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しばらくお休みします。

2013-03-13
不動産賃貸業の繁忙期に、リフォームやら売却やら重なってしまい、忙しすぎてテンテコ舞いです。
体が3つぐらいほしい、ですね。
時間が飛ぶように過ぎていき、ブログの更新も忘れていました。

あと、もう少し落ち着くまで、ブログ記事の更新はお休みします。

ではでは・・・・。

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逃した獲物は大きい?

2013-02-20
またまた、久々の更新です。
2月初旬に確定申告を終えるや否や、某物件の管理会社変更の準備やら、他の物件の売却のツメ、そして、昨年末に買った物件の空室リフォームの最終点検などに追われる日々を送っていました。
ようやく我に返って、少し前のメールを点検すると、「おや?」と思うような物件の紹介が北関東の不動産会社さんから来ていました。
数ヶ月前、客付けでその街の不動産会社を回っている際、やたらのんびりした建築会社兼不動産会社さんの中で、コーヒーを出してもらいながら、事務員さんも含めて、小一時間、雑談した記憶があります。
あんまり客付けもできなさそうな地場の不動産会社さんですが、その際、社長から、いくつか専任で受けている売買物件の資料を見せてもらいました。
そのときの物件は、ざっとチラシを見るだけで、「この社長、値付けの仕方、分かってるのかな?」と思うほど、どうでもいいような物件でした。
「また、面白いのありましたら、いつでもご連絡ください」と適当に返事をして、その場を去った記憶があります。
忙しい最中に、そのあんまり期待できそうもない社長からの物件紹介だったので、あまり見もしないで、「ありがとうございます。しばらくしましたら、ご連絡しますね」なんて返信したまま忘れていたのです。
それから、数週間。
昨日の夜、その物件を見ていて、またまた、「この社長、値付けの仕方、分かってるのかな?」と思ってしまいました。でも、今度は嬉しい意味での話です。
築年数は20年弱ですが、路線価が売却希望価格をはるかに上回っていて、土地の形状も道路付けも問題はなさそうです。ファミリー向けにも単身者にもどちらにもいけそうな2DK。駐車場は各室2台は充分置けるスペースです。入居率は4割。入居中の部屋の賃料は相場よりはかなり高いようにも見えるので、けっこう長く入居している人でしょう。
いつも協力してくれるプロパンガス会社も、知り合いの塗装屋さんや内装屋さんなどもすぐに来てくれるエリアなのでリフォーム費もかなり軽減できるはずです。

空室分を客付けしやすい賃料に引き直して、リフォーム費や諸費用をザックリと多めに見積もった結果、それらの費用も含めての実質的な利回りが現在の売値で約14%。
指値は、かなりイケル予感がします。そうすれば、実質利回り14%→19%ぐらいにはなる可能性もありそうな・・・・なーんて手前勝手な希望的観測でウキウキしてしまいました。

早速、今朝、電話してみると、案の定、一人決まりそうな人がいるとのこと。融資を受ける人かどうか聞いたところ、「融資は受けないような・・・」とまたもや、どこまでこの社長、把握してるんだろうと思うような回答です。業者でなければ融資を受けないことはなさそうな価格ですから、本当のところ、どうかも分かりません。
念のために、詳しい資料を送ってくれるように頼んで電話を切ったという次第です。
さーて、どうなりますことやら?
さて、これがダメだった場合、他の物件のリフォームやらで忙しくて、チャンスを逃してしまったことになります。
そこで、どう考えるかですが、私の場合は、逃した獲物は大きかった、なんて悔やむことはまったくありません。
結果的には、これでよかったんだと考えます。
その物件自体を取得できなくても、この一連の流れの中に、いくつか示唆してくれている重要な要素があるように思えるのです。
それをしっかりと自分のものにしていくことが大事だと思います。
何年間もこんなことをやっていると、その物件自体が得られるかどうかよりも大きいものが得られて、それを自分のものにしていくと次が現れる。不思議なぐらい、そうしたことが起こってくるのです。
だから、負けたとかやられたと悔やむよりも、そのことをケーススタディーとして次へのステップにする。また次の機会でもやられてしまうかもしれませんが、それが土台になって次の次ぐらいで大きな実を結ぶ。
そうしたスタンスでいると、目の前に起こるすべてのことを楽しむことができるような気がします。
ま、何事も気の持ちようと言われればそれまでのことですが・・・。

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部屋探しの客になりすます・・・(^_^;)

