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どっちが得?木造と軽量鉄骨

2012-12-20
久しぶりの更新です。
師走はやっぱり忙しいですね。

今日は、いつも協力してくれている損害保険会社の代理店さんの事務所で、新たな物件についての契約と今までの物件の保険内容の見直しをしていました。

この代理店さん、若いんですが、なかなかやり手で、所属する損害保険会社の代理店の中で、保険金支払い件数が関東地区のトップを常に競っている人です。
彼とは公私ともに付き合いながらお互いにスキルアップできるきっかけを与え合っている関係ですが、今日の話の中でも、どっさりと収穫を得ました。
これまで何人もの代理店さんと出会ってきましたが、正直なところ、不勉強な人や物事を白か黒か二元的に捉えて固定観念に縛られているような人が多かったのも事実です。
日々刻々と変化していく社会の中で起こる出来事に、柔軟な思考力を持って対応できる代理店さんがあまり見当たらない、そんな気がします。
人間の営みに関することなんて、白か黒かだけでなく、かぎりなくグレーゾーンが多いわけですが、保険の対象となりうる事故等も多くの場合がそう言えると思います。
それをどう解釈しどう押し進めていけばどういう結果が出てくるのか、法律家の仕事にも似た面白さがあると思うのですが・・・。結果的に保険金が支払われるか支払われないか、どちらであったとしても、そこに突っ込んでいくことで保険代理店としてのスキルはアップできるはずです。
ま、そんなご託はさておき、今日の話の中でおもしろかったことの一つが、木造と鉄骨造りの損害保険における比較です。日本でアパートと呼ばれる物件は、木造または軽量鉄骨がほとんどだと思いますので、その二つで比較してみます。
この二つ、保険料で見ると、大きく違ってきます。同じ金額で火災保険に加入したとしても、木造は軽量鉄骨の倍以上に保険料は高くなります。
保険料は、軽量鉄骨のほうが圧倒的に得です。10年払いで木造45万円なら軽量鉄骨は20万程度で済んでしまいますからね。もちろん商品の内容によって違いはありますが・・・。
ところが、地震保険の支払いに関しては、圧倒的に木造のほうが有利だということです。現行の地震保険の保険金支払いに関しては、木造の場合、基礎の開口部に亀裂がいくつか発見されるだけで、一部損として支払い対象になることも多いそうです。しかし、軽量鉄骨の場合、木造とは違って、そうしたことだけでは一部損としての支払い対象にならないケースが多いそうです。
仮に火災保険3000万円だとすると、地震保険は通常自動的にその半分ですから1500万円、一部損に該当すればその5%ですから75万円が支払われることになります。木造だと、その判定が出やすいけれど、軽量鉄骨だとそれは出にくいということです。

保険料が安い軽量鉄骨が有利か、地震保険の保険金が出やすい木造が有利か?
ま、実際のところ、ケースバイケースですから一概にはどうとも言えませんが、そうした違いがあるようです。

木造の有利さと軽量鉄骨の有利さとを兼ね備えたアパートがあればいいんですが・・・。
そんな物件、ありっこない?
いえ、あるんですよね!!

木造でありながら、軽量鉄骨と同じ保険料で、地震保険上の取り扱いは木造そのものとして取り扱われる、そんな物件もあるんです。
「省令準耐火」というやつがそれです。
厳密に言うと、木造でも、耐火構造か準耐火構造かであれば同様の取り扱いとなりますが、省令準耐火に比べるとそれらは極めて少ないと思いますので、ここでは割愛します。
たまーに、木造アパートでも省令準耐火構造というのがありますので、参考までに頭の隅に置いておかれるといいと思います。

今日は有能な代理店さんから損害保険のお勉強をたくさんさせてもらった一日でした。

保険のことをしっかり勉強して論理的に突っ込んでいくことで、当然支払われるべきものを支払ってもらうことは正当なことですが、味をしめて不当なことをしてはいけないのは言うまでもありせん。
くれぐれもお間違いのないように・・・(^_^)。

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あと一踏ん張り!!

