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借り換え成功!!

2012-03-23
昨日、某物件の借り換えの件で某地銀さんから連絡がありました。
すべて私の望んだ条件でOKとのこと
ほとんど期待しないで待っていたのですが、期待しないでいるときほど朗報はやってくるものですね(^_^)
早速、これまで借りていたメガバンクさんに連絡。担当者の方は唖然として困惑している様子でした。あまり例がない様子なのが見て取れました。

○○銀行

フルローン全盛期の頃、住宅街にある某メガバンクの支店に電話してみたところ、たまたま来ていたアパートローン専門部隊の人がすぐにでも会いたいと連絡して来られて、こちらはほとんど何をすることもなく売買の広告チラシ一枚渡せば動いてくれたものでした。
当時、私は現在のスタンスに近いやり方を模索していた頃でした。つまり、長期の借入期間をとって返済比率を低くしてキャッシュフローを得る「億単位のRC一棟への投資」から「小中規模の地方木造アパートを取得してリフォームした上で満室にしていくという手法」へと考えを変えつつあったところでしたので、そのメガバンクさんに融資を依頼したのもさほど大きな金額でない物件だったのが今思うと幸いでした。
私さえ望めば、1億~2億の首都圏のマンション一棟にも融資承諾が出るのは目に見えていましたので・・・・。
ただ、それでも、当時の私には“ヌカリ”がありました。しっかりと自宅を共同担保で持っていかれました。
当時はまだ自宅の住宅ローンもけっこう残っていましたので、あまり気になりませんでしたが、お金もたまり一挙にドバッと繰り上げ返済してしまったら、2番抵当でしっかりと付着している共同担保が気になり始めました。
ところが、この共同担保、なかなか借金の金額を減らしにくい仕組みになっているんですよ。
固定金利期間中に、1000円でも一部繰り上げ返済しようものなら、場合によっては数百万円のペナルティーを取られる、そんなプロパー融資です。
通常のアパートローンもそうですが、変動よりも2年固定、3年固定の金利が低く設定されているので、ほとんどの方が2年固定を選んでしまいます。そうすると、固定金利期間中は多額のペナルティーをとられるので、一部繰り上げ返済もできなければ、たとえ物件の売却話が来たとしても実質上売却は困難なわけです。数百万円のペナルティーを支払ってからでなければ売却できませんから・・・。要するに、出口が見えない、自分で出口を想定しにくい、そんな状況におかれるわけです。

がんじがらめのアパートローンといってもいいかもしれません。
フルローン、あるいはオーバーローンと抱き合わせで、共同担保を取られ、固定期間中のペナルティーも付いて身動きとれない状況に置かれている方も多いのではないでしょうか? 実際、何人もそういう方を知っています。
私の場合、他のアパートで実績を積み重ねた結果、この不利な状況を超えるだけの状況を作り出すことができたので、比較的軽い負担感で済みましたが、正直、あまり良い気持ちではありませんでした。主体的に動けないことの拘束感とでもいうような感じです。

そんな状況から、ようやく脱することができました。

共同担保なし、固定金利期間中のペナルティーもなし、そして、金利も今までよりも下がるという、願ったり叶ったりの借り換えです。
そして、その地銀さんが通常の融資の際に設定している耐用年数を超えての返済期間(私にとっては現在と同じ)も承諾してくれました。たしかに、借り換えの諸費用も若干かかります。しかし、かかっても20万円前後ということも司法書士さんに確認しました。実態のなくなった抵当権は私が抹消登記をしますので・・・。

これで、自宅の抵当権も晴れてきれいサッパリなくなります。自宅を担保に、日本政策金融公庫などの公的融資を受けることも可能になりました。
私がサラリーマンを辞めたことの属性面でのデメリットもこれでなくなります。

ほんと、やったぁー(^_^)/ という感じです。

これも、あちらこちら、ダメもとで当たって砕けろ!!でチャレンジしてきたことが効を奏したのだろうと思います。
でも、これまでのメガバンクさんには心から感謝しています。お世話になりましたm(_ _)m、勉強させてもらいましたm(_ _)m、という気持ちです。