2013-01-10
一昨日、昨年末に取得したアパートに行ってきました。
外壁塗装の前に高圧洗浄をかける日でしたので、近隣への挨拶や内装屋さんとの打ち合わせを兼ねて、というわけです。
日帰りのつもりでしたが、何かと時間がかかるものです。
昨年、仲介業者さんに初めて空室内を見せてもらったとき、ゴキブリの死骸がいくつかあったのが気になったのでバルサンを焚いたんですが、そんなことまでしていたら、結局、夜になってしまい、とても3時間かけて帰る元気はなくなっていました・・・(^_^;)。
最寄り駅のそばのビジネスホテルに泊まったのですが、「せっかく泊まるんだから、明日はもう一つ重要な仕事をしてから帰ろう!」ということで、ちょっと自分の中でどの程度にすべきか判断がつかずにいたことを解決するための調査をやってきました。
賃貸の不動産会社に行って、アパート探しの客を装って、いろいろと営業マンさんに聞いて、いくつか自分のアパートと似たような物件に連れていってもらって室内を見せてもらうわけです。
これをやると、自分の物件と競合する物件のおおよその感じがつかめて、リフォームやクリーニングもどの程度していればお客様付けしやすいかなど、様々なことが見えてきます。
今回、私は、空室のリフォームをどの程度にすればよいか、その判断がつかずにいましたので、同じぐらいの間取りの同じような賃料の物件をいくつか見せてもらうことで、ある種の感触のようなものが得られました。
この作業、あんまり大声でお勧めできるようなことではないと思いますが、物凄く有効です。
賃貸不動産といっても各地の慣習や大家さんの有り様も違うので、インターネットの賃貸サイトだけをいくら睨んでいても分からない、生々しい現地情報が得られるんですよ。
できれば、物件を買う前にこの作業をやれば、賃料相場の実態までかなり把握できますので、買うかどうかの重要な判断材料も得られます。
この作業を、私の場合は、けっこうやってきました。札幌では妻と二人でやりましたし、秋田では二つの不動産屋さんでやりました(^_^;)。
私の場合は、最後は、相手の営業マンさんに悪いので、種明かしをしてほんとのことを言うんですが、ほとんどの営業マンさんが物凄く驚いて「ど、どっきりカメラ・・・みたいですね」と笑い転げてくれます(^_^)。
そこで、すかさず「この物件を取得できたら、チカラになってくださいね」と名刺を渡すわけです。そういう関係ができた人はとっても力強い味方になってくれます。
要は、相手の人にほんとのことを明かしてもイヤな気持ちにさせないようにできるかどうかが肝心なことだと思います。
企業から依託された接客マナーの調査員にでもなったような気持ちでやれば簡単ですよ(^_^)。
ただし、私がこれをやる場合は、営業マンが何人もいる大手の賃貸不動産会社に限っています。
営業マンさん一人を2~3時間程度は独り占めしてしまうことになりますから、従業員が数名しかいないような小さな不動産屋さんでは申し訳なくてとてもできません(^_^;)。

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どっちが得?木造と軽量鉄骨

2012-12-20
久しぶりの更新です。
師走はやっぱり忙しいですね。

今日は、いつも協力してくれている損害保険会社の代理店さんの事務所で、新たな物件についての契約と今までの物件の保険内容の見直しをしていました。

この代理店さん、若いんですが、なかなかやり手で、所属する損害保険会社の代理店の中で、保険金支払い件数が関東地区のトップを常に競っている人です。
彼とは公私ともに付き合いながらお互いにスキルアップできるきっかけを与え合っている関係ですが、今日の話の中でも、どっさりと収穫を得ました。
これまで何人もの代理店さんと出会ってきましたが、正直なところ、不勉強な人や物事を白か黒か二元的に捉えて固定観念に縛られているような人が多かったのも事実です。
日々刻々と変化していく社会の中で起こる出来事に、柔軟な思考力を持って対応できる代理店さんがあまり見当たらない、そんな気がします。
人間の営みに関することなんて、白か黒かだけでなく、かぎりなくグレーゾーンが多いわけですが、保険の対象となりうる事故等も多くの場合がそう言えると思います。
それをどう解釈しどう押し進めていけばどういう結果が出てくるのか、法律家の仕事にも似た面白さがあると思うのですが・・・。結果的に保険金が支払われるか支払われないか、どちらであったとしても、そこに突っ込んでいくことで保険代理店としてのスキルはアップできるはずです。
ま、そんなご託はさておき、今日の話の中でおもしろかったことの一つが、木造と鉄骨造りの損害保険における比較です。日本でアパートと呼ばれる物件は、木造または軽量鉄骨がほとんどだと思いますので、その二つで比較してみます。
この二つ、保険料で見ると、大きく違ってきます。同じ金額で火災保険に加入したとしても、木造は軽量鉄骨の倍以上に保険料は高くなります。
保険料は、軽量鉄骨のほうが圧倒的に得です。10年払いで木造45万円なら軽量鉄骨は20万程度で済んでしまいますからね。もちろん商品の内容によって違いはありますが・・・。
ところが、地震保険の支払いに関しては、圧倒的に木造のほうが有利だということです。現行の地震保険の保険金支払いに関しては、木造の場合、基礎の開口部に亀裂がいくつか発見されるだけで、一部損として支払い対象になることも多いそうです。しかし、軽量鉄骨の場合、木造とは違って、そうしたことだけでは一部損としての支払い対象にならないケースが多いそうです。
仮に火災保険3000万円だとすると、地震保険は通常自動的にその半分ですから1500万円、一部損に該当すればその5%ですから75万円が支払われることになります。木造だと、その判定が出やすいけれど、軽量鉄骨だとそれは出にくいということです。

