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スッピンなのにけっこう美人じゃん!!

2012-04-25
昨日は、北関東の某市に物件調査に行ってきました。
朝7時前に家を出て、現地の駅に着いたのが10時過ぎ。

のどかすぎる北関東某市


のどか過ぎるほどのどかな駅に着いて、約2㎞ほど歩いて現地のアパートに到着。
思っていたとおりの物件でした。
駐車場には何台か車が停まっていたので、不審者に思われないように気を遣いながら、約2時間ほどしっかりと物理的な面での調査。

平日なのにけっこう停まっている駐車場

築12年。かなり大きな1LDKが全8室。駐車場は部屋数以上に完備されています。
現在満室。現状表面利回り15%ちょっと。
数部屋、相場よりも安い金額で入居しているので、
賃料は無理せずにもう少し上げられるだろうと想定できます。
ですので、やりようによっては、利回りももう少し上がる可能性があります。
外部にはすぐに多額の修繕費がかかりそうなところも見当たりません。
ただ準工業地域ですので、若干、殺風景な雰囲気がありますが、高圧洗浄をかけて塀にワンポイント、カラフルな塗装でも施せば、かなり温かみも出せるような気がします。
何よりよいのは、売るために化粧を施した形跡がないことと、表面利回りが高く見えるような客付けをした形跡がないこと、です。
ま、言うならば、「スッピンなのに、けっこう美人じゃん」って感じです(*^_^*)

昨年の地震の影響も若干はあるかと想像していましたが、地震保険の対象になるような主要構造部分の亀裂などはありませんでした。

北関東ですと、かなりの物件が基礎の開口部にわずかな亀裂はあるものですが、それもありませんでした。

基礎の開口部、亀裂なし

クラックもあるにはありましたが、それは基礎部分ではなく1階廊下の土間コンクリート部分のみ。
これだけ頻繁に地震が起きていると、今から購入する場合、当初からできていた損傷か否かが地震保険の対象となるかどうかの分かれ目だろうと思いますが、きれいサッパリ、現時点では地震保険の対象外であることが明らかだと、悩まなくても済みます。
準耐火構造なので、火災保険も地震保険も2分の1以下の保険料で入れるのが嬉しいところです。
表面利回りにカウントされない、こういう部分も実は不動産事業の収支にとっては重要なポイントです。

実はこの辺り、約6年前、ある物件を追いかけて徹底的に市場調査した地域です。その後、サブプライムローンショックやリーマンショックがあって状況は少し変わりましたが、基本的には多様な需要を抱えた穴場的地域であることは変わっていません。

現地調査を終えた後、現在の管理会社で売却も依頼されている不動産会社さんの事務所へ。
ご夫婦でやってらっしゃるこざっぱりした事務所で、こちらが持参したケーキを一緒に食べながら、意気投合してしゃべること約5時間。
表面利回りも私の中で決めている最低水準の15%をクリアしているのですが、それに優るとも劣らず、管理会社になっていただくであろう方たちとコミュニケーションが円滑に行くかどうかが大家業を軌道に乗せるためには大事な要素です。
この不動産会社さん、管理委託費は3%、またまた表面利回りにカウントされない部分で重要なポイントが出てきました。
人間的にも、ほんとに、この方たちと付き合っていきたい、そう思える方たちでした。
「買付はどうしましょうか?」と私が問うと、
「まどのさんには、もう口頭で買付をいただいているのと同じ事ですし、私たちとしては、今の時点では、まどのさん以外に考えていませんから大丈夫ですよ。末永くパートナーとしてお付き合いさせていただきたいと思っています」の返事。
お世辞だとしてもありがたいお言葉です。

さーて、ここからがどうなりますことやら?
融資先として可能性のあるところはすべて当たるつもりですが、お尻に火がついたような感じで慌てふためいて動かなくてもいいのが、ほんとにありがたいですね。
じっくりと、一つ一つ、融資先を当たっていく、それも売り主さんの協力も得られるようにお願いしておきましたので、売り主さんの現在の融資先をそのまま引き継ぐ形になればしめたものです。
ま、融資にはこちら側としても譲りたくない諸条件がありますので、結果はどうなるか、ほんとのところ分かりませんが、不動産会社さんとお互いに「もし、今回ダメになったとしても、今後も良い付き合いをしていきましょうね」と固く約束して、お別れして来た次第です。

