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美人でドライな担当職員

2012-11-27
昨日は、午後から、どしゃ降りの雨の中、青色申告会に行ってきました。
今年、購入した複数の物件の減価償却費などを担当職員に相談した上で、専用ソフトの初期設定をしてもらうために、です。
減価償却費の設定はもちろん自分でもできますが、青色申告会の担当職員にも係わってもらうことで、後から変更できない減価償却費について、様々な角度から再度確認してその是非を検討して設定したほうが安心できるんですよね。
自分のハマリ込んだ考えや思い込みだけでやっていると、税法上のことは思わぬところに落とし穴があったりするので、気が抜けません。

土地建物の按分についても、単純に建物比率を上げさえすればいいというわけでもありません。
各々の物件を将来的にどうしようとしているか、そのスタンスによって、やり方も違ってきます。
そうしたことを、青色申告会の担当職員と何でも率直に話しながら検討していくと、よりよい形が見えてきます。
もちろん、担当職員とは、ツーカーの間柄であることは言うまでもありません。
今回の物件取得に向けて、現地調査に突っ込んでいく際にも、税法上どうすべきか思いついたことがあると現地からすぐに電話をかけて、相談に乗ってもらいました。
そんな間柄ですので、今日行った際にも、
「実は、今年の分は、領収書の仕訳はしているんですが、まだ全然入力してないんですよ(^_^;)。それどころか、去年の分の繰越し処理もしてなくて・・・今から思いっきり入力していきますから・・・すみませんm(_ _)m」
なんて、正直に言いましたが、
「はいはい、大丈夫ですよ。まどのさんは、毎年、申告のときには、全部きちんと間違いなく入力してくださってるので、ぜーんぜん問題ないですよ」
青色申告会でも職員によってはけっこう当たりはずれ(?)があって、人の話も聞かず頭ごなしに上から目線で指図するような口調の人もいるんですが、私の担当職員は、話が分りやすくて非常に柔軟性があって臨機応変で(ということは頭脳明晰な証拠ですが)、何より明るい人なんで助かっています。
もうひとつ何よりなことにこの担当職員、細面の美人なんですよね(*^_^*)。
やたらドライでテキパキしているので、人によっては冷たいなんて嫌う人もいるようですが、私もドライな性格なので波長があって、とってもやりやすいです(^_^)。
1月下旬~2月初旬の申告の際は、ごった返しの人いきれの中にもかかわらず、二人で余談ばかりしゃべって、笑いながら確定申告の作業を進めています。

今年も残すところ、あと1ヶ月あまりとなりました。
さーて、この辺で、確定申告の準備作業を、本気でスタートさせないと・・・・。
よーし、がんばらねば!!

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三日酔い??

2012-11-21
昨日今日と、三日酔いでゴロ寝の日々でした(苦笑)。

このところ、やたらに忙しくて、あっち行ったりこっち行ったり・・・・バタバタ続きで、
そんなときは、テンション上がりっぱなしなので飲まないでいられない(苦笑)。

歳ですね~やっぱり・・・・。
物件調査やら、融資付けやら、契約やら、そして、入居者獲得のための不動産会社回りとか・・・動きまくってるときは、体の疲れなんて全然感じないんですが、仕事しまくってから飲んで寝て起きると、まあ、腰は痛いは首は痛いはで、・・・やっぱり昔のように無理はききませんね。
でも、こんな日々を送っていても、朝早く出勤しなくてもいいのが何よりもありがたいですね。
何年か前までのことを思うと、天国みたいです。
二日酔いでフラフラになりながら出勤して、それでも午前中は気合で何とか仕事をこなしているんですが、午後になると、もう地獄のような苦しさに襲われて、倒れるンじゃないかと思うことばかりでした。
あの頃のことを思うと、今はやっぱり、贅沢な日々です。
常にやるもやらないも自分次第で、主体的に生活が決められるのが何より嬉しいことです。

ま、いろいろありますけど、早期リタイアは私にとっては今のところ成功だったなと思っています。

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速攻契約完了!!

2012-11-17
先日、買付を入れた物件、本日、無事に契約完了しました。

前回同様、買付を入れてから一週間での契約です。

これまた前回同様、今回の売主さんはごくごく普通の一般人の方で、和やかに談笑しながら気持ちよく契約することができました。

お互いに何度も「ありがとうございます」とお礼を言い合って、ある種、古き良き日本人の美徳(?)を体感しました。

帰りは嵐のような大雨になってしまいましたが、とってもさわやかな一日でした。

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買付を入れて来ました!!

2012-11-12
昨日は、朝早くから北関東の物件を調査に行っていました。
先週、女房と一緒に見に行った物件ではなく、新たに出たばかりの物件です。

元付業者さんに空室の内部を見せてもらった後、じっくりとその地域を調査した上で、管理会社に行って2時間ほどかけて、ほんとのレントロールを聞き取り調査し、今後の客付けをどうするかを相談してきました。
売買の元付業者もまだレントロールを作成していませんでしたので、自分で調べたわけです。
実際の話、ほんとのレントロールは自分で調べるのが一番です。

