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カギが凍った!!

2012-01-29
今朝は、早朝から携帯の電話で起こされました。
といっても、7時40分でしたので、早朝とは言えないか・・・(^_^;)

「カギが開かないんです・・・」
仙台のアパートの入居者からです。
夜勤の仕事から帰ってきたところ、ドアのカギが開かず部屋に入れなくて困ってるというのです。
カギ穴に差し込むことはできるけれど、まったく回らず微動だにしないとのこと。
寒さにふるえながらの電話です。
 ドア

一旦、駐車場の車の中に戻ってもらい、私が管理会社の社長と連絡をとって対処することにしました。
カギの種類はこんな感じのディンプルキーです。
ディンプルキー

今まで、カギが開けられないということは一度もありませんでした。
早速、管理会社の社長に連絡をとって、入居者とやりとりしてもらうことにしました。

カギ屋はまだ開いてないだろうし、カギの救急隊みたいな会社だと割高になるだろうし、うーん、
果てさて、どうなるだろうか・・・?なんて、思っていると、
20分ぐらいして、
「開きましたぁ~」と入居者から喜んだ声の電話が入りました。
「え?どうやったんですか?」
「温ったかいお茶を自販機で買ってきてかけたら開きました」
管理会社の社長が電話でいくつか指示してくれたことを試してみたら、開いたらしいのです。

仙台は、昨晩は氷点下7度という寒さだったようです。
きっと結露か何かのわずかな水分がカギ穴の中で凍り付いたのでしょう。

やれやれ、ホッと一安心。
東京も今年は例年にない寒さですが、カギも凍らせる北国の寒さはすごいものです。
また、一つ勉強になりました。

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いやぁーな予測

2012-01-25
昨日の朝刊の「マグニチュード7クラスの首都圏直下型地震が4年以内に起きる可能性は70%」(東大地震研)
という記事には驚きましたね。
首都直下型地震4年以内に70%の新聞記事
政府の地震調査研究推進本部が「30年以内に70%程度」としているのと比べるとギョッとするほど切迫した数字ですよね。中国の専門家などからは「信用できる予測ではない」という批判の声もあがっていますが、いずれにせよ、そう遠くはない将来、首都圏直下型は起きると見て、まず間違いなさそうです。
首都圏直下型地震の原因は複数あるようですが、その中でとくに私が気になるのは、埼玉県の飯能市から青梅市、立川市、府中市へ延びている立川断層帯

私の自宅から10数㎞の場所ですから、もしここで起きたら、今まで体感したことのない激震に見舞われることでしょう。
自宅は築17年なので、そろそろあちらこちらに修繕を要する箇所が出始めています。
これは至急、地震保険に加入した方がよさそうです。ちなみに、所有する賃貸物件は現在はすべて地震保険に加入しているのですが、自宅だけは加入していません。
自宅も2年前までは加入していましたが、家財も含めて、火災保険と地震保険で年額13万円ほど掛けていた民間の保険を解約して掛金の安い都民共済に変更しました。掛金は年額10万円以上安くなりましたが、都民共済には地震保険はありません。保険料(掛金)の金額だけで見ると年額10万円以上ですから10年で100万円以上、20年で200万円以上節約できるわけです。
それで、もしかりに大地震が起きて建物が一部損に該当したとしても地震保険の保険金は65万円ほどしか下りないので、あんまり地震保険の効果はないかなと思ったわけです。もちろん地震保険に入っていなければ、地震による火災のリスクはカバーされませんが・・・。
ところが、昨年の東日本大震災では、東京の近所に住む知人の中には地震保険金が下りた人がいました。聞くと、建物は一部損で数十万円だったそうですが、家財が半損の認定を受け100数十万円出たという話です。
これはちょっと想定外でした。家財の分は比較検討する際、ほとんど計算に入れていませんでしたので・・・。建物が一部損で家財が半損なんてこともあるんですよね。
うちの家では、3.11の大地震のときも、2階の部屋の文庫本が3冊落ちただけでした(^_^;)。岩盤の強弱や家を建てる際の盛り土の度合いなどによっても、近隣であっても、揺れ方には相当な違いがあったようです。

