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逃した獲物は大きい?

2013-02-20
またまた、久々の更新です。
2月初旬に確定申告を終えるや否や、某物件の管理会社変更の準備やら、他の物件の売却のツメ、そして、昨年末に買った物件の空室リフォームの最終点検などに追われる日々を送っていました。
ようやく我に返って、少し前のメールを点検すると、「おや?」と思うような物件の紹介が北関東の不動産会社さんから来ていました。
数ヶ月前、客付けでその街の不動産会社を回っている際、やたらのんびりした建築会社兼不動産会社さんの中で、コーヒーを出してもらいながら、事務員さんも含めて、小一時間、雑談した記憶があります。
あんまり客付けもできなさそうな地場の不動産会社さんですが、その際、社長から、いくつか専任で受けている売買物件の資料を見せてもらいました。
そのときの物件は、ざっとチラシを見るだけで、「この社長、値付けの仕方、分かってるのかな?」と思うほど、どうでもいいような物件でした。
「また、面白いのありましたら、いつでもご連絡ください」と適当に返事をして、その場を去った記憶があります。
忙しい最中に、そのあんまり期待できそうもない社長からの物件紹介だったので、あまり見もしないで、「ありがとうございます。しばらくしましたら、ご連絡しますね」なんて返信したまま忘れていたのです。
それから、数週間。
昨日の夜、その物件を見ていて、またまた、「この社長、値付けの仕方、分かってるのかな?」と思ってしまいました。でも、今度は嬉しい意味での話です。
築年数は20年弱ですが、路線価が売却希望価格をはるかに上回っていて、土地の形状も道路付けも問題はなさそうです。ファミリー向けにも単身者にもどちらにもいけそうな2DK。駐車場は各室2台は充分置けるスペースです。入居率は4割。入居中の部屋の賃料は相場よりはかなり高いようにも見えるので、けっこう長く入居している人でしょう。
いつも協力してくれるプロパンガス会社も、知り合いの塗装屋さんや内装屋さんなどもすぐに来てくれるエリアなのでリフォーム費もかなり軽減できるはずです。

空室分を客付けしやすい賃料に引き直して、リフォーム費や諸費用をザックリと多めに見積もった結果、それらの費用も含めての実質的な利回りが現在の売値で約14%。
指値は、かなりイケル予感がします。そうすれば、実質利回り14%→19%ぐらいにはなる可能性もありそうな・・・・なーんて手前勝手な希望的観測でウキウキしてしまいました。

早速、今朝、電話してみると、案の定、一人決まりそうな人がいるとのこと。融資を受ける人かどうか聞いたところ、「融資は受けないような・・・」とまたもや、どこまでこの社長、把握してるんだろうと思うような回答です。業者でなければ融資を受けないことはなさそうな価格ですから、本当のところ、どうかも分かりません。
念のために、詳しい資料を送ってくれるように頼んで電話を切ったという次第です。
さーて、どうなりますことやら?
さて、これがダメだった場合、他の物件のリフォームやらで忙しくて、チャンスを逃してしまったことになります。
そこで、どう考えるかですが、私の場合は、逃した獲物は大きかった、なんて悔やむことはまったくありません。
結果的には、これでよかったんだと考えます。
その物件自体を取得できなくても、この一連の流れの中に、いくつか示唆してくれている重要な要素があるように思えるのです。
それをしっかりと自分のものにしていくことが大事だと思います。
何年間もこんなことをやっていると、その物件自体が得られるかどうかよりも大きいものが得られて、それを自分のものにしていくと次が現れる。不思議なぐらい、そうしたことが起こってくるのです。
だから、負けたとかやられたと悔やむよりも、そのことをケーススタディーとして次へのステップにする。また次の機会でもやられてしまうかもしれませんが、それが土台になって次の次ぐらいで大きな実を結ぶ。
そうしたスタンスでいると、目の前に起こるすべてのことを楽しむことができるような気がします。
ま、何事も気の持ちようと言われればそれまでのことですが・・・。

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本年中における特殊事情

2013-02-06
ようやく、確定申告の準備が終わりました。
今日、青色申告会に行って最終チェックを受けて、e-taxで送信すれば完了です。
と、思ったら、この雪、まいってしまいますね・・・(^_^;)。
電車が動かなくなると困るので早めに出たほうがよさそうです。

あ、そうそう、まだ最後のツメが一つ残っていました。
決算書の「本年中における特殊事情」がまだ下書きなので見直して完成させなきゃ・・・。
あれって、けっこう重要なんですよね。
以前、税務署の人に聞いたら、
「これに詳しく書いてもらってると、こちらが疑問に思ったことをわざわざお尋ねする必要がなくなるので税務署としても助かるんですよね」
とのことでした。
ですので、私は、初めての申告の時から必ず書いて出しています。
決算書の様式に用意された欄だけでは、きちんと記しにくいので、
私の場合は、A4用紙1枚におさまるように書いて別紙として添付して提出しています。
最初の頃は、何が税務上のポイントなのかもサッパリ分からずに書いていましたが、
だんだん回を重ねるごとに、ポイントが分かってきて、それをしっかりと説明する形で書いています。
あれを書く際には、昨年の収入と必要経費の科目を見ながら書くのがやりやすいですね。
昨年と比べて金額が大きく変わった科目があれば、それがどうしてなのか、その理由を明確に書きます。
私のように、地方の築古物件を買ってリフォームして貸し出すという事業の場合、物件を一つ買えば、租税公課や減価償却費だけではなく、修繕費も、旅費交通費も、その他の経費も大きく膨らみます。ところが、取得費として減価償却すべきものと修繕費として計上できるものの境界線もけっこう曖昧だったりするんですよね。少額資産としてその年度の必要経費に組み込めたりする特例もいくつか用意されているので何とかなりますが・・・。そうしたことについては、ちゃんと分かりやすく説明しておく必要があります。
つい最近まで、アパートの大家さんがどうして旅費交通費って必要なの?なんて思われるような時代でしたからね。今ではそんなこと言う人も少なくなってきてますけど・・・。
だから、私のように、その業種の中でも特殊な変わった動きをする人は「本年中における特殊事情」を書くことで、しっかりと自分のその年の動きを説明することが重要だと思います。

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