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根抵当権設定登記を申請する!

2012-07-31
昨日、根抵当権設定登記の申請をしてきました。
登記官の審査を経て、数日後には登記完了証が発行されます。
これが済めば、先月末に契約した物件の購入とリフォームに係る一切の費用が日本政策金融公庫から私の口座に振り込まれます。
今まで、さまざまな種類の登記を自分で申請してきましたが、まさか自分で担保権の設定登記ができる日が来るとは想像もしていませんでした。
通常、抵当権設定登記の際、登記権利者である債権者(金融機関)が債務者に登記申請を任せてくれることはまずありません。しかし、日本政策金融公庫は快く応じてくれます。
結局のところ、担保を提供しない限り、つまり公庫を抵当権者とする担保権を設定しないかぎり公庫は融資を実行しないわけですから、債務者に登記申請を任せたとしても、公庫のほうは、痛くも痒くもないわけです。
登記申請を任せてもらえると、当然ながら司法書士報酬も不要になります。
日本政策金融公庫の場合、担保権設定の登録免許税はかかりません。
ですので、日本政策金融公庫で融資を受ける際には、上手にやれば、抵当権設定登記は完全にタダでできてしまいます。

根抵当権設定の申請書

融資全体についても、通常、銀行の場合ですと、事務手数料などがかかってきますが、そうした費用もかかりません。
まさに、私にとっては“日本政策金融公庫さまさま”という感じです。
ただ、公庫の場合、よく言われるように、返済期間を長期で組めないというようなことがありますが、15年返済でも返済比率を低く抑えられてキャッシュフローが得られる物件であれば、公庫を利用しない手はないだろうと思います。
ちなみに、今回取得する物件の借入金の返済比率は35%を切っています。

多くの銀行が貸し渋る“木造築古”でも“空室だらけ”でも、(場合によっては)15年返済で貸してくれる日本政策金融公庫は不動産投資家の強い味方だと思います。
私は、これほど使い勝手の良い金融機関と今まで出会ったことはありません。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

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日本政策金融公庫完全攻略レポート

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狐につままれたような成り行き!?

2012-05-23
さて、今回も融資付けの話の続きです。

ただいま、日本政策金融公庫との間でスムースに事が運んでいる最中です。

可能性のあるメガバンク1行と地銀2行に事前相談をした後、数日後に思い立って政策金融公庫に行ってみたのですが、意外なことに、民間銀行をすべて“ごぼう抜き”という感じです(^_^)。
日本政策金融公庫、いわゆる、旧国金、現在の通称は日本公庫です。

支店によって、あるいは担当者によって、対応も審査もバラツキが激しく、当たりはずれが大きいと噂の公庫です。

「不動産賃貸業は雇用を生み出さないので融資の対象ではありません」などと、平気で間違ったことを言って門前払いする職員もいるとかいないとか・・・・(^_^;)
私は、ずっと以前に利用しかかったことがありましたが、その頃は他の金融機関がスムースに貸してくれたため、結局、未だに利用したことはありませんでした。
お役所時代から半官半民時代を経て、株式会社となった現在も、昔の体質がどこか残っているように感じて、ちょっと敬遠していたという面もあります。

日本政策金融公庫に相談に行くならどこの支店がいいかなと考えていた矢先、
今年の新年早々、東北のある不動産会社の営業マンさんとの雑談の中で、不動産賃貸業に非常に理解のある担当者が関東の某支店にいるという情報を得ました。

で、今回、銀行回りを終えた後、その人がいるという某支店に電話でアクセスしてみたわけです。
初めての電話にもかかわらす、非常に感じのよい対応の方だったので少々驚きました。電話でもとても意思疎通がスムースに行き、私の事業姿勢も理解してもらいました。
「じゃあ、近日中にご都合のよい日においでください」と感じの良い担当者。
「じゃ、今日はどうですか? 今から1時間半ぐらいで伺えますが?」と厚かましい私(苦笑)。
「ええ、どうぞ、どうぞ、お待ちしております」

善は急げ!!ということで、銀行回り用に作成していた書類一式をカバンに詰めて、早速、電車を乗り継いで駆け付けました。ネットなり電話なりでアクセスしてから面談日の連絡を受けてなんて一般的な段取りも知っていますがそんなの飛び越えられる時は飛び越えてしまえばいいんです(^_^)
電話同様、直接会って、またまた意気投合!?