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内覧会

2012-03-16
明日16日(正確には今日)は北関東のアパートの一室の内覧会です。
管理会社の各店舗の店長さんたち、そして他社の不動産会社10数店舗の営業マンの人たちがやってきてくれます。
このアパート、すでに築20数年経っていますが、しっかりとリフォームしていますので、まだまだ、きれいなまんまです。
今回は、空いた1室をしっかりリフォームして、外部の廊下や階段を塗装し直しました。
この機会に、いつも協力してくれている不動産会社に声をかけたのですが、どこも気持ちよくやってきてくれることになりました。
もちろん、あんまり対応のよくない不動産会社には声はかけなかったのですが・・・。
来てくれる不動産会社は、満室時でも、いつも「今、空いてるお部屋はないですか?」とお客様が来られると必ず連絡してくれます。
満室時も月に数回はこうした問合せの電話がかかってくるので、非常にありがたいものです。
これも、当初は、その街で100社を超える不動産会社に営業をかけて回って、本気で動いてくれる会社がそのうちの30社程度に絞られてきた、そういう経緯があります。

今回、声をかけたのは、そのうちでもとくに一所懸命動いてくれる、不動産会社10数社です。

今まで、自分でタクシーに乗ったり、歩きまわったり、時間とお金をかけて営業に回っていた会社が、向こうからやってきてくれるので、助かります。

コツコツとタネを蒔いてきた成果が、数年経ったら、しっかりと芽を出してくるのですよね。
感慨無量です。


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中年の演歌歌手の髪型!?

2012-03-08
一昨日は、朝4時に起きて5時に家を出発、北関東のアパートに到着したのが8時30分。
ペンキ屋さんがすでにアパートで待ってくれていました。そこから、先日の記事に書いた、微妙に違った色の室内塗装の塗り直し作業に入りました。
ペンキ屋さんに、何度も何度も、ホワイトの缶に、黒を入れたり、黄色を入れたりしてもらい、微妙な色を作ってもらって、もうこれでいいだろうと思うところでオーケーを出して、室内の木部塗り直しスタート。
部屋はどんどん見違えるように明るくなっていきました。
一日がかりで室内の塗り直しも終わり、夜の9時過ぎに家に帰ってきました。
塗り直し前(実際はもっと赤みが強い)
上が塗り直し前。実際はもっと赤みが強かった。
下が塗り直し後。実際は光の加減でもう少し青色OR緑色がかって見えます。
塗り直し後

どうやら、ペンキ屋さん、何らかの自己都合で、赤みがかったアイボリーにしたわけでもなかったようです。
一日、作業を眺めながら、話を聞いていくうちに、ペンキ屋さんが本気で良かれと思ってやってくれていたというのがよく分かりました。
頑固なペンキ屋さんに対して、自分のツメが甘かったことが原因ですが、結局は、感覚の違いだった。
そんな気がします。

ふと、中学時代の近所の床屋さんのことを思い出しました。
毎回、行くたんびに、必ず最後にはヘアドライアーで固めてセットしてくれるんですが、それが、中学生にはちょっとつらい髪型なんですよね(^_^;)。
ほんとはセットなんかしてほしくないんですが、私が中学時代の床屋さんはどこに行っても、中年の演歌歌手の髪型のようなセットを必ずしてくれたんですよ(^_^;)
思春期ですから、床屋のおじさんを拒絶することもできず、みんな困っていたと思います。
床屋さんを出ると、セットで固まった髪を思いっきり手でバサバサにばらつかせて、人の目を気にしながら、逃げるように家に帰るわけです(*^_^*)
あの時代、どこの床屋さんに行ってもそんな感じだったような気がします。
中学生なのに、おじさんの演歌歌手の髪型にはしたくないですよね(^_^;)。あの頃、床屋のおじさんは良かれと思って、一所懸命、中学生の髪を、中年の演歌歌手のようにセットしてくれていたんです(^_^;)。
あの床屋のおじさんたち、髪を切る腕はきっと確かなものだったんだろうと思います。
でも、何かが違ったんですよね。
そう、ファッション感覚のようなものが・・・・。

