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後出しジャンケン!?

2012-11-07
11月になって、初めての更新です・・・・(^_^;)

まだ、師走でもないのに、忙しくて忙しくて・・・・。
けっこう、最近、面白い物件が出てくるので、あっち行ったりこっち行ったり、バタバタ動き回っていました。
この前の日曜は、北関東の物件を女房と二人で見に行きました。
この物件、その数日前に、私一人で見に行ったのですが、まだ出たばかりで、元付け業者さんがカギも持っておらず、空室の内部を見ることができませんでした。
それで、出直して来ることにしたわけです。
築古物件ですが、うまく満室に近い状態で回せれば収益は相当上がります。
今回見に行く前には、塗装屋さんとプロパンガス会社さんにも連絡し協力を要請して快諾を得ました。また、政策金融公庫の担当者にも相談して現金決済の段取りを取り付けました。
確実に現金で決済できる態勢と格安でリフォームできる態勢を整えて、再調査に行ったというわけです。
で、今回、空室内を2部屋見せてもらい、「おお、これなら、内装リフォームもしやすそうだ!」と、食指は動いたのですが、レントロールといえるほどのものがまだできていません。前回、元付け業者さんが言っていた賃料は各室非常にきれいに揃っていましたが、実際はまったく違っていました。てんでバラバラの賃料でした。地方に行くと、自主管理で放ったらかしは当たり前ですから、仕方ないのかもしれません。地方の高齢の大家さんの場合、よくありますよね、めちゃくちゃな賃料設定が・・・・。
客付けはちっちゃな不動産会社一社に頼んでいるだけ。ろくなリフォームもしていないのに、半分以上入っているのが不思議です。
ただし、現地調査の際に何人か入居者さんを見かけましたが、年齢も属性もかなりバラツキがあるようです。どんな人が入っているのか、元付け業者さんが把握してくれていないと買付など出す気にもなりません。
でも、すでに買付を出した人が二人いるとのこと。ハッキリした値段は元付け業者さんが言ってくれないので推測ですが、
1番手は、売主希望価格に300万ほどの指値を入れた他社のお客さん。
2番目はさらに数百万ほど下回る指値で、元付け業者さんのお客さん。
どちらも、地元の人です。
地方の築古アパートですので、東京の人が買いたくても融資はなかなか受けられません。都市銀行での融資はまず不可能です。信金ならば、もしかしたら出してくれるかもしれないという感じです。
ですので、地元在住の不動産事業で一定の実績を上げている人ぐらいしか、融資は無理でしょう。もちろん現金買いの人は買えますが、それはあまりいないでしょう。

現在は、出たばかりなので、問い合わせもかなりあって、いわば“嵐の真っ直中”。そんなときに、ジタバタしても仕方ないので、私は買付は出しませんでした。
ローン特約なしの現金決済で購入することを伝えた上で、「一段落して、私が買主に適していると判断されたら、またご連絡ください。お話させていただいて、まとまればすぐに決済させていただきます」と言って帰ってきました。

元付けさんが「だいたいの目安だけでも聞かせてください」とおっしゃるので、「買付を出されたお二人より安いですよ」と正直にお伝えしておきました(^_^;)。これは言わない方がよかったかもしれませんね。
“後出しジャンケン”が効を奏するかどうか、期待しないで待ってましょう(^_^)。


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コメント:
おじゃまします

>地方の築古アパートですので、東京の人が買いたくても融資はなかなか受けられません。

アパートだと
そういう事情が出てくるんですね
地方在住が強いパターンも
あるんですか・・・^^
[2012/11/08 14:01] | 日本マウントWEB事業部 小塩 #ek.3C4W2 | [edit]
小塩さま

そうなんですよね。
一般的に、築古(20年程度)のアパートにメガバンクも地銀も融資はしてくれません。
空室が多ければ、尚更です。
一部の信用金庫が場合によっては融資してくれるケースもありますが、
信用金庫のエリアは限られていますから、遠隔地に住んでいたのではまず無理です。
政策金融公庫だと融資を受けられる可能性はありますが、なかなか不動産賃貸で10年以上の返済期間を引っぱり出すのは困難ですので、キャッシュフローは得られません。

東京に限らず遠隔地に住んでいて、空室の多い築古アパートを取得してリフォームして高収益を得るということは、現金買いでない限り、非常に困難ですね。
ならば、東京でやればいいじゃないか、東京にだって信用金庫はあるだろうと思われるでしょうが、東京で高利回りの物件を取得するのはさらに難しくなりますからね。
地方に住まれているサラリーマンの方が地元の信金などを利用して、高利回り物件をどんどん買い増していかれるケースがありますが、うらやましいかぎりです。
[2012/11/08 15:48] | 窓野外男 #- | [edit]












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