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アパート経営のザックリした収益構造

2011-04-21
今日は、みなさんが一番興味がありそうな、アパート経営の収支について、どんな感じなのか、私の所有物件の1つ(物件A)を例にザックリしたところを記してみます。※土地持ちの方の相続税対策としてのアパート経営ではなく、あくまでも不動産賃貸事業してのアパート経営のことですので、お間違いなく。

アパート経営のザックリとした収益構造
この物件、取得時の表面利回りが
リフォーム前で 384万÷1720万=22.3%、
リフォーム費用込みで 384万÷2120万=18.1%、です。

一般的に見れば、かなり高い利回りに見えるかもしれませんが、
さて、この利回りで、毎月のキャッシュフローが実際にはどれだけ得られるのか、ザックリと検証してみましょう。


この中で、毎月の収支を見るために必要なのは、
毎月家賃収入の32万円です。
実際はこのほかに自販機手数料もありますが、ザックリとしたところで
見ていただくために、それは省きます。

さて、毎月の支出ですが、

借入金返済                   108425円
管理委託費(賃料の5%)           16800円
賃料振込手数料                   840円
定期清掃費                     5250円
共用部電気代                   1400円
近隣駐車場2台分                 9000円
固定資産税月割                  7841円
損害保険料月割                  3397円

支出の合計                   152953円
これが何もない月の支出ですが、これで支出が終わるわけではありません。


その他に、修繕費もかかってきます。
換気扇が回らないとか、共用部分の電灯が切れているとか、トイレの流れがおかしいとか、そういった場合にかかる修繕費があります。ちなみに、昨年のこのアパートのそうした修繕費は17279円でした。このアパートは取得時に徹底的に内外装フルリフォームしていますので、築年数は経っていますが今までのところあまり通常の修繕費はかかっていません。

それから、年に1回~2回程度必要になるのが、退去者が出た場合に次の入居者獲得のために必要な費用です。

退居後の修繕費、客付けのために不動産会社に支払う広告料、そして、私が不動産会社に営業をかけて回るのに必要な資料作成費や旅費交通費がかかります。退居後の修繕費は、入居者さんの住み方にもよりますのでバラツキはあります。早期にお客様付けするには不動産会社に支払う広告料もけっこうかかります。次の入居者さんからの礼金分をそこに充当すると考えても、退去一回に付き、12万円程度はかかっている計算になります。

さらに、空室期間の損失(逸失利益)があります。本来これは支出分として考えるのではなく収入からその分を引いて考えるべきですが、結果としては同じことですので、とりあえず、ここでは支出分にして算出してみます。幸い、私の場合は、自分が営業をかけて回ることで空室期間を極端に短くしていますので、空室分の損失は、いままで多めに見て約1ヶ月分で約4万円程度の損失でした。この空室期間が長い場合は、そして複数の部屋の空きが長く続いてしまった場合は、この分だけでかなりの金額が減ることになりますね。

で、通常の支出以外に必要になる支出を月に換算すると、
通常の修繕費  17279÷12=1440円
客付け費用    12万÷12=10000円
空室損失      4万÷12=3333円
計            14773円

これを通常の支出にプラスすると、
支出の合計は、152953円+14773円=167726円となります。

で、トータルでどうなるかということですが、

収入320000円-支出167726円=152274円
毎月のキャッシュフローは152274円(約15万円程度)ということになります。
さらに、ここから確定申告で、所得税、住民税、国民健康保険税が差し引かれていくわけです


この物件、取得時の表面利回りが
リフォーム前で22.3%、リフォーム費用込みで18.1%です。
この利回りだからこのキャッシュフローが実現できているのですが、


表面利回りが10%だったらキャッシュフローはどれぐらいでしょうか?