ちょっと暑すぎて、顔が日焼けしてしまいましたが、非常に爽やかな一日でした。

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首都圏私鉄沿線の物件調査

2012-04-18
久々の更新です。
2ヶ月前から、リフォームやら、アパートローンの借換やら、客付け不動産会社への営業やらで各地を飛び回っておりました。
少し前、それらも一段落着いたのですが、今度は物件探しで毎日のように各地を飛び回っています。
でも、これが、一番楽しいですね。未来に向かって進むのが一番です。
「ああでもない、こうでもない」と様々なことを考え、シュミレーションしながら、タブレット端末を片手に、知らない土地を歩いていると、
「あー、オレは自由だぁー」という解放感で心が満たされます(^_^)。

というわけで、今日は、一昨日、埼玉県某市のニュータウンにある物件を調査しに行って思ったことを少しばかり・・・・。

埼玉県某市のニュータウン付近

このアパート、築15年で1Kが全部で12室。専任の大手不動産会社が算出して売却希望価格として出してきている金額は3000万台半ば。現在の入居は12室中8室。
路線価は2000万円台半ばで土地の形状も悪くありません。
駐車場は全部で11台分敷地内に確保されています。線引きを変えれば、もう1台分確保することも可能ですが、あえて、そこまでやる必要もなさそうです。この辺りは、駅から遠いので、車で近隣の会社や工場に通う社会人が9割ですが、バイクや自転車のスペースもたっぷりあるので、バイク通勤の人が1人ぐらいはいるでしょう。

12台は置ける敷地内駐車場

あ、そうそう、大事な利回りですが、専任媒介の大手不動産会社が算定した満室時想定利回りは約12%です。この売り出し価格、利回りを先に出した上で、そこから逆算して決めた価格だと見て取れます。この地域、山手線のターミナル駅から伸びる私鉄沿線の駅の一つで、都心に通っている人もかなり住んでいる地域ですから、利回り12%でもかなりの高利回り(?)と見る人も多いかもしれません。しかも、この利回り、調べてみると現地の家賃相場からするとかなり低めの設定で算出されています。相場の家賃で算定し直すと、満室時表面利回りは約14%となります。
これはけっこういいかもしれない、なんて、思われるかもしれませんね!?
この物件、いわゆる「30年一括借り上げ物件」です。それが回らなくなって契約解除が決まっているわけです。ということは、契約解除と同時に、現入居者は全員いなくなります。
インターネット回線も家電家具もぜーんぶ持って行かれてしまいます。
「もぬけの殻」とはこのことでしょう。
「30年一括借り上げ物件」らしく、エントランスホールがあったりして、一見するとお洒落で豪華な感じですが、外壁には大きな亀裂やウキが出ており全面張替えは絶対必要です。この手のアパート、住んでると他の部屋の音が聞こえてうるさい、なんてことをよく聞きますから、あまり長期の入居も見込めないでしょう。

さあて、こんな物件でも、見てしまった行きがかり上、一応は入念に現地調査をして、各種シュミレーションをしてみます。
とにかく、安く買えれば、何とでもなる。そう思いながらの調査をたっぷりとしてきました。
購入時に全空き物件になるわけですから、客付けできるかどうか、それが最優先課題です。
まずは、競合物件はないかです。近隣のアパートをしらみつぶしに見て回りますが、意外なことに1Kの単身者用物件が少ないのです。あることはあるのですが、ほとんどが、この同じ会社の「30年一括借り上げ物件」です。それもこのアパートよりも古いものがほとんど。
オーナーさんたちの収支状況は想像がつきます。みな、改定される借り上げ賃料値下げにどう対処したらよいのか、困り果てていらっしゃることでしょう。
値下げされた賃料で借り上げ契約を更新するか、それとも、契約解除するか、それとも売却してしまうか・・・。
契約更新した場合は、返済比率はほぼ100%近くになり、利益ゼロでしょう。契約解除した場合は入居者ゼロになりますから家賃収入はゼロ。入居者が決まらない限り、返済は滞ってパンク。破綻街道まっしぐらという感じでしょう。オーナーさんは袋小路に追いつめられたようなものです。

