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多能工さんと出会えた!!

2013-01-14
昨年末に取得した物件の外壁塗装も半ばまで進みました。
1室空いている部屋の内装リフォームをどうするか、どこに頼むか検討していましたが、それも解決しました。
今回の物件は今まで私が活動していた地域からは、車で1時間半以上はかかる場所にあります。
外壁塗装はあまり細々したことはないので多少離れている場所の塗装屋さんでも問題ありませんが、内装リフォームは、クロス屋さん、畳屋さん、サッシ屋さん、大工さん、電気工事屋さん、ガラス屋さん、水道屋さんなど、多種の職人さんが入ることになるので、現場が離れていると何かとやりにくい面があります。ましてや、施主である私が遠隔地に住んでいるので尚更です。
これまでは、知り合いの不動産会社が交通整理してくれたり、いつも協力してくれるプロパンガス会社が多種の工事の施工からゴミの処理までしてくれたりということがあったので、私が遠隔地に住んでいても何とか目的を達成することができました。
しかし、今回は初めての地域です。管理会社となった不動産会社ともたった今付き合い始めたばかりです。
外壁塗装屋さんの紹介でリフォーム屋さんに見積もりをとってもらったのですが、いまいち決めかねていました。そのリフォーム屋さんも遠くの業者さんだからです。
値段的には、まあ、相場の少々高めというところでしょうか?
3DKの部屋ほぼすべて天井壁クロスの張替え、床クッションフロアの張替えや電気工事、台所換気扇取替えやフロ鏡の取替え、キッチン扉のダイノックシート張り、テレビドアホン取り付けなどをやってもらって、見積もりは約50万円。テレビドアホンや温水洗浄便座は施主支給、その他、照明などは自分で取り付けますのでこれ以外にもお金はかかります。
ま、部屋が広いのでこの程度はかかるとは思っていますが、見積もりの無駄な部分を省けばもう少し下げられるという実感はあります。ですが、遠くから来て、様々な職人さんがやってくれるとなると、あまり無理も言えません。
だからと言って、管理会社に一括で依頼すれば、さらにかかるだろうと想定できます。
ならば、自分で探すのがベターなのですが、遠隔地ですから、何度も現地に打合せにいくのは金銭的にも労力的にも時間的にもロスが大きすぎます。
さーて、どうするか、本格的に探そうかというとき、塗装の開始日に現地に行った際に、物件のすぐ近くの交差点にあった「××畳店」の看板のことを思い出しました。
とりあえず、畳だけでもそこで表替えしてもらって、その人から近所の職人さんたちを紹介してもらおう。そう思い、電話してみると、人の良さそうな声の職人さんが出てきました。畳だけでなくクロスもCFもやっているらしく、金額を聞くとすぐに消費税込みで出してくれるんですが、安いこと!!
で、数日後に現地で打合せすることになったわけです。
現地であった職人さんは私より少し年上の人懐っこい明るい人でした。
もともとは代々続く畳店だったのが、畳では食っていけない時代になり、大手のアパート建築メーカーからの受注仕事をするようになり、畳の表替えは当然のこと、クロス張替えから電気工事、サッシ工事まで、ほぼ何でもこなしているらしいのです。今ではそのアパート建築メーカーのその市内での修繕リフォームのうち7割を受注しているということです。
「安い値段で、あれもやってくれ、これもやってくれって言われるので、結局、何でもやらなきゃならないことになっちゃってね」と苦笑いしていますが、結局のところ、大手アパート建築メーカーがコストをかけずにリフォームするために無理やり育成してきた多能工さんと言ってもいいでしょう。
普段、めちゃくちゃ安い工賃で作業させられているので、一般のリフォーム店などとは工賃は比較になりません。
「近くだから、空いた時間を見ながらやったげますから、大丈夫ですよ。廃材だって、うちで処分すればいいんだから、費用はいらないし・・・。オレだってアパート持ってるので同じ立場だからね(笑)」
現地で施工箇所を確認してから、事務所に行って、おしゃべりなおじさんふたりで雑談しながら、クロスやCFの柄を決めて、金額の詳細を間違いのないよう何度も確認しました。

結果は、約29万円なり!!
やったあ!!これで、洗面化粧台の設置工事(給排水管設備工事を含む)もやれるぞ!!
この物件に1つ欠けていたのが洗面化粧台でしたが、費用対効果が合わないので断念するつもりでした。ですが、やれる可能性が出てきました。
この多能工さんとは4時間いっしょにいて、話しまくって、もうツーカーでやれる間柄になりました。

この値段、多能工さんならではの値段だと思います。
それも、ローコストを追求する大手アパート建築メーカーが育成してきた多能工さんと出会えたことは非常にラッキーでした。
やっぱり、躊躇せず、動いてみるものですね。
動けば、必ず、何らかの道が開けてきます。

