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家主に朗報?損保初「入居者“ 孤独死”の保険」って?

2012-02-22
今日のヤフーニュースにこんなタイトルの記事が載っていました。正確には週刊ダイヤモンドの記事です。

家主向け孤独死保険

私の所有するアパートの入居者さんの中にも、若干名、万一の場合を考えておいたほうがいいかもしれない方がいますので、早速、この保険を作り出したというエース損害保険に連絡をしてみました。
テープ音声に従って、こちらの電話番号を入力して・・・、
あ、ちょっと余談ですが、このテープ音声のイントネーションがやたらにおかしくて、思わず笑ってしまいました(^_^)
待つこと数十分。担当の男性が電話してこられたのですが、
「その記事に載っていること以外にちょっとご説明が必要でして・・・」とちょっと腰が引けた話しぶり。
で、その内容はというと以下のとおりです。
①年額50万円以上の保険料をかけていただくのが条件。
②単身者用の1室とファミリー向けの1室とは保険料が違う。
 単身者用は1室につき約3000円程度でファミリー向けは1室につき約1500円。
 これは、当然といえば当然でしょうね。単身者でないと孤独死はなかなかしないですからね(苦笑)

この二つの条件があって、①の金額÷②の金額=室数ということになる、らしいです。
ということは、
単身者用ならば約170戸、ファミリー向けならば330戸で該当することになる、ということです。
それだけの戸数をまとめて契約しなければ50万円に達しないので基準をクリアできないとのこと。

ウーン、何じゃ、こりゃあ!?
よーく考えてみると、ファミリー向けの部屋で孤独死というのはレアケースですから省くとして、
単身者用の部屋を170戸持っている必要がある、わけですよね。
それも、元気モリモリの大学生であろうと何であろうと関係なしに孤独死に向けて保険をかけておくと
いうことです。
なかなか、そんな大家さん、少ないでしょう?
と聞くと、こんな回答でした。
管理会社さんが管理されている物件でまとめていただいて加入していただくという方法があります、ですって。
ということは、
管理会社が管理する投資用のマンションを何棟かまとめて加入するのに適しているわけです。
オーナーはみんなバラバラで、そのうちの1室か2室を区分所有で買って貸している人たちに、
管理会社が「こんな保険がありますが加入しませんか?」と取りまとめて、加入希望者が
170室分以上いたら、加入できるということになるわけです。

日本初の家主にとっての朗報みたいに書いてある記事の真相はこんなもんでした(^_^;)

高齢者向け投資用ワンルームマンション(?)を区分所有している人に向いた保険ですね(苦笑)。

さーて、この商品、どれだけ売れるんでしょうかね?

そりゃ、反響はあるでしょうよ。私だって、すぐに問い合わせたんですから(苦笑)


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超多忙!!

2012-02-17
2月初めに、確定申告を無事に終えたと思ったら、その後、超多忙な日々がやってきました。
自分のためにちょっと整理してみました。

★銀行との交渉
現在、金融機関3社と同時進行で交渉中です。
1つは、メガバンクの2年の固定金利期間がもうすぐ終わりなので、そこに金利引き下げ交渉をぶつけること。
もう1つは、某物件の融資の借換えで地銀との交渉です。
さらに、もう1つは、普段はあまり付き合うことのない自宅近くの信用金庫と保証協会付き事業性資金融資の交渉。自治体が利子補給をしてくれるので、住宅ローンよりも低利で借りれるのが魅力です。今回は少額融資の申し込みですが、一度保証協会の審査を通しておくと、来るべき時に迅速に借りられるので、今回は軽いジャブのつもりでやります(^_^)
いずれもが3月末の年度末決算期に照準を合わせていますので、通常の時期よりもスムースに事が運ぶでしょう。ま、当たって砕けろって感じです(^_^)。思い通りにならなくても、その後のスキルアップには必ずつながりますのでね。

★物件売却に向けて
某物件の売却話が入ってきたので、その具体的な詰めを不動産会社とやってる最中です。
売り出し価格もそうですし、どういう人をターゲットにして売りに出すのがよいか、売却もある種のしっかりしたコンセプトが必要だと思いますので・・・。決して、指値の厳しいサラリーマン投資家さんはターゲットにしません(^_^)。
そして、その物件をより高く売るための化粧作業(?)。ちょっとした外装リフォームと高圧洗浄などを施して、見栄えをよりよくするわけです。数十万使って、数百万高く売れる可能性がありますからね。
ま、今、思い通りの価格で売れなくても、その後も何回か売却のチャンスはありそうですし、場合によっては融資完済時期まで回していくのもいいかなという自信もありますので、売り急ぐ必要は決してないのが強みです(^_^)

★中程度のリフォーム作業
某物件の中程度の外装リフォーム作業。外壁の一部と階段、共用廊下そして、退去が決まった部屋のフルリフォームです。といっても、自分では“頚椎症性神経根症”の、あの苦痛が再び出ると困りますし、費用対効果も上がりませんので、セルフリフォームはやりません。その地域で、普段、下請け孫請けで働いてる、大工さん、塗装屋さん、クロス屋さん、サッシ屋さんらを集めて作業してもらいます。そこに時々立ち会って、差し入れをしたり談笑したりしながら進めていくわけです。