でも、立川断層帯が原因の直下型地震が起きれば、そんなことでは済まないでしょう。
家財の分もしっかりと地震保険に加入しておいたほうがよさそうです。

所有するアパートの場合、家財の保険料は考える必要がないですし、私の物件は東京と違って地震保険料が安い等級の県にばかりありますので、少し助かっています。
ま、でも、地震保険うんぬんは別にして、身の安全だけは絶対に確保したいものですね。

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資産形成はお済みですか???

2012-01-18
今日は毎月恒例の銀行まわりの日です。
通常は数日早いのですが、めずらしく風邪をこじらせてしまい、少し遅くなってしまいました。

複数の口座から賃料を下ろして、不動産事業用の口座に固定資産税や共用電気代、修繕用の積み立て金などをプールした上で、アパートローンの返済口座に入金する。そしてキャッシュフローはそれ用の口座に入金する。
その作業だけなのですが、管理会社も各地バラバラですので管理会社の取引金融機関もバラバラです。
都銀あり、地銀あり、信用金庫あり・・・、振込手数料の節約や労力の省力化を考えて最適な方法をとっているつもりですが、けっこう面倒くさくて時間もかかります。
でも、今日は日をずらしたからか、どの金融機関もお客さんが比較的少ない日でした。

といっても、少しは並びましたが・・・。
ある銀行のキャッシュディスペンサーで、自分の順番が来たので通帳を入れて、出金手続きをしていました。
その時、携帯の着信音。
発信元を見ると、080で始まる見知らぬ相手。
でも、よくあるんです。入居募集を依頼した不動産会社の営業マンが出先から携帯でかけてくることが・・。
それを逃してしまうと、せっかくの入居案内が後手後手に回ってしまいかねません。
出てきた通帳を手にとって、ディスペンサーから離れ、銀行を一旦出て、愛想良く、
「もしもし・・・」
「投資サイトに登録された方に電話しています。投資会社の★★と申します」
「投資会社って、なんていう投資会社?」
「・・・」
「社名、固有名詞、言ってもらわないと!」
「固有名詞って?」
「固有名詞もわからないの?じゃあ、投資サイトはなんていうサイト?」
「投資サイトです」
「投資サイトって言っても、無限にあるでしょう! どこなの?」
「無限に登録してるんですね?」
「何?!」
「投資サイトに無限に登録してるんですね?」
「え?」
「投資サイトは無限って言ったじゃないか?無限に登録してるんだろ?」
「おい、ケンカ売ってるわけ・・・? いいかがんにしろよ」
「ツーツーツー(切れる)」
最悪投資営業1

バカバカしくて少々疲れました。この銀行にはもう少し用があったので、
また、ディスペンサーの前の列に並び直すことになりました。

そして・・・。
夕方、私と同じように風邪をこじらせている女房が仕事からやたらに早く帰ってきたので、
晩飯は何にしようかなんて話していると、また、携帯の着信音。
またまた、見知らぬ080で、さっきとは違う番号。
仕事中心に使っている携帯ですから、出ないわけにはいきません。またまた愛想良く出ると、
「(やたらに軽いノリで一挙にまくしたてる)投資会社の★★といいます。資産形成はお済みですか?」
「はあ?資産形成?」
「資産形成はお済みですかって言ってるんです!!」
「なんか昼も同じようなのかかってきたな」
「ほー、昼もかかってきた、ははは(意味不明な笑い)、昼もかかってきた、ははは」
「いま、取り込んでるんで・・・」
「取り込んでる?じゃあ、何時にかけましょうか?何時ですか?何時?何時か言って!」
「もういい!!取り込んでるから」
「取り込んでるのに、よく電話に出れますね。ははは」
「何なんだ!そんな調子の人間の投資話に人が乗ると思うの?もう、やめよう」
「取り込んでるってどういうことだ!」とか何とか意味不明にわめいています。
しばらく携帯を耳から離していると、それでもまだギャアギャアわめき続けています。
「もういいかげんにしろ!警察に連絡するぞ」と出ると、
「取り込んでるって言ったじゃないか?取り込んでるって、あんたウソつきか?」
「そうさ、俺はウソつきだよ。あんたは、おしゃべりのウソつきだろ?」
「ツーツーツー(切れる)」
最低最悪の投資営業