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リフォーム費削減・・・その2

2012-10-24
10月になって初めての更新です。
その間、公私ともに忙しすぎて、なかなかブログまで手が回りませんでした(^_^;)
少し前の記事にも書きましたが、私の場合、不動産の棟数を増やしていくたびに、
どんどん厚かましくなって(?)、物件を見る目もどんどん厳しくなってきて、
そんじょそこらの物件では物足りなくなってしまったようです(^_^;)
ブログ更新をお休みしていた間、競売物件や任意売却物件などを追いかけたり、現在の所有物件のいくつかで提携している光インターネット会社をより費用対効果のバランスのよい会社に変更すべく、各社を比較検討し相見積もりを取ったりすることに没頭しておりました。

おっと、また話が長くなってしまいそうなので、本題に移ります。
リフォーム費の削減のことを、前回の記事で書きましたが、その続きです。
前回は、「プロパンガス会社の協力」について書きましたが、リフォーム費用の削減ということでは、私の経験でいうと「プロパンガス会社の協力」の次に大きいことは、塗装屋さんの選び方だと思います。
実際、リフォームする際に、これほど大きな金額の差が出る業種もあまりないように思います。
同じ事を頼んで、これほどまでに金額差が大きいのはなぜ?
もちろん「安かろう、悪かろう」の詐欺まがいの業者は論外ですので、ここでは省きます。

3年前に塗り替えた小さな1K4世帯のアパートを例にお話ししてみますね。
そのとき、私が見積もりしてもらった相手は、5つの業者さんでした。
最初の見積もりと、交渉した結果の最終的な見積もりを記してみます。
A リフォーム会社                    110万円→63万円
B 塗装会社                        90万円→80万円
C ホームセンター某社リフォーム部            126万円
D ホームセンター某社リフォーム部              89万円→83万円
E 塗装職人グループの代表(塗装職人の親方)       75万円→64万円

この5つに見積もりを依頼して、最初の見積もり金額の違いにも驚かされましたが、その後の再見積を依頼した結果、金額の下がりようにも驚きました。

さて、交渉の結果、これだけ下がったのですが、値段だけ下がればいいわけではありません。持てる知識と経験を総動員して、手抜きなしの塗装工事だとこちらが確信できるレベルで決着をつけなければいけません。

A のリフォーム会社の最終見積もりが一番安くなったのですが、これは営業担当者が盛んに営業成績を獲得しようとがんばった結果ですが、実際に作業する塗装職人さんの実入りは少ないだろうと判断して、選びませんでした。手抜きになるといけませんので。
近所に巨大なホームセンターが2つありましたので、試しに、リフォーム部に見積もりを依頼してみました。
Dのホームセンターもけっこうがんばって安くしてくれていましたが、これも当月の売り上げが足りないようで、なんとかノルマを達成するための担当者の苦肉の策に見えました。

結局、このうちのどこに依頼したかと言うと・・・・どこにも依頼しませんでした(^_^;)。
実は、当初から、以前から付き合いのあるフリーの塗装屋さんの親方がやってくれる手はずになっていたのですが、どれぐらいの値段で依頼してよいのか判断できないので、他の業者で出してもらった値段を元に、お願いすることにしたわけです。

結果は、さてどうなったでしょう?
屋根塗装は、モニエル瓦でしたので、県の瓦業組合の会長に何度も相談して、瓦職人さんに現場を見てもらった結果、「日当たりがよくてコケもはえていないので、少なくともあと10年は持つ」ということでしたので、塗り替えはしないで、割れていた瓦の入れ替えと釘の打ち直しをしてもらいました。屋根は補修工事だけで済んだわけです。

外壁塗装(親方が全部一人で塗りました)       53万円
屋根の補修工事                    5万5000円
合計                         58万5000円

それから3年経ちましたが、外壁も階段も、塗り替えた当時に近い状態をしっかりと保っています。

外壁塗装をどこに頼むか、これは大事なことですね。

ちなみに、今回取得した物件での外壁塗装は、当時の塗装屋さんの親方はすでに引退されてしまったので、E の塗装職人グループの代表(塗装職人の親方)にお願いしました。
雨樋の補修や室内塗装までサービスしてもらって、ほんとに良心的な仕事ぶりでした。
もちろん今回も4つほど相見積もりを取りましたが、一番高いところとの差は63万円でした。
その差で、小ぶりの物件一棟丸ごと塗れちゃいますよね。