★取得に向けての物件調査
そして、さらには、いくつか今、狙っている物件があるので、それらの物件の取得に向けての現地調査に入ります。
これが一番楽しみです(^_^)。


というわけで、この数週間で動く場所は、仙台、栃木3ヶ所、茨城、東京都下、長野等々です。これらの地域を複数回、往復することになると思います。

ま、異様な動きですが、多忙なときほど、一挙にすべてを片付けることができやすいものです。
普段なら、少し面倒で躊躇するようなことも、強気強気でテンション上がりっぱなしですから、
どんどん動かしていけるんですよね。

そんなこんなで、なかなかブログ更新もままならない状況が春まで続きそうですね。

こんなときは、普段の“専業主夫業”はおろそかにならざるを得ませんので、外食も多くなって、家計の支出はちょっと痛いですけどね(^_^;)。
でも、そんなことは言ってられません。

こりゃあ、体力勝負、精神力勝負になりそうです。
ときどき、地方で飲んでウサ晴らししないとやってられないかな(*^_^*)。

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生きたお金の使い方

2012-02-10
確定申告も無事に済ませて、ほっと一安心というところです。

毎年、確定申告の準備をしていて考えさせられることがあります。
生きたお金の使い方と、そうでないお金の使い方があるな・・・ということ。

毎年、年末になると、修繕工事をやったり、前から欲しかった不動産事業のセミナーDVDを買い込んだりと、多少なりとも節税対策をやるんですが、昨年末は、某物件の老朽化したエアコン全部を取替える工事をやったりしたんですが、それでも、全然、予定の収支に達しないんです(^_^;) 

要するに、収入はアップしているのに必要経費はダウンしているわけです。単純に考えると良いことのはずですが、税金面まで考えると一概にそうとも言えません。そこで、年末ギリギリに、消耗品をまとめ買いしたり、タブレット端末を一括買いしたり、必要経費にウン十万円一挙に使うことになってしまいました。もちろん必要経費ですから事業に必要なものを買うわけですが・・・。

ところが、そこで、躊躇してしまう自分がいるわけです。必要経費だからドライに使い切ればよいことは頭では分かっているのですが、2日で何十万円も使ってしまうようなことに自分の心が拒絶反応を示すのです(^_^;)。
家計簿悩む
結局は、「いつも家計簿につけているお金と事業用のお金は違うんだ」と自分で自分に言い聞かせて使い切りましたが、長年、勤め人をやっていた習性で、いまだに、哀しいかな、そうした事業としてのお金の使い方が身に付いていないところがあります。

このことをちょっと整理して考えてみますね。
いつも家計簿に付けて節約を心掛けているお金は純然たる生活費です。すでに税金も徴収された後のお金ですから、使ったら使っただけ、そのまま家計から出ていってしまいます。
しかし、事業で使ったお金は、収入から控除され、そこに課税されることになります。「金持ち父さん貧乏父さん」でもそのことをロバート・キヨサキ氏が繰り返し言っていましたよね。


例えば、同じ10万円を使うにしても、家計のお金だと10万円使えば10万円減る。それだけです。
事業用のお金は、10万円使えば、人によって税率が違いますが、税金がその分、何万円かは確実に少なくなります。所得税と住民税、そして専業の人なら国民健康保険税も少なくなります。

さらに、事業用のお金は、その使い方によっては、税金が安くなるだけでなく、使ったお金の何倍、何十倍の収益をもたらす可能性があります。ボロボロになった外壁の塗り替えをすれば、それだけで入居率がアップする可能性がありますし、自宅の部屋なら拭き掃除で充分ガマンできる程度のクロスの汚れだって、アパートならば何万円か出してピカピカに張り替えればすぐに入居者が決まるかもしれません。それだけで何ヶ月分かの家賃の損失が抑えられることになります。
不動産会社の営業マンを集めてこちらのおごりで飲み会をやれば、グッと親しくなってお客さんを案内してくれる回数が激増するかもしれません。
これらは、事業としては、生きたお金の使い方だと思います。

ところが、その逆に、生きたお金の使い方にならないこともあります。
入居者のニーズをよく調べもしないで誰も喜びもしない最新設備を業者に乗せられて導入することや、大家のことをウザいと感じている入居者に誕生日プレゼントを贈るなんてことは、もしかすると、マイナスの効果しかもたらさないかもしれません。
これは、事業としては、生きたお金の使い方とは言えないと思います。

ま、営業マンを集めての飲み会や、入居者へのプレゼントは、相手との人間関係がベースにあってのことですから、プラスとなるかマイナスとなるかはケースバイケースですけどね。

いずれにせよ、事業としてのお金は使うべきところにはしっかりと使う、それが要諦ですね。
家計のお金であれば贅沢や浪費にしかならないようなことも、事業用のお金の場合はもし手元になければ借りてきてでもしっかりと使ったほうがよい場合もあります。

「もったいない」や「節約」というような日常生活の上では美徳とされる言葉が事業においては必ずしも美徳であるとは限らないということですね。というか、むしろそうした日常の美徳に必要以上に縛られていると利益を得るチャンスを逃すことにもなりかねません。
お金の使い方
事業としてのお金の生きた使い方、とくに不動産投資という事業におけるお金の生きた使い方を身に付けるためには、まずは、しっかりとした税金の知識を頭に入れることが必要不可欠だと思います。

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確定申告の準備完了!!

