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ドイツ人と物件下見に行く。

2012-06-27
数日前、北関東の某市に物件の下見に行きました。
今回の物件下見には、娘の彼氏のドイツ人の若者も娘と一緒に連れていきました(^_^)。
将来、事業をしたいという若い彼らの今後にとっても、何らかのスキルアップにつながる良い機会だと思ったからです。
自宅を10時半に出て、電車を乗り継ぎながら、現地についたのが午後2時半。
地方の電車はなかなか乗り継ぎがスムースにいかないのが難点ですよね。
この間、ドイツ人の彼は電車から見える田んぼだらけの景色を写真に撮っていました。初めて見る田んぼは彼の目にはどう映ったでしょう。
夕方まで数時間、空室の内部と外部をじっくりと見せてもらい、不動産会社の事務所で取得後の客付けなどを相談した上で買付証明書を書いて夜に帰ってきました。
その日のうちに、不動産会社の熱心な担当者が売主さん宅に買付証明を持って行ってくれてスムースに交渉成立となりました。
担当者の彼が、念のため、売主さんに売渡証明書まで書いてもらってくれました。

築古軽量鉄骨物件

今回の物件は、5年前に購入した物件を管理してくれている不動産会社さんが誰よりも先に私に知らせてくれた物件です。まだ出たばかりの、いわゆる“川上物件”です。
この不動産会社さんは、前回の肉厚スッピン美人の際にも、側面から相談に乗ってくれていた不動産会社さんです。
肉厚スッピン美人がダメになった際にも、ずいぶん親身になって状況を分析してくれました。
そして、今回、5年前に購入した物件のすぐ近くの物件が売りに出るや否や、速攻で私に連絡してくれました。

物件の概要はこんな感じです。
売主希望価格 890万円  買付申込み成立価格850万円
2K全6室  軽量鉄骨造 大手ハウスメーカー施工
築年数 26年
現状6室中4室入居中 現状利回り約21%  満室想定利回り約30%
土地約330平米 駐車場各室1台+2台で合計8台可
土地の路線価が約890万円
外装及び空室リフォーム費用 250万円~350万円程度?
リフォーム費用350万円込みでの満室想定利回り約21%
リフォーム費用250万円込みでの満室想定利回り約23%

この物件、値段が値段ですので、公開すればすぐに現金買いの希望者が出そうな物件です。売主さんにも売り急ぐ理由もないことが分かっていましたので、指値は売主さんが応じてくれそうな価格で出しました。

築年数がかなり経っているので、利回りはこれぐらいで当然といえば当然かもしれません。
ですが、高く見積もったリフォーム費用を含めての満室想定利回りが20%を越えますので、回していきやすいだろうと思います。
ただし、満室想定利回りは、結局のところ、あくまでも想定にすぎません。
要は、その家賃設定で本当に満室になるかどうか。
不動産会社によると「この家賃設定だと満室になるのが見えていると思います。外装のリフォームをしないままでもこの家賃でイケルと思います」
非常に嬉しくなる発言です。
5年前から付き合っている信頼のおける不動産会社さんのいうことなので信用できます。
ただし、外装のリフォームなしでも当面はイケルかもしれませんが、築年数がいってますので、これからのことを考えると、ここでしっかりとリフォームしておくのが妥当なところでしょう。

10年後に売り抜けると考えても、あるいは回せるだけ回して更地にして売ると考えても、いずれもシュミレーションが立てやすい物件です。

物件下見の最中、不動産会社の担当者と私がしゃべっているとき、2階のベランダにいたドイツ人の彼が、突然、何やら大声で叫びました。
見ると、彼は、ベランダの手すりの上に乗って立ち上がっているではないですか!!
驚いて、「おーい!!危ないぞ!!」と私が言うと、
「ルーフ、ベリーグッド!ルーフ、ベリーグッド!」と叫びながら、彼は屋根の写真と動画をカメラで撮っていました。
その写真と動画を見せてもらうと、確かに、折板の屋根には落ち葉やゴミもなく、思いのほか、きれいな状態でした(^_^)。ボルト部分の錆止め塗装をしてキャップを被せる程度で済むのではないかと思われます。
近隣に高いビルもありませんので、高所恐怖症の私ひとりでは到底屋根の状態を見ることはできませんでした(^_^;)。
すっかり親しくなったドイツ人の彼が、精一杯、私の役立つことをしたいとがんばってくれたのです。
そんな彼も、一昨日、3週間の滞在を終えて、娘と一緒にオーストラリアに旅立って行きました。
あまりに楽しい時間でしたので、なんだか、寂しくなってしまいました。

彼のがんばりにも応えられるよう、そして、紹介してくれた不動産会社の担当者の熱意にも応えられるように、購入に向けての詰めをしっかりと進めていこうと思います。重大な問題が出てこなければ、このままスムースに購入ということになるでしょう。

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セミリタイアって何!?

