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リフォーム費削減・・・その2

2012-10-24
10月になって初めての更新です。
その間、公私ともに忙しすぎて、なかなかブログまで手が回りませんでした(^_^;)
少し前の記事にも書きましたが、私の場合、不動産の棟数を増やしていくたびに、
どんどん厚かましくなって(?)、物件を見る目もどんどん厳しくなってきて、
そんじょそこらの物件では物足りなくなってしまったようです(^_^;)
ブログ更新をお休みしていた間、競売物件や任意売却物件などを追いかけたり、現在の所有物件のいくつかで提携している光インターネット会社をより費用対効果のバランスのよい会社に変更すべく、各社を比較検討し相見積もりを取ったりすることに没頭しておりました。

おっと、また話が長くなってしまいそうなので、本題に移ります。
リフォーム費の削減のことを、前回の記事で書きましたが、その続きです。
前回は、「プロパンガス会社の協力」について書きましたが、リフォーム費用の削減ということでは、私の経験でいうと「プロパンガス会社の協力」の次に大きいことは、塗装屋さんの選び方だと思います。
実際、リフォームする際に、これほど大きな金額の差が出る業種もあまりないように思います。
同じ事を頼んで、これほどまでに金額差が大きいのはなぜ?
もちろん「安かろう、悪かろう」の詐欺まがいの業者は論外ですので、ここでは省きます。

3年前に塗り替えた小さな1K4世帯のアパートを例にお話ししてみますね。
そのとき、私が見積もりしてもらった相手は、5つの業者さんでした。
最初の見積もりと、交渉した結果の最終的な見積もりを記してみます。
A リフォーム会社                    110万円→63万円
B 塗装会社                        90万円→80万円
C ホームセンター某社リフォーム部            126万円
D ホームセンター某社リフォーム部              89万円→83万円
E 塗装職人グループの代表(塗装職人の親方)       75万円→64万円

この5つに見積もりを依頼して、最初の見積もり金額の違いにも驚かされましたが、その後の再見積を依頼した結果、金額の下がりようにも驚きました。

さて、交渉の結果、これだけ下がったのですが、値段だけ下がればいいわけではありません。持てる知識と経験を総動員して、手抜きなしの塗装工事だとこちらが確信できるレベルで決着をつけなければいけません。

A のリフォーム会社の最終見積もりが一番安くなったのですが、これは営業担当者が盛んに営業成績を獲得しようとがんばった結果ですが、実際に作業する塗装職人さんの実入りは少ないだろうと判断して、選びませんでした。手抜きになるといけませんので。
近所に巨大なホームセンターが2つありましたので、試しに、リフォーム部に見積もりを依頼してみました。
Dのホームセンターもけっこうがんばって安くしてくれていましたが、これも当月の売り上げが足りないようで、なんとかノルマを達成するための担当者の苦肉の策に見えました。

結局、このうちのどこに依頼したかと言うと・・・・どこにも依頼しませんでした(^_^;)。
実は、当初から、以前から付き合いのあるフリーの塗装屋さんの親方がやってくれる手はずになっていたのですが、どれぐらいの値段で依頼してよいのか判断できないので、他の業者で出してもらった値段を元に、お願いすることにしたわけです。

結果は、さてどうなったでしょう?
屋根塗装は、モニエル瓦でしたので、県の瓦業組合の会長に何度も相談して、瓦職人さんに現場を見てもらった結果、「日当たりがよくてコケもはえていないので、少なくともあと10年は持つ」ということでしたので、塗り替えはしないで、割れていた瓦の入れ替えと釘の打ち直しをしてもらいました。屋根は補修工事だけで済んだわけです。

外壁塗装(親方が全部一人で塗りました)       53万円
屋根の補修工事                    5万5000円
合計                         58万5000円

それから3年経ちましたが、外壁も階段も、塗り替えた当時に近い状態をしっかりと保っています。

外壁塗装をどこに頼むか、これは大事なことですね。

ちなみに、今回取得した物件での外壁塗装は、当時の塗装屋さんの親方はすでに引退されてしまったので、E の塗装職人グループの代表(塗装職人の親方)にお願いしました。
雨樋の補修や室内塗装までサービスしてもらって、ほんとに良心的な仕事ぶりでした。
もちろん今回も4つほど相見積もりを取りましたが、一番高いところとの差は63万円でした。
その差で、小ぶりの物件一棟丸ごと塗れちゃいますよね。

こうした良心的な職人さんとの付き合いをどれだけ継続していけるかということも、不動産投資における重要ポイントだろうと思いますね。

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コメント:
こんにちは

本職で、職人さん達と一緒に仕事してます
いい仕事をしてもらうには、日ごろの人間関係が大切だなーと思います。

いつも感謝の気持ちで接しているので、とってもいい仕事っぷりで返してくれます。

今後もWin-Winの関係が築けたらいいですね
[2012/10/27 00:59] | 小川 ヒロシ #- | [edit]
小川さま

コメントありがとうございました。
レスが大変遅くなってしまい、ごめんなさい。

おっしゃるとおり、Win-Winの関係が築けるかどうか、
そこがキーポイントですね。

そのためには、やっぱり日頃の人間関係ですね。

感謝の気持ちを忘れないこと、まさにおっしゃるとおりだと思います。


[2012/11/07 17:05] | 窓野外男 #- | [edit]












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