こうした良心的な職人さんとの付き合いをどれだけ継続していけるかということも、不動産投資における重要ポイントだろうと思いますね。

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リフォーム費削減・・・その1

2012-09-30
今回のリフォーム、当初、仲介不動産会社さんが見積もってくれていた費用よりもかなり安く済ませることができました。

結果、利回りもそれだけ高くなりました。
当初、6室中4室入居中ということでしたが、後に、そのうちの1室は半年前から所在不明で、連帯保証人のお母さんが家賃を払い続けていることが判明しました。結局、そんな危ういものを引き継ぐわけには行きませんので、お母さんの意向も聞いた上で、売主さん所有の段階で残置物処理をして契約を解除。ですので、私がイヤ~なものを引き継ぐことはなくなったのですが、6室中4室入居中から3室入居中ということになってしまいました。ということは、リフォームする部屋が2室から3室に増えてしまったわけです。
それでも、費用をグッと抑えられたことの要因の一つが、プロパンガス会社の協力でした。以前から少し離れた街で所有している物件で付き合いのあるプロパンガス会社に協力を仰いだのですが、このプロパンガス会社というか担当者が打てば響くような気持ちのよい人で、いつもプロパンガスのことに限らず、水回りや電気工事までお世話になっていました。しかし、追加で1棟6室だけではあまりにも申し訳ないので、もう1棟近所の所有物件を抱き合わせでお願いしました。
この物件、ガス給湯については各室バラバラの状態で、昔のバランス釜仕様の浴槽をそのまま使っている部屋もありました。今回、リフォームした部屋の中では3室中2室がそうでした。それを大きな浴槽に変える費用は、不動産会社さん経由のリフォーム会社の見積もりでは一室45万円(税別)になっていました。 ま、この金額はちょっと高すぎると思いますけどね・・・。
結局、それをプロパンガス会社さんの協力で無償で変えてもらうことになり、その分だけで2室分90万円(税別)が浮くことになったというわけです。

新しい浴槽はこんな感じです↓
新しい浴槽
取り替え前の浴槽はこれ↓
以前の浴槽

さらには、キッチンセット3台交換のうち1台は無償で交換してもらえることになり、他のキッチンセット2台も卸値で工賃無料で設置してくれるというわけです。もちろん古いキッチンの廃棄処分費なども一切かかりません。
新しいキッチン

その他に、水道やシャワーなども従来通り工賃無料で卸値で(または私が安く仕入れた物を工賃無料で)設置してくれ、今回はさらに室外防水コンセント3個やエアコン用の電源コンセント3個、そして給湯器のリモコンなども無償で設置してくれました。にもかかわらず、これまでのガス会社さんよりも安いガス料金設定でやってくれるので、入居者さんの負担も減って、ほんとに願ったり叶ったりという感じです。
今後の給湯器の交換や浴槽取替も無償でやってくれますし、水道や電気などの工事はすべて実費でやってくれるので大助かりです。
今回、リフォーム費用を安く済ませることができたことの要因の一つが、このプロパンガス会社さんと付き合えたおかげです。

一挙に満室にできたことで、彼らのがんばりにも応えてあげることができたので、ホッと一安心です。もちろん、2棟の従来のプロパンガス会社さんからの「変更しないでほしいという切なるお願い」もありましたが、断腸の思いでそれを振り切り、今回のこのプロパン会社さんに給湯器や配管を安く売り渡してもらうよう説得して橋渡ししたり、新たに入居契約をしてくれた法人にも直接、このプロパンガス会社さんを引き合わせたりと、通常はあまりアパート・オーナーがしないようなこともやりました。それによって、このプロパンガス会社さんの金銭的負担と労力的負担を少しでも軽くしてあげているわけです。

私の心強い味方になってくれる、このプロパン会社さんとは、近日中に「お礼の打ち上げ会」をする予定です。

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簡単で“費用対効果”抜群な工事!?

2012-09-17
今回の取得物件のリフォームも8割がた終了しました。
あとは、プロパンガス会社さんが浴槽とキッチンとトイレ便器を設置してくれた後、清掃クリーニングが終われば完了です。
今回のリフォームで、私が自分でやった箇所は、トイレの便器洗いや草刈りなどを除けば、主に電気コンセントとスイッチ類の取り替えです。
現地に行って、業者さんに差し入れをしながら、ただブラブラしていても仕方ないのでコンセントやスイッチ類の取り替えをやっていました。
コンセント・スイッチ類の取り替えは、以前、1Kの部屋一室のリフォームをする際にやってみましたが、ことのほか簡単でした。
ただし、今回は、1室に付き10箇所あるので3室で合計30箇所。けっこう時間がかかりました。
業者さんたちとの打ち合わせの合間を縫って、少しずつやってきました。
テレビのジャックも自分で取り替えることも可能ですが、テレビが映るかどうか試験できないので、専用の受信機器を持っている電気工事屋さんにやってもらいました。
今回のコンセント類の取り替えで若干苦労したのは、取り外してみて分かったのですが、中に箱形のネジ止めが付いていなかったことです。付いていたのは、穴に半分入れる形の金属のネジ止めです。これだと、慣れない素人には取り付けるのに時間がかかるので、中側に入れて枠全体を挟み込むような形のネジ止めを使いました。
折り曲げてクロスボードを挟むものが二つ付いているので、それで固定してからネジ止めすればいいので、素人にも簡単にできます。
スイッチ取替え、ネジ止め

