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現金決済完了!!

2012-08-29
一昨日、無事に決済を終えました。
今回は、売主さんの口座番号の連絡がこちらに来るのが間に合わず、仕方ないので、
銀行で売買の残額を現金で引き出して、満員電車に揺られながら持っていきました。
同じ管内ならば、小切手決済のほうが安全ですが、管轄が違うと小切手が確定するまで数日かかってしまいます。
現金そのままで持参というのは、これからもないでしょうから、記念撮影しておきました。
現金決済

今回は、決済の前に売主さんの承諾を得て、草刈りやらリフォームの準備やらで何度もアパートに入っていましたので、もうすっかり取得したつもりで、「あ、まだ決済してなかったんだ」という感じでした(^_^;)

もうすでに、昨日から足場が組まれて、リフォームがスタートしています。
ここまで来ると、私の役目としては、全体を監督しながら指示伝達と交通整理に徹していればいいので比較的楽です。

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業者と間違えられる(^_^)

2012-08-26
昨日まで、今度買う物件のリフォーム前の打ち合わせと準備作業で現地に行ってました。
一昨日、日帰りする予定でしたが、あまりの暑さで作業がはかどらず、体中汗まみれ、汚れまみれでとても電車を乗り継いで帰れる状態ではなくなってしまいました。ボロいTシャツを何枚も持っていって何回も着替えたのですが、もう吹き出す汗ですぐに搾れるぐらいになってしまいます。
空き部屋のシャワーで水浴びして帰るつもりが暗くなってしまい、電気が止められてるのでシャワーも浴びてられません。
近所のビジネスホテルで一泊して、昨日一日作業して、夜中に自宅にたどり着きました。
これが遠隔地物件のリフォームのつらいところです。
基本的に私は、セルフリフォームはやりませんが、要所要所はしっかりと指示できるように、リフォーム前の準備作業や打ち合わせは入念にやります。
トイレ洗い

今回の現地行きでやったことは、大体以下のようなことです。
塗装屋さんとの打ち合わせ
クロス屋さんとの打ち合わせ
サッシ屋さんの窓調節の立ち会い
電機屋さんのエアコン撤去と穴塞ぎ立ち会い
不動産屋さんとの決済の段取り打ち合わせ
電気工事業者さんと廊下と階段の電灯取付打ち合わせ
プロパンガス会社さんの浴槽撤去、キッチンセット撤去、トイレ便器とタンク取り外しの立ち会い。
廃品回収業者さんに廃棄物引き取り立ち会い。

大体、以上がメーンでしたが、打ち合わせや立ち会いの間には、自分でも作業できるところはやってきました。
電気コンセントやスイッチ類の取り外しと、敷居スベリの取り外し、そして、浴槽の排水口の洗浄と台所の排水口の洗浄、トイレ便器とタンク洗い。それから、アパート周りの草刈り。
電気コンセント類は、クロスの張り替え前に取り外しておいたほうがうまくいきます。そのままにしておくと、大体の場合、クロス屋さんは、きれいに張り替えたクロスの上からまた汚れたコンセント類を取り付けてくれるのです。どうせ新品に取り替えるのに、わざわざ汚れきったのを取り付けてくれていると二度手間になるので、はずしてコードだけにしてしまいます。
電源コンセント類の取り外し

室内の木部は塗装屋さんに塗ってもらいますが、よれよれになって浮いてきている敷居スベリははがして塗装の前に張り替えておくのがベターです。
今回、プロパンガス会社さんが、浴槽交換や水栓器具の交換工事、電気工事などは無償でやってくれるので助かります。キッチンセットも卸値で設置までやってくれます。トイレのクロスやCFを張り替える前に、便器もタンクも外してもらいたいというクロス屋さんからの要望があったので、便器もタンクも取り外してもらいました。
空っぽのトイレ

ま、そこまでやることは滅多にないことですので、この機会に、便器もタンクもしっかりと洗浄しておいたほうがよいと思って、自分でやり始めたのですが、洗浄剤を使っても排水管にこびりついたものはなかなかとれません。結局、この作業が一番時間がかかってしまいました。
トイレ洗い2

でも、このアパートの空室の臭いはこれでほとんど除去できるはずです。
台所とフロとトイレ、この3つが臭いの一番のもとですから・・・。

ま、そんなこんなで、汗まみれ・汚れまみれで作業しているところに、売主さんご夫婦が車でやってきました。
私が挨拶しても、奥さんは私が誰か分からずキョトンとしていました。
契約の際、2時間ぐらいは、世間話も含めてたっぷりお話ししたのですが・・・(^_^;)。
このところの作業で、真っ黒に日焼けして汗まみれの私の顔は、どうやら“業者さん”そのものに見えたようです(^_^)。

さて、明日はあちらの取引銀行で決済です。スーツでも着ていこうかな(^_^)

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糞尿まみれ!!

