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糞尿まみれ!!

2012-08-21
変なタイトルを付けてしまいました。お食事中の方、ごめんなさいm(_ _)m。

昨日は、朝6時頃、家を出て、電車を乗り継いで約2時間半かけて、今度取得する物件に、打ち合わせに行ってきました。

自宅に帰り着いたのは夜の10時半でした。

打ち合わせの相手は、外壁塗装のペンキ職人さん、家電量販店の下請け業者の人、内装屋さん、そして、不動産会社の担当者さんたちです。
みなさん、非常に協力的で、打ち合わせ自体は、とてもスムースに運びました。金額的には、想定していたよりもリフォーム費用も安く済みそうなのがありがたいです。

それはそうなのですが、ちょっとやっかいなこともありました。
打ち合わせの相手の人たちと予約していた時間よりも、何時間も前に現地に付いて、物件の内部を点検していたのですが、この前の記事に書いた「夜逃げ部屋」が妙に臭いのです(^_^;)。

残置物はすでに不動産会社の若い衆が運び出してくれているのですが、それでもやっぱり臭いのです。
部屋の中を一つ一つ点検していくと、その臭いの場所に行き当たりました。

トイレのフタを開けてみて、ギョえー!!

便が溜まりに溜まっているのです。

外の止水栓を開けて、トイレの水を流そうと試みましたが、ぜんぜん流れません。
というか、タンクに水が来ないのです。
何度、試してもやっぱり水はタンクに来ません。
おそらく、タンクまでのところで故障しているのでしょう。
でも、この便器は何とかしなければなりません。
もうウンザリするほど便が溜まりに溜まった便器です。

タンクに水が来ていないので通常の方法では流せませんが、直接水をかければ、流れるはずです。
台所の水道は出ますので、その水を運んでこようと思うのですが、バケツもなければ洗面器もありません。
そこで、思いついたのが、シーリングライトのカバー。
この前、取り替えるためにはずしておいたカバーに、台所の蛇口から水を入れて、便器にぶっかければ何とかなるはずだ!!
その作業を延々と続けました。
で、ようやく“普通の汚い便器”になったので、その部屋のトイレにあったトイレ用たわしで便器をこすり続けました。
この作業に1時間以上費やすことになりました。

おかげで、何も食べたくなくなりました(>_<)。

結局、朝6時頃、自宅近くのコンビニでおにぎりを一個食べたきり、夜10時半に家に帰るまで何も食べませんでした。ま、それはこのトイレのせいではなくて、日本中で一番気温の高い地域で、炎天下一日中、草刈りやら何やら作業していて、食べ物よりも冷たい飲み物ばかりほしくなったからですが・・・。

ところで・・・・ふと疑問がわいてきました。

この“夜逃げした人”、一体全体、水が流れないトイレで、どれぐらいの期間、用を足していたのでしょうか?
とても、人が座りたくなるような便器ではないのですが・・・?

夜逃げしなければならないぐらい切羽詰まった状態だと、トイレが流れなくて便が溜まりに溜まってる便器の上に座ることも気にならないのでしょうか?

あー、今日は汚い話ですみませんm(_ _)m
こんな記事は書きたくないのですが、考えてみると、これも“不動産投資の実態”なので、あえて書かせてもらいました。

“不労所得”ってのは、どんなことをいうのでしょうかね(^_^;)

こんなことは、本腰を入れて不動産賃貸業をやってる人なら、みんな当たり前のように経験されていることだろうと思います。

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カギが凍った!!

2012-01-29
今朝は、早朝から携帯の電話で起こされました。
といっても、7時40分でしたので、早朝とは言えないか・・・(^_^;)

「カギが開かないんです・・・」
仙台のアパートの入居者からです。
夜勤の仕事から帰ってきたところ、ドアのカギが開かず部屋に入れなくて困ってるというのです。
カギ穴に差し込むことはできるけれど、まったく回らず微動だにしないとのこと。
寒さにふるえながらの電話です。
 ドア

一旦、駐車場の車の中に戻ってもらい、私が管理会社の社長と連絡をとって対処することにしました。
カギの種類はこんな感じのディンプルキーです。
ディンプルキー

今まで、カギが開けられないということは一度もありませんでした。
早速、管理会社の社長に連絡をとって、入居者とやりとりしてもらうことにしました。

カギ屋はまだ開いてないだろうし、カギの救急隊みたいな会社だと割高になるだろうし、うーん、
果てさて、どうなるだろうか・・・?なんて、思っていると、
20分ぐらいして、
「開きましたぁ~」と入居者から喜んだ声の電話が入りました。
「え?どうやったんですか?」
「温ったかいお茶を自販機で買ってきてかけたら開きました」
管理会社の社長が電話でいくつか指示してくれたことを試してみたら、開いたらしいのです。