この人、何でも話せるぞ(^_^)/

自分から「やっぱり利回りが重要ですよね」なんて、やたらに不動産賃貸業に詳しく物分かりのいい人です。

私がプロフィールと事業に対する考え方、そして、今までの事業展開や他の所有物件の概要を話し終えた段階で、まだ購入する物件の概略も伝えていないにもかかわらず、融資可能額や金利など具体的な話になってしまいました(^_^;)。

あまりに、トントン拍子に事が運ぶので、狐につままれたような気持ちでいると、さらに、担当者は同時決済の段取りまで話してくれます。
国金時代から、融資の最大のハードルと言われたのが、同時決済ができないということでしたが、この人は難なくそれを越える方法も提示してくれました。
その後、今回の“肉厚のスッピン美人”の資料を見せると、すぐに担保評価を計算してくれて、またまた、嬉しいことを言ってくれるじゃないですか(^_^)v

「競売以外で、こういう物件を持って来られる人は滅多にいないですよ。担保評価が売買価格をはるかに上回っていて利回りも高いですからね。見るからに割安な物件という感じです。こういう買い方をすると事業もうまく行きますね」

その後も、話が途絶えず、結局、公庫のシャッターが閉まった後も、二人でずっとしゃべってました(^_^)。

今後、私が事業展開する上で、公庫をどういうふうに利用すれば、あまり間をおかないで物件を買い進めていくことができるか、そして、具体的には、私の場合、次の物件はどれぐらいの価格ならば融資可能かという点まで政策金融公庫の積算評価の計算方法を教えてもらいながら詳細にレクチャーしてもらいました。

で、昨日、一週間後にお会いして、本申込みをしてきたというわけです。

よほど、何かない限り、あと、数日で内諾をもらえそうです。
融資金額や返済期間、金利などもすでに想定できてますが、それは、すべて決まってから、ということで・・・。

はてさて、ほんまかいな? こんな、狐につままれたような話・・・・(^_^;)
(つづく)

私も国金時代にこれの以前の版を購入して食い入るように読んで頭に入れたものです。
あのとき、頭に入れた知識が下敷きとなって今回のことにつながったことは確実です。
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銀行員を審査する?

2012-05-17
さて、今日は前回に引き続いて、“肉厚のスッピン美人”に融資はつくか?パート2です。
前回は電話で打診した金融機関の話でしたが、今回は直接行ってプレゼンしてきた金融機関について記してみます。
肉厚のスッピン美人2

その前に、銀行回りなどしたこともない方もいらっしゃるかと思いますので、行く前の段取りと何を持っていくか、その辺りを、私独自のやり方ですが参考までにお話ししますね。
まず、可能性のある金融機関を調べて自分の住所地に近い支店に電話してみます。そこで、融資担当者におおまかな自分のプロフィールと融資希望物件の概要などを伝えます。そして、日時を決めて会いに行くという段取りです。ただし、銀行員の中にもいろいろな人間がいます。テンションの低い人やネガティブな口調の人、収益不動産の融資に慣れていないように感じられる人など、電話口でもけっこう分かるものです。そういう場合は、他にも自分の住所地に近い支店があれば、そこにも電話して、より波長の合う人に乗り換えたほうがいいかもしれません。融資の実行までにはけっこう面倒くさい段取りが目白押しです。波長の合わない人やネガティブな人と付き合っていくのはツラいものです。また、そうした人が説得力のある稟議書を書いてくれるとも思えません。ただ、近くに他の支店がないようなときや、あるいは複数の支店に電話してもどちらもイマイチだった場合は、ま、賭みたいなものですね(^_^;)。当たってみるしかないですね。

