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根抵当権設定登記を申請する!

2012-07-31
昨日、根抵当権設定登記の申請をしてきました。
登記官の審査を経て、数日後には登記完了証が発行されます。
これが済めば、先月末に契約した物件の購入とリフォームに係る一切の費用が日本政策金融公庫から私の口座に振り込まれます。
今まで、さまざまな種類の登記を自分で申請してきましたが、まさか自分で担保権の設定登記ができる日が来るとは想像もしていませんでした。
通常、抵当権設定登記の際、登記権利者である債権者(金融機関)が債務者に登記申請を任せてくれることはまずありません。しかし、日本政策金融公庫は快く応じてくれます。
結局のところ、担保を提供しない限り、つまり公庫を抵当権者とする担保権を設定しないかぎり公庫は融資を実行しないわけですから、債務者に登記申請を任せたとしても、公庫のほうは、痛くも痒くもないわけです。
登記申請を任せてもらえると、当然ながら司法書士報酬も不要になります。
日本政策金融公庫の場合、担保権設定の登録免許税はかかりません。
ですので、日本政策金融公庫で融資を受ける際には、上手にやれば、抵当権設定登記は完全にタダでできてしまいます。

根抵当権設定の申請書

融資全体についても、通常、銀行の場合ですと、事務手数料などがかかってきますが、そうした費用もかかりません。
まさに、私にとっては“日本政策金融公庫さまさま”という感じです。
ただ、公庫の場合、よく言われるように、返済期間を長期で組めないというようなことがありますが、15年返済でも返済比率を低く抑えられてキャッシュフローが得られる物件であれば、公庫を利用しない手はないだろうと思います。
ちなみに、今回取得する物件の借入金の返済比率は35%を切っています。

多くの銀行が貸し渋る“木造築古”でも“空室だらけ”でも、(場合によっては)15年返済で貸してくれる日本政策金融公庫は不動産投資家の強い味方だと思います。
私は、これほど使い勝手の良い金融機関と今まで出会ったことはありません。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

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おいしいとこ取り!?

2012-07-25
さっき、商品券入りの宅急便が届きました。
毎年、秋に請求しているクレジットカードのポイント引き換えを、今年はちょっと早めに請求したからです。
約9ヶ月間のクレジットカード払いで溜まったポイントが商品券4万円分。
ちょうど、私たち夫婦二人の1カ月の食費と同じぐらいの金額です(^_^)。
今年は9ヶ月分ですので少な目ですが、多いときには6万~7万円分ぐらいになります。
クレカで引き換えた商品券

4年数ヶ月前に早期リタイアして、すぐにやったことの一つが、現金払いからクレジットカード払いへの変更でした。
それ以来、コンビニやスーパーは言うに及ばず、電気代、水道代、ガス代などの光熱費や電話代の支払い、居酒屋での支払いからタクシー料金や新幹線代まで、可能な限り、クレジットカードで支払っています。そうそう、娘が留学しているメルボルンの大学の授業料などもクレジットカードで払いました。

それまで、クレジットカードはあまり使ったことがなかったので、最初は、スーパーで数百円の物を買うのに、クレジットカードを出すのにはちょっと躊躇したものでした(*^_^*)。また、現金を持っていなくても買えてしまうので、ついつい余計な物まで買ってしまい、当初は約1.3倍ぐらいは無駄な消費をしていたような気がします。しかし、そんなことも、ほんの数ヶ月間だけのこと。今では、まったく現金と同じ感覚で効率よく使えるようになりました。

クレジットカードも様々ありますが、リタイアする前にはぜひ有利なカードに加入しておかれるといいと思います。場合によっては、勤務先の企業と団体提携した年会費無料のゴールドカードなんていうのもあったりしますよね。本来、年会費1万数千円かかるのが無料で、リタイア後も同じ条件で継続使用できるものがあったりします。
そういう特別なカードでなくても、定職を持たなくなるとクレジットカードには加入しにくくなる場合もあるので、リタイアの前に加入しておくのが得策ですね。
私も、退職する前には駆け込みで、いくつかのクレジットカードに加入しました。現在、メインで使っているものは家族カードも発行されています。
ただし、私の場合、ほとんどのクレジットカードで、「キャッシング機能はなし」に設定しています。そうしたのは、急に飲みに誘われた際などついついキャッシングで下ろして、なんてことになりがちだと思ったからです。それと、キャッシング枠が場合によっては、融資を受ける際の与信に影響することもあると感じていたということもあります。最初の物件を買う際、銀行の融資担当者から、クレジットカードの保有枚数をしつこく聞かれたのを思い出します。ま、これに関しては、年齢や収入などの属性に比べて、異様に多い枚数を保有していなければ、あまり問題はなさそうですが・・・・。