保険料が安い軽量鉄骨が有利か、地震保険の保険金が出やすい木造が有利か?
ま、実際のところ、ケースバイケースですから一概にはどうとも言えませんが、そうした違いがあるようです。

木造の有利さと軽量鉄骨の有利さとを兼ね備えたアパートがあればいいんですが・・・。
そんな物件、ありっこない?
いえ、あるんですよね!!

木造でありながら、軽量鉄骨と同じ保険料で、地震保険上の取り扱いは木造そのものとして取り扱われる、そんな物件もあるんです。
「省令準耐火」というやつがそれです。
厳密に言うと、木造でも、耐火構造か準耐火構造かであれば同様の取り扱いとなりますが、省令準耐火に比べるとそれらは極めて少ないと思いますので、ここでは割愛します。
たまーに、木造アパートでも省令準耐火構造というのがありますので、参考までに頭の隅に置いておかれるといいと思います。

今日は有能な代理店さんから損害保険のお勉強をたくさんさせてもらった一日でした。

保険のことをしっかり勉強して論理的に突っ込んでいくことで、当然支払われるべきものを支払ってもらうことは正当なことですが、味をしめて不当なことをしてはいけないのは言うまでもありせん。
くれぐれもお間違いのないように・・・(^_^)。

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あと一踏ん張り!!

2012-12-06
先日の記事で営業をかけて回ったと書いた学生アパートが順調に予約申込みをいただいています。
来春卒業生で空くのは3室、営業をかけて回って一週間でそのうち2室が決まりました
先日の記事にも書きましたように、申込み自体は、すでに全室にいただきましたが、新大学院生2名、新専門学校生1名、住み替えの新3年生1名の方には、ほんとうに申し訳ないのですが、お断りした次第です。短期入居はツライんですよね。

さて、明日からは、また別のアパート。こちらは社会人中心のアパートに退去が出たので営業をかけに行ってきます。2泊3日の予定でビジネスホテルに泊まって、2日目の夜は、いくつかのアパートで協力してもらっているプロパンガス会社の人たちと今後の事業展開の打ち合わせと交歓会を兼ねた飲み会です。ちなみに、不動産賃貸の事業は、いろいろな人たちにお世話になりながら進めていくわけですが、よーく考えてみると、われわれオーナーと利害が一致して同じ立場に立つ人たちって意外に少ないんですよね。
銀行だって、管理会社だって、必ずしも100%利害が一致するわけではありません。その中でプロパンガス会社は、ほぼオーナーと同じ立場に立っています。空室では商売にならないわけですからね。
ちなみに、管理会社の場合は、入居率がよくて、まったく動きのないアパートというのもあんまり利益にはつながりません。一度入ったら、なかなか出ていかないアパートは、毎月の管理委託費と少々の修繕費ぐらいしか入ってきませんからね。オーナーにとっては、常時満室で動きのないアパートが一番良いのですが・・・。
管理会社にとって収益面で一番良いのは、退去してもすぐに入居者が決まる、つまり、入りたくなる物件だけど、そう長く住まないで出ていく物件でしょうね。つまりは稼働率のよい物件。そんなアパートだと、管理委託費を得ながら、仲介手数料や広告料もしっかりと得られますからね。退去時のリフォーム上乗せの利益だって得られますよね。
でも、最近は、そんなアパートなかなかないみたいですけどね。

来週は、この前、契約したアパートの内部リフォームや設備投資について、管理会社の店長さんと打ち合わせをする予定です。できるだけ、女性店長さんに絡んでいただいて、管理会社さんのモティベーションが上がるように持っていきたいと思っています。それが済んだら、2週間後の決済が待っています。年が明けてから、賃貸シーズンに向けて、外壁塗装と空室内のリノベーションに入る予定です。

これから年の瀬まで、確定申告の準備をしながら、あちらこちら飛び回って、今年一年を気持ちよく終えられるように、体力と気力であと一踏ん張りがんばらねば!!