当然のことですが、銀行の融資担当者はわれわれのような融資希望者を様々な角度から値踏みし審査しています。
ある種、職業病的な物の見方と言ってもいいぐらいです。彼らの立場を考えれば、それはそれで仕方のないことですが、彼らも「貸してナンボ」の世界にいるわけです。こちらは「借りてナンボ」ですから、そういう意味では、対等の関係です(^_^)。
こちらも銀行員をしっかりと審査しながら、付き合うに足る相手かどうかを見ながら対応していくのがいいだろうと思います。
取得後も完済まで長く続くお付きあいなのですから・・・・。

話が横道にそれましたが、何を持っていくか、金融機関が指示してくれるもの以外に、私の場合は次のようなものを持っていきます。
◇ 自分のプロフィールを書いた書類や属性に関する書類 
    生年月日や出身地、最終学歴や職歴、そして家族構成。家計の収支。
◇ 所有不動産の月の収支及び年の収支一覧
    キャッシュフロー表のようなもの
◇ 所有不動産ごとの概要
    所在地や土地建物の平米数、道路付け、周辺市場の動向を書いたもの。それと路線価図。
    借入先や金利、残債なども。
◇ 融資希望物件の概要
◇ 融資に関する希望(金額、返済期間、金利、何年固定にするか)

以上のような事柄を簡潔にまとめて、写真も貼り付けた書類をクリアファイルで仕分けして持っていきます。
銀行の融資担当者も多種多様な案件を抱えていますから、一目で分かるような形にしてあげることが大事だろうと思っています。
事業計画書のシュミレーションに関しては、各金融機関で金利何%で空室率何%でも耐えられるかといった負荷をかけてストレステストをすることになりますが、負荷のかけ方がそれぞれ違いますので、そのシュミレーションをしやすい、あるいは稟議書を書きやすい資料を持っていくのがよいだろうと思っています。第一回目の事前相談ではそれだけ持っていけば大丈夫でしょう。

○○銀行

さて、具体的に当たった感触は以下のとおりです。

(直接行って、プレゼンした金融機関)
① A銀行(他県の地銀) ◯~△? 事前相談結果待ち
※ これは、物件所在地の市にも、私の住んでいる市の隣の市にも支店があります。近くに2店舗ありますが、電話で感じのよかったほうに行きました。課長代理にプレゼンした結果はかなり積極的な対応。保証会社は付かないプロパー資金融資。団信は原則なし。金利2%台前半になるようがんばります、とのこと。融資希望額は無理ではないと思うとのこと。難点は、固定金利期間中に繰り上げ返済した場合、返済額の2.1%のペナルティーが発生するということです。2000万円繰り上げ返済したら、42万円支払わなければなりません。売却する際は微妙な金額ですね。この課長代理からは、建物の積算評価の内部資料も見せてもらいました(^_^)

② B銀行(メガバンク)    ◯~△?  事前相談結果待ち
※ これは、物件所在地の市に支店が存在する唯一のメガバンクです。バブル崩壊以降はどちらかというと、信託銀行的な融資しかしていないように感じられる銀行です。いわゆる土地持ちの人の新築アパートをサポートするというようなアパートローンしかないような・・・。ただし、私の住む市の隣の市の支店に行くと、対応は非常に良好でした。課長とヒラの若い融資担当者が目を丸くしながら私の話に聞き入ってくれてぜひともがんばりたいと積極的に対応してくれました。ただし、メガバンクによくあることですが、固定金利期間中の繰り上げ返済が莫大な損害賠償的性質を持つ金額になる場合があるのが難点です。パッケージ商品のアパートローンではなく、事業性融資で柔軟に対応してくれるので掛け目が積算評価の7割だとかどうだとかあまり気にせずに済むのがありがたいところです。メガバンクの融資担当者にありがちな“時折見せる冷ややかな眼差し”もなく、感じの良さは◎でした。