クレジットカードに入っていると、その会社から、封書や電話などで頻繁に勧められるのが、「保険への加入」と「リボ払いへの変更」です。
保険のほうは、これはクレジットカードとタイアップした保険会社の傷害保険に2年間無料で加入できますというようなもの。これは確かに2年間は無料ですが、2年で解約するのを忘れてしまうと、その先は有料になるので私は加入しません。
リボ払いへの変更というのは、一括払いでショッピングした金額を、分割払いに変更しませんかというものです。変更すれば、ポイントがつきますよとクレジットカード会社が熱心に勧めるのは、利息が得られるからです。翌月一括払いだと、こちらの支払う利息はゼロ。クレジットカード会社にタダで立て替え払いしてもらって申し訳ないぐらいですが、もちろんクレジットカード会社は慈善事業をやってるわけではありません。一括払いの消費者からは利益は得ませんが、提携しているお店や会社から手数料を得ているわけです。それだけだと、片方からしか利益が得られませんが、それを消費者のほうからも得る手段が、リボ払いに変更させることです。そうすれば、不動産会社の売買の仲介手数料のように、いわゆる「両手」が得られるわけですよね。もちろん、私はリボ払いに変更はしません(^_^)

一括払いのショッピングだけで使用してポイントを得るというやり方は、クレジットカードの“おいしいとこ取り”ですね(^_^)

あ、そうそう、クレジットカードというと、思わぬ形でメリットを得たこともありました。娘がオーストラリアの病院に入院した際、急遽、私が駆け付けたんですが、付帯していた海外旅行保険から救援者費用というのが支払われました。年会費も一切払っていないのに、飛行機代など要した費用のほとんどがそれで賄われたんですから、驚いてしまいました(^_^)。

クレジットカードの“おいしいとこ取り”は、リタイア後の生活防衛策の一つと言えそうです。

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新築ワンルームマンション投資の罠!?

2012-07-19
「息子が買った都心のマンション、貸しに出したいんだけど・・・」

昨年秋、知人から、こんな相談を受けました。
何年か前、都心の山手線の駅から数分という場所に息子さんがマンションを買ったというのを聞いたことを思い出しました。確か、その時は、都心の和食チェーン店の店長をしている息子さんが自分で住んでいると言っていたはずです。結婚の準備でもしてるのかなぐらいに考えてあまり立ち入ることもしませんでしたが・・・。
「転勤になってから、そのまんま放ったらかしにして帰って来ちゃってるんだよね」
一昨年、北関東の実家の近くの店に転勤になって、現在は実家で両親と一緒に暮らしているというのです。
「もったいないから、貸しに出すように言ってるんだけど、仕事が忙しくて、なかなか息子も動きがとれないもんだから・・・・」
「分かりました。一度、見てみましょう。あの辺りだったら、池袋の不動産会社に管理任せて、家賃設定さえ間違えなければスムースに客付けできると思いますよ」
と軽く応えて電話を切りました。しかし、数日後、知人からマンションのパンフレット類や契約書類やらが送られてくると、重ーい気分になってしまいました。

完全にハメられてしまってる!!

そう、いわゆる、しつこい電話攻勢をかけてくる投資用区分所有の一室だったのです。
山手線の駅から歩いて数分。約30平米の1DK。新築で購入して現在築4年。
購入価格約2800万円 諸費用約250万円
これを諸費用込みのオーバーローンでの融資を受けて購入しているわけです。
パンフレットを見ると、ほとんどのメガバンクが建築会社と提携していて、売買価格まで貸してくれる35年の住宅ローンが用意されています。それ以外の諸費用分はこれまたしっかりとノンバンクが提携して貸してくれるようになってるわけです。

