スポンサーサイト

--------
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
カテゴリ :スポンサー広告 トラックバック:(-) コメント:(-)
tag :

前払金の未払金って?

2013-01-30
昨年末、購入した物件のリフォームもそろそろ仕上げの段階に入りました。
ほんとは泊まりがけで行って、細部に至るまで検討して、内装屋さんに指示を出したいところですが、確定申告の準備が重なって、それもままなりません。
一週間に一度ぐらい現地に行ければいいほうです。
東京の自宅にいながら、内装屋さんや水回りのリフォーム屋さんらと電話で毎日のようにやりとりして何とか進めています。
あー、早く確定申告から解放されたいものです。
1年分を溜め込みすぎたことのつけで、自業自得だからしかたありませんが・・・。
必要経費の勘定科目ごとの領収書等の整理も終わり、ようやく専用ソフトでの入力がスタートしました。
整理の段階で金額は確定させているので、入力作業自体は比較的ストレスはありません。
でも、急いで入力しているので、ふと見返すと、うっかりミスをやっています。
例えば、損害保険料の記帳。
昨年は、複数の物件を購入したので、火災保険+地震保険、そして施設賠償責任保険など新たに加入したものの入力があります。それに一旦加入した後に、内容を追加して電気設備事故特約なんてものを付けたりしたので、その分の保険料まで計上しなければなりません。

火災保険料って、10年一括払いのものもあれば、施設賠償責任保険などは1年払いだったり、けっこう間違いやすいんですよね。
1年払いのものは、短期前払いですから簡単です。支払いも毎年ありますので、支払った日に支払った金額を入力すればいいだけです。
でも、10年一括払いって、同じ扱いはできないんですよね。
まずは、前払いで10年分の金額を計上して、それとは別に、今年分の金額を月割りで割り出して計上しないと、損害保険料として反映されません。

さらに、今回ややこしいのは、12月末に買った物件の火災保険料です。
実際には、取得した時点を始期とする保険に加入しているわけですが、保険料の口座引き落としは翌月の1月です。ということは、12月末日時点でまだ支払っていないので、未払い金のまま繰り越さなければなりません。
しかも、10年一括支払いの前払い保険料を昨年中には支払っていないことになりますから、前払い金の未払い金で計上するというおかしなことになってきます。
ま、それがほんとのことですから問題は全然ないのですが、ちょっと一瞬、首を傾げてしまいました。
ま、こんなマニアックな世界にハマリ込んでいる毎日です。
あと数日、がんばるぞー!!

 もしよかったら、応援クリックよろしくお願いしま~す(^_^)/  
にほんブログ村 ライフスタイルブログ セミリタイア生活へ 人気ブログランキングへ にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
スポンサーサイト
tag :

第一印象が肝心!?