③ C銀行(他県の地銀)   △~◯?  事前相談結果待ち
※ これも、物件所在地の市にも、私の住んでいる市の近隣の自治体にも支店があります。自宅からそう遠くないところにも2つ支店がありますが、電話ではどちらもまあままの対応でした。電車を乗り換えずに行ける埼玉県の支店に行ってみました。昔、法人のみを対象とした店舗だったからか、1階に窓口はなく、3階に入るとブースだらけ。ブースではない個室で、次長と支店長代理の二人に向かってプレゼンしてきました。ま、何だか妙にスカした感じの次長でした。冷静を装いながらも内心「お前なんかのプレゼンに乗せられないぞ」みたいな顔つきです。途中、私もウンザリしてきて、「私、このとおり直球を投げる人間ですので、直球のやりとりをしましょうよ。ビジネスなんですから、どちらが上とか下とかないでしょう。ウインウインの関係で気持ちよくやりましょうよ。私は慇懃無礼な人間とは付き合いたくないんですよね」と言ってあげました(^_^)。
ったく、バカでしょう?でも、このバカな対応でもけっこう今まで融資はとれてきてるんですよ(^_^)。それに、こういう無礼な対応をさせたままで融資の実行まで行くのは精神衛生上よろしくないですからね。
銀行員の一部には、傲慢と卑屈の間を常に往復しているような連中がいます。
この歳になると、そういう連中と我慢して付き合うのもバカバカしいんですよね。
でも、そんなことを言いながらもしっかりと前向きに相手が動きたくなるようなエサはまいてきました。この次長も、私に言われた後は謝罪した上で態度を改めて直球を投げるようになりました(^_^)。しかし、果たしてどうなりますやら・・・・。団信付きが原則。難点はA銀行同様、固定金利期間中の繰り上げ返済のペナルティーが返済額の2%というところです。おそらく稟議書を書くことになるであろう若い支店長代理があまり明晰そうでないのが気になりました(^_^;)。

以上、それぞれに、若干の問題点はありますが、いわゆる民間の銀行で「物件所在地と住所地をカバーしている」融資可能性のある銀行はこれだけです。
融資の条件が合わなければ無理して購入する必要もありません。
一つスキルアップした、そう思って、また次の物件を探していけばいいだけです・・・・。


と、考えていたのですが、数日前、思わぬ展開がやってきました。

長くなりすぎましたので、その話は、また次回に・・・・・。

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“肉厚のスッピン美人”に融資はつくか?パート1

2012-05-15
さて、先日の“肉厚のスッピン美人”の融資についてですが、東京に住んでいて、地方の中古アパートを取得したいと考えている方も多いと思います。現金ならば問題ありませんが、融資を受ける場合はちょっとしたハードルを乗り越えなければなりません。
参考までに、私の融資の状況について、現在までのところを整理してみました。何回かに分けて掲載してみますね。ちなみに、今回の融資に関しては、実は、希望以上の結果が出そうな気配です(^_^)v。

昨日までに可能性のある金融機関には、ほぼ打診を終えました。ちなみに、今回の物件の購入価格は2800万円。諸費用込みでの価格は3050万円程度になるでしょう。土地建物の積算評価額は、肉厚3ミリ~4ミリの軽量鉄骨造の耐用年数と再調達価格の平米単価をどうみるか、各金融機関の算定の仕方で違ってきますが、概ね3500万円~4000万円程度と想定されます。そこに各金融機関で独自の掛け目を入れてきて、さらには当然ですが、私の属性や事業手腕がどう判断されるかも分かりません。ですので融資可能額はなかなか読めませんし、金利がどうなるかも分かりませんが、私は「融資希望額を2500万円以上、返済希望年数を15年程度、希望金利は2%台前半以下」としています。