正直、目を疑いました。
有名な和食チェーン店の店長として他店と競り合いながら切り盛りしている彼が、まさか私生活においてはこの程度のマネジメントもできないなんて・・・・。
昔からおっとりした優しい性格で、他人と口論したりすることのなかった彼ですが、そうした断りきれない“人の好さ”を突かれたのかもしれません。
「転勤になったら人に貸せば家賃収入が入ってきますし、確定申告すれば給料から引かれた所得税だって戻って来て、将来、完済した後は老後の生活資金になるんですから・・・できるだけ若いうちから始めたほうがいいんですよ。年金なんて将来どうなるかも分からないですからね。ただし、これは都心でないと成り立ちません。空室リスクがありますからね。山手線の中側で駅から数分の立地だと将来もずっと空室リスクなんてないですから・・・、お買い得ですよ!」
ま、こんな感じの営業トークに乗せられてしまったんじゃないかと思います。

ちなみに、この物件、調べてみると一昨年すでに売却した人がいたようです。売却希望価格は1500万円でした。指値も入ったでしょうから、実売価格はもっと低かっただろうと思われます。

約3000万円借金して購入して、買ってすぐに売っても、すでに1500万円以上の損失です。

仮に、毎月の家賃収入が、毎月の返済額+管理費+修繕積立金+その他の必要経費の合計額と同じだったとして、確定申告して所得税が毎年20万円返還されたとしても、
買った瞬間の損失を取り戻すのには、
1500万円÷20万円=75年・・・・実際はこれ以上かかってしまいます

さらに、修繕積立金は、当初は比較的安い設定になっていますが、10数年後からどんどん上がっていく仕組みになっているわけです。
実際のところ、よほど社会状況が激変して、大きなバブルでも起こらない限り、取り戻せる可能性はほとんどないと言っていいでしょう。
しかも、もう一つ悪いことに、住宅ローンを使ってしまっているために、これを完済するか処分するかしないかぎり、新たな住宅ローンも組めません。
これぐらい大きな損失を被っているわけですが、売却しなければ損失は確定しない「含み損」のために、損をしていることが見えにくいのです。いや、誰しも自分が大きな失敗をしたと認めたくないという心理が働くために、普段ならば見えるものも見えなくなっているのかもしれません。
これは、非常にシンプルで分かりやすい形の失敗ですが、不動産投資におけるミスの典型とも言えるのではないでしょうか。通常、われわれの眼中にある不動産投資はもう少し構造が入り組んでいるために“事の善し悪し”がより見えにくくなっているような気がします。
ですが、どの不動産投資も、こうした面を孕んでいるのは事実です。私自身、肝に銘じておかなければならないと強く感じた次第です。

ちなみに、このマンション、池袋の集客力のある不動産会社を管理会社に選択し、相場よりも少し安い賃料設定で出したところ、借り主はすぐに見つかりました。それでも、毎月何万円かの持ち出しで、名目上も実質上も赤字です。その後、確定申告して幾ばくかの所得税が返還されるところまでサポートしましたが、“誰にも貸さずに放ったらかしだった状態”よりはましな状態になったものの、根本的な解決策である“損切り”には知人も息子さんも踏み出せないでいる現状です。

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管理会社を変更する!?

2012-07-15
某物件の管理会社を変更しようと思っています。
連休明けから、新しい管理会社の選定に入るつもりです。
管理会社の変更は他の物件で何度か経験していますが、入居者さんには賃料の振込先の変更など多少なりとも手数をかけてしまうことになりますし、また、保証会社が付いている場合は新たな管理会社で継承できるかどうかの問題もあります。継承できない場合は次回更新時までの保証料を入居者さんに代わって、こちらが負担しなければならないようなケースも出てきます。また、前もって、いくら管理会社の変更を周知徹底しても、入居者さんの中には賃料の振込先を間違えてしまったりする人もいます。
ですので、できれば変更はしないに越したことはありません。
今回、私が管理会社を変更しようと考えた理由は、以下の点がです。

① 客付けのチカラ=営業力が弱い。
② 営業マンがそれぞれの物件の個性やウリを熟知していない。
③ 管理部門と営業部門が分離していて、営業マンとオーナーが直に意見を通わせる機会がない。
④ 管理部門に伝えたことが、営業部門に伝わっていない。