結果、入居している人たちはかなり長く住んでいる人ばかりなので、今後の募集はその賃料では無理があることが分かりました。ただし、入居中の人たちはいろいろな面からみて、そう簡単に退去することも考えにくいので、当面、入居中の部屋に関してはそのままの賃料でいけそうです。
現在の空室の賃料をどうするか、管理会社の店長さんに下記の3パターンに分けて回答してもらいました。
①現在のままで募集し、すぐに客付けできる賃料はいくらか?
②現在のままで募集し、客付けできる相場どおりの賃料はいくらか?
③外壁塗り替え、内装リフォームをしっかりとやって設備も新しくした場合の賃料はいくらか?
築年数はかなりいってますので、外壁塗り替えは必須です。どうせ外壁塗り替えをするのならば、内外装しっかりとリフォームして設備も新しくするのが今後のことを考えると妥当なところでしょう。店長さんの③に対する回答は、そう大喜びするほどではありませんでしたが、内外装しっかりとリフォームすればそこそこやってイケル!そう思える賃料でした。

夜、元付業者さんの会社に行き、買付を出して来ました。
本来ならば、150万は指値を入れて当然のところですが、すでに融資付きの満額買付を入れた人が2人、そして、私の直前に室内を見た人が、現金買いで満額買付を入れる可能性が濃厚でしたので、指値は入れませんでした。指値を入れた後のような売値で出ているとも言えますので、あえて入れることもないでしょう。
他を押しのけて割って入っての買付ですので、ローン条項なしの現金決済です。
ま、これでよかったかどうかは分かりませんが、土地の路線価が売値を上回っていて、土地の形状も周辺環境も抜群に良かったので、将来の出口を想定しながら決断しました。 
私の最近の厚かましい目標には利回りの面で達しませんでしたが、それでも満室想定表面利回りは、一般的には驚くほどの高利回りですので、まずは良しとしましょう。150万の指値の分ぐらいのキャッシュは、リフォームして早期に満室にしてしまえば1年で得ることができます。1年後に取得したと思えばいいことです。

政策金融公庫での土地建物の評価額は、取得価格をはるかに上回っていますので、これを担保にして、さらにどう進むか、次へのジャンプ台的な物件として位置づけています。

明日は政策金融公庫の担当者に会って、現金決済の段取りをつけてくる予定です。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

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日本政策金融公庫完全攻略レポート

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後出しジャンケン!?

2012-11-07
11月になって、初めての更新です・・・・(^_^;)

まだ、師走でもないのに、忙しくて忙しくて・・・・。
けっこう、最近、面白い物件が出てくるので、あっち行ったりこっち行ったり、バタバタ動き回っていました。
この前の日曜は、北関東の物件を女房と二人で見に行きました。
この物件、その数日前に、私一人で見に行ったのですが、まだ出たばかりで、元付け業者さんがカギも持っておらず、空室の内部を見ることができませんでした。
それで、出直して来ることにしたわけです。
築古物件ですが、うまく満室に近い状態で回せれば収益は相当上がります。
今回見に行く前には、塗装屋さんとプロパンガス会社さんにも連絡し協力を要請して快諾を得ました。また、政策金融公庫の担当者にも相談して現金決済の段取りを取り付けました。
確実に現金で決済できる態勢と格安でリフォームできる態勢を整えて、再調査に行ったというわけです。
で、今回、空室内を2部屋見せてもらい、「おお、これなら、内装リフォームもしやすそうだ!」と、食指は動いたのですが、レントロールといえるほどのものがまだできていません。前回、元付け業者さんが言っていた賃料は各室非常にきれいに揃っていましたが、実際はまったく違っていました。てんでバラバラの賃料でした。地方に行くと、自主管理で放ったらかしは当たり前ですから、仕方ないのかもしれません。地方の高齢の大家さんの場合、よくありますよね、めちゃくちゃな賃料設定が・・・・。
客付けはちっちゃな不動産会社一社に頼んでいるだけ。ろくなリフォームもしていないのに、半分以上入っているのが不思議です。
ただし、現地調査の際に何人か入居者さんを見かけましたが、年齢も属性もかなりバラツキがあるようです。どんな人が入っているのか、元付け業者さんが把握してくれていないと買付など出す気にもなりません。
でも、すでに買付を出した人が二人いるとのこと。ハッキリした値段は元付け業者さんが言ってくれないので推測ですが、
1番手は、売主希望価格に300万ほどの指値を入れた他社のお客さん。
2番目はさらに数百万ほど下回る指値で、元付け業者さんのお客さん。
どちらも、地元の人です。
地方の築古アパートですので、東京の人が買いたくても融資はなかなか受けられません。都市銀行での融資はまず不可能です。信金ならば、もしかしたら出してくれるかもしれないという感じです。
ですので、地元在住の不動産事業で一定の実績を上げている人ぐらいしか、融資は無理でしょう。もちろん現金買いの人は買えますが、それはあまりいないでしょう。

現在は、出たばかりなので、問い合わせもかなりあって、いわば“嵐の真っ直中”。そんなときに、ジタバタしても仕方ないので、私は買付は出しませんでした。
ローン特約なしの現金決済で購入することを伝えた上で、「一段落して、私が買主に適していると判断されたら、またご連絡ください。お話させていただいて、まとまればすぐに決済させていただきます」と言って帰ってきました。

元付けさんが「だいたいの目安だけでも聞かせてください」とおっしゃるので、「買付を出されたお二人より安いですよ」と正直にお伝えしておきました(^_^;)。これは言わない方がよかったかもしれませんね。
“後出しジャンケン”が効を奏するかどうか、期待しないで待ってましょう(^_^)。


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