2012-08-21
変なタイトルを付けてしまいました。お食事中の方、ごめんなさいm(_ _)m。

昨日は、朝6時頃、家を出て、電車を乗り継いで約2時間半かけて、今度取得する物件に、打ち合わせに行ってきました。

自宅に帰り着いたのは夜の10時半でした。

打ち合わせの相手は、外壁塗装のペンキ職人さん、家電量販店の下請け業者の人、内装屋さん、そして、不動産会社の担当者さんたちです。
みなさん、非常に協力的で、打ち合わせ自体は、とてもスムースに運びました。金額的には、想定していたよりもリフォーム費用も安く済みそうなのがありがたいです。

それはそうなのですが、ちょっとやっかいなこともありました。
打ち合わせの相手の人たちと予約していた時間よりも、何時間も前に現地に付いて、物件の内部を点検していたのですが、この前の記事に書いた「夜逃げ部屋」が妙に臭いのです(^_^;)。

残置物はすでに不動産会社の若い衆が運び出してくれているのですが、それでもやっぱり臭いのです。
部屋の中を一つ一つ点検していくと、その臭いの場所に行き当たりました。

トイレのフタを開けてみて、ギョえー!!

便が溜まりに溜まっているのです。

外の止水栓を開けて、トイレの水を流そうと試みましたが、ぜんぜん流れません。
というか、タンクに水が来ないのです。
何度、試してもやっぱり水はタンクに来ません。
おそらく、タンクまでのところで故障しているのでしょう。
でも、この便器は何とかしなければなりません。
もうウンザリするほど便が溜まりに溜まった便器です。

タンクに水が来ていないので通常の方法では流せませんが、直接水をかければ、流れるはずです。
台所の水道は出ますので、その水を運んでこようと思うのですが、バケツもなければ洗面器もありません。
そこで、思いついたのが、シーリングライトのカバー。
この前、取り替えるためにはずしておいたカバーに、台所の蛇口から水を入れて、便器にぶっかければ何とかなるはずだ!!
その作業を延々と続けました。
で、ようやく“普通の汚い便器”になったので、その部屋のトイレにあったトイレ用たわしで便器をこすり続けました。
この作業に1時間以上費やすことになりました。

おかげで、何も食べたくなくなりました(>_<)。

結局、朝6時頃、自宅近くのコンビニでおにぎりを一個食べたきり、夜10時半に家に帰るまで何も食べませんでした。ま、それはこのトイレのせいではなくて、日本中で一番気温の高い地域で、炎天下一日中、草刈りやら何やら作業していて、食べ物よりも冷たい飲み物ばかりほしくなったからですが・・・。

ところで・・・・ふと疑問がわいてきました。

この“夜逃げした人”、一体全体、水が流れないトイレで、どれぐらいの期間、用を足していたのでしょうか?
とても、人が座りたくなるような便器ではないのですが・・・?

夜逃げしなければならないぐらい切羽詰まった状態だと、トイレが流れなくて便が溜まりに溜まってる便器の上に座ることも気にならないのでしょうか?

あー、今日は汚い話ですみませんm(_ _)m
こんな記事は書きたくないのですが、考えてみると、これも“不動産投資の実態”なので、あえて書かせてもらいました。

“不労所得”ってのは、どんなことをいうのでしょうかね(^_^;)

こんなことは、本腰を入れて不動産賃貸業をやってる人なら、みんな当たり前のように経験されていることだろうと思います。

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夜逃げした入居者!?

2012-08-10
今日は、6月末に契約した物件のことで、久しぶりに現地に行って来ました。
これまで、他の物件で付き合っているプロパンガス会社の担当者に協力してもらって、一部バランス釜のままの浴槽などを無償で取り替えてくれる段取りを付けるためです。
もちろん、プロパンガス会社も彼の会社に変更します。さらに、近くにある別の所有物件も彼の会社に“抱き合わせ”で変更する予定です。
その目的のために現地に行ったのですが、たまたま、一室の残置物の処理の最中でした。
夜逃げした入居者の残置物

