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契約書も重要事項説明書も信じられない!?

2011-03-09
今日は、私が所有する物件の1つで、いま起こったばかりの出来事を材料に、これから不動産を取得しようとがんばっている人たち向けのケース・スタディーみたいな話をさせてもらいます。

ところで、最近、若い人の間で不動産投資熱が物凄くヒートアップしてますよね

ほんの少し前までは、一定の属性のあるサラリーマン層が中心でしたが、今ではそう給料も多くなさそうな若いOLやフリーター、契約社員の人たちにまで不動産投資熱が広がって来た感があります。

私の自宅の近所にある新聞販売店の仕事から、“学歴ではない頭脳”と“並はずれた努力”で一気にのし上がったカリスマ“水戸大家さん”の存在が大きいのかもしれませんね。

ただ、水戸大家さんみたいな人への憧れはもっともだとも思いますが、収益不動産を取得しさえすれば、その先にユートピアが待っているかのような、そんな夢というか妄想というか、一概には何とも言えませんが、そんなものが大きく膨らんでいるようにも見えるのにはちょっと・・・・??

不動産投資を目指す若い人のブログやメルマガを見ていると、
「おい、おい、それで大丈夫!?」と、こちらが心配になるような内容の記事をよく目にします。

中には、不動産を取得した経験がない人まで、不動産取得の際の注意事項みたいなものを無料レポートなんかに書いてみんなに伝えたりしています(苦笑)。

本人がアッケラカンとしていて何のイヤミもないし、一生懸命かき集めてきた情報を発信してくれているので、こちらも初心に返って「考えるヒント」をもらったりすることもけっこうあります(^_^)。ですので、ある種、愉快で微笑ましくもあるんですが・・・。

いずれにせよ、集団催眠みたいな心理状態で不動産に手を出すのはお勧めできません。
借りた金にせよ、手持ち資金にせよ、一回に数千万単位を使うのですから、あまりにリスクが大きすぎます。

で、今日の本題はというと、
不動産屋さんを信じちゃいけません、ということ。


宅建持ってるんだから、まさかウソはつかないだろうと安心してると、思わぬ落とし穴があったりします。ウソをつくような不動産屋は論外として、悪意なく間違っていることだらけです。元々、宅建主任の資格自体がさほど高度な知識を問われるものではありませんので、資格を取った人も、個人間の売買契約や賃貸借契約、そして不動産登記法などに関して、その根本にある民法のレベルからしっかりと勉強しているわけではありません。ですから、間違いだらけなのです。

こんな分かったふうなご託を言っている私自体が5年ほど前に北関東で買った物件について、今頃になって意外なことが判明して、ちょっと肝を冷やしたのです(^_^;)
込み入った話は読み飛ばしてもらえばいいんですが、契約書だって重説(じゅうせつ)だって、信じられないことが多いという実例です。

事の発端は、数ヶ月前になりますが、業界では有名な不動産会社Y社から私の所有物件の道路部分について相談したいことがあるとの手紙が来ました。

Y社は競売にかかった不動産を片っ端から落札して、短期間でリフォームして一般の人に転売する会社です。私も、いろんな地域でレアな物件に首を突っ込んでばかりいましたので、何度か、このY社とはニアミスしたことがあって、よく知っていました。
今回、このY社が相談したいと言ってきたのは、下の図のAの部分です。
ここは、私が持ち分を3分の1ほど持っている道路です。
道路関係図


これは競売がらみだなということで、その地域を管轄する裁判所の競売物件をインターネットで調べると、案の定、出てきました。
二軒となりの住宅が相続人が差し押さえをくらって競売開始決定が出ています。

ただ、まだ手紙が来た時点では入札期間ではありません。
ですので、Y社はまだ何の権利も持っていません。
「その道路を補修したいので補修費を負担してほしい」というのか、「持ち分を売ってくれ」というのか、そのどちらかだろうと想定して、何の返答もせず放っておきました。
ただ、Aは位置指定を受けている道路だから、あえてその持ち分まで、Y社がお金を出して買おうというのはないかなと思いながら・・・・。

ところが、競売の3点セットをダウンロードして内容をじっくり読んでいくと、意外なことが判明しました。

裁判所の資料の中には、Aの横のBが位置指定道路だと記載されていました。
とすると、Aは何なのだ? 5年前に買った当時の契約書にも重要事項説明書にも、Aは位置指定道路と明記されています。早速、当時の売買の際の担当者(現在の管理会社の担当者)に電話して調べてくれるよう指示しました。
数日後、役所で調べて来た彼は、屈託なく答えました。
「まどのさん、Aは位置指定道路ではなかったです」と。

