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買付を入れて来ました!!

2012-11-12
昨日は、朝早くから北関東の物件を調査に行っていました。
先週、女房と一緒に見に行った物件ではなく、新たに出たばかりの物件です。

元付業者さんに空室の内部を見せてもらった後、じっくりとその地域を調査した上で、管理会社に行って2時間ほどかけて、ほんとのレントロールを聞き取り調査し、今後の客付けをどうするかを相談してきました。
売買の元付業者もまだレントロールを作成していませんでしたので、自分で調べたわけです。
実際の話、ほんとのレントロールは自分で調べるのが一番です。

結果、入居している人たちはかなり長く住んでいる人ばかりなので、今後の募集はその賃料では無理があることが分かりました。ただし、入居中の人たちはいろいろな面からみて、そう簡単に退去することも考えにくいので、当面、入居中の部屋に関してはそのままの賃料でいけそうです。
現在の空室の賃料をどうするか、管理会社の店長さんに下記の3パターンに分けて回答してもらいました。
①現在のままで募集し、すぐに客付けできる賃料はいくらか?
②現在のままで募集し、客付けできる相場どおりの賃料はいくらか?
③外壁塗り替え、内装リフォームをしっかりとやって設備も新しくした場合の賃料はいくらか?
築年数はかなりいってますので、外壁塗り替えは必須です。どうせ外壁塗り替えをするのならば、内外装しっかりとリフォームして設備も新しくするのが今後のことを考えると妥当なところでしょう。店長さんの③に対する回答は、そう大喜びするほどではありませんでしたが、内外装しっかりとリフォームすればそこそこやってイケル!そう思える賃料でした。

夜、元付業者さんの会社に行き、買付を出して来ました。
本来ならば、150万は指値を入れて当然のところですが、すでに融資付きの満額買付を入れた人が2人、そして、私の直前に室内を見た人が、現金買いで満額買付を入れる可能性が濃厚でしたので、指値は入れませんでした。指値を入れた後のような売値で出ているとも言えますので、あえて入れることもないでしょう。
他を押しのけて割って入っての買付ですので、ローン条項なしの現金決済です。
ま、これでよかったかどうかは分かりませんが、土地の路線価が売値を上回っていて、土地の形状も周辺環境も抜群に良かったので、将来の出口を想定しながら決断しました。 
私の最近の厚かましい目標には利回りの面で達しませんでしたが、それでも満室想定表面利回りは、一般的には驚くほどの高利回りですので、まずは良しとしましょう。150万の指値の分ぐらいのキャッシュは、リフォームして早期に満室にしてしまえば1年で得ることができます。1年後に取得したと思えばいいことです。

政策金融公庫での土地建物の評価額は、取得価格をはるかに上回っていますので、これを担保にして、さらにどう進むか、次へのジャンプ台的な物件として位置づけています。

明日は政策金融公庫の担当者に会って、現金決済の段取りをつけてくる予定です。


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コメント:
窓野さま

はじめまして。千葉を中心に大家をやっている者です。
窓野さまのブログは最初全部読みまして、参考にさせて
頂いております。ありがとうございます。

政策金融公庫を利用した現金決済という事ですが、これは
どのようにしていらっしゃるのでしょうか? 私の想像は
①短期の運転資金で借入②物件購入③購入した物件を担保に
設備資金で借入 というところですが、どうでしょう?

ではでは。買付が通ると良いですね。
[2012/11/12 15:00] | TY #- | [edit]
TY 様

こんばんは。

コメントありがとうございます。

ご質問の件ですが、私の場合は、ちょっと違います。
いくつか抵当権の付いていない物件など担保として差し入れできる不動産を持っておりますので、
それに抵当権を付ければ、物件を購入する前に、融資を実行してくれます。
新たに取得する物件には抵当権を付けませんので、
また、それを担保にして融資を受けて、新たな物件を購入できるということです。
ただし、新たな物件の購入に際しては、注意が必要です。
いくら表面利回りがあったとしても、市街化調整区域や倍率地域など
担保評価額が出ないものであれば、次の融資は受けられなくなるおそれがあります。
ですので、担保価値のある物件でかつ収益性のある物件を購入していくことができれば、
次から次に購入ということも可能になるわけです。
しかし、公庫の場合、トータル融資額の枠があります。
それについては、少々マニアックになるので、またの機会にということで・・・。
[2012/11/12 21:52] | 窓野外男 #- | [edit]
偶然ブログを読んで驚きました。
こちらの物件、恐らく融資特約付きの買付を入れたうちの1人は僕かもしれません!?
路線価にしても土地値だし、指をくわえて見ている人はいないでしょうね。
現金買いの方には全くの惨敗です〜
良い経営が出来る事をお祈り致します。
[2012/11/13 08:07] | ワンワン #- | [edit]
窓野さま

こんばんは。
ご回答ありがとうございます。

私も日本公庫から融資を受けております。
現在抵当権の付いていない不動産は、積算評価の低い貸家のみですので、次の融資の際、担保評価を上回る部分は信用貸しとなりそうです。ですので、窓野様のご回答のコメントが身に沁みます。
毎月返済した元金分をそのまま担保の増加とする為に既に担保としている物件を普通抵当から根抵当に切り替え中です。実質の借換で以前の2%台後半の金利が1%台になりました。この借換は特例(?)のようですが。
4,800万円までしか借りれないと思っておりましたので、トータル融資枠についての「またの機会」楽しみにしております。
今後ともよろしくお願い致します。
[2012/11/13 21:31] | TY #- | [edit]
ワンワン様

レス遅くなり失礼しました。

最近、2週連続で北関東の物件を見に行き、どちらもすでに買付が2件入っているという状況で、
かつどちらも土地値が相当ある物件でした。

みなさんがどんどん買付を入れられる物件がそこらじゅうにけっこうあるようですね。

おっしゃるように、良い経営ができるかどうか、そこが一番大事なところですね。

お互い、がんばりましょう!

コメントありがとうございました。

[2012/11/17 22:13] | 窓野外男 #- | [edit]
TY さま

こんばんは。

ご存知のことと思いますが、現在、政策金融公庫では、特例がいっぱいあるようですよ。
場合によっては、他の金融機関からの実質的な借換えまでできてしまうこともあるとかないとか・・・。
ただし、民業圧迫という批判の声が強くあるようですので、
いつ、こうした特例も突然なくなるか分りません。
特例の使い方自体も、職員によってはよく分っていない場合もあるようですので、
何でもどんどん質問していかれるのがよいと思いますね。
思わぬことから、思わぬ展開が開けてくるなんてこともあるかも、です・・・・。
トータル融資枠も、現在、特例期間中(?)のようです。
具体的には、公庫の担当者の方に聞いてみられるのがいいですよ。

コメントありがとうございました。

こちらこそ、今後ともよろしくお願いいたします。

[2012/11/17 22:26] | 窓野外男 #- | [edit]












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