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リフォーム費削減・・・その1

2012-09-30
今回のリフォーム、当初、仲介不動産会社さんが見積もってくれていた費用よりもかなり安く済ませることができました。

結果、利回りもそれだけ高くなりました。
当初、6室中4室入居中ということでしたが、後に、そのうちの1室は半年前から所在不明で、連帯保証人のお母さんが家賃を払い続けていることが判明しました。結局、そんな危ういものを引き継ぐわけには行きませんので、お母さんの意向も聞いた上で、売主さん所有の段階で残置物処理をして契約を解除。ですので、私がイヤ~なものを引き継ぐことはなくなったのですが、6室中4室入居中から3室入居中ということになってしまいました。ということは、リフォームする部屋が2室から3室に増えてしまったわけです。
それでも、費用をグッと抑えられたことの要因の一つが、プロパンガス会社の協力でした。以前から少し離れた街で所有している物件で付き合いのあるプロパンガス会社に協力を仰いだのですが、このプロパンガス会社というか担当者が打てば響くような気持ちのよい人で、いつもプロパンガスのことに限らず、水回りや電気工事までお世話になっていました。しかし、追加で1棟6室だけではあまりにも申し訳ないので、もう1棟近所の所有物件を抱き合わせでお願いしました。
この物件、ガス給湯については各室バラバラの状態で、昔のバランス釜仕様の浴槽をそのまま使っている部屋もありました。今回、リフォームした部屋の中では3室中2室がそうでした。それを大きな浴槽に変える費用は、不動産会社さん経由のリフォーム会社の見積もりでは一室45万円(税別)になっていました。 ま、この金額はちょっと高すぎると思いますけどね・・・。
結局、それをプロパンガス会社さんの協力で無償で変えてもらうことになり、その分だけで2室分90万円(税別)が浮くことになったというわけです。

新しい浴槽はこんな感じです↓
新しい浴槽
取り替え前の浴槽はこれ↓
以前の浴槽

さらには、キッチンセット3台交換のうち1台は無償で交換してもらえることになり、他のキッチンセット2台も卸値で工賃無料で設置してくれるというわけです。もちろん古いキッチンの廃棄処分費なども一切かかりません。
新しいキッチン

その他に、水道やシャワーなども従来通り工賃無料で卸値で(または私が安く仕入れた物を工賃無料で)設置してくれ、今回はさらに室外防水コンセント3個やエアコン用の電源コンセント3個、そして給湯器のリモコンなども無償で設置してくれました。にもかかわらず、これまでのガス会社さんよりも安いガス料金設定でやってくれるので、入居者さんの負担も減って、ほんとに願ったり叶ったりという感じです。
今後の給湯器の交換や浴槽取替も無償でやってくれますし、水道や電気などの工事はすべて実費でやってくれるので大助かりです。
今回、リフォーム費用を安く済ませることができたことの要因の一つが、このプロパンガス会社さんと付き合えたおかげです。

一挙に満室にできたことで、彼らのがんばりにも応えてあげることができたので、ホッと一安心です。もちろん、2棟の従来のプロパンガス会社さんからの「変更しないでほしいという切なるお願い」もありましたが、断腸の思いでそれを振り切り、今回のこのプロパン会社さんに給湯器や配管を安く売り渡してもらうよう説得して橋渡ししたり、新たに入居契約をしてくれた法人にも直接、このプロパンガス会社さんを引き合わせたりと、通常はあまりアパート・オーナーがしないようなこともやりました。それによって、このプロパンガス会社さんの金銭的負担と労力的負担を少しでも軽くしてあげているわけです。

私の心強い味方になってくれる、このプロパン会社さんとは、近日中に「お礼の打ち上げ会」をする予定です。

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利回り決定!!

2012-09-24
今回の取得物件のリフォームもほぼ完了し、費用もほとんど確定しました。
10月からの満室も決定しましたので、
この辺で、今回の物件の利回りを計算してみることにします。
何種類か出してみます。
リフォーム完成物件

まずは、一般的な表面利回りから・・・。
年間満室賃料収入÷購入価格=31.76%

次に、リフォーム費用を含めての利回りは、
年間満室賃料収入÷(購入価格+リフォーム費用)=25.13%

さらに、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、その他の諸費用などを含めての利回りは、
年間満室賃料収入÷(購入価格+リフォーム費用+仲介手数料+登記費用+不動産取得税+その他の諸費用) =23.27%


ちなみに、日本政策金融公庫での借入金の金利等は以下のとおりです。
返済期間15年 全期間固定 元利均等返済
1.25%(当初2年間) 以降1.75%
※元金均等返済はあえて選択しませんでした。
※借入金額は購入価格+その他の経費すべての合計額よりも多い金額、いわゆるオーバーローン。
※返済比率は35%未満です。

今回の物件に関しては、この利回りや金利などもさることながら、最も成功したと思えるのが、ニッチな市場での法人借り上げ契約ができたことです。
もちろん、この物件に限ってのことですが、けっこう長い期間、経費もあまりかからない安定した経営ができそうなのが嬉しいところです。
ただし、小ぶりの少額物件ですので、収益率は良いのですがそれほど高額のキャッシュフローは見込めません。
こうした物件ばかりを数棟持てば、低リスク高利回りでキャッシュフローも得られるのですが、なかなかそんな虫のいいことはありませんよね。
さーて、また、次へと進むことにいたしましょう。

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簡単で“費用対効果”抜群な工事!?