ちょっと横道にそれましたが、こういうオーナーさんが修繕費にお金をかけられるわけがありません。とすると、競合する物件はどれも、今後、「安かろう悪かろう物件」になっていくことが想定されます。
だとすると、こういう物件を安く買って、リノベーションして付加価値を付けて、相場の最低賃料みたいな価格ではない並の家賃で募集する、そういう方向性はある気がします。そうすれば、単身者用がボロ物件しかないこの地域では勝てる、そんな目算も立ってきます。

それには、客付けをどうするかです。
集客の拠点になってくれる管理会社選び、これが重要になってきます。
早速、駅付近の会社数社を当たります。
この地域、一番強い不動産会社A社、二番手がB社、そして、その2社から少し離されて三番手のC社があって、それ以外は弱小の不動産屋がパラパラという地域です。
それなら、一番強いA社にすればいいじゃないか、そう思われるでしょうが、ところがそうは問屋がおろさないのです。この地域の管理委託費の相場は5%ですが、このA社は基本7%。しかも担当者はこう言います。
「この地域、滞納も多いので数ヶ月間は当社負担で保証して大家さんの負担を軽くして、退去時の清掃やクロス張り替えも当社で負担するお得なパックをお勧めしています」
このパック、毎月一部屋に付き2000円大家が負担しなければならないというのです。これだと、管理委託費が12%~15%ぐらいに跳ね上がるのと同じ事じゃないですか・・・。実際のところ、このA社の賃貸物件情報の冊子を見ると、ほとんどの物件がこのパックに入っています。このパックに入るかどうかは自由ですが、入っていない物件の客付けが悪くなることは目に見えています。
さらには、担当者はこうも言います。
「他社物件の客付けも広告料等によっては喜んでやらせてもらいますが、B社の物件はできないんですよ。B社さんのほうもそうです」
ガーン!!
ということは、一番強いA社を拠点にして、他社にも営業をかけて回るという手法は成り立ちません。
B社にするほうがA社よりも管理委託費は安いでしょうが、A社には客付けしてもらえなくなるのは同様です。
とすると、C社か、それとも・・・いずれにせよ、うまくやらないと集客効果が期待できない非常に危険な選択になりそうです。
集客についてはかなり苦戦しそうな地域であることは確かです。

ま、結論から言うと、この物件は、当然ですがパスです。
集客面での困難さがあったとしても安心して回していける価格にならなければ手は出せません。
外壁などをリフォームして、家賃を並の値段にして、楽に回せると想定できるのは、路線価と同じぐらいの購入価格で買った場合です。そうすれば、購入時点で表面利回り20%、リフォーム後で17%になります。
これならば、一所懸命、脂汗たらしながら、営業をかけて回ることもできるというものです(^_^)。

「これぐらいの価格になりそうなときが来たら、お気軽にご連絡ください」とお伝えして、憮然とした表情の大手不動産会社の営業所長さんとサヨナラした次第です(^_^)。
ちなみに、この物件、現地を見に来たのは私が初めてだそうです。

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決算期明けの融資って?

2012-04-03
前回の記事に書いた借換えが来週には完了となるので、そのことで、ちょっと今回感じたことを書いてみます。

融資について、よく言われるのが、銀行の決算期に向けてぶつけてみろ、ということですよね。
具体的には、年度末決算期の3月、上半期の決算期の9月、そして年度末に向けて結果を出さなければならない年末の12月、その三つが融資の狙い目の時期だとよく言われますよね。
私も今までのケースを後付けで考えてみると、1月頃に銀行の担当者と初顔合わせをして、2月初旬から本格的に動き出して3月下旬決済なんてことが多かったので、やっぱり銀行の決算期だったことが効を奏したんだと思っていました。