この部屋は、当初、物件売却の話が私に来たときは、「入居中で滞納はなし」とのことでしたが、実際にはちょっと違っていました。半年ほど前から、所在不明になっていて家賃の入金がなくなったため、現所有者の売主さんが(この方は自主管理ですが)、連帯保証人のお母さんに連絡した結果、お母さんが家賃の支払いを続けていたのです。
売買の不動産会社が私をダマそうとしたわけではなくて、売主さんから話が来てすぐに私に情報をくれたので、その時点では不動産会社にも詳細が分かっていなかったのです。
私が購入するに当たって、果たして今後、所在不明の入居者さんが戻ってくるのかどうか、不動産会社の担当者に状況を判断してもらいましたが、やはり、戻る気配はない、ということで、契約の際は、この部屋の契約の解除と残置物の処理を済ませることを決済の条件の一つにしました。
それが、ようやく、お母さんとの話もついて、本日、残置物の運び出しとなったわけです。
不動産会社の若い衆と業者数人が車で何回かに分けて運んでいきました。運んで行った先は、管理会社の倉庫(?)のようです。お母さんからは処分してくださいとの依頼を受けたようですが、管理会社が顧問弁護士に相談したところ、万一のことを考えて、数ヶ月、保管した上で処分することになったようです。それまでの保管料や運送料、処分費は、残置物の所有者のお母さんが物件の現在のオーナーさんに支払うことになっているとのことです。
ま、いぜれにせよ、これでスッキリして、私のほうの取得の段取りも進みます。

ちょうど一週間前、遠隔地の物件を見に行ったのですが、そこで、ウンザリするような部屋を何室も見たことが効を奏したのか(?)、今日はまったく何とも思いませんでした(^_^)。上の写真は、すでに何度も運び出した後の写真です。

やっぱり比較の問題ですね(^_^)。人間、どんなものにも慣れるんですね(^_^;)
でも、目が慣れて何とも思わなくなることが果たしていいのかどうか・・・(^_^;)
こんなのキレイなほうじゃん!!なんて、思ってしまう自分がおかしいかもしれません。

とすると、一旦、心が引いてしまった先週の物件も、もっと凄まじい物件を見れば、「こんなのキレイなもんじゃん!!」と思えてしまうかもしれません(^_^;)。
金融機関の掛け目を入れる前の積算評価額が約3000万円、それを数百万円で買える可能性が濃厚なのですから・・・・。
ま、そんなことはさておき、この部屋の入居者さん、一体どこにいってしまったんでしょう?
40代前半の方のようですが、どこかで生まれ変わったように第二の人生を歩んでいるのでしょうか?

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厚かましい目標!?

2012-08-06
①利回り
年間賃料÷(売買価格+リフォーム費用+仲介手数料+登記等諸費用)の合計額=20%以上
②土地値(路線価)以下の価格で買うこと
③15年返済での返済比率40%未満

この3つが私の狙う物件の数値目標です。
最近、何度も繰り返し見ている「リニューアル投資法」のDVDの中で、中村一晴さんもほぼ同じことを言われていたので驚きました。
ただ、中村さんは、土地の実勢価格以下で取得するということでしたので、さらに厳しい条件です。地域を絞っている中村さんと違って、私の場合、地域が一定していませんので、実勢価格まで調べ上げることは困難です。そのため、路線価を頼りにしています。地方に行くと、実際は、路線価よりも実勢価格が低い場合もあるので、可能ならば実勢価格のほうを基準にするのがよいでしょう。

私の場合、今まで上記の3つの目標をクリアしたことは一度だけです。その他は、諸費用まですべて込みでの利回り20%以上という要件がクリアできませんでした。ただ、この目標設定自体が、最近私の中で固まってきたことなのですが・・・。

厚かましいと言えば、厚かましいかもしれません(^_^;)
私の場合、やればやるほど、だんだん厚かましくなってきているような気がします(^_^;)
厳しい目標を設定しておいたほうがそれに少しでも近づくことができるような気がするのです。

ただし、この目標で動いていると、「いわくだらけ」のかなり危ない物件に出会うこともあります。
先週、調査してきた物件もそんな物件でした。
様々な“いわく”をクリアして乗り越えていき、取得できたならば、上記の3つをすべて達成できる物件でした。

この物件の主な“いわく”は、複数の法律上の問題、物理的汚損の問題、人の問題です。
このうち、法律上の問題は論理的に解決策さえ見出せれば見通しもつきます。また物理的汚損の問題は駆体そのものに問題がなければ、お金をかけてリフォームすれば見違えるようになります。しかし、人の問題はなかなか解決しにくい面があります。
住んでいる人がどのような人なのか、それによっては、いくらリフォームしてきれいにしても健全なアパート経営はできにくい場合がある、そう思います。また、築古物件には、様々な人間の思惑がへばりついている場合があります。

ここに、不動産投資がFXや株とは大きく違う問題があるように思います。
極端に言うなら、「人を人と思わないような神経」が必要なのかもしれません。
こんなときは、「ナニワ金融道」シリーズでも見て気分転換を図るのがよさそうですね(^_^)

リニューアル投資法

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