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妥協はしません!!

2012-12-02
昨日まで、遠隔地の物件の入居者獲得の営業に行っておりました。
大学生向けのアパートなので、この時期、AO入試やら推薦入試やらで合格した人が親御さんとともにアパート探しに出てこられるのです。
12月からはまさにそのシーズン真っ直中という状態になります。
その手前で、仲介の不動産屋さんに来春の卒業生で空く部屋の資料を渡しておかなければなりません。
資料の作成がけっこうたいへんなんですよ。
私のアパートはいつも満室なので、内見ができません。
建物を外観から見ていただいて、それで決めていただかなければなりません。
ですので、室内の様子を、写真でご紹介できるようにしておかなければいけないわけです。
これは、けっこう大変なんですよね。
というわけで、そういう資料をいっぱい作って、現地に行って、合計23店舗不動産会社を回ってきました。
そしたら、帰って来るや否や、携帯は鳴りっぱなしの状態です。
でも、きちんと不動産会社の営業マンさんに言ってきたにもかかわらず、2年生から3年生になる時点の人の住み替えだったり、新大学院生だったり、新専門学校生だったりのご紹介が多いんですよね。
新大学院生ということは、おそらく、あと2年間で大学院は卒業です。
新専門学校生ということは、まず、2年で卒業です。
住み替えでも、中には現在3年生で来春4年生になるところだというような人も多いんですよ。そんな人の場合、どう考えても、住んでくれるのは1年間じゃないですか・・・。
それに初期投資して、営業かけて回る意味はないんですよね。
よほど、入らないアパートならわかりませんが、普通に大学の新入生が申し込んでくれるアパートに、わざわざ2年間や1年間しか入居しないことが分かっている人を入れる必要はないですよね。
私のアパートを気に入ってくださったことはほんとうにうれしいのですが、
断腸の思いでお断りせざるを得ません。
ほんとに「ごめんなさい」と心の中でお詫びしています。

というわけで、ビジネスでやっているわけですから、情に流されるわけにはいきません。
決して妥協はできません。
今年も新入学生のみ限定で決めていくつもりです。
毎年、どういう人がどういう時期に、どの不動産会社から申し込みするのか統計をとって、
それを手帳に記していますのでそれを見れば一目瞭然です。
これからの流れがだいたい想定がつくのです。
だからこそ、強気で待っていることもできるわけです。

来春卒業で空くのは3室ですが、本日、そのうち1つが新入学生で決まりました。
12月中に、全室予約で決まってくれるだろうと思っています。

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速攻契約完了!!

2012-11-17
先日、買付を入れた物件、本日、無事に契約完了しました。

前回同様、買付を入れてから一週間での契約です。

これまた前回同様、今回の売主さんはごくごく普通の一般人の方で、和やかに談笑しながら気持ちよく契約することができました。

お互いに何度も「ありがとうございます」とお礼を言い合って、ある種、古き良き日本人の美徳(?)を体感しました。

帰りは嵐のような大雨になってしまいましたが、とってもさわやかな一日でした。

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買付を入れて来ました!!

2012-11-12
昨日は、朝早くから北関東の物件を調査に行っていました。
先週、女房と一緒に見に行った物件ではなく、新たに出たばかりの物件です。

元付業者さんに空室の内部を見せてもらった後、じっくりとその地域を調査した上で、管理会社に行って2時間ほどかけて、ほんとのレントロールを聞き取り調査し、今後の客付けをどうするかを相談してきました。
売買の元付業者もまだレントロールを作成していませんでしたので、自分で調べたわけです。
実際の話、ほんとのレントロールは自分で調べるのが一番です。

結果、入居している人たちはかなり長く住んでいる人ばかりなので、今後の募集はその賃料では無理があることが分かりました。ただし、入居中の人たちはいろいろな面からみて、そう簡単に退去することも考えにくいので、当面、入居中の部屋に関してはそのままの賃料でいけそうです。
現在の空室の賃料をどうするか、管理会社の店長さんに下記の3パターンに分けて回答してもらいました。
①現在のままで募集し、すぐに客付けできる賃料はいくらか?
②現在のままで募集し、客付けできる相場どおりの賃料はいくらか?
③外壁塗り替え、内装リフォームをしっかりとやって設備も新しくした場合の賃料はいくらか?
築年数はかなりいってますので、外壁塗り替えは必須です。どうせ外壁塗り替えをするのならば、内外装しっかりとリフォームして設備も新しくするのが今後のことを考えると妥当なところでしょう。店長さんの③に対する回答は、そう大喜びするほどではありませんでしたが、内外装しっかりとリフォームすればそこそこやってイケル!そう思える賃料でした。