スイッチ取替に便利なネジ止め

電気工事屋さんに言わせると、むしろ、プロはこれに慣れていないので逆に使いにくいらしいですが・・(^_^;)
今回は、“質実剛健で安全安心な”部屋づくりを目指していますので、スイッチ類は例のおシャレなタイプではない標準的なものにしました。
スイッチ取替前スイッチ取替後

こういうものも、近所のホームセンターに聞いてみると、1室10箇所だと工事費は材料費別で約4万円、3室だと12万円程度かかるとのことです。個人の電気工事屋さんだともう少し安くできるでしょうけど・・・・。いずれにせよ、けっこうな金額がかかることは確かです。
その分、暑い中がんばってくれている業者さんたちにたっぷり差し入れをしたり、仲介不動産業者さんと飲みにでも行ったほうがいいかもしれませんね(^_^)

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外壁塗装スタート!

2012-09-05
一昨日から外壁塗装がスタートしました。
今日、行ってみると、こんな感じになっていました。想定どおりです。

外壁ビフォー・アフター


もう少し奇抜な色にしようかとも思いましたが、色見本にある型番の色にしておきました。
昔、自宅を建てたとき、近所の気に入った外壁の住宅の写真を撮って、住宅メーカーのカラーコーディネーターさんに「この感じでお願いします」と注文しましたが、塗り上がった色を見て、ビックリ仰天!!
「まさか、こんな趣味の悪いドギツイ色になるとは!?」
近所の人も、首を傾げる色になっていましたので、即座に塗り替えてもらったという失敗を経験しています。
色見本にある色だと、そのままメーカーで作ってくれますが、色見本にない色だと、塗装屋さんがこちらの意見を聞きながら作ってくれることになります。その際、ペンキ缶の中の色を見ながら外壁全体に塗った場合にどうなるかを想像するのも難しいし、塗装屋さんにしっかりと表現して注文するのが難しいのです。
なるべく失敗がないように、汚れてくすんだ外壁をきれいにすることをまず第一義的に考えて、色見本にある無難な色にしました。
屋根の縁の色は、赤茶だと錆び付いたイメージがするので、そこだけは濃いブルーにしてもらいました。

この塗装屋さん、フリーの職人さんで良心的な仕事ぶりと値段です。
空室内の木部も全部きれいに塗ってくれましたし、はずれてしまった雨樋もしっかりとビス止めして直してくれました。
日本一の猛暑地帯ですので、ほんとに職人さんたちも大変です。
さすがに、折板屋根は“人間の鉄板焼き”ができそうなぐらいの熱さですので、足場を外した後に、少し時間を置いてから塗ってもらうことになりました。
なんとか、この猛暑が和らいでほしいものです・・・・。

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巨木を切り倒す!!

2012-09-01
数日前、決済が終わってアパートに行ってみると、気になっていたデッカいシュロの木が見事に伐採されていました。

でかいシュロの木

このシュロの木、売主さんが植えたらしいのですが、大きくなりすぎたので、始末に困って庭師に頼んだら、とても一人では手に負えないということで断られたということです。
不動産会社に相談すると、アパートに倒れかかるといけないので、外壁塗装の足場を組んでいるときに、何人かで切りましょうと言ってくれましたが、実際のところ、どうしていいのか困っている様子でした。
現地の市役所に問い合わせたところ、直径15㎝で長さ50㎝までの木ならば廃棄物の処理センターで10㎏当たり数百円で受け取ってくれるとのことでした。ただし、そこまで裁断するのは、こちらでしなければなりません。
このシュロの木、厳密に言うと、直径15㎝どころではありません。なぜか、根に近い部分は20㎝ぐらいの細さですが、上に行くほど太くなっていて直径40㎝ぐらいはありそうです。
根本が細くて上に行くほど太いので、台風でもやって来ると、あおられてアパートに倒れかかってきそうなので、できることなら、この際、切ってしまいたいと思っていました。
でも、誰が見ても、切るための労賃だけでも数万、そして、どう処分するかという点でもかなり難しいし、費用がトータルでどれだけかかるか分からない、そんな代物でした。
ところが、私がひょんな事で知り合った人たちが二人がかりで切り倒して処分してくれました。