話が長くなってしまいましたが、この手の電話を受けるのは久しぶりです。
以前、家にも職場にも、よくかかってきました。マンション投資やら、子供の教材屋やらから。
でも、ケーブル会社の固定電話に変えてからというもの、まず一度もこちらを特定した電話はかかってこなくなりました。携帯には今までこうしたイカガワしい投資会社からかかってくることはありませんでした。

今回の2度の、携帯への電話は私がどこかのサイトに記載したデータをたどってきているのは明らかです。
思い当たるのは、4年前退職した頃、日がな一日PCをいじくりまわしていてポイントサイトなるものに行き当たり、ポイントをいっぱいくれるというので捨てメルアドでいくつかのファンドやら投資会社に登録したことがあって、その際、いくつかの会社には携帯番号も記入したような気がするのです。
最近では、沢孝史さんがやられている「楽待」などの不動産投資サイトにも登録していますが、
今回の営業マンふたりは、資産とか投資という言葉は何度も使っていましたが、不動産という言葉は一切出ませんでしたので、そうした不動産系のサイトではなさそうです。

オレオレ詐欺ほどの緻密さも演技力もない、こんな営業って、果たして何の意味があるんでしょうね? こんなのに引っかかってお金を出す人がいるんでしょうか? 
こんなことやって誰が儲かるんでしょうね?


とはいうものの、不動産投資にしても同じようなことは多々あります。山手線の各駅から数分程度のところには投資用新築区分所有の単身者向けマンションが乱立していて、30歳前後の人たちが35年の住宅ローンを組んで買ってますからね。買った瞬間に少なくとも1000万円以上の損失を抱えてしまっているんですけどね。いわゆる含み損なので売る前には見えにくいし、ウスウス気づいても自分の失敗を誰も認めたくないですからね。給料から差し引かれた所得税が戻ってきたところでおっつかないのにね。あれも、イカレた営業マンが電話攻勢をかけて来るって話は有名ですよね。

レベルが低すぎる人間を相手に、少々疲れた一日でした。

インチキでも、思わずあっぱれと言いたくなるような、知的水準の高いワルと接したいものです。

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セルフリフォーム、やりたくてもできない理由

2012-01-14
久しぶりの更新です。
ボチボチ復活したいと思います。

さて、ブログを休んでいた間、何をしていたかというと、
実は激痛に苦しんでいました。

頸椎症性神経根症

この聞き慣れない病気のために、8月下旬から約2ヶ月、首を曲げることもできませんでした。
借金で首が回らなくなったわけではないのですが・・・(苦笑)。
夜、横になっても、首から右腕にかけて激痛が走り、眠ることもできないのです。
昼間起きているときも、右手の指先や右足の先までしびれて、もうどうしようもない苦痛の日々。
MRIをとるのも、激痛で泣きたいぐらいでした。
お先真っ暗とはこのことでした。
結局、2ヶ月経って、ようやく快復の兆しが見え始めると同時に、
それまで、たまりにたまっていたフラストレーションを爆発させるように、
新しい物件の購入に向けて再スタート。
北関東~秋田まで飛び回っておりました。任売ありーの、放置物件ありーの、
取得には至っていませんが、復活の肩慣らしとしては、
充分得るものがあったと感じています。