仙台は、昨晩は氷点下7度という寒さだったようです。
きっと結露か何かのわずかな水分がカギ穴の中で凍り付いたのでしょう。

やれやれ、ホッと一安心。
東京も今年は例年にない寒さですが、カギも凍らせる北国の寒さはすごいものです。
また、一つ勉強になりました。

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お中元の“線引き”

2011-06-09
沖縄では早くも梅雨が明けたとか。
東京は梅雨らしい梅雨はまだ来ていない気もしますが、ともあれ、汗ばむ季節がまたそこまでやってきましたね。
さて、この時期、百貨店やらスーパーやらからお中元カタログが続々と送られてきます。早いところだと5月中旬ぐらいから「夏のギフトカタログ」を送ってきますよね。以前、利用した際の宛先がすでに印字されていて使いやすいといえば使いやすいのですが、「そんなにせかさないでよ」と言いたくもなっちゃいますね。

写真素材 PIXTA

ところで、このお中元、私の場合、プライベートな親類や知人については、実質的に考えてお世話になったかどうかを判断基準にしているので簡単ですが、ビジネス関連、つまり不動産関連の管理会社やプロパンガス会社、工務店さん、売買の不動産会社など、必ず贈って来て下さるところにどう対応しようか最初の頃はちょっと迷いましたね。

管理会社には管理委託料はちゃんと支払っていますし、入退去時のリフォームだって、大々的な工事にならないかぎり管理会社にあえて丸投げして一定の利益は得てもらっているつもりです。プロパンガス会社だって、いくらでも競争相手はいるのに契約してあげている、なーんて高飛車な気持ちを持ってしまうと、「贈られて当然だ」ということにもなりますよね。

ですが、管理会社にだってプロパンガス会社にだって、その他にだって、こちらもビジネスとして大変お世話になっているというのが本当のところです。
ならば、どうすべきか? 最初は全部受け取るだけ受け取って、暑中見舞いか残暑見舞いのハガキにお礼の言葉を添える。全部一律そうしていました。

写真素材 PIXTA
 ところが、何年か前、熊本にいる大学時代の友人に会いに行って興味深い話を聞きました。彼は大学卒業後、銀行員を数年間経験した後、郷里に帰り、お父さんの跡を継いで不動産会社の社長に収まったのですが、その彼が言うには、
「ほんとは良くないことなんだけど、お中元とかお歳暮を贈ってくれるオーナーさんとそうでないオーナーさんだと、ついつい、贈ってくれるオーナーさんのほうの空室を優先して紹介したくなるんだよ。やっぱり人間だから気持ちが動くんだよね」。

それを聞いて以来、私は、管理会社には必ず贈る、それも先に贈るように変更しました(^_^;)。

プロパンガス会社については、どうしようか迷いましたが、どの地域でも、コンピュータ管理システムを導入していてお客様対応がしっかりできる大きな会社と契約していますので、お中元やお歳暮については向こうも最初から一律必要経費として設定しているように思われます。ですので、担当者に電話などでお礼を言うにとどめています。実際、プロパンガス会社の担当者にお礼を言うと、驚いて恐縮している様子が見て取れます。ほとんどは当然のように受け取るだけなのかもしれません。ですので、そうしたところに逆にこちらからも贈ったりすると、ちょっと場違いな突出した対応になるような気がするのでお礼の言葉だけでよいのではないかと思っています。

管理会社の場合は、客付けの問題ももちろんありますが、私の場合、全国チェーンの大組織ではなくて、あえて地元密着型の個人経営的な不動産会社を選定していますので、こうした人間的な触れ合いの部分は、前述の友人が言うように大事なことだろうと思います。

と、ここまで書いてきて、1つだけちょっとビミョーなケースがありました。全国チェーンのフランチャイズでその地域ではかなり大きな不動産会社に管理を委託している物件があります。そことはちょっと他とは違う事情があって管理委託契約を結んでいるのですが、とても個人経営的といえるような小規模の不動産会社ではありません。ですので、管理部門の担当者も私がお中元やお歳暮を先に贈ると戸惑って大慌てしているのが見て取れます。
もしかすると、あの会社にはこちらからは贈らないほうがむしろいいのかもしれませんね・・・・(^_^;)。

ま、いろいろ考えすぎるとストレスになるので、パターンを決めて、一律にドライに対応するのがビジネスとしては一番よい方法だろうと思います。



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ほんとに致命的?