2013-01-19
昨日から確定申告の準備に没頭しています。
昨年末、購入したばかりのアパートは今日で外壁塗装と空室内の木部塗装が終わりました。
来週早々には足場が外れるので、そこから一気に室内のリフォームに突入という感じです。2月初旬までに空室のリフォームを仕上げて内見できる状態に持っていきたいと思っています。
確定申告の準備に没頭しながら、週に2回ぐらいは現地に行って、自分でも清掃やコンセントの取替えなどやれるところはやるつもりですが、まずは確定申告のほうの目処を立ててしまわないとそれもままなりません。今年は青色申告会の指定日がいつもよりやや遅くて、2月初旬ですのでちょっと助かりました。
さて、今日は一日中「不動産所得の収入の内訳」を作成していました。
最初に、不動産収入を確定させて、その後、勘定科目ごとに必要経費を整理し専用ソフトで入力していくという段取りです。
「不動産所得の収入の内訳」では、毎年、面倒くさいなあと感じるのが、電柱の土地使用料収入です。
電力会社やNTTから年に一度振り込まれますが、年間で1000円とか1500円とかのほんとに微々たる金額です。ですが、これも収入といえば収入ですからね。電柱の土地使用料通知
一棟目の物件を買って、初めて確定申告する際、これはどう計上したらよいのか、つまり、賃貸料収入とすべきか、不動産の雑収入とすべきか判断が付かず、その頃はサラリーマンでしたので、昼休みに食事もとらずに税務署に電話したりしたものです。当時は、現在のように自動的に国税庁の相談室につながるような方式ではなく、各税務署がそれぞれ電話に応対してくれていましたので、あやふやな回答や感じの悪い対応のときは、別の税務署に電話して尋ねるというようなことができました。
結局、賃貸料収入か不動産の雑収入かは「どちらでもかまわない」という結論で大した問題ではないことも分りましたが、その際、何度か税務署の職員とやり取りしているうちに、ちょっとはてな?と感じることがありました。
「これって、計上している人はあんまりいないんじゃないか?」
そんな感じを受けました。実際、税務署の職員も電柱の土地使用料なんて関心なさそうでしたし・・・こんなことを聞いてくる人もほとんどいないということでしたので・・・。
でも、収入には違いないのだから計上すべきなのは明らかです。以来、毎年せっせと記帳して来ましたが、今となっては、ちゃんと計上しておいてよかったなと思います。
だんだん所有物件が増えてくると、それに伴って、この電柱の土地使用料も増えてくるんですよね。一般の戸建て住宅と違って、アパートの場合、物件の敷地に電柱が建っていることが多くて、中には電力会社のもNTTのもどちらも建っていて、さらには斜めの支柱みたいなやつと2本建っていたりするんです。もっと言うと、持分をほんの少しだけ持っている私道の端に建ってたりする電柱もありますが、その分も振込みがあるんですよ。
今では、電柱の収入を全部合計すると、あんまり売れない自販機の利益(マージン収入-電気代)程度にはなってます。
それでも、大した金額とは言えませんが、かと言って無視できるような金額でもありません。
こんな収入を、ある年度から突然、計上し始めるというのも変ですので、やっぱり最初の一棟目からしっかりと計上しておいたほうがよさそうです。
それに何より、税務署がまず最初にチェックするのが「収入が細大漏らさず計上されているかどうか」だということですので、収入欄に細かな収入も生真面目に計上されていると第一印象がよくなることは確かでしょう。
ま、それほどナーバシーになる必要はないでしょうけど、いずれにせよ、悪い印象は与えないだろうと思いますね。

 もしよかったら、応援クリックよろしくお願いしま~す(^_^)/  
にほんブログ村 ライフスタイルブログ セミリタイア生活へ 人気ブログランキングへ にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ


tag :

多能工さんと出会えた!!