2012-09-17
今回の取得物件のリフォームも8割がた終了しました。
あとは、プロパンガス会社さんが浴槽とキッチンとトイレ便器を設置してくれた後、清掃クリーニングが終われば完了です。
今回のリフォームで、私が自分でやった箇所は、トイレの便器洗いや草刈りなどを除けば、主に電気コンセントとスイッチ類の取り替えです。
現地に行って、業者さんに差し入れをしながら、ただブラブラしていても仕方ないのでコンセントやスイッチ類の取り替えをやっていました。
コンセント・スイッチ類の取り替えは、以前、1Kの部屋一室のリフォームをする際にやってみましたが、ことのほか簡単でした。
ただし、今回は、1室に付き10箇所あるので3室で合計30箇所。けっこう時間がかかりました。
業者さんたちとの打ち合わせの合間を縫って、少しずつやってきました。
テレビのジャックも自分で取り替えることも可能ですが、テレビが映るかどうか試験できないので、専用の受信機器を持っている電気工事屋さんにやってもらいました。
今回のコンセント類の取り替えで若干苦労したのは、取り外してみて分かったのですが、中に箱形のネジ止めが付いていなかったことです。付いていたのは、穴に半分入れる形の金属のネジ止めです。これだと、慣れない素人には取り付けるのに時間がかかるので、中側に入れて枠全体を挟み込むような形のネジ止めを使いました。
折り曲げてクロスボードを挟むものが二つ付いているので、それで固定してからネジ止めすればいいので、素人にも簡単にできます。
スイッチ取替え、ネジ止め

スイッチ取替に便利なネジ止め

電気工事屋さんに言わせると、むしろ、プロはこれに慣れていないので逆に使いにくいらしいですが・・(^_^;)
今回は、“質実剛健で安全安心な”部屋づくりを目指していますので、スイッチ類は例のおシャレなタイプではない標準的なものにしました。
スイッチ取替前スイッチ取替後

こういうものも、近所のホームセンターに聞いてみると、1室10箇所だと工事費は材料費別で約4万円、3室だと12万円程度かかるとのことです。個人の電気工事屋さんだともう少し安くできるでしょうけど・・・・。いずれにせよ、けっこうな金額がかかることは確かです。
その分、暑い中がんばってくれている業者さんたちにたっぷり差し入れをしたり、仲介不動産業者さんと飲みにでも行ったほうがいいかもしれませんね(^_^)

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リフォーム途中で満室決定!!

2012-09-09
昨日、リフォーム途中のアパートの空室全室に申込みが入りました。
決済が8月27日でしたので、12日目に満室決定です。
まだ、外壁塗装の真っ最中、空室3室のリフォームも半分程度しか済んでいない段階ですので、これまでのどの物件よりも早い段階での満室決定です。
外壁塗装真っ最中

数日前、私が以前から付き合いのある法人に話を持っていったところ、すぐに全室押さえてほしいとの連絡を受けました。押さえるというのは、一般の入居者募集をしないでほしいということです。
さらに、今後、空室が出たらその都度借り上げてくれて、将来的には6室全室を借り上げるとのことです。
法人一括借り上げと言っても、浮き沈みやリストラなどのある業界ではないので、この物件に関しては、余程のことがないかぎり、極めて安定的な経営が保証されたようなものです。
需要と供給のバランスがとれていない、いわゆる「ニッチな」市場ですので、私の年齢と事業の目的に合わせる形で、今後の経営を推し進めていくことが可能です。
ほんとに、「願ったり叶ったり」という感じです。
今後、私は、できれば、一般のアパート経営ではなく、こうした「ニッチな」市場での安定的な不動産経営にシフトしていきたいと考えています。

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外壁塗装スタート!