肉厚のスッピン美人

アタックしたところは以下のとおりです。

(電話で打診した金融機関)
①X銀行(物件と同県内の地銀)   ×
※これは売り主の方が現在融資を受けている地銀です。これが一番スムースに行くかと思っていましたが、担当者に電話すると、「お住まいの東京に支店はあるのですが、法人だけを対象にした空中店舗なものですから・・・」とのこと。X銀行の本店のある地域に私の他の所有物件もあるのでその借り換えも含めて再度検討してくれるよう粘りましたが、再検討の結果、「本店の審査部の判断で、どうしてもお住まいの場所が当行の管理できる区域でないため、残念ですが無理でした。本当にすみません」ということでした。

②Y信用金庫    ×
※これは、今回の物件のある市を中心に営業している信用金庫です。私は、今回の物件のある市にも別に所有物件を持っていて、この信用金庫に賃料口座も持っているので、その物件を事業所としてみてくれないかと思い、電話で打診しました。ちなみに、信用金庫法という法律があって、その法律によると、融資の対象となるのは、1.営業区域内に住んでいる人 2.営業区域内に勤務地のある人、3.営業区域内で事業を営んでいる人、ということです。私の場合、3に該当するのではないかとも思われましたが、本店審査部の判断の結果、不動産賃貸業の場合、法人でなければ事業を営んでいるということにならないということです。おかしな見解であることは確かですが、審査部がそう判断するのならばいくら強く言ったところで通らないでしょう。

③Z銀行(他県の地銀)   △~×
※これは、今回の物件のある県とはかなり離れたところに本店のある南関東の銀行です。この物件の最寄り駅の隣の駅に、飛び地のような形で一行だけ支店があります。ただし、支店があるのは、この物件の所在地とは県境を挟んで他の県になります。私の住んでいる西武線沿線には支店はありませんが、一番近いところに新宿支店があったので、そこに電話で打診すると、新宿支店では、この物件の所在地あたりのことがよく分からない様子で、「物件に近い支店で相談していただくと場合によってはということもあるかもしれません」というどっちつかずのあやふやな対応。ただし、私の住居地を管轄する支店はないということです。これは、ほとんど使えそうもないなということでボツにしました。

以上が電話で打診した金融機関です。私の属性やら資料やら見せることもなく判断されているので、別段、痛くも痒くもありません(^_^)

長くなったので、今日はこの辺で・・・。
次からは、実際にプレゼンをした金融機関を記しますね。

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肉厚がクセもの?

2012-05-10
この前、「スッピンなのにけっこう美人じゃん!!」というタイトルで記事に書いた北関東某市の物件について“その後”をお話しします。
昨日から本格的に金融機関を回り始めました。
午前中は某地銀、午後は某メガバンク。自宅のある市に隣接した市の銀行2行でたっぷりとプレゼンしてきました(^_^)。
東京郊外の住宅街の支店だからかもしれませんが、融資担当者も普段、東京に住んでいて地方の中古アパートの融資案件を持って来る人はあまりいないということで、目を丸くしながら熱心に聞いてくれました。ま、熱心に聞いてくれたからと言って、即融資オーケーというわけではありませんが、融資担当者のモチベーションが上がらなければ良い結果は出にくいですからね。
今回の物件のプレゼンの中で、とくに念入りに説明したのが建物の骨格材の肉厚のことです。
この物件、軽量鉄骨造ですが、軽量鉄骨はけっこうクセモノなのです。何も主張しないでボケーッとしていると、税法上の耐用年数も木造以下に扱われる可能性があります。そして、それを基準にして銀行の積算評価もメチャメチャ低く算定されてしまうということになりかねません。