2013-01-14
昨年末に取得した物件の外壁塗装も半ばまで進みました。
1室空いている部屋の内装リフォームをどうするか、どこに頼むか検討していましたが、それも解決しました。
今回の物件は今まで私が活動していた地域からは、車で1時間半以上はかかる場所にあります。
外壁塗装はあまり細々したことはないので多少離れている場所の塗装屋さんでも問題ありませんが、内装リフォームは、クロス屋さん、畳屋さん、サッシ屋さん、大工さん、電気工事屋さん、ガラス屋さん、水道屋さんなど、多種の職人さんが入ることになるので、現場が離れていると何かとやりにくい面があります。ましてや、施主である私が遠隔地に住んでいるので尚更です。
これまでは、知り合いの不動産会社が交通整理してくれたり、いつも協力してくれるプロパンガス会社が多種の工事の施工からゴミの処理までしてくれたりということがあったので、私が遠隔地に住んでいても何とか目的を達成することができました。
しかし、今回は初めての地域です。管理会社となった不動産会社ともたった今付き合い始めたばかりです。
外壁塗装屋さんの紹介でリフォーム屋さんに見積もりをとってもらったのですが、いまいち決めかねていました。そのリフォーム屋さんも遠くの業者さんだからです。
値段的には、まあ、相場の少々高めというところでしょうか?
3DKの部屋ほぼすべて天井壁クロスの張替え、床クッションフロアの張替えや電気工事、台所換気扇取替えやフロ鏡の取替え、キッチン扉のダイノックシート張り、テレビドアホン取り付けなどをやってもらって、見積もりは約50万円。テレビドアホンや温水洗浄便座は施主支給、その他、照明などは自分で取り付けますのでこれ以外にもお金はかかります。
ま、部屋が広いのでこの程度はかかるとは思っていますが、見積もりの無駄な部分を省けばもう少し下げられるという実感はあります。ですが、遠くから来て、様々な職人さんがやってくれるとなると、あまり無理も言えません。
だからと言って、管理会社に一括で依頼すれば、さらにかかるだろうと想定できます。
ならば、自分で探すのがベターなのですが、遠隔地ですから、何度も現地に打合せにいくのは金銭的にも労力的にも時間的にもロスが大きすぎます。
さーて、どうするか、本格的に探そうかというとき、塗装の開始日に現地に行った際に、物件のすぐ近くの交差点にあった「××畳店」の看板のことを思い出しました。
とりあえず、畳だけでもそこで表替えしてもらって、その人から近所の職人さんたちを紹介してもらおう。そう思い、電話してみると、人の良さそうな声の職人さんが出てきました。畳だけでなくクロスもCFもやっているらしく、金額を聞くとすぐに消費税込みで出してくれるんですが、安いこと!!
で、数日後に現地で打合せすることになったわけです。
現地であった職人さんは私より少し年上の人懐っこい明るい人でした。
もともとは代々続く畳店だったのが、畳では食っていけない時代になり、大手のアパート建築メーカーからの受注仕事をするようになり、畳の表替えは当然のこと、クロス張替えから電気工事、サッシ工事まで、ほぼ何でもこなしているらしいのです。今ではそのアパート建築メーカーのその市内での修繕リフォームのうち7割を受注しているということです。
「安い値段で、あれもやってくれ、これもやってくれって言われるので、結局、何でもやらなきゃならないことになっちゃってね」と苦笑いしていますが、結局のところ、大手アパート建築メーカーがコストをかけずにリフォームするために無理やり育成してきた多能工さんと言ってもいいでしょう。
普段、めちゃくちゃ安い工賃で作業させられているので、一般のリフォーム店などとは工賃は比較になりません。
「近くだから、空いた時間を見ながらやったげますから、大丈夫ですよ。廃材だって、うちで処分すればいいんだから、費用はいらないし・・・。オレだってアパート持ってるので同じ立場だからね(笑)」
現地で施工箇所を確認してから、事務所に行って、おしゃべりなおじさんふたりで雑談しながら、クロスやCFの柄を決めて、金額の詳細を間違いのないよう何度も確認しました。

結果は、約29万円なり!!
やったあ!!これで、洗面化粧台の設置工事(給排水管設備工事を含む)もやれるぞ!!
この物件に1つ欠けていたのが洗面化粧台でしたが、費用対効果が合わないので断念するつもりでした。ですが、やれる可能性が出てきました。
この多能工さんとは4時間いっしょにいて、話しまくって、もうツーカーでやれる間柄になりました。

この値段、多能工さんならではの値段だと思います。
それも、ローコストを追求する大手アパート建築メーカーが育成してきた多能工さんと出会えたことは非常にラッキーでした。
やっぱり、躊躇せず、動いてみるものですね。
動けば、必ず、何らかの道が開けてきます。

 もしよかったら、応援クリックよろしくお願いしま~す(^_^)/  
にほんブログ村 ライフスタイルブログ セミリタイア生活へ 人気ブログランキングへ にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
tag :

部屋探しの客になりすます・・・(^_^;)