表面利回り10%の場合の年間家賃収入は212万円です。
月にすると、176666円ですよね。
そこから、支出167726円を差し引くと8940円にしかなりません。

(※収入が少なくなると管理委託費が7525円下がりますので、正確に言うと、8940円+7525円=16465円となります。)

これが、東京でよくあるような表面利回り8%とか9%だったとしたら、
どうなるでしょう。怖ろしくなりますね。


これを、一見、キャッシュフローが出るように見えるようにすることは簡単です。
借入金の返済期間を長期で算出することです。

25年とか30年の長期で融資を受けた場合、毎月の返済金額がぐっと低くなります。
そうすると、支出が減るわけですよね。
そうすれば、一見、そこそこやっていけそうな感じに見えてくるんですよね。
もちろん木造だと長期間の融資は引きにくいですが、融資期間を長くとることのできるRC造だとそれはできますよね。
そうやって、不動産会社は“夢の不動産投資物件”を売り込むんですね。

でも、25年後、30年後の自分って?
少なくとも50歳代の私にはそれは想定できませんね(-_-;)。


というわけで、今日は、アパート経営の収支について、ケーススタディとして一例を挙げてみました。

※不動産投資には様々な視点で違った考え方が成り立ちます。資産がほしいのかキャッシュフローがほしいのか、目的によっても良し悪しは全然違ってきます。また、税金面や出口戦略など、その他の要素もあります。要は、それぞれ自分の状況と判断に合ったやり方でやること、それに尽きることは言うまでもありません。



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コメント:
こんにちは。

とても参考になりました!!
勉強になります

ありがとうございます。

[2011/04/21 16:46] | よしおっさん #- | [edit]
よしおっさん さん

どもども

お役に立てたみたいで何よりです(^_^)。

借金してやるわりには、あんまり儲かる仕事じゃないですよね(^_^;)。

それも利回りが高くて、空室期間がほとんどなくて、こんなもんですからね。
通常、多くの大家さんはもっともっと収益少ないと思いますよ。

でも、まあ、アルバイトで稼いで家に入れてくれる子供がいるみたいな感じですね(^_^)。

[2011/04/21 19:53] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]
そうなんですよね…。

実は大家さん業って、シミュレーションすると儲けるのが難しいですよね。ご指摘のとおり、出口戦略とかをあらかじめ考えておかないとなかなか…。
都心の交通の便の良いところで先祖代々のまとまった土地を持っている人であれば、それほど考えなくてもそれなりの結果がでるんでしょうけれど…。
私も、投資のところだけで言えばせいぜい10数%。サラリーマン兼業なので、サラリーマンとしての税金が損益通算で戻って来るのでもうちょいプラスにはなりますけれど、将来にわたってどうかと言えば、いろいろ問題だと思っています。

しかし、ここまで詳細に開示されてしまうなんて…窓野さん、さすがっす(^O^)。
[2011/04/21 23:28] | tatsusae #d/.yyOxY | [edit]
tatsusaeさん

こんにちは(^_^)

ハートブレイン合資会社というところが、
ダウンロード形式で発行している「大家の財布の中身」というのがあるのですが、
それよりも、分かりやすく(?)毎月の収支を出してみました(^_^)。
こういうのって、年間トータルで一切合財出して、それを毎月に換算して
シュミレーションしていかないと、ほとんど見えてこないんですよね。

ネット上にも今から不動産投資をやろうと、はやる気持ちを抑えられない感じの人が大勢いますが、
そんなに一挙に夢のような世界が開けるわけじゃないですよね(^_^)
資産何億なんて言ったところで借金もそれ以上に抱えている人がほとんどですから、
うまく回せなければ、その資産は単なる絵に描いた餅でボッシュートだし・・・。

でも、ビジネスとしては、今回の記事のような作業を何回か上手に繰り返していけば、
実際の稼働日数が極端に少ない割に収益が上がる事業にはなりますね。

おっしゃるように、
サラリーマンの人の節税対策としては、やりようによってはいい面がありますよね(^_^)。
法改正で10年ほど前よりは節税効果はほとんどなくなりましたけど、
建物取得価格を多くして減価償却費を上手に膨らませることができれば、キャッシュフローを得ながら、
税務上は損失にして給与所得から所得税の返還が受けられるし住民税だって少なくできますもんね(^_^)

ま、いずれにしても、夢のような世界がすぐに開けるわけではないことは確かですね(^_^)


[2011/04/22 11:27] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]
とても良く理解できました。今のように不動産価格の下落を考えると割に合わないですね。
[2011/04/22 15:30] | asayan #- | [edit]
asayanさん

どもども(^_^)

確か、以前、どこかでご質問くださった方ですよね(^_^)

そうですね。不動産価格というか正確には不動産賃貸料(家賃)の下落ですが、
おっしゃるように、どの地域でも非常に下落しています。
ですので、不動産自体(アパートやマンション)を安く買わないと事業経営は成り立たないわけです。