法定耐用年数の基準となるのが、骨格材の肉厚が何ミリかということです。

参考までに税法上の法定耐用年数一覧を以下に載せてみました。
用途によって違ってきますので、ここでは住宅(用のもの)で比較してみますね。
住居用建物の法廷耐用年数一覧
鉄骨造はこの一覧の中の金属造に該当します。
鉄骨造のうち骨格材の肉厚6ミリを超えるものが重量鉄骨造、肉厚6ミリ以下のものが、軽量鉄骨造です。
これを見ても分かるとおり、軽量鉄骨造だけが肉厚の太さで法定耐用年数が大きく変わって来るんですよね。
4ミリを超え6ミリ以下は34年。3ミリを超え4ミリ以下は27年。3ミリ以下は19年。
軽量鉄骨造の多くは4ミリ以下の骨格材を使っているようです。
肉厚3ミリを超えるか否かで、法定耐用年数が27年になるか19年になるかの違いがあるわけです。
19年だと木造以下ですよね。
軽量鉄骨はピンからキリまでなので要注意です。
有名なハウスメーカーのけっこう立派に見える建物でも、調べてみると肉厚2.3ミリで法定耐用年数19年だったりします。
ちなみに、今回の物件の骨格材の肉厚は3.2ミリです。

実はこの物件、現所有者である法人が5年前に競売で取得したものです。競売ではよくありがちなことですが、建築確認申請書などの建築当初の資料が何もありません。競売開始決定後の裁判所の3点セットは見せてもらいましたが、担当した不動産鑑定士もおざなりなもので骨格材の肉厚が何ミリかまでは調査した形跡もなく記載はありません。

なのに、どうして、肉厚3.2ミリということが分かったのか?
そうなんです。この物件、某大手ハウスメーカーの施工によるものですが、メーカーではハッキリと、「肉厚3.2ミリで法定耐用年数27年です」と回答してくれました(^_^)。
ちなみに、多くのハウスメーカーでは、施工当時の資料が保存されている場合、現在の所有者からの個人情報開示請求があれば、建築時の施主の個人情報に関係のない資料(図面や仕上げ表など)は控えのコピーを提供してくれます。

昨日の金融機関へのプレゼンではその辺りをしっかりと担当者に説明して納得してもらい、それぞれの金融機関の積算評価の算定基準になる建物の再調達価格も聞き出すことができました。
私は、法定耐用年数27年の軽量鉄骨造の場合、建物再調達価格は概ね平米単価15万円~16万円ぐらいだろうと想定していました。某メガバンクではまさにドンピシャそのとおりでしたが、もう一つの某地銀では、なんと、平米単価19万5000円でした。
地銀の課長代理が持っていた内部資料をのぞき見しましたが、意外に高い再調達価格だったのでびっくりしました。
これじゃあ、担保評価が物凄く跳ね上がるぞ!と喜びましたが、この地銀、積算評価の際の耐用年数に関しては、極端に短く算定していましたので、それはヌカ喜びでした(^_^;)。

金融機関で融資のためのプレゼンをしていると、いろんなものが見えてきます。
結果的に今回の融資には結びつかなかったとしても、いずれ、それが生きてくる局面が必ず来る、そう思いながら、せっせとプレゼンを続けていこうと思います。

さーて、今日も、また別の地銀へのプレゼンです。
けっこう疲れますが、面白がりながら、がんばろっと(^_^)/

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決算期明けの融資って?

2012-04-03
前回の記事に書いた借換えが来週には完了となるので、そのことで、ちょっと今回感じたことを書いてみます。

融資について、よく言われるのが、銀行の決算期に向けてぶつけてみろ、ということですよね。
具体的には、年度末決算期の3月、上半期の決算期の9月、そして年度末に向けて結果を出さなければならない年末の12月、その三つが融資の狙い目の時期だとよく言われますよね。
私も今までのケースを後付けで考えてみると、1月頃に銀行の担当者と初顔合わせをして、2月初旬から本格的に動き出して3月下旬決済なんてことが多かったので、やっぱり銀行の決算期だったことが効を奏したんだと思っていました。

     銀行マンさん        銀行マンさん2


今回のアパートローンの借換えについても、それを見据えて、2月初旬に打診してみました。脈があるならば、そこから銀行は目の色を変えて急ピッチで動いてくれるだろうと、そう思っていたのですが・・・。
ところが、少し事情が違っていました。
2月初旬に打診して、すぐに提出書類を用意して2月中旬に銀行に出向くところまでは予想どおりだったのですが、そこからが違いました。
私の出した書類を一つ一つ丹念に確認した上で、ヤル気満々(?)の次長は、こう言ったのです。
「まどのさん、この借換え、当行の来年度の1番目の案件にさせていただきたいと思います」
「え!?ということは、3月に融資の実行ということではないのですか?」
「はい、3月中旬までに結論を出させていただいて、4月の初旬に実行という段取りで考えています」
「???」
この時点で、内心、これはダメかと思いました。

年度末の3月に間に合わせるのではなく、来年度の最初の案件にとは? どういうことなんだろう?