えー、なんだ!? おい、おい、待てよ!!こんな大事なことがそれでいいのかい。

と内心は思いましたが、やんわりと間違いを指摘しておくにとどめました。
なぜかって?
常日頃、付き合っていて彼の世間ずれしていない人柄をよく知っていますので、彼との人間関係をこわしたくなかったということももちろんありますが、
実は、今回のこの件は、むしろ「結果オーライ」で“瓢箪から駒”みたいな話だったからです。

少しして、当該物件を競売で落札したY社から連絡が来ました。
A土地の私の持ち分を売ってくれ、と。

このAという土地は、位置指定道路であったならばY社はおそらく売ってくれとは言ってこなかったはずです。単なる私道のために、競売で落札した住宅をリフォームして売る際、ネックになるのです。それを買った人にとっては、位置指定道路に接続する私道を利害関係人がいない状態にしておかなければ再建築する際に利害関係人の同意を得なければならず、わずらわしいことになる。つまり、Y社にとっては、そのままでは利ザヤを取って高く売りにくいというわけです。

このAは私たちのアパートにとっては、法律上も実際の通行上も売ってしまっても何の支障もない私道です。
固定資産税上も公衆用道路扱いで無税。土地値も判定しにくい。はっきり言って、こういうことでもなければ買い手はいません。また、もし、今、売らなかったとしたら、リフォームされた住宅を買った人が将来建て替える際に利害関係人である私に承諾を求めてくる可能性があります。その場合は、お隣さんですから、私の性分からすると、あくまでも人間関係として対応せざるをえません。ビジネスライクに金額をはじき出して提示することもしにくい。その逆に、もしかすると、この道路を補修する際に分担金を求められることだってありえます。
とすると、今が売り時ということです。
結局、今回は難を逃れたわけですが、もし、これが、Aの土地に関するミスではなく、Bの土地も位置指定道路ではないなんてことだったとしたらと思うと、ちょっと肝を冷やす出来事でした。ま、Bの土地は公道に接続しているので問題はないでしょうけど・・・。

というわけで、今回は“瓢箪から駒”みたいな話でしたが、どの不動産でも常にこういうことの繰り返しです。大体が、悪いほうに“寝耳に水”の話ばかり起こってきます。契約書や重要事項説明書の記載に下書き段階で重大なミスが発覚して売買が頓挫したなんて経験も一度や二度ではありません。

契約のもっと前の段階では、こちらが調べてみると不動産会社が言っていることと全然違うなんてことは日常茶飯事です。

それも重大な間違いだらけ、それが今の不動産業界のレベルなのかもしれません。

さーて、それはそうと、このA土地はいくらで売却できるかなあ~(^_^)/



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コメント:
手が回らないんでしょうかね。

けっこう地雷のように


重要事項説明にない瑕疵のある物件、たっぷりあると聞きかじります。

大変ですよね。業者さんもですが。。。
[2011/03/11 09:44] | たろう #- | [edit]
たろうさん、はじめまして(^_^)

不動産業界のずさんさはあきれる状態です(^_^;)。

故意のワルさをする奴らも多いでしょうが、
そんなのは比較的見抜きやすい。
多くは、勘違いや思い込み、要するにいいかげんだから
起こることです。

手が回るかどうかは訴えるかによりますよね。
それには、お金と時間と労力と精神的苦痛が伴うとなれば、
そうする人は少ないでしょう。

取得する前の段階で、妙な点を見つけられるか否か、
そこにかかってくるんでしょうね。

不動産屋任せにしてると、恐ろしいことも起こりえますよね。

また、寄ってください。ではでは。






[2011/03/11 12:44] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]
水戸大家さんの「並外れた努力」はほんとそうですよね。
頭が下がります。それに加えて安心できるキャラ作りにも成功してますね。(装っている、という意味ではありません。)

それもあって集団催眠に陥ってしまうのでしょうかね。。
[2011/03/16 11:11] | ごま #- | [edit]
ごまさん

はじめまして(^_^)。

おっしゃるとおり、良い意味での「キャラづくり」に成功していると
私も思いますね。

そうした発想も含めて、卓抜したものを持ってる人ですね。

不動産投資熱の集団催眠的な心理状態については、
今回のこの大地震の惨状を見ていれば、少しは不動産投資に対する甘い憧れがなくなるかも
しれません。

でも、元々、現実感がない状態で不動産投資に憧れを持ってしまっているとすると、
大地震が起こっても現実感はないままかもしれません。
自分が痛い目に合うまでは、催眠状態から醒めることもないのかもしれませんね。

結局、何事もそうだと思いますが、ハマりこんでいかないとモチベーションも続きませんが、
ハマリこんだ状態だけだと、冷静な判断はできないですよね。
熱い部分と覚めた部分をバランスよく持ってることが、目標達成の条件のような気がします。

水戸大家さんも、そうしたバランスのとれた人だろうと思いますね。



[2011/03/16 12:03] | (ブログ管理人)窓野外男 #- | [edit]












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