2012-06-19
オーストラリアから娘がドイツ人のボーイフレンドを連れてやってきてから、2週間が経ちました。
毎日が面白すぎて滞在期間の3分の2が飛ぶように過ぎていきました。
その間、私や妻の友人を交えて会食をしたり、回転寿司に行ってみたり、15㎞先の多摩湖までウォーキングしてみたり・・・そして、何か手伝いたいという彼に15歳のラブラドールの散歩を頼んだり、一緒に庭の雑草取りをしたり・・・。
ドイツ人の若者と愛犬

15歳のラブラドール

あ、そうそう、チェスが好きだという彼が将棋を教えてくれというので教えると、どんどん上達して、すぐに妻や娘には飛車角落ちでも勝てるようになってしまいました。
食べ物もどんどん広がって、最初は炙りサーモンしか食べられなかった彼が、ヒラメのえんがわやほたての刺身まで喜んで食べるようになりました。
将来、事業をしたいと思っている彼は私の事業にも興味津々で、ガンガン質問してきます。
少し厳密な表現ではないかもしれませんが、不動産賃貸業における「家賃収入と、金利+経費+税金の間のサヤ取り」の意味もすぐに理解してくれます。
ドイツ人の若者と草取り

その彼がカタコトの日本語で「ナンデ?」と面白がったのが、セミリタイアという言葉です。
私のブログを見ていて、ブログ村のセミリタイアランキングのカテゴリーを見つけたときでした。
セミ=semi=半分、ですから、たしかに、「なんで半分リタイアなのか?」と不思議がるのもよく分かります。
ただ、よーく考えると、この表現、今の私の状況を正確に言い表しているようにも思えます。
組織を退職(リタイア)したけれど、不動産賃貸業という事業をやっているわけですから、仕事から完全にリタイアしたわけではありません。やるときは、組織にいるときよりも忙しいぐらいに働いています。
ですが、20代や30代の若い人たちが、給与生活者をやめて不動産賃貸業をやっているのとは意味も目的も少し違うような気がします。
若い人たちの場合は、日本語でいうなら、むしろ脱サラでしょう。サラリーマンを辞めて不動産賃貸業の専業になることで、その収入でこれから壮年期に向かう人生を、家庭を持つ人なら、子育てや親の介護など家庭で起こる様々な出来事を乗り越えていかなければならないわけですから、必然的に、事業の拡大再生産をはかっていくことになるだろうと思われます。事業には、止まってしまったら維持できない側面がありますからね。
ですので、リタイア的要素は少ない気がします。むしろ、脱サラして事業家として本格的に生きるということだろうと思います。

ですが、私の場合はどうかというと、事業家として生きているかといえば、たしかにそういう面もありますが、気持ちの上では、これから事業をどんどん発展させるだけ発展させて、それでもって今後の人生すべてを押し進めていくというような腹づもりはあまりありません。
ですから、「セミリタイア=半分リタイア」という言葉がちょうどよいような気もします。
ドイツ人の彼に、その意味を分かってもらうのはなかなか難しいと思いますが、不思議がる彼の質問から、自分のスタンスを再確認するキッカケをもらった気がします。
これは、不動産投資においては、出口の問題と密接にかかわってきます。
明らかに、20代や30代の人たちの不動産投資と私のスタンスが違う点は、出口の想定です。
私の場合は出口がより具体的にハッキリとしている、それを再確認させられた次第です。

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まさか、これほど変わるとは!

2012-06-12
昨日は、完済後しばらく放っておいた自宅の住宅ローンの抵当権抹消登記と、アパートローンの借り換えで共同担保から外れた自宅の第二順位の根抵当権の抹消登記を申請してきました。

久しぶりに行った法務局の出張所(登記所)の様変わりには、ほんとに驚かされました。
相談コーナーなるものまでできていて、定年退職後の嘱託(?)職員が丁寧に相談に乗ってくれて、手取り足取り、契印の押し方から原本還付請求の仕方まで、何から何まで懇切丁寧に教えてくれます。というか、すべて何もかにも登記所でやってくれるという感じです(^_^)。