コメントありがとうございました。
[2011/04/22 15:37] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]
まどのさん
さすがです!!よい事しか書かない情報が多い中で、これだけ
あからさまに情報を流して頂けるなんて「感謝」です。
又、お邪魔します。
[2011/04/23 03:17] | tsuchirea #- | [edit]
tsuchireaさん

おはようございます(^_^)/

お誉めのお言葉、ありがとうございますm(_ _)m

これって、一番肝心なことなんですけど、
あんまり表に出てこないですよね。
本を読んでも、大家さんのブログをじっくり眺めても、
分かったような分からないような、頭の中にモヤがかかったような曖昧さは
解消されないんですよね(^_^;)。

取得価格どれだけの物件がどれだけの利回りで
どれだけの必要経費がかかって、手元にどれだけ残るのか、
という肝心なことが、やる前はなかなか分かりにくいし想像がつかないですよね。

極端に言うと、本とかセミナーなんか、それだけきちんと伝えればいいんですけどね(^_^;)。

賃貸経営って、みなさんが
想像されているほど大きな利益は出ないけれど、
それが分かった上で、
不労所得なんて思わずにやる気があるのであれば、
そう悪いものではない、そんな感じですかね(^_^)

あっ!!ごめんなさい。
tsuchireaさんは建築のプロでしたね(*^_^*)
こっちこそ、また、いろいろ教えてください(^_^)/

この世界、他の業種に比べると
驚くほど「事業として本気の人」が少ないので、
つまり、競争相手が少ないので、やりやすくもありますよ(^_^)




[2011/04/23 11:18] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]
今晩は、まどのさん。

鹿児島の「old boy」です。

アパート経営、難しいですね??
アパート経営始めて5年経ちますが、未だにサラリーマン辞めれずにアパートローンに追れています。
まどのさんの日記読ませてもらい、感じたのが同じパターン{経過}もしくは、同じやり方、と言う事で、そうだと言う点がいっぱいありました。

例を上げると「安く買い、リフォーム」を行い収益を増やす。
私の場合、競売購入・リフォーム、へとシフトしました。
ただ、サラリーマン辞めれずに現在に至るのは、個人的な理由(子供の学資出費)のためですが、5年前に購入した2棟(20室)15%前後の利回りの低さに頭が痛いのもあります。
今後とも、よろしくお願いします。
お暇でしたら、趣味人倶楽部お立寄り下さい。




[2011/04/23 23:12] | oldboy #1OcnN6Fc | [edit]
oldboyさん

こんばんは(^_^)。
コメントありがとうございます。

「安く買い、リフォーム」同じですね(^_^)
私の場合、全部の物件で全面的にリフォームというわけではないのですが、
基本的にはそのパターンが好きですね(^_^)
私も競売は以前からやりたいと思っていて研究はしています。
そろそろ、実際に競売に乗り出そうかなと思っていた矢先に、今回の大震災。
ここに来て、東日本全体が何やら妙な雰囲気です。
どこにいても毎日揺れないところはないし、原発の放射能の問題も
重くのしかかってきました。
もうしばらくは様子見という感じですね(^_^;)

あ、そうそう、15%の利回りなら悪くないじゃないですか。
不動産投資してる人のほとんどがそれ以下の利回りでやってますよね。

また、お気軽にお立ち寄りください。
私も、寄らせてもらいますね。

ではでは。コメントありがとうございました。








[2011/04/24 00:01] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]
はじめまして、まどのさん。マンション経営を目指してネットサーフィンしてたら、まどのさんのページを発見しましたW
大変役にたつ情報がたくさん拝見できるので非常にありがたいです。

さて、私には、現在600坪の土地があり、そこに鉄筋コンクリートの三階建てを考えています。

4×3の12戸で家賃設定は月60,000円、共益費3,000円、駐車場代1台2,000円を考えています。

家賃は、鉄筋コンクリート2LDKでは、このあたりどは安設定だと思います。
これでいくと利回りが9%くらいで、まどのさんのように18%にほどとおいです。(;_;)

空室をなくすための価格設定で、月に40万円程度の30年返済を考えました。

いま46歳で公務員です。公務に一生懸命に励んでいますが、最近バカらしくなってきました。

これはさておき、返済で残った金額は、38万円になりますがこれでは無理でしょうか?私自身判断がつきません。

出来ればアドバイスお願いいたします。
[2011/06/21 13:15] | ビンゴ #- | [edit]












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