2011-05-20
「部屋探しをしている人の90%以上がネットで物件を探しているので、有名な賃貸サイトに自分の物件が掲載されていないということは致命的だ

先日、あるサイトを見ていたら、若い不動産コンサルタントなる人物が、相談者の質問に答えてこんなことを言ってました。

え?? ほんとに致命的なんでしょうか? 
別に揚げ足をとろうという訳ではないのですが、
“致命的”という言葉に私はちょっと疑問符をつけたくなってしまいます。

致命的=命取り=全然ダメ!ということですからね(>_<)。

実は、私も賃貸経営を始めた頃はそう思っていました。それで、管理会社にも仲介業者にも、ネットにしっかり載せてくれているかどうか、ナーバーシーになって、載っていないと管理会社に問いただしてみたり、微細な内容の間違いにも何回も電話して訂正するように言ってみたり、依頼したのに載せてくれていない仲介業者のことを「あそこはダメだ」と烙印を押してみたり・・・・・これって、けっこうストレスの素でしたね。

で、実際に、各地でそれぞれ何十社にも営業を掛けて回っているうちに、少し違った感触を持つようになりました。

90%以上かどうかは別にして、部屋探しをしている人の多くがインターネットの賃貸サイトで物件を探していることは事実です。

そのことはしっかりと念頭に置いて対処しなければなりません。

インターネットでの集客はもはや必要不可欠なものです。しかし、この必要不可欠というのは不動産会社の集客についてのことです。
不動産会社にお客さんが来るかどうか、それにはインターネットサイトへの掲載は欠かせません。

しかし、自分の物件が必ずしもインターネットの賃貸サイトに載っていなくても、入居者は決まります。

どうして? と思われるかもしれませんね。

通常、インターネットの賃貸サイトで掲載されている物件を見て興味を持ったお客さんは、メールか電話でその不動産会社に問い合わせます。そして、日時を決めて、不動産会社を訪れるわけです。その際、不動産会社は、その物件1つだけ見せて、お客さんが気に入らなければ、「はい、そうですか、残念でした。またどうぞ」なんてことするわけないですよね。あらかじめ、それに近い物件、地域であったり、家賃であったり、部屋の広さであったり、そうしたものが似通った物件をいくつか用意しておき、大体5件程度はお客さんに紹介するわけです。その結果、インターネットに載っていた最初の物件ではない物件に決まるというケースは日常茶飯事です。
ですから、重要なのは、自分の物件がインターネットサイトに載っているかどうかではなくて、その不動産会社がインターネットサイトに物件を載せている会社かどうかなのです。

グーグル検索「賃貸不動産サイト」

インターネットサイトに自分の物件を載せるということに関しては、
面白いケースに出くわしたことがあります。
ある地域で、私の物件と競合している物件をインターネットで調べていたら、どの賃貸サイトを見ても必ず掲載されている物件があったんですが、それがほんとにすごいんですよ。
物件15件ぐらいで1ページが構成されたサイトに、全部その物件が掲載されていたりするんです。
しかも、同じ写真がズラリと並んでいる。
なんじゃ!?こりゃ??
と、それを全部クリックしてみると、全部違う不動産会社が窓口になっているんです。
きっと、オーナーさんが写真を持って一所懸命頼んで回って、必ずインターネットサイトに載せてくれるように依頼したんでしょう。不動産会社のほうでは、「この忙しいのに・・・・、あのオーナーさん、ネットに載せてないとうるさいからなぁ~」なんて思いながら載せたんでしょう。実際、不動産会社は全物件をインターネットサイトに載せるだけの時間的な余裕はないですから・・・。

涙ぐましいほどの努力なんですが、探している人が同じサイトに山ほど同じ物件が載っているのを見たらどう思うでしょう?
「空室だらけなんだなぁ~」と思う人も多いのではないでしょうか?
最初、私だって驚きましたもの・・・・。一体このアパート何室空いているんだろう?って。
でも、結局、その時は、全10室中3室しか空いていないのに、同じサイトに15件以上同じ写真で載っていたわけです。致命的だと思ってやりすぎた結果、こうなったわけですね。このオーナーさんの気持ちは痛いほど分りますが・・・。

実際、もしまったく同じような甲乙つけがたい物件2つがあったとして、皆さんはどうでしょう? 空室の多い(ように見える)物件よりも、空室が少ない(ように見える)物件のほうが魅力的に見えてくるのではないでしょうか?

ですので、あんまりインターネットの賃貸サイトに自分の物件が載っているかどうかにこだわりすぎるのもどうかと思います。

もちろん、私も営業をかけて回る際には、必ずUSBメモリーを持参して、「サイトに載せたり、雑誌に載せたりするときは使ってください」と物件の外観と内部の写真数枚ずつを各不動産会社のパソコンに取り込んでもらっています。

結果、載せてくれる不動産会社もあれば載せてくれない不動産会社もあります。

で、どちらのほうが決まるのが多いかというと、どちらとも言えない。それが正解です。

自分の物件が有名賃貸サイトに載ってないのは致命的だなんて思い込んで神経質になりすぎるのは、ストレスの素ですし、不動産会社との付き合い上もあんまりよいことではないと思いますね。

ま、何事も過ぎたるは及ばざるが如し、というやつでしょうか・・・。 

致命的なのは、むしろ“専門家と称する人”の言うことを鵜呑みにすること、かもしれません(^_-)。



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こんな物まで盗むのか!?