2012-09-05
一昨日から外壁塗装がスタートしました。
今日、行ってみると、こんな感じになっていました。想定どおりです。

外壁ビフォー・アフター


もう少し奇抜な色にしようかとも思いましたが、色見本にある型番の色にしておきました。
昔、自宅を建てたとき、近所の気に入った外壁の住宅の写真を撮って、住宅メーカーのカラーコーディネーターさんに「この感じでお願いします」と注文しましたが、塗り上がった色を見て、ビックリ仰天!!
「まさか、こんな趣味の悪いドギツイ色になるとは!?」
近所の人も、首を傾げる色になっていましたので、即座に塗り替えてもらったという失敗を経験しています。
色見本にある色だと、そのままメーカーで作ってくれますが、色見本にない色だと、塗装屋さんがこちらの意見を聞きながら作ってくれることになります。その際、ペンキ缶の中の色を見ながら外壁全体に塗った場合にどうなるかを想像するのも難しいし、塗装屋さんにしっかりと表現して注文するのが難しいのです。
なるべく失敗がないように、汚れてくすんだ外壁をきれいにすることをまず第一義的に考えて、色見本にある無難な色にしました。
屋根の縁の色は、赤茶だと錆び付いたイメージがするので、そこだけは濃いブルーにしてもらいました。

この塗装屋さん、フリーの職人さんで良心的な仕事ぶりと値段です。
空室内の木部も全部きれいに塗ってくれましたし、はずれてしまった雨樋もしっかりとビス止めして直してくれました。
日本一の猛暑地帯ですので、ほんとに職人さんたちも大変です。
さすがに、折板屋根は“人間の鉄板焼き”ができそうなぐらいの熱さですので、足場を外した後に、少し時間を置いてから塗ってもらうことになりました。
なんとか、この猛暑が和らいでほしいものです・・・・。

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巨木を切り倒す!!

2012-09-01
数日前、決済が終わってアパートに行ってみると、気になっていたデッカいシュロの木が見事に伐採されていました。

でかいシュロの木

このシュロの木、売主さんが植えたらしいのですが、大きくなりすぎたので、始末に困って庭師に頼んだら、とても一人では手に負えないということで断られたということです。
不動産会社に相談すると、アパートに倒れかかるといけないので、外壁塗装の足場を組んでいるときに、何人かで切りましょうと言ってくれましたが、実際のところ、どうしていいのか困っている様子でした。
現地の市役所に問い合わせたところ、直径15㎝で長さ50㎝までの木ならば廃棄物の処理センターで10㎏当たり数百円で受け取ってくれるとのことでした。ただし、そこまで裁断するのは、こちらでしなければなりません。
このシュロの木、厳密に言うと、直径15㎝どころではありません。なぜか、根に近い部分は20㎝ぐらいの細さですが、上に行くほど太くなっていて直径40㎝ぐらいはありそうです。
根本が細くて上に行くほど太いので、台風でもやって来ると、あおられてアパートに倒れかかってきそうなので、できることなら、この際、切ってしまいたいと思っていました。
でも、誰が見ても、切るための労賃だけでも数万、そして、どう処分するかという点でもかなり難しいし、費用がトータルでどれだけかかるか分からない、そんな代物でした。
ところが、私がひょんな事で知り合った人たちが二人がかりで切り倒して処分してくれました。

伐採の労賃が12000円、処分費が3000円で、合計15000円。

伐採されたシュロの木

この人たち、何者なのかはよく分かりません。

「泥棒以外は何でもやるよ」なんて冗談を言っていますが、いろんな人生を渡り歩いてきた「おもしろおかしい人たち」のようです。

数日前に、エアコン設置の電気工事屋さんの紹介で知り合ったばかりの人たちです。
このアパート、古いアパートですので、エアコンのホースを出す穴の場所も確保されていないのです。それで、家電量販店に連絡して、標準工事費で設置できるかどうかを見積もりに来てもらいました。
やって来た下請けの電気工事のおじさんたちに見覚えがありました。
昨年暮れ、このアパートの近所にもう一棟私が所有しているアパートのエアコン4台を設置してもらった際に来てくれた人たちです。最近のエアコンはリモコン受けが付いていないためにそれだけ追加注文しなければならないことが多いのですが、私がその発注を忘れて、エアコンを設置した後、困っていると、「そういうことがよくあるんで、まとめて用意してるんだよ」と出してきてくれて、タダで設置してくれました。ちなみに、エアコンのリモコン受け、追加で注文すると一個大体700円~1000円ぐらいします。それを4個タダで設置してくれました。
そのおじさんたちに久しぶりに出会って私が喜んでいると、簡単に、標準工事費でできる方法を考えてくれ、それまで設置されていたエアコン2台を取り外してくれた後、どこかに携帯で連絡しているのです。「エアコン2台と、他にもカーテンレールとか鉄のものがあるから、持ってったげてくれよ」
数分後、やって来たのが、今回、木を切ってくれたおじさんたちの一人でした。
そこで、立ち話をしているうちに、このシュロの木を切ってくれることになったというわけです。
ついでに、あと5000円追加して、隣にあったミカンの木も切ってもらい、アパート周りの草刈りで出た草やゴミの処分も頼みました。
おかげで、ご覧のとおり、アパート周りがきれいサッパリ片づきました。

ビフォー  → アフター


「何でもやりますからね、いつでも声かけてください」と言いながら、トラックの荷台に木と草とゴミを山盛りに積み込んで、風来坊みたいなおじさんたちは去って行きました。

こういう気楽なおじさんたちは、思いのほか、役に立ちますねー!!

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