2012-02-03
確定申告のソフトへの入力記帳もほぼ終わり、あとは青色申告会に出す前の微調整という感じです。
結果、所得税も住民税も、そして国民健康保険税も具体的な金額がほぼ出ました。やれやれ・・・(^_^;)

今年は青色申告会の予約日がいつもより2週間ほど遅かったので、じっくり考えながらまとめることができました。

この確定申告の準備、税理士さんに頼めば、簡単に済んでしまうことですが、自分で四苦八苦しながらやることに意義がある(?)と私の場合は思ってます。
私に限ってのことですが、税理士さんに丸投げしていると結局のところ、何年経っても事業全体のお金の流れが把握できないような気がするんです。
つまりは、事業全体を俯瞰してみた上での「将来に向けての戦略」が立てにくいような・・・・。もちろん、細かな仕入れが日々発生するような事業や多数の従業員を雇っている事業なんかの場合は、複雑過ぎて、面倒くさがり屋の私にはとてもじゃないけどやってられないだろうと思います。
ですが、幸いなことに、“大家さんという商売”は、お金の動きがヒジョーにシンプルなので助かります(^_^)。
さらには、サラリーマン時代と違って専業になった現在は、一日それに時間を費やしてられますからね(^_^)。

確定申告ってやつは、自分でやればやるほど、毎年、苦労も少なくなっていきます。それだけスキルアップしていくってことでしょうね。

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最悪のシナリオ??

2012-02-02
先日の首都圏直下型地震の記事に続き、今朝の朝日新聞にもイヤぁーな予測が出ましたね。

日本国債急落のシナリオの記事

この「日本国債急落のシナリオ」は、見方によっては、首都圏直下型地震よりもはるかに重大な危機の予測かもしれません。
ま、地震の予測も当たるか当たらないか定かではありませんし、銀行の経済予測も、過去の例を見ると疑問符は付けたくなります。ですが、地震の場合と同様に、想定できる最悪のパターンは把握しておいて可能な限り対処しておくのがベターでしょうね。
国債急落→金利高騰→インフレ→貯蓄価値の目減り
このインフレは、いわゆるハイパーインフレでしょうね。
高度成長期のインフレは、50代半ばの私なんかですと、子供の頃から成人になる頃までずっとそうだったわけですが、マイナス成長期または低成長期のインフレは、果たしてどんなことになるのか、怖ろしいものがあります。

ところで、地震の場合の対応策の一つは、地震保険加入だと思いますが、国債急落への対応策は???

私の場合は、まずは金利高騰に備えるということになると思います。
住宅ローンは完済間近なので問題ないとして、影響をモロに受けるのはアパートローンの金利です。
安全な全期間固定金利を選んだものもいくつかありますが、多くは変動金利です。もちろん固定金利選択型ですが、あれだってあくまでも変動金利型のオプション特約ですからね。
住宅ローンと違い、アパートローンの固定金利選択型は、都市銀行の場合、固定金利選択期間中は繰り上げ返済を1000円でもしようものなら、数百万円のペナルティーを取られる、なんてことになりますからね。地銀の場合は、数万円程度か取られても繰上返済額の2%程度というのが多いので、売却で全額返済する時以外はそれほどまでの負担感はありませんが、都市銀行のあの縛り、キツイですよね。
2年固定とか3年固定が金利は低く、変動は少し高くなってるので、今すぐ物件を売却する予定がない場合、多くの方が短期の固定金利選択型を選ばれているのではないでしょうか。
これからは、金利高騰に備えて、こちらが身動きしやすい態勢を整えておく必要がある気がします。
売却するにせよ、一部繰り上げ返済するにせよ、フットワーク軽く対応できないと、こうした金利高騰シナリオには対処できませんからね。

そして、今更のことではありますが、 「出口を見据えた不動産投資戦略」の重要性が今後益々高まることでしょう。

個人的には、金利タイプの見直しや借り換え、そして、出口が不透明な物件を売却できるうちに売却して、出口が想定できる安心感のある物件を公的融資などの全期間固定金利融資を使って取得していく、組み替えの時期に入ったかなと感じています。
一定の対策を立てておかないと、もし、ほんとうに日本国債急落なんてことになったとしたら、今までチマチマと積み重ねてきた大家としての努力なんて、何の意味もなかったなんてことになりかねませんからね。

まさに、要注意ですね。

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