中学生や高校生の感覚を床屋のおじさんは決して分かってくれなかった。
良かれと思って、一所懸命、中年の演歌歌手のようにセットしてくれたんですよね(^_^)

今回のペンキ屋さんの色選びに接して、あの頃のことを思い出してしまいました。

普段、下請けや孫請けで仕事をしている職人さんたちと直接交渉しながら進めていくことの良さも悪さも、改めて実感することができました。

今回のリフォームでは、全行程に自分が絡んで、しっかりと費用対効果を見極めながら進めていきましたので、多少のムダや思わぬ出費もありましたが、全体の流れを再確認することができ、次のもっと大きなリフォームに向けての予行演習ができました。

室内のリフォームはおおよそ9割がた完了し、残すところ外部補修リフォームが少し。

あと、一踏ん張り、がんばらねば!!

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リフォームやり直し!!

2012-03-04
先月から、東北や関東の各地をあっち行ったりこっち行ったり、
忙しい毎日が続いています。

あちこちの銀行で書類を提出したり、狙っている物件の所有者を登記情報で調べて直接連絡してみたりと、なんやかや同時進行で進めています。
同時進行で進めていると、忙しくはありますが、一つにハマリ込むことがないのが利点ですね。
ヒジョーにドライに割り切って進めることができます。
物件探しだって、それ一本に絞ってやっていると、どうしても思い入れも募りがちで視野が狭くなってしまいます。
物件購入の際は、視野が狭くなることが一番良くないことかもしれません。
いくらでもあるチャンスの中の一つでしかないと思えば、安易にのめりこむこともありませんからね。

そんなこんなで、あちこちかけずり回りながら、不動産事業をこなしている毎日ですが、今日、ある物件の室内リフォームでちょっとミスをしてしまったことが発覚しました。
木部の塗装をこれまで何度かつきあいのある塗装屋さんに頼んでいたのですが、
今日現地に行ってみると、あれ??ちょっと違うぞ??という感じの色なのです。
室内の木部をすべて明るいクリーム色で塗ってもらうつもりでしたが、
うっすらと赤が入っているように見えるのです。
見ようによっては、うっすらとではなく、かなり強い赤みを帯びているようにも感じます。
このアパートでは何度も同じ作業をしてもらっているので、今回も同じで、というような感じで依頼していたことが・・・自分のツメが甘かったのです。

ウーン、これは塗り直ししかありません!

決して、個人的な趣味嗜好などアパートの部屋に取り入れようとは思っていません。
モテ部屋を作ろうとか、どこにもないような奇抜な部屋を作ろうとか、そんな魂胆も思い入れもまったくありません。
ただただ、清潔で一般に通用するクセのない部屋にしようと思っているだけです。
趣味嗜好は入居される方が、家具やその他のレイアウトなどで自分の好きなようにすればいい、大家の趣味嗜好など極力見えなくしたい、そういう考えです。

ですので、室内の色などについても必要以上のこだわりは持っていないのですが、清潔でクセのない部屋だけは作りたいわけです。今回の赤みの入ったベージュ、これはクロスを張り替えた後ではさらに浮き立って見えるのが想定できます。清潔ではあってもクセのある部屋になってしまいます。

明後日には、クロス屋さんが入る予定でしたが、それをストップして、
室内塗装のやり直しです。その後の日程も、すべてズレてしまいますが、仕方ないですね。

ちょっと面倒なことになってしまいましたが、自分自身のツメの甘さを肝に銘じる、よいキッカケだと捉えることにします。

銀行や不動産会社などには、ケンカかと見まがうぐらいの剣幕でしっかりと詰めるべきところは詰める人間ですが、職人さんたちには妙に甘すぎた。その弱点を突かれたのかもしれませんね。

もう一度、ビシッと褌を締めてかからないと、都合のいいように利用されてしまいます。
こんなことでは事業家としては失格ですね。

こんなことはニヤリと笑いながら、処理していけるようになりたいものです(^^)/~~~


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