伐採の労賃が12000円、処分費が3000円で、合計15000円。

伐採されたシュロの木

この人たち、何者なのかはよく分かりません。

「泥棒以外は何でもやるよ」なんて冗談を言っていますが、いろんな人生を渡り歩いてきた「おもしろおかしい人たち」のようです。

数日前に、エアコン設置の電気工事屋さんの紹介で知り合ったばかりの人たちです。
このアパート、古いアパートですので、エアコンのホースを出す穴の場所も確保されていないのです。それで、家電量販店に連絡して、標準工事費で設置できるかどうかを見積もりに来てもらいました。
やって来た下請けの電気工事のおじさんたちに見覚えがありました。
昨年暮れ、このアパートの近所にもう一棟私が所有しているアパートのエアコン4台を設置してもらった際に来てくれた人たちです。最近のエアコンはリモコン受けが付いていないためにそれだけ追加注文しなければならないことが多いのですが、私がその発注を忘れて、エアコンを設置した後、困っていると、「そういうことがよくあるんで、まとめて用意してるんだよ」と出してきてくれて、タダで設置してくれました。ちなみに、エアコンのリモコン受け、追加で注文すると一個大体700円~1000円ぐらいします。それを4個タダで設置してくれました。
そのおじさんたちに久しぶりに出会って私が喜んでいると、簡単に、標準工事費でできる方法を考えてくれ、それまで設置されていたエアコン2台を取り外してくれた後、どこかに携帯で連絡しているのです。「エアコン2台と、他にもカーテンレールとか鉄のものがあるから、持ってったげてくれよ」
数分後、やって来たのが、今回、木を切ってくれたおじさんたちの一人でした。
そこで、立ち話をしているうちに、このシュロの木を切ってくれることになったというわけです。
ついでに、あと5000円追加して、隣にあったミカンの木も切ってもらい、アパート周りの草刈りで出た草やゴミの処分も頼みました。
おかげで、ご覧のとおり、アパート周りがきれいサッパリ片づきました。

ビフォー  → アフター


「何でもやりますからね、いつでも声かけてください」と言いながら、トラックの荷台に木と草とゴミを山盛りに積み込んで、風来坊みたいなおじさんたちは去って行きました。

こういう気楽なおじさんたちは、思いのほか、役に立ちますねー!!

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業者と間違えられる(^_^)

2012-08-26
昨日まで、今度買う物件のリフォーム前の打ち合わせと準備作業で現地に行ってました。
一昨日、日帰りする予定でしたが、あまりの暑さで作業がはかどらず、体中汗まみれ、汚れまみれでとても電車を乗り継いで帰れる状態ではなくなってしまいました。ボロいTシャツを何枚も持っていって何回も着替えたのですが、もう吹き出す汗ですぐに搾れるぐらいになってしまいます。
空き部屋のシャワーで水浴びして帰るつもりが暗くなってしまい、電気が止められてるのでシャワーも浴びてられません。
近所のビジネスホテルで一泊して、昨日一日作業して、夜中に自宅にたどり着きました。
これが遠隔地物件のリフォームのつらいところです。
基本的に私は、セルフリフォームはやりませんが、要所要所はしっかりと指示できるように、リフォーム前の準備作業や打ち合わせは入念にやります。
トイレ洗い

今回の現地行きでやったことは、大体以下のようなことです。
塗装屋さんとの打ち合わせ
クロス屋さんとの打ち合わせ
サッシ屋さんの窓調節の立ち会い
電機屋さんのエアコン撤去と穴塞ぎ立ち会い
不動産屋さんとの決済の段取り打ち合わせ
電気工事業者さんと廊下と階段の電灯取付打ち合わせ
プロパンガス会社さんの浴槽撤去、キッチンセット撤去、トイレ便器とタンク取り外しの立ち会い。
廃品回収業者さんに廃棄物引き取り立ち会い。

大体、以上がメーンでしたが、打ち合わせや立ち会いの間には、自分でも作業できるところはやってきました。
電気コンセントやスイッチ類の取り外しと、敷居スベリの取り外し、そして、浴槽の排水口の洗浄と台所の排水口の洗浄、トイレ便器とタンク洗い。それから、アパート周りの草刈り。
電気コンセント類は、クロスの張り替え前に取り外しておいたほうがうまくいきます。そのままにしておくと、大体の場合、クロス屋さんは、きれいに張り替えたクロスの上からまた汚れたコンセント類を取り付けてくれるのです。どうせ新品に取り替えるのに、わざわざ汚れきったのを取り付けてくれていると二度手間になるので、はずしてコードだけにしてしまいます。
電源コンセント類の取り外し

室内の木部は塗装屋さんに塗ってもらいますが、よれよれになって浮いてきている敷居スベリははがして塗装の前に張り替えておくのがベターです。
今回、プロパンガス会社さんが、浴槽交換や水栓器具の交換工事、電気工事などは無償でやってくれるので助かります。キッチンセットも卸値で設置までやってくれます。トイレのクロスやCFを張り替える前に、便器もタンクも外してもらいたいというクロス屋さんからの要望があったので、便器もタンクも取り外してもらいました。
空っぽのトイレ