雪景色の安達太良山 ほんとの空の里
今日は仙台から高速バスで帰ってきたところです。往路のサービスエリアから見る福島の安達太良山はすっかり雪景色でした。
仙台では今春退去予定の一室の入居募集の営業をかけて回ってきたという次第です。
吹雪の中をタブレット端末でマップを見ながら、回ること数十社。
ま、しんどくても様々な情報が得られて面白い恒例の行事です。
震災の余波を受けて、仙台ではちょっとした異常事態が起きています。
物件が足りない状況はまだ当分続きそうです。
こんなときこそ、大家としては画一的な賃料値下げに抗って踏ん張ることができるチャンスです。

片道5時間半の高速バスの中で、がっちり読書もできました。
松田淳さんの 「元手300万で資産を永遠に増やし続ける方法」
山田里志さんの 「山田式1円満室術」
そして、今、大ヒットの、こんまりさんこと近藤麻理恵さんの 「人生がときめく片づけの魔法」

いずれもここまでやるかというようなハマリにハマッた人たちの
本気の経験談が書かれていて、収穫は大でした。
元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法



山田式1円満室術―たったの10日で4部屋埋めた常識外の大家術



人生がときめく片づけの魔法





松田淳さんの現在の不動産投資に対する考え方、まったく同感です。

銀行の融資姿勢に合わせて、購入物件を判断するようなことが
果たして、良い物件の取得につながるのか、
ほんとに疑問ですね。どこか本末転倒の匂いがしますよね。

銀行の融資担当者だからって、それほど不動産投資が分かっているわけではないですからね。
銀行にとって融資しやすい物件=キャッシュフローが得られる物件、とはなりませんからね。
銀行の立場と、不動産投資家の立場は絶対的に違います。
彼らに踊らされるような不動産投資はしたくありませんね。

松田さんと言えば、セルフリフォームの達人として有名ですが、
この本の中でもそのことはしっかりと書かれています。
セルフリフォームについては松田さんのDVDでも勉強させてもらいました。
松田さんほどのプロ並みでなくても、今後、クロスの張り替えぐらいは自分でやれるようになりたいと
常々思っていたのですが・・・・。

うーん、昨年の頸椎症性神経根症の苦しみを経験すると、
私にとってはセルフリフォームはちょっと無理だな、と今は断念しました。


何しろ、あの苦痛はお金をいくら出してでも解消したくなるほどでしたからね。
会社をやめざるを得なくなったり、鬱病になったりする人も多い病気です。
残念ですが、セルフリフォームは私には無理ですね。

でも、松田さんもこう言っています。
「僕はセルフリフォームだけが不動産投資で成功するポイントとは思っていません。肝心なのは人に差をつけられる自分なりの強みを持ち、それを生かすということ」

そのとおりだと思います。

数年前、忘年会のあと、松田さんと喫茶店で話しているとき、
「松田さんは、NSXで誰よりも早く現地に行くということをされるわけですが、私は運転免許も持ってないので遅いんですよ(苦笑)」と私が言うと、
「いやー、車で早く行って見れることと、歩きでしか見れないことがあると思いますよ」と彼が返してくれたとき、なかなか、彼は若いのに奥行きのある柔軟な見方ができる人だと感心したものです。

ところで、私の武器は何かと考えると、一つは営業力だと思います。
首の病気があるので、クロスの張り替えはできませんが、
人並み以上の脚力と営業力はあるつもりです。
ちなみに、山田里志さんはこの営業活動が億劫だということもあって、オークションで落札して家具家電付きの部屋にする方法を編み出したということです。
ほんと人それぞれですね。

私は営業力を武器に、とことん、所有物件の客付け営業に、そして取得物件の調査のための営業にと
突き進んでいきたいと思います。

まずは、今年は、そんな方向の一年になるのかなと思っています。

遅くなりましたが、「あけましておめでとうございます」。


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