパレス、D建託の御三家物件には絶対手を出しません。

[2012/03/06 21:28] | 茨城のサラリーマン大家 #- | [edit]
ボギーさん

こんばんは。

京都の街、私たちの頃は、ほんとに学生ばっかりでした。
私はDですけど、左京区の修学院とか一乗寺あたりに住んでいました。
私の人生にとっても、京都はとても大切な思い出の場所です。
当時はまだ、学生運動の後の雰囲気もどこか残っていましたし、
入り浸っていた「ほんやら洞」なんて茶店には、
岡林信康がいたり、ほんとに夢のような街でした。

東京の自宅は、17年前に中古住宅を買って壊して、
そこにいろんな業者を自分で手配して呼んできて、
自分が建売業者になったつもりで新築しました(^_^)
建売の新築なんて買ったら、あと一千万は高くつきそうでしたので(^_^;)。
あの頃、施主支給だなんだといろんなことをやって、
登記も抵当権設定以外ほとんど自分でやったりしたんですが、
あの経験が、今の事業の下地になっているような気がします。

息子さんのお話、おっしゃるように、無理して家を購入する必要はないですよね。
一定期間は、必ず拘束されることになりますからね。
ま、それは、東京でもどこでも、いつの時代でも、そうでしょうけどね。

ほんと、飲みながら、同世代で不動産の話でもしたいですね(^_^)

ではでは。



[2012/03/08 00:36] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]
茨城のサラリーマン大家さん

こんばんは。

そうなんですよね。なぜか、職人さんが額に汗しながら、働いている姿を見ていると、
甘くなってしまうんですよね(^_^;)
でも、しっかりと相手をたてながらも言うべきことはいうのが大事ですね。
言葉の問題もあったり、なかなか通じさせることが難しい面もありますが・・・。

D建託も、やっぱりそうですか。想像はしていましたが・・・。
けっこうズッシリした頑丈そうに見える外観ですけどね(@_@)

あの手の会社は土地持ちの人に割高な値段でアパートを建てさせるのが目的でしょうからね。
見た目はよくて安普請なのでしょうね(^^;)。





[2012/03/08 00:55] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]












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