ま、そこまでやることは滅多にないことですので、この機会に、便器もタンクもしっかりと洗浄しておいたほうがよいと思って、自分でやり始めたのですが、洗浄剤を使っても排水管にこびりついたものはなかなかとれません。結局、この作業が一番時間がかかってしまいました。
トイレ洗い2

でも、このアパートの空室の臭いはこれでほとんど除去できるはずです。
台所とフロとトイレ、この3つが臭いの一番のもとですから・・・。

ま、そんなこんなで、汗まみれ・汚れまみれで作業しているところに、売主さんご夫婦が車でやってきました。
私が挨拶しても、奥さんは私が誰か分からずキョトンとしていました。
契約の際、2時間ぐらいは、世間話も含めてたっぷりお話ししたのですが・・・(^_^;)。
このところの作業で、真っ黒に日焼けして汗まみれの私の顔は、どうやら“業者さん”そのものに見えたようです(^_^)。

さて、明日はあちらの取引銀行で決済です。スーツでも着ていこうかな(^_^)

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内覧会

2012-03-16
明日16日(正確には今日)は北関東のアパートの一室の内覧会です。
管理会社の各店舗の店長さんたち、そして他社の不動産会社10数店舗の営業マンの人たちがやってきてくれます。
このアパート、すでに築20数年経っていますが、しっかりとリフォームしていますので、まだまだ、きれいなまんまです。
今回は、空いた1室をしっかりリフォームして、外部の廊下や階段を塗装し直しました。
この機会に、いつも協力してくれている不動産会社に声をかけたのですが、どこも気持ちよくやってきてくれることになりました。
もちろん、あんまり対応のよくない不動産会社には声はかけなかったのですが・・・。
来てくれる不動産会社は、満室時でも、いつも「今、空いてるお部屋はないですか?」とお客様が来られると必ず連絡してくれます。
満室時も月に数回はこうした問合せの電話がかかってくるので、非常にありがたいものです。
これも、当初は、その街で100社を超える不動産会社に営業をかけて回って、本気で動いてくれる会社がそのうちの30社程度に絞られてきた、そういう経緯があります。

今回、声をかけたのは、そのうちでもとくに一所懸命動いてくれる、不動産会社10数社です。

今まで、自分でタクシーに乗ったり、歩きまわったり、時間とお金をかけて営業に回っていた会社が、向こうからやってきてくれるので、助かります。

コツコツとタネを蒔いてきた成果が、数年経ったら、しっかりと芽を出してくるのですよね。
感慨無量です。


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中年の演歌歌手の髪型!?

2012-03-08
一昨日は、朝4時に起きて5時に家を出発、北関東のアパートに到着したのが8時30分。
ペンキ屋さんがすでにアパートで待ってくれていました。そこから、先日の記事に書いた、微妙に違った色の室内塗装の塗り直し作業に入りました。
ペンキ屋さんに、何度も何度も、ホワイトの缶に、黒を入れたり、黄色を入れたりしてもらい、微妙な色を作ってもらって、もうこれでいいだろうと思うところでオーケーを出して、室内の木部塗り直しスタート。
部屋はどんどん見違えるように明るくなっていきました。
一日がかりで室内の塗り直しも終わり、夜の9時過ぎに家に帰ってきました。
塗り直し前(実際はもっと赤みが強い)
上が塗り直し前。実際はもっと赤みが強かった。
下が塗り直し後。実際は光の加減でもう少し青色OR緑色がかって見えます。
塗り直し後

どうやら、ペンキ屋さん、何らかの自己都合で、赤みがかったアイボリーにしたわけでもなかったようです。
一日、作業を眺めながら、話を聞いていくうちに、ペンキ屋さんが本気で良かれと思ってやってくれていたというのがよく分かりました。
頑固なペンキ屋さんに対して、自分のツメが甘かったことが原因ですが、結局は、感覚の違いだった。
そんな気がします。

ふと、中学時代の近所の床屋さんのことを思い出しました。
毎回、行くたんびに、必ず最後にはヘアドライアーで固めてセットしてくれるんですが、それが、中学生にはちょっとつらい髪型なんですよね(^_^;)。
ほんとはセットなんかしてほしくないんですが、私が中学時代の床屋さんはどこに行っても、中年の演歌歌手の髪型のようなセットを必ずしてくれたんですよ(^_^;)
思春期ですから、床屋のおじさんを拒絶することもできず、みんな困っていたと思います。
床屋さんを出ると、セットで固まった髪を思いっきり手でバサバサにばらつかせて、人の目を気にしながら、逃げるように家に帰るわけです(*^_^*)
あの時代、どこの床屋さんに行ってもそんな感じだったような気がします。
中学生なのに、おじさんの演歌歌手の髪型にはしたくないですよね(^_^;)。あの頃、床屋のおじさんは良かれと思って、一所懸命、中学生の髪を、中年の演歌歌手のようにセットしてくれていたんです(^_^;)。
あの床屋のおじさんたち、髪を切る腕はきっと確かなものだったんだろうと思います。
でも、何かが違ったんですよね。
そう、ファッション感覚のようなものが・・・・。