期待しすぎるとガッカリさせられることが多いのが人生です。ま、銀行の内部事情など、どうでもいいわい、なるようにしかならん。そう思って、ほとんど期待せずにいましたが、ところがどっこい!どんどん、事はスムースに運んでいくのが見えてきました。
途中で何度か、電話で話したときにも、「収益性はともかくとして担保評価は出にくいでしょうから、共同担保を外すのは難しいでしょう?」なんて半ば諦め口調で私が問うと、次長の部下の融資担当者は、「いえいえ、このご時世ですから、ほとんどの物件が担保割れしていますので、それは気になさらなくても大丈夫ですよ」なんてことを単なる愛想ではない調子で言ってくれるわけです。

で、最終的に、私の希望はすべてオーケー。
つまり、①現在の残債と同額の融資で、②自宅の共同担保を外すこと、そして、③この銀行の木造に適用する耐用年数をオーバーしての返済期間を取ってくれること。さらには、④固定期間中のペナルティーがない形での融資になること、そして、⑤今よりも金利が安くなること。
④と⑤は自動的にそうなっただけですが、①~③については、せっせと稟議書を書いてがんばってくれたわけです。
話をもとに戻しますが、この借換えが本決まりになった後、これまで借りていたメガバンクの担当者は、電話口でも非常にショックを受けているのが見て取れたのですが、「できれば3月中に実行ということにできないでしょうか?」と言ったわけです。

む、む、む??? 融資を奪い取る銀行のほうは4月にしたがっていて、融資を奪われてしまう銀行のほうは3月にしたがっている。

内部事情はよく分かりませんが、こんなことを想像しました。
借換えをオーケーしてくれた銀行は、私が2月の中旬に出向いた際にはすでに当年度の目標金額を達成していた。そこで、次年度の最初の案件にすることを考えた。
そして、これまで借りていたメガバンクのほうは、想定外の借り換えの話が3月中旬に出てきてダメージを受けた。このダメージは今年度で処理をして来年度には持ち越したくなかった。
大ザッパに言うと、そういうことではないのだろうか、と。

もちろん、その他にも現実的には、この次長がこの支店の中での自分の立場や状況を考えて、3月に持ってくるのがよいか4月に持ってくるのがよいか、計算して動いた、なんてことも考えられますが、そこまで想像すると、もうほとんど空想の域を出ない話になってしまいます。
銀行マン

ここまで、ゴチャゴチャと取り留めのない話をしてきましたが、何を言いたいかというと、銀行の融資なんて、こちらの想定通りにいくわけではないということです。

年度末の3月であろうとなかろうと、様々な事情と思惑の中で融資が行われる、それが正解だろうと思います。

実は、今回、借換えをオーケーしてくれたこの地銀の同一支店で、2年前にこんなことがありました。
窓口に違う用件で出向いていたら、支店長が挨拶にやって来て別室に通され、ぜひ借換をしてほしいというので、取りあえず申込んだところ、数カ月経って最終的には「あと600万円出してもらわないと共同担保は外せません」と言われたのです。
もちろん、今回と同じ物件の借り換えの話です。
この2年間で土地も建物も積算評価額はさらに下がっているのは明らかなんですけどね・・・(苦笑)。
摩訶不思議ですね(^_^)


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借り換え成功!!