     銀行マンさん        銀行マンさん2


今回のアパートローンの借換えについても、それを見据えて、2月初旬に打診してみました。脈があるならば、そこから銀行は目の色を変えて急ピッチで動いてくれるだろうと、そう思っていたのですが・・・。
ところが、少し事情が違っていました。
2月初旬に打診して、すぐに提出書類を用意して2月中旬に銀行に出向くところまでは予想どおりだったのですが、そこからが違いました。
私の出した書類を一つ一つ丹念に確認した上で、ヤル気満々(?)の次長は、こう言ったのです。
「まどのさん、この借換え、当行の来年度の1番目の案件にさせていただきたいと思います」
「え!?ということは、3月に融資の実行ということではないのですか?」
「はい、3月中旬までに結論を出させていただいて、4月の初旬に実行という段取りで考えています」
「???」
この時点で、内心、これはダメかと思いました。

年度末の3月に間に合わせるのではなく、来年度の最初の案件にとは? どういうことなんだろう?

期待しすぎるとガッカリさせられることが多いのが人生です。ま、銀行の内部事情など、どうでもいいわい、なるようにしかならん。そう思って、ほとんど期待せずにいましたが、ところがどっこい!どんどん、事はスムースに運んでいくのが見えてきました。
途中で何度か、電話で話したときにも、「収益性はともかくとして担保評価は出にくいでしょうから、共同担保を外すのは難しいでしょう?」なんて半ば諦め口調で私が問うと、次長の部下の融資担当者は、「いえいえ、このご時世ですから、ほとんどの物件が担保割れしていますので、それは気になさらなくても大丈夫ですよ」なんてことを単なる愛想ではない調子で言ってくれるわけです。

で、最終的に、私の希望はすべてオーケー。
つまり、①現在の残債と同額の融資で、②自宅の共同担保を外すこと、そして、③この銀行の木造に適用する耐用年数をオーバーしての返済期間を取ってくれること。さらには、④固定期間中のペナルティーがない形での融資になること、そして、⑤今よりも金利が安くなること。
④と⑤は自動的にそうなっただけですが、①~③については、せっせと稟議書を書いてがんばってくれたわけです。
話をもとに戻しますが、この借換えが本決まりになった後、これまで借りていたメガバンクの担当者は、電話口でも非常にショックを受けているのが見て取れたのですが、「できれば3月中に実行ということにできないでしょうか?」と言ったわけです。

む、む、む??? 融資を奪い取る銀行のほうは4月にしたがっていて、融資を奪われてしまう銀行のほうは3月にしたがっている。

内部事情はよく分かりませんが、こんなことを想像しました。
借換えをオーケーしてくれた銀行は、私が2月の中旬に出向いた際にはすでに当年度の目標金額を達成していた。そこで、次年度の最初の案件にすることを考えた。
そして、これまで借りていたメガバンクのほうは、想定外の借り換えの話が3月中旬に出てきてダメージを受けた。このダメージは今年度で処理をして来年度には持ち越したくなかった。
大ザッパに言うと、そういうことではないのだろうか、と。

もちろん、その他にも現実的には、この次長がこの支店の中での自分の立場や状況を考えて、3月に持ってくるのがよいか4月に持ってくるのがよいか、計算して動いた、なんてことも考えられますが、そこまで想像すると、もうほとんど空想の域を出ない話になってしまいます。
銀行マン

ここまで、ゴチャゴチャと取り留めのない話をしてきましたが、何を言いたいかというと、銀行の融資なんて、こちらの想定通りにいくわけではないということです。

年度末の3月であろうとなかろうと、様々な事情と思惑の中で融資が行われる、それが正解だろうと思います。

実は、今回、借換えをオーケーしてくれたこの地銀の同一支店で、2年前にこんなことがありました。
窓口に違う用件で出向いていたら、支店長が挨拶にやって来て別室に通され、ぜひ借換をしてほしいというので、取りあえず申込んだところ、数カ月経って最終的には「あと600万円出してもらわないと共同担保は外せません」と言われたのです。
もちろん、今回と同じ物件の借り換えの話です。
この2年間で土地も建物も積算評価額はさらに下がっているのは明らかなんですけどね・・・(苦笑)。
摩訶不思議ですね(^_^)


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