中学生や高校生の感覚を床屋のおじさんは決して分かってくれなかった。
良かれと思って、一所懸命、中年の演歌歌手のようにセットしてくれたんですよね(^_^)

今回のペンキ屋さんの色選びに接して、あの頃のことを思い出してしまいました。

普段、下請けや孫請けで仕事をしている職人さんたちと直接交渉しながら進めていくことの良さも悪さも、改めて実感することができました。

今回のリフォームでは、全行程に自分が絡んで、しっかりと費用対効果を見極めながら進めていきましたので、多少のムダや思わぬ出費もありましたが、全体の流れを再確認することができ、次のもっと大きなリフォームに向けての予行演習ができました。

室内のリフォームはおおよそ9割がた完了し、残すところ外部補修リフォームが少し。

あと、一踏ん張り、がんばらねば!!

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リフォームやり直し!!

2012-03-04
先月から、東北や関東の各地をあっち行ったりこっち行ったり、
忙しい毎日が続いています。

あちこちの銀行で書類を提出したり、狙っている物件の所有者を登記情報で調べて直接連絡してみたりと、なんやかや同時進行で進めています。
同時進行で進めていると、忙しくはありますが、一つにハマリ込むことがないのが利点ですね。
ヒジョーにドライに割り切って進めることができます。
物件探しだって、それ一本に絞ってやっていると、どうしても思い入れも募りがちで視野が狭くなってしまいます。
物件購入の際は、視野が狭くなることが一番良くないことかもしれません。
いくらでもあるチャンスの中の一つでしかないと思えば、安易にのめりこむこともありませんからね。

そんなこんなで、あちこちかけずり回りながら、不動産事業をこなしている毎日ですが、今日、ある物件の室内リフォームでちょっとミスをしてしまったことが発覚しました。
木部の塗装をこれまで何度かつきあいのある塗装屋さんに頼んでいたのですが、
今日現地に行ってみると、あれ??ちょっと違うぞ??という感じの色なのです。
室内の木部をすべて明るいクリーム色で塗ってもらうつもりでしたが、
うっすらと赤が入っているように見えるのです。
見ようによっては、うっすらとではなく、かなり強い赤みを帯びているようにも感じます。
このアパートでは何度も同じ作業をしてもらっているので、今回も同じで、というような感じで依頼していたことが・・・自分のツメが甘かったのです。

ウーン、これは塗り直ししかありません!

決して、個人的な趣味嗜好などアパートの部屋に取り入れようとは思っていません。
モテ部屋を作ろうとか、どこにもないような奇抜な部屋を作ろうとか、そんな魂胆も思い入れもまったくありません。
ただただ、清潔で一般に通用するクセのない部屋にしようと思っているだけです。
趣味嗜好は入居される方が、家具やその他のレイアウトなどで自分の好きなようにすればいい、大家の趣味嗜好など極力見えなくしたい、そういう考えです。

ですので、室内の色などについても必要以上のこだわりは持っていないのですが、清潔でクセのない部屋だけは作りたいわけです。今回の赤みの入ったベージュ、これはクロスを張り替えた後ではさらに浮き立って見えるのが想定できます。清潔ではあってもクセのある部屋になってしまいます。

明後日には、クロス屋さんが入る予定でしたが、それをストップして、
室内塗装のやり直しです。その後の日程も、すべてズレてしまいますが、仕方ないですね。

ちょっと面倒なことになってしまいましたが、自分自身のツメの甘さを肝に銘じる、よいキッカケだと捉えることにします。

銀行や不動産会社などには、ケンカかと見まがうぐらいの剣幕でしっかりと詰めるべきところは詰める人間ですが、職人さんたちには妙に甘すぎた。その弱点を突かれたのかもしれませんね。