2011-05-11
今日、あるアパートの入居者さんから携帯に電話が入りました。

「あのう・・・、なくなってるんですけど・・・」
「え!? 何がですか?」
「ゴミ箱が・・・」
「ゴミ箱って、え? 誰の?」
「いや、自動販売機の・・・・」
「自動販売機のって、カンを入れるやつ?」
「はい、昨日まであったんですけど今見たらないんですよ。オーナーさん知らないですか?」
「いや、ん? 私、行ってないから・・・どうしたんだろう?」

というわけで、自動販売機のカンとかペットボトルを入れるゴミ箱がなくなってるというのです。
アパートの敷地内の駐車場のところの自販機の横に常に設置してあるものです。コーヒー好きの彼はいつものとおり自販機のコーヒを飲んだ後、ゴミ箱に入れようとしたら、ん??? 消えてなくなってるので電話してきたのです。
自動販売機ゴミ箱

一瞬、何のことだか意味が分らなかったのですが、彼によると、アパートの周辺を見てもどこにもないらしいのです。
まさか、こんなものを盗んでいくやつがいるんだろうか?
さっそく、自販機の会社に電話すると、
「台風で吹き飛ばされたりとかはたまにありますけど、・・・あんまり、盗まれたってのはないですね~。あれ盗っていってもあんまり使い道ないですからね」
電話口で二人して思わず苦笑してしまいました。

ま、この自販機は飲料メーカーのものですし、私は場所を貸して販売手数料をいただいているだけで、もちろんゴミ箱もその会社のものです。ですので私が直接の被害者というわけでもないのですが、ゴミ箱がない状態のままだと空き缶などが散乱してアパートが荒れてしまいます。すぐに新しいのを設置してくれることになりましたが、なんだか、狐につままれたような気持ちです。

ほんとに盗まれたんだろうか? 酔っ払いか誰かのいたずらかなぁ~?
アパートの大家業を始めてもうかなり経っていますが、盗難と言っても思い当たることはほとんどありません。
あっ! そうだ!! 一度ありました。買ったばかりの消火器が盗まれたことが・・・・。

あの時は、かなり腹が立ちましたね。
それで、1つ対策を練りました。
目立つホワイトの油性マーカーでしっかりと住所とアパート名を消火器に書いておくことにしました。
現在は、所有物件すべてで消火器はそうしています。
でも、いくらマーカーで住所とアパート名を書いたからといって盗もうと思えば盗めない訳ではありません。ですが、しっかりと住所やなんかが書いてある消火器だと盗む気にはなれないと思うのです。
案の定、この対策を講じてからは盗まれたことはありません。
それと、箱に入れないでむき出しにして置いてある所では、「防犯装置作動中」のプレートもそばに貼っています。
これも、盗もうという輩を躊躇させる一定の効果はあると思います。
消火器防犯装置作動中


長引く不況の影響か、はたまた罪の意識みたいなものが薄れつつあるのか、こうしたものを盗むような輩はどこにでもいるようです。
少し前に、敬老施設で働いている知人から聞いて少々情けなくなったことがありました。地域のお年寄りが無料でお風呂を利用できたり、囲碁将棋などのコミュニケーションを楽しむことができたりする施設なのですが、そこではトイレットペーパーや石鹸などが、まだ封をしたままの新品を棚などに置いておくとすぐになくなってしまうというのです。

経済的な事情でのことももちろんあるのでしょうが、なんだか哀しくなりますよね。

なんてことを思いながら、近所の銀行の窓口で順番待ちをしている間、週刊誌を読んでいたら、もうほんとにショックな写真と記事に出くわしました。

福島原発の3キロ圏内の地点が無法地帯と化しているという週刊新潮4月21日号の記事です。
至るところでコンビニのATMは引き倒されてぶっ壊され現金が盗まれているというのです。
防犯カメラのコードは切断され、自販機も壊され、会社の中の金庫や引き出しも荒らされている。

そうした多数の写真が掲載されていましたが、まさに無法地帯そのものです。

切断された防犯カメラのコード 破壊された自動販売機
引き倒されてこじ開けられたATM


テレビや新聞ではあまり見ない光景なので目を疑いましたが、これが現実の日本のようです。

各国から賞賛されたのも日本、こうした現実も日本、というのが真実なのでしょう。

穏やかで優しい人たちが多いのも事実ですが、一部には、金のためなら弱者を陥れてもどんなことをしても心が痛まない輩がいるというのも事実です。

哀しいことですが、決して気を抜けないのが人間の社会ですね。

自販機のゴミ箱どころの話ではありませんね。




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