③と④は、同じことが原因です。要するに、組織が大きくなりすぎていることが原因です。
①の営業力に関しては、管理委託契約をした当初、私の物件の近所にあった店舗が閉鎖されてからというもの、まったく弱くなってしまいました。取得後、内外装フルリフォームして数ヶ月で満室にしてからも、年に1回~2回退去が出て計6回客付けをしてきましたが、一度もこの管理会社が客付けしたことはありません。すべて、私が営業をかけて回った他社での客付けです。
営業をかけて回る

営業をかけて回った効果は抜群で、最短では、退去後クリーニングも済んでいない段階での申込みもありましたし、クリーニング完了後2日で決まったこともありました。退去後申込みまでに1ヶ月以上かかったのは、6回のうち1回だけした。
その間、サブプライムローンショックやリーマンショックでの円高による工場閉鎖や派遣切りなどもありましたが、5年前に管理会社が設定してくれた家賃のままで決まってきました。今回、シーズンオフの閑散期に1室空いた部屋をどうするか、初めて、営業部門のリーダー的営業マンと話したところ、私がこれまでせっせと営業に回って客付けしてきた間に、どうやら、一度も内見者を連れてきていないということも判明しました。
私もこれからは、少しずつ引いて、管理会社に全面的に客付けを任せていきたいと考えているのですが、営業マンと話してみると、私の物件のウリすらよく分かっていない有り様で愕然としました。彼の口から出るのは、一般的な相場家賃だけ。私の物件のウリの一つである「光インターネット使い放題」をどう生かしていくのか念頭にすらないのです。築年数と部屋の間取りと広さをもとにして算定した“相場家賃”しか出てきません。ところが、客付けに協力してくれている他社の営業マン何人かともしゃべってみると、光インターネット使い放題というウリをどう使うか、しっかりと考えてくれているのです。事実、そうした考えで、6室全員がそのウリを喜んで入居してくれているわけですが、管理会社の営業マンには、そのウリは念頭になく、家賃を下げることにしか関心がないようです。今まで、決められなかったことがよく分かりました。
また、今回、私ができるかぎり客付けから引こうと考えて、管理会社の営業マンのモチベーションが上がるように特例広告料を設定して管理部門に伝えましたが、それも正確には営業マンに伝わっていませんでした。
結局のところ、よーく考えてみると、すべて同じことが原因のように思えます。
組織が大きすぎること。それに尽きるようです。
組織が大きくなりすぎて、管理物件も多いために、個々の物件に手が回らない。それが原因です。
ましてや、他の管理物件のどれもが空きだらけの状況の中で、1室しか空いていない私の物件の客付けをどうするかにチカラを入れている暇がない。そういうことだと思います。

いろいろと悪い面ばかり挙げましたが、この管理会社にも今まではよい面もありました。
この物件を取得したのは別の不動産会社からでしたが、取得の際に、この会社の売買担当者(前から知り合いでした)が側面から物件を調べてくれました。そのおかげで、隣家の生きた水道管がアパートの敷地の下を通っていることが判明し、その水道管を別の本管に接続し直すという形で解決した後に契約することができました。
同じく、この売買担当者が懇意にしているプロパンガス会社を紹介してくれ、今では私が電話一本するだけでガスのみならず水回りのことなら何でも材料費だけで対応してくれるようにもなりました。そのプロパンガス会社は、今回私が契約した物件の給湯器の変更やバランス釜からの変更などリフォームにも無償で協力してくれることになっています。
こうしたメリットのほとんどが、この売買担当者のおかげでしたが、この人はすでに他の地域の不動産会社にヘッドハンティングで転職してしまいました。
営業会議
この管理会社とはもはやあまり付き合うメリットがない、そういう時期に来たと言えるでしょう。
これからは、家賃も見直ししていかなければならないのは事実ですので、物件の個性もウリも理解してくれる担当者としっかりと意見交換しながらやっていける、そんな管理会社を選定していこうと思っています。

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土地値物件を調査する!?

2012-07-08
一昨日は首都圏の、ある物件の調査に没頭していました。
この物件、いわく付きの非公開物件を紹介する不動産ブローカー(?)のような業者から来た情報です。
いわく付きだからと言って、どうしようもない物件というわけではありません。
掘り出し物は、必ずと言っていいほど、何らかのいわくが付いているものです。
それを解決できれば、うま味のある物件になるかもしれない、そんな代物です。

さて、どんな物件かというと、
売却希望価格1950万円
築20年の木造アパート。
2DK4室。1室約41平米。
土地面積約250平米。 敷地内駐車場4台分
現況1室のみ入居中。 満室想定表面利回り約14%
路線価は平米73000円
都心まで電車で約30分程度の最寄駅から歩いて約20分。

首都圏利回り14%アパート

けっこう、興味をそそられる人もいらっしゃるんじゃないでしょうか?