2013-01-10
一昨日、昨年末に取得したアパートに行ってきました。
外壁塗装の前に高圧洗浄をかける日でしたので、近隣への挨拶や内装屋さんとの打ち合わせを兼ねて、というわけです。
日帰りのつもりでしたが、何かと時間がかかるものです。
昨年、仲介業者さんに初めて空室内を見せてもらったとき、ゴキブリの死骸がいくつかあったのが気になったのでバルサンを焚いたんですが、そんなことまでしていたら、結局、夜になってしまい、とても3時間かけて帰る元気はなくなっていました・・・(^_^;)。
最寄り駅のそばのビジネスホテルに泊まったのですが、「せっかく泊まるんだから、明日はもう一つ重要な仕事をしてから帰ろう!」ということで、ちょっと自分の中でどの程度にすべきか判断がつかずにいたことを解決するための調査をやってきました。
賃貸の不動産会社に行って、アパート探しの客を装って、いろいろと営業マンさんに聞いて、いくつか自分のアパートと似たような物件に連れていってもらって室内を見せてもらうわけです。
これをやると、自分の物件と競合する物件のおおよその感じがつかめて、リフォームやクリーニングもどの程度していればお客様付けしやすいかなど、様々なことが見えてきます。
今回、私は、空室のリフォームをどの程度にすればよいか、その判断がつかずにいましたので、同じぐらいの間取りの同じような賃料の物件をいくつか見せてもらうことで、ある種の感触のようなものが得られました。
この作業、あんまり大声でお勧めできるようなことではないと思いますが、物凄く有効です。
賃貸不動産といっても各地の慣習や大家さんの有り様も違うので、インターネットの賃貸サイトだけをいくら睨んでいても分からない、生々しい現地情報が得られるんですよ。
できれば、物件を買う前にこの作業をやれば、賃料相場の実態までかなり把握できますので、買うかどうかの重要な判断材料も得られます。
この作業を、私の場合は、けっこうやってきました。札幌では妻と二人でやりましたし、秋田では二つの不動産屋さんでやりました(^_^;)。
私の場合は、最後は、相手の営業マンさんに悪いので、種明かしをしてほんとのことを言うんですが、ほとんどの営業マンさんが物凄く驚いて「ど、どっきりカメラ・・・みたいですね」と笑い転げてくれます(^_^)。
そこで、すかさず「この物件を取得できたら、チカラになってくださいね」と名刺を渡すわけです。そういう関係ができた人はとっても力強い味方になってくれます。
要は、相手の人にほんとのことを明かしてもイヤな気持ちにさせないようにできるかどうかが肝心なことだと思います。
企業から依託された接客マナーの調査員にでもなったような気持ちでやれば簡単ですよ(^_^)。
ただし、私がこれをやる場合は、営業マンが何人もいる大手の賃貸不動産会社に限っています。
営業マンさん一人を2~3時間程度は独り占めしてしまうことになりますから、従業員が数名しかいないような小さな不動産屋さんでは申し訳なくてとてもできません(^_^;)。

 もしよかったら、応援クリックよろしくお願いしま~す(^_^)/  
にほんブログ村 ライフスタイルブログ セミリタイア生活へ 人気ブログランキングへ にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ

tag :

今年からは・・・・

2013-01-03
ここ数年、暮れにかけて、やたらに忙しくなってしまい、年始の今になって年賀状書きのスタートです。
暮れに年賀状を出していないと、元旦に自宅の郵便受けを覗くのがちょっと気が引けます。
何だか申し訳ない気持ちになるからですが・・・。
今年の年賀状を見ていて、不動産の仕事絡みでの賀状がかなりの分量になっていることに気づきました。
実際は、もう何年も前から、そうなんですが、改めてそれに気づくと、少々、考えさせられるものがあります。
せっかく早期退職したんだから、ビジネスには関係のない交友関係をもっと広げていてもいいのではないか?
そんな自問自答をしてしまいます。

というわけで、今年からは60歳に向けて、少しずつソフトランディングできる状況を作っていきたいと考えています。
60歳まであと3年。
それからの人生をどう生きるか・・・こんな世知辛い世の中ですから、一定程度のお金がなければ不自由な生活を送らざるを得ない面があることは否定できません。
そうならないように、一定程度のお金がコンスタントに入るシステムを作り上げようというのが不動産投資を継続している理由であることも確かです。
ですが、一定程度を超えても邁進しようとしてしまう自分がいます。
そこで、自分の年齢をよーく考えてみると、実際の話、男性の平均寿命まであと20年ちょっとしかありません。
残りの人生は正味20年。
不動産で言うなら、木造アパートの法定耐用年数程度ですね(苦笑)
軽量鉄骨の耐用年数には及びません・・・。

生きるための手段であるお金を得ることが生きる目的になったのでは本末転倒です。
今までもそうでしたが、今年からはより一層、60歳からの人生に照準を合わせて、そこに向けてソフトランディングしていく、そういう日々にしたいと思います。
そのためには、この3年間、「売ったり買ったり、リフォームしたり」、一時的には今まで以上に激しく動かざるを得ない面もあるだろうと思います。
ただし、それはあくまでも、60歳からの生活に合わせての「組み替え作業」だと自分に言い聞かせていこうと思っています。

 もしよかったら、応援クリックよろしくお願いしま~す(^_^)/  
にほんブログ村 ライフスタイルブログ セミリタイア生活へ 人気ブログランキングへ にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ


tag :
<< topページへこのページの先頭へ >>
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。