もう一度、ビシッと褌を締めてかからないと、都合のいいように利用されてしまいます。
こんなことでは事業家としては失格ですね。

こんなことはニヤリと笑いながら、処理していけるようになりたいものです(^^)/~~~


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セルフリフォーム、やりたくてもできない理由

2012-01-14
久しぶりの更新です。
ボチボチ復活したいと思います。

さて、ブログを休んでいた間、何をしていたかというと、
実は激痛に苦しんでいました。

頸椎症性神経根症

この聞き慣れない病気のために、8月下旬から約2ヶ月、首を曲げることもできませんでした。
借金で首が回らなくなったわけではないのですが・・・(苦笑)。
夜、横になっても、首から右腕にかけて激痛が走り、眠ることもできないのです。
昼間起きているときも、右手の指先や右足の先までしびれて、もうどうしようもない苦痛の日々。
MRIをとるのも、激痛で泣きたいぐらいでした。
お先真っ暗とはこのことでした。
結局、2ヶ月経って、ようやく快復の兆しが見え始めると同時に、
それまで、たまりにたまっていたフラストレーションを爆発させるように、
新しい物件の購入に向けて再スタート。
北関東~秋田まで飛び回っておりました。任売ありーの、放置物件ありーの、
取得には至っていませんが、復活の肩慣らしとしては、
充分得るものがあったと感じています。

雪景色の安達太良山 ほんとの空の里
今日は仙台から高速バスで帰ってきたところです。往路のサービスエリアから見る福島の安達太良山はすっかり雪景色でした。
仙台では今春退去予定の一室の入居募集の営業をかけて回ってきたという次第です。
吹雪の中をタブレット端末でマップを見ながら、回ること数十社。
ま、しんどくても様々な情報が得られて面白い恒例の行事です。
震災の余波を受けて、仙台ではちょっとした異常事態が起きています。
物件が足りない状況はまだ当分続きそうです。
こんなときこそ、大家としては画一的な賃料値下げに抗って踏ん張ることができるチャンスです。

片道5時間半の高速バスの中で、がっちり読書もできました。
松田淳さんの 「元手300万で資産を永遠に増やし続ける方法」
山田里志さんの 「山田式1円満室術」
そして、今、大ヒットの、こんまりさんこと近藤麻理恵さんの 「人生がときめく片づけの魔法」

いずれもここまでやるかというようなハマリにハマッた人たちの
本気の経験談が書かれていて、収穫は大でした。
元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法



山田式1円満室術―たったの10日で4部屋埋めた常識外の大家術



人生がときめく片づけの魔法





松田淳さんの現在の不動産投資に対する考え方、まったく同感です。

銀行の融資姿勢に合わせて、購入物件を判断するようなことが
果たして、良い物件の取得につながるのか、
ほんとに疑問ですね。どこか本末転倒の匂いがしますよね。

銀行の融資担当者だからって、それほど不動産投資が分かっているわけではないですからね。
銀行にとって融資しやすい物件=キャッシュフローが得られる物件、とはなりませんからね。
銀行の立場と、不動産投資家の立場は絶対的に違います。
彼らに踊らされるような不動産投資はしたくありませんね。

松田さんと言えば、セルフリフォームの達人として有名ですが、
この本の中でもそのことはしっかりと書かれています。
セルフリフォームについては松田さんのDVDでも勉強させてもらいました。
松田さんほどのプロ並みでなくても、今後、クロスの張り替えぐらいは自分でやれるようになりたいと
常々思っていたのですが・・・・。

うーん、昨年の頸椎症性神経根症の苦しみを経験すると、
私にとってはセルフリフォームはちょっと無理だな、と今は断念しました。


何しろ、あの苦痛はお金をいくら出してでも解消したくなるほどでしたからね。
会社をやめざるを得なくなったり、鬱病になったりする人も多い病気です。
残念ですが、セルフリフォームは私には無理ですね。

でも、松田さんもこう言っています。
「僕はセルフリフォームだけが不動産投資で成功するポイントとは思っていません。肝心なのは人に差をつけられる自分なりの強みを持ち、それを生かすということ」

そのとおりだと思います。

数年前、忘年会のあと、松田さんと喫茶店で話しているとき、
「松田さんは、NSXで誰よりも早く現地に行くということをされるわけですが、私は運転免許も持ってないので遅いんですよ(苦笑)」と私が言うと、
「いやー、車で早く行って見れることと、歩きでしか見れないことがあると思いますよ」と彼が返してくれたとき、なかなか、彼は若いのに奥行きのある柔軟な見方ができる人だと感心したものです。

ところで、私の武器は何かと考えると、一つは営業力だと思います。
首の病気があるので、クロスの張り替えはできませんが、
人並み以上の脚力と営業力はあるつもりです。
ちなみに、山田里志さんはこの営業活動が億劫だということもあって、オークションで落札して家具家電付きの部屋にする方法を編み出したということです。
ほんと人それぞれですね。

私は営業力を武器に、とことん、所有物件の客付け営業に、そして取得物件の調査のための営業にと
突き進んでいきたいと思います。

まずは、今年は、そんな方向の一年になるのかなと思っています。

遅くなりましたが、「あけましておめでとうございます」。


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