私もこの物件、どこに「いわく」があるんだろうかと気になって調べてみました。
まずは、民事法務協会で登記情報取得。
登記情報を見る限り、担保権も付いていないし、土地の形状もいいし、問題はなさそうです。
ただ、公図が古いままで修正がなされておらず、物件に面しているはずの位置指定道路も公図上は見当たりません。しかし、それはよくあることです。
登記簿の土地面積を見ると、路線価は1800万円を超えているので、これはほぼ土地値物件かと喜んでしまいました。

首都圏での客付けの強さがウリの不動産会社に電話すると、
「この辺り、築20年程度の40平米の2DKだと、賃料55000円で駐車場は7000円が相場です。実際、ファミリー向け物件の多い地域ではありますが、賃料53000円の駐車場5000円ならば目を引きますね」とのこと。トータルで58000円~59000円だと非常に客付けしやすく、逆にあまり安くし過ぎると事故物件かと思われてしまいかねない、ということです。駐車場に関しては「車を持たない人もけっこういますし、近隣にいくらでも駐車場はありますので、部屋数分の駐車場があれば全然問題ないです」。
相場よりも安い家賃設定ならば客付けも問題はなさそうです。
彼の言う客付けしやすい賃料での満室想定利回りは約14.5%ということになりますが、築年数を考慮すると、さほどいい利回りとも言えません。
ましてや、この地域、前から不思議に思っているのですが、都市ガスの収益物件が非常に多いのです。案の定、この物件もそうでした。これは、給湯器の取り替えに60万~80万はみておかなければなりませんし、ちょっとした故障なんかの修理費用もバカになりません。

この物件を1500万円で買えるならばどうだろうかと計算してみました。
日本政策金融公庫で諸経費込みで融資額1650万円、金利1.85%、15年元利均等返済で借りたとすると、返済額は月額105043万円となります。満室想定賃料が月額236000円ですから、返済比率は約44%。管理委託手数料や固定資産税など諸々の経費を差し引いた残りのキャッシュフローが月額約8万~9万円程度。まあまあです。ただし、路線価よりもかなり安く買えているとすると、出口も見つけやすく安心感はあります。
首都圏利回り14%アパート

現地調査に向かう準備をした上で、
もう一度、業者からの資料を読み直すと、あれ!? 
土地面積のところに、妙なことが書いてありました。
土地約250平米、うち道路約60平米???
登記簿には、約250平米と記載されているのですが・・・?
登記簿通りでなく、資料に書いてあることがほんとだとすると、土地面積は約190平米ということになり、路線価は1300万円台に落ちてしまいます。

なんじゃ、こりゃあ!?

これはもう、紹介してくれた業者に聞くしかありません。
現地を調査してから、良ければ、業者に電話するつもりでいましたが、予定を変更して、電話しました。
結局のところ、何が原因でこうなったかは分からないが、昭和30年代に位置指定道路として敷地の一部を拠出した際に、その分が分筆登記されることもなく道路部分も含めたまま敷地として登記簿に残ってしまっているということでした。
どこにあるのかと思った「いわく」はここにあったわけです。
これは、まともに売るのであれば、測量をし直して、土地地積更正登記をしなければなりませんね。

なかなか率直で悪びれたところのない話しやすい業者でしたので、ついでに、値下げの可能性を聞くと、下げなくても満額で売れる可能性が高いので、もし下がっても1900万までだろうという話でした。
ちなみに、この物件、業者ならばどれぐらいの価格で買うだろうかとざっくばらんに聞いてみると、彼の想定では1600万~1700万で買って満室にして2200万ぐらいで売るという感じだろうということでした。
じゃあ、この空室だらけの融資が付きにくい築20年の物件を14%の利回りで誰が買うのだろうと聞くと、彼が言うには、現金を持ってる初めて不動産を買う人だろうということでした。
現金を持ってる初めての人かぁ~