昔の登記所を知っている者としては、あまりの変わり様に目を丸くしていると、
「今は、こうしないと、お客様から怒られる時代ですからね。昔とはぜんぜん違いますね」
今は、かなり煩わしい相続登記(相続による所有権移転登記)でも、まったく何にも知らない人が自分で申請しようと相談に来るそうです。
「10数年前までは、どんな登記でも自分で申請するなんて人は滅多にいませんでしたからね」
そう、そのとおりです。
先日の記事にも書きましたが、18年前、中古住宅を買って壊して更地にして自宅を新築するということをやりました。
その際、少しでもお金を浮かせようと、施主支給だなんだといろいろと考えた末に、登記の費用も安くできないものかと思い立ちました。その結果、司法書士や土地家屋調査士の本を読みあさって、抵当権設定登記以外の、できるかぎりの登記は自分で申請しました。
建物の滅失登記に始まって、土地地目変更登記、登記名義人表示変更登記、そして建物が建った後にする表示登記や保存登記など、徹夜で悪戦苦闘して申請書を作成したものです。
とくに、土地家屋調査士のテリトリーの登記は、細かなロットリングで図面も書かなければならないので、ほんとに苦労しました。
それでも、そうした登記の勉強自体はけっこう面白くもありました。しかし、まったく面白くなかったのが、登記所の職員の“対応”でした。添付書類のホッチキスの位置がほんのちょっとずれただけで、嫌味どころかなじるような言葉で対応されたものです。
当時は、誰も本人申請をしようなんて人はいませんでしたから、相談窓口などあるはずもありません。すべてが業者や司法書士事務所の補助者ばかりの世界です。
登記所の窓口で何か聞こうものなら、職員に「うるさい」と言わんばかりに睨み付けられるような、怖くて不快な世界でした。

一連の自宅の建築にまつわる登記をしている途中の段階で、はらわたが煮えくり返るレベルにまで怒りは到達していましたが、途中で文句など言おうものなら残っている登記申請でどんな嫌がらせをされるかもわからない、ほんとにそう思えるほど登記所は異様な世界でした。
どうにかこうにか、最後の登記を終えた後、登記所の所長室に出向いて所長と面談しました。
本来、登記権利者である本人が申請して当然のものを、本人が来たら「何をしにきたんだ」と睨み付けるような対応は本末転倒であることと、こうした異様な対応は早急に改善すべきだということを所長に話したのを思い出します(^_^;)。登記所の所長も、職員の対応の悪さは充分承知しているようで「申し訳ない」の連発でした。

それが、10数年の間に、変われば変わったものです。

相談窓口には、70代ぐらいの、登記に詳しいとはとても思えない女性まで本人申請しようと並んでいました。

この様変わりで、果てさて、司法書士さんは食いっぱぐれではないのかと心配になって、相談窓口の人に聞いてみると、
「そうなんですよ。司法書士は不動産登記の仕事が激減して、今は少額の債務整理と成年後見のほうに移行しています」

10数年で、不動産登記の世界は激変しました。

登記に限らず、今、われわれが当たり前だと思っている景色が10年後も変わらないと思いこむような感覚は非常に危険な錯覚かもしれません。

不動産投資における出口や金利についての想定も果たしてどうなのか・・・・。
低金利時代が始まったのも10数年前のことですからね・・・・。

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豪ドル娘の帰国

2012-06-05
2年前にオーストラリアに留学した娘が久しぶりに帰国するというので、しかも、ドイツ人の彼氏を連れて来るというので、家の掃除やら何やらでテンテコ舞いの数日間でした(^_^;)。
もうそろそろ、家の近くに来ているかなと思っていたときに、
新宿歌舞伎町の交番から電話が入りました。
え!?なんだ!?おかしなことに巻き込まれたんじゃないだろうなと思っていると、
カード社会の生活に慣れた娘は、日本に来ても電車の切符もクレジットカードで買えるものと思っていたらしく、成田から新宿までは買えたものの、その後が買えなくて困ってしまって、交番で電話を借りて私に助けを求めてきたというわけです(^_^;)。

結局、西武新宿駅まで私が迎えに行くことになってしまいました。

西武新宿駅で初めて会ったドイツ人の彼は人なつっこくて、ぜんぜん違和感がなく、そのまま電車内でも三人で大声でしゃべりながら、自宅の最寄り駅まで着きました。

自宅に着いて、妻が作ったチラシ寿司と唐揚げと枝豆、そしてビールを飲んで歓談すること数時間。

「ラストサムライ」を見たという彼に「なぜサムライはいなくなったのか?」と質問されて、
日本が開国に至った経緯、そして“脱亜入欧”の旗印の基に、アジア人としての文化を捨て去って、
西欧列強に追いつけ追い越せとばかり、がむしゃらに大国への道をひた走ってきたこと、そして敗戦後も、経済大国へと邁進してきた歴史をかいつまんで話しました。
そういう話をしているうちに、昨年、党総裁に選出された際、いの一番に経済団体への挨拶回りをした現首相の、原発再稼働を“絶対是”とする言動も、結局のところ、前時代の延長線上にあるのかもしれないなと、そんなことはドイツ人の若者にはしゃべりませんが、いろんなことが頭の中を駆けめぐりました。

ま、そんなことはさておき、
さーて、3週間の滞在、明日からどうなりますことやら・・・・?

なんだか、ドラマの中の面白いエピソードみたいな生活が始まりそうです(^_^)

リタイアして時間的な余裕がある中でのこうした異文化交流というのは、ほんと楽しいものです。

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