2012-03-23
昨日、某物件の借り換えの件で某地銀さんから連絡がありました。
すべて私の望んだ条件でOKとのこと
ほとんど期待しないで待っていたのですが、期待しないでいるときほど朗報はやってくるものですね(^_^)
早速、これまで借りていたメガバンクさんに連絡。担当者の方は唖然として困惑している様子でした。あまり例がない様子なのが見て取れました。

○○銀行

フルローン全盛期の頃、住宅街にある某メガバンクの支店に電話してみたところ、たまたま来ていたアパートローン専門部隊の人がすぐにでも会いたいと連絡して来られて、こちらはほとんど何をすることもなく売買の広告チラシ一枚渡せば動いてくれたものでした。
当時、私は現在のスタンスに近いやり方を模索していた頃でした。つまり、長期の借入期間をとって返済比率を低くしてキャッシュフローを得る「億単位のRC一棟への投資」から「小中規模の地方木造アパートを取得してリフォームした上で満室にしていくという手法」へと考えを変えつつあったところでしたので、そのメガバンクさんに融資を依頼したのもさほど大きな金額でない物件だったのが今思うと幸いでした。
私さえ望めば、1億~2億の首都圏のマンション一棟にも融資承諾が出るのは目に見えていましたので・・・・。
ただ、それでも、当時の私には“ヌカリ”がありました。しっかりと自宅を共同担保で持っていかれました。
当時はまだ自宅の住宅ローンもけっこう残っていましたので、あまり気になりませんでしたが、お金もたまり一挙にドバッと繰り上げ返済してしまったら、2番抵当でしっかりと付着している共同担保が気になり始めました。
ところが、この共同担保、なかなか借金の金額を減らしにくい仕組みになっているんですよ。
固定金利期間中に、1000円でも一部繰り上げ返済しようものなら、場合によっては数百万円のペナルティーを取られる、そんなプロパー融資です。
通常のアパートローンもそうですが、変動よりも2年固定、3年固定の金利が低く設定されているので、ほとんどの方が2年固定を選んでしまいます。そうすると、固定金利期間中は多額のペナルティーをとられるので、一部繰り上げ返済もできなければ、たとえ物件の売却話が来たとしても実質上売却は困難なわけです。数百万円のペナルティーを支払ってからでなければ売却できませんから・・・。要するに、出口が見えない、自分で出口を想定しにくい、そんな状況におかれるわけです。

がんじがらめのアパートローンといってもいいかもしれません。
フルローン、あるいはオーバーローンと抱き合わせで、共同担保を取られ、固定期間中のペナルティーも付いて身動きとれない状況に置かれている方も多いのではないでしょうか? 実際、何人もそういう方を知っています。
私の場合、他のアパートで実績を積み重ねた結果、この不利な状況を超えるだけの状況を作り出すことができたので、比較的軽い負担感で済みましたが、正直、あまり良い気持ちではありませんでした。主体的に動けないことの拘束感とでもいうような感じです。

そんな状況から、ようやく脱することができました。

共同担保なし、固定金利期間中のペナルティーもなし、そして、金利も今までよりも下がるという、願ったり叶ったりの借り換えです。
そして、その地銀さんが通常の融資の際に設定している耐用年数を超えての返済期間(私にとっては現在と同じ)も承諾してくれました。たしかに、借り換えの諸費用も若干かかります。しかし、かかっても20万円前後ということも司法書士さんに確認しました。実態のなくなった抵当権は私が抹消登記をしますので・・・。

これで、自宅の抵当権も晴れてきれいサッパリなくなります。自宅を担保に、日本政策金融公庫などの公的融資を受けることも可能になりました。
私がサラリーマンを辞めたことの属性面でのデメリットもこれでなくなります。

ほんと、やったぁー(^_^)/ という感じです。

これも、あちらこちら、ダメもとで当たって砕けろ!!でチャレンジしてきたことが効を奏したのだろうと思います。
でも、これまでのメガバンクさんには心から感謝しています。お世話になりましたm(_ _)m、勉強させてもらいましたm(_ _)m、という気持ちです。



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