満額で現金購入した場合、投入した資金の回収にどれぐらいの歳月が必要か、ザックリと計算してみました。
満額1950万円+諸費用=約2100万円
業者によると、空室1室が放置状態らしいのでその部屋のリフォーム費用が約30万。
空室のエアコン8台中5台がかなり古いらしいので、その交換費用が約28万。
取得費用の合計はおよそ2158万円

で、今度はキャッシュフローのほうを計算してみます。
購入後、間髪を入れずに満室になったと仮定して(そんなわけありませんが)、
月の家賃収入が236000円。
管理委託料5%が12390円(税込み)。
これを引いた残りが223610円。
さらに、固定資産税や火災保険料、共用部電気代や定期清掃費、広告料や軽微な修繕費などを、月割りで大ざっぱに算出すると、約35000円程度。
これらを引いた残りは、188610円。
もちろん、これは突発的に起こる中規模の修繕費などは含めていません。
月額約18万8000円のキャッシュフロー。
これは、年間で約225万円のキャッシュフローとなります。

それで、何年で回収できるかですが、
2158万円÷225万円=9.59
約9年半で初期投資額が回収できることになります。
ただし、これは、超最短で計算した場合です。
実際は、ここに所得税や住民税もかかってきますし、外壁等の大規模リフォーム代もかかってくるでしょう。さらには、賃料の下落や空室期間の損失も含めて考えなければなりません。
もう一つ、この物件の場合は、測量のし直し、土地地積更正登記も必要になりますし、都市ガス給湯器の交換費用もかかってきます。
とすると、大ざっぱに見て、さらに3年~4年は回収期間が延びるのではないでしょうか。
結局、現金で買った場合の初期投資額回収期間は13年ぐらいはかかると見た方がよいでしょう。
13年後、この物件は築33年です。
可能性の少ないことですが、もしも路線価が下げ止まって、仮に今と同じだとすると、1350万円程度。
さーて、この時点で、どうするか? ですね。その頃の不動産や金利の状況がどうなっているか・・・?
もちろん、その前に、この地域ですと、一時的にミニバブルが起こる可能性もないわけではない場所ですので、上手に売り抜けるという手もありますし、この担保権の付いていない物件を元にして公的資金などを借りて、次へ向かう手だてとすることもできます。

もちろん私は現金買いはしませんが、いずれにせよ、この値段のままだとすると、あんまり「うま味」はない感じがします。

近々ぜひ見に来てほしいという業者さんに、
「1500万円以下になりそうもないのなら、急いで見る必要もないですね」
そう告げた上で、
「もし何人かダメになって売買が頓挫したなんてことになったとき、思い出されたらご連絡ください」と伝えて電話を切ったというわけです。

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1000円登記完了!!

2012-07-05
ちょっと前の記事に、自宅の住宅ローンの抵当権とアパートローンの共同担保の根抵当権の抹消登記を自分でやったと書きましたが、その後、合筆の登記もやっちゃいました。
自宅の土地は18年前に購入した時点から3筆あって、アパートの融資やら何やら金融機関に相談する際も、3筆全部の登記簿なり登記情報なりを取得しなければならず、抵当権を設定する際にも3筆に分かれているために、余分な費用や労力がかかっていました。
きれいサッパリ担保権がなくなったこの機会に、自分でやっちゃおうということで、法務局の出張所(登記所)に行くと、先の抹消登記の際にお世話になった相談窓口の方が、またまた懇切丁寧に調べて教えてくださいました。
合筆の登記申請を本人がやる人はほとんどいないらしく、登記所には合筆の申請書の雛形は備えおかれていなかったので、登記の専門書の中にあった昔の縦書きの雛形を見せてもらって、それを横書きにした申請書を作って出せばいいと教えてもらいました。
家に帰って、パソコンで30分程度で完成しました。
こんな感じです。
合筆登記申請書
申請して2日後、登記所の職員が現地調査に来て、その翌日には登記完了証と登記識別情報を受け取りましたので、3日で完了。現地調査に立ち会いも必要ありませんでした。
かかった費用は、印紙代1000円ポッキリ!!
これは思ったより簡単で安く済みました。土地家屋調査士さんに依頼したら、何万円かはかかったでしょうから・・・。
これで、これからは登記情報も1つ取れば済みますので、楽になります。
自宅に限らず、アパートの土地が何筆もあって、費用や労力が何倍もかかっているという方もけっこういらっしゃると思いますが、機会があればご自分でやってみられるといいですよ。
ただし、合筆できる土地は、地目が同じで接続していることや、当然ですが所有権の登記名義人が同一であることなどいくつかの条件があります。抵当権が付いていても条件をクリアしていれば合筆できます。
土地が合筆されて1筆になっていると、何筆かの土地に細かく分かれているよりも、売却するときだって、スッキリしていて買手から見た印象もグッとよくなるんじゃないでしょうか。