2012-12-06
先日の記事で営業をかけて回ったと書いた学生アパートが順調に予約申込みをいただいています。
来春卒業生で空くのは3室、営業をかけて回って一週間でそのうち2室が決まりました
先日の記事にも書きましたように、申込み自体は、すでに全室にいただきましたが、新大学院生2名、新専門学校生1名、住み替えの新3年生1名の方には、ほんとうに申し訳ないのですが、お断りした次第です。短期入居はツライんですよね。

さて、明日からは、また別のアパート。こちらは社会人中心のアパートに退去が出たので営業をかけに行ってきます。2泊3日の予定でビジネスホテルに泊まって、2日目の夜は、いくつかのアパートで協力してもらっているプロパンガス会社の人たちと今後の事業展開の打ち合わせと交歓会を兼ねた飲み会です。ちなみに、不動産賃貸の事業は、いろいろな人たちにお世話になりながら進めていくわけですが、よーく考えてみると、われわれオーナーと利害が一致して同じ立場に立つ人たちって意外に少ないんですよね。
銀行だって、管理会社だって、必ずしも100%利害が一致するわけではありません。その中でプロパンガス会社は、ほぼオーナーと同じ立場に立っています。空室では商売にならないわけですからね。
ちなみに、管理会社の場合は、入居率がよくて、まったく動きのないアパートというのもあんまり利益にはつながりません。一度入ったら、なかなか出ていかないアパートは、毎月の管理委託費と少々の修繕費ぐらいしか入ってきませんからね。オーナーにとっては、常時満室で動きのないアパートが一番良いのですが・・・。
管理会社にとって収益面で一番良いのは、退去してもすぐに入居者が決まる、つまり、入りたくなる物件だけど、そう長く住まないで出ていく物件でしょうね。つまりは稼働率のよい物件。そんなアパートだと、管理委託費を得ながら、仲介手数料や広告料もしっかりと得られますからね。退去時のリフォーム上乗せの利益だって得られますよね。
でも、最近は、そんなアパートなかなかないみたいですけどね。

来週は、この前、契約したアパートの内部リフォームや設備投資について、管理会社の店長さんと打ち合わせをする予定です。できるだけ、女性店長さんに絡んでいただいて、管理会社さんのモティベーションが上がるように持っていきたいと思っています。それが済んだら、2週間後の決済が待っています。年が明けてから、賃貸シーズンに向けて、外壁塗装と空室内のリノベーションに入る予定です。

これから年の瀬まで、確定申告の準備をしながら、あちらこちら飛び回って、今年一年を気持ちよく終えられるように、体力と気力であと一踏ん張りがんばらねば!!

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妥協はしません!!

2012-12-02
昨日まで、遠隔地の物件の入居者獲得の営業に行っておりました。
大学生向けのアパートなので、この時期、AO入試やら推薦入試やらで合格した人が親御さんとともにアパート探しに出てこられるのです。
12月からはまさにそのシーズン真っ直中という状態になります。
その手前で、仲介の不動産屋さんに来春の卒業生で空く部屋の資料を渡しておかなければなりません。
資料の作成がけっこうたいへんなんですよ。
私のアパートはいつも満室なので、内見ができません。
建物を外観から見ていただいて、それで決めていただかなければなりません。
ですので、室内の様子を、写真でご紹介できるようにしておかなければいけないわけです。
これは、けっこう大変なんですよね。
というわけで、そういう資料をいっぱい作って、現地に行って、合計23店舗不動産会社を回ってきました。
そしたら、帰って来るや否や、携帯は鳴りっぱなしの状態です。
でも、きちんと不動産会社の営業マンさんに言ってきたにもかかわらず、2年生から3年生になる時点の人の住み替えだったり、新大学院生だったり、新専門学校生だったりのご紹介が多いんですよね。
新大学院生ということは、おそらく、あと2年間で大学院は卒業です。
新専門学校生ということは、まず、2年で卒業です。
住み替えでも、中には現在3年生で来春4年生になるところだというような人も多いんですよ。そんな人の場合、どう考えても、住んでくれるのは1年間じゃないですか・・・。
それに初期投資して、営業かけて回る意味はないんですよね。
よほど、入らないアパートならわかりませんが、普通に大学の新入生が申し込んでくれるアパートに、わざわざ2年間や1年間しか入居しないことが分かっている人を入れる必要はないですよね。
私のアパートを気に入ってくださったことはほんとうにうれしいのですが、
断腸の思いでお断りせざるを得ません。
ほんとに「ごめんなさい」と心の中でお詫びしています。

というわけで、ビジネスでやっているわけですから、情に流されるわけにはいきません。
決して妥協はできません。
今年も新入学生のみ限定で決めていくつもりです。
毎年、どういう人がどういう時期に、どの不動産会社から申し込みするのか統計をとって、
それを手帳に記していますのでそれを見れば一目瞭然です。
これからの流れがだいたい想定がつくのです。
だからこそ、強気で待っていることもできるわけです。

来春卒業で空くのは3室ですが、本日、そのうち1つが新入学生で決まりました。
12月中に、全室予約で決まってくれるだろうと思っています。

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