ところで、今回、取得する予定のアパートの土地も実は4筆に分かれています。ただし、これは2筆ごとに地番区域が異なっているため、合筆できるとしても4筆を2筆にしかできません。ま、それでもかなりスッキリする感じがしますので、取得後、チャレンジしてみようかなと思っています。

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契約済んで融資も順調!

2012-07-03
一昨日、今回の物件の売買契約を済ませてきました。
値段が値段ですので、業者の横槍が入らないように押さえてしまおうということで、ちょっと早めの契約となりました。
今回の物件、若干、問題点がないわけではありません。一つは、公図上、敷地内に現況では存在しない「市の官地」が記載されていること。これは考えようによっては重大な問題ですが、実際は官地とされる道路はどこにもなく、このアパートを建てた際の測量図にも存在しないので、単に古い公図が修正されずに記載がそのまま残ってしまったものと思われます。こういうことって、地方では非常に多くて一瞬驚かされることがありますが、公図が修正されていないことは東京でもけっこうあります。念のため、売主負担で土地家屋調査士に依頼し、市の道路課が立ち会いのもとで、現況の測量図を作成してもらい問題がないことを確定させた上で決済することになりました。
もう一つの問題点は、6室中4室入居中のうちの1室が半年前から会社も辞めて所在不明で、連帯保証人のお母さんが家賃を払い続けているということです。自主管理している売主さんの督促で、お母さんが払っているわけですが、これはもう先が目に見えています。このままの状態で、私が引き継ぐとなると、最初から煩わしい問題を抱えてしまうことになります。売主さんに聞くと、お母さんも残置物を引き取ることに同意しているということなので、すべて運び出されて退去が成立した時点で決済することになりました。
いずれも、仲介の不動産会社の担当者が熱心に動いてくれていますので、ここ2週間程度で片が付きそうです。
「お母さんの家まで私が行って解決してきます」と言ってくれる担当者の力強さには感謝!感謝!です。
6室中3室の入居という段階からのスタートになってしまいましたが、それでも月の返済や管理委託費を引いてもまだ充分余りある状況ですので、2室入れるも3室入れるも大差ない、ぐらいの腹づもりでやっていこうと思います。
というわけで、契約にかかわる問題点も早晩解決される目処が立ちましたので、今日は日本政策金融公庫の某支店に融資の申込みに行ってきました。前回の際に提出している書類のほとんどがそのまま使えるということで、今回の物件の資料と現時点の通帳を持参するだけで済みました。
金利も前回よりもさらに優遇してもらえるそうです。
金利1.35%(当初2年間) その後は1.85%。
15年返済。もちろん全期間固定です。
借入金額はリフォーム費用と仲介手数料や登記等諸費用込みの金額です。
日本政策金融公庫の場合、上手に利用すると、フルローンどころかオーバーローンも可能ですし、とくに私の出会った担当者は日本政策金融公庫内での不動産賃貸業への融資実績が全国トップクラスの人なので、今後、私が物件を買い増していく際にどう進めていけばいいか、その面での段取りまで一緒に考えてサポートしてくださるので、ほんとに助かります。
日本政策金融公庫

正直なところ、もう、私の場合は、日本政策金融公庫以外での融資は考える必要がなさそうです。担保評価の出る物件で、かつ実際に高利回りで回すことが可能な物件を慎重に吟味していけば、理論上は次々に物件を買い増していくことも可能と思われます。日本政策金融公庫の貸し出し枠の問題も現在は特例措置で1億円までならば稟議も通りやすいようですし、法人化という手段も使えます。
前回の肉厚スッピン美人の際に、徹底的に金融機関を攻めている中で、日本政策金融公庫の凄腕担当者の方と出会えたことで、将来への展望が思いっきり開けてきました。

動くたびに、何かが有機的につながっていき、大きな実を結んでいく、そんな気がします。


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