夜、元付業者さんの会社に行き、買付を出して来ました。
本来ならば、150万は指値を入れて当然のところですが、すでに融資付きの満額買付を入れた人が2人、そして、私の直前に室内を見た人が、現金買いで満額買付を入れる可能性が濃厚でしたので、指値は入れませんでした。指値を入れた後のような売値で出ているとも言えますので、あえて入れることもないでしょう。
他を押しのけて割って入っての買付ですので、ローン条項なしの現金決済です。
ま、これでよかったかどうかは分かりませんが、土地の路線価が売値を上回っていて、土地の形状も周辺環境も抜群に良かったので、将来の出口を想定しながら決断しました。 
私の最近の厚かましい目標には利回りの面で達しませんでしたが、それでも満室想定表面利回りは、一般的には驚くほどの高利回りですので、まずは良しとしましょう。150万の指値の分ぐらいのキャッシュは、リフォームして早期に満室にしてしまえば1年で得ることができます。1年後に取得したと思えばいいことです。

政策金融公庫での土地建物の評価額は、取得価格をはるかに上回っていますので、これを担保にして、さらにどう進むか、次へのジャンプ台的な物件として位置づけています。

明日は政策金融公庫の担当者に会って、現金決済の段取りをつけてくる予定です。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

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日本政策金融公庫完全攻略レポート

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後出しジャンケン!?

2012-11-07
11月になって、初めての更新です・・・・(^_^;)

まだ、師走でもないのに、忙しくて忙しくて・・・・。
けっこう、最近、面白い物件が出てくるので、あっち行ったりこっち行ったり、バタバタ動き回っていました。
この前の日曜は、北関東の物件を女房と二人で見に行きました。
この物件、その数日前に、私一人で見に行ったのですが、まだ出たばかりで、元付け業者さんがカギも持っておらず、空室の内部を見ることができませんでした。
それで、出直して来ることにしたわけです。
築古物件ですが、うまく満室に近い状態で回せれば収益は相当上がります。
今回見に行く前には、塗装屋さんとプロパンガス会社さんにも連絡し協力を要請して快諾を得ました。また、政策金融公庫の担当者にも相談して現金決済の段取りを取り付けました。
確実に現金で決済できる態勢と格安でリフォームできる態勢を整えて、再調査に行ったというわけです。
で、今回、空室内を2部屋見せてもらい、「おお、これなら、内装リフォームもしやすそうだ!」と、食指は動いたのですが、レントロールといえるほどのものがまだできていません。前回、元付け業者さんが言っていた賃料は各室非常にきれいに揃っていましたが、実際はまったく違っていました。てんでバラバラの賃料でした。地方に行くと、自主管理で放ったらかしは当たり前ですから、仕方ないのかもしれません。地方の高齢の大家さんの場合、よくありますよね、めちゃくちゃな賃料設定が・・・・。
客付けはちっちゃな不動産会社一社に頼んでいるだけ。ろくなリフォームもしていないのに、半分以上入っているのが不思議です。
ただし、現地調査の際に何人か入居者さんを見かけましたが、年齢も属性もかなりバラツキがあるようです。どんな人が入っているのか、元付け業者さんが把握してくれていないと買付など出す気にもなりません。
でも、すでに買付を出した人が二人いるとのこと。ハッキリした値段は元付け業者さんが言ってくれないので推測ですが、
1番手は、売主希望価格に300万ほどの指値を入れた他社のお客さん。
2番目はさらに数百万ほど下回る指値で、元付け業者さんのお客さん。
どちらも、地元の人です。
地方の築古アパートですので、東京の人が買いたくても融資はなかなか受けられません。都市銀行での融資はまず不可能です。信金ならば、もしかしたら出してくれるかもしれないという感じです。
ですので、地元在住の不動産事業で一定の実績を上げている人ぐらいしか、融資は無理でしょう。もちろん現金買いの人は買えますが、それはあまりいないでしょう。

現在は、出たばかりなので、問い合わせもかなりあって、いわば“嵐の真っ直中”。そんなときに、ジタバタしても仕方ないので、私は買付は出しませんでした。
ローン特約なしの現金決済で購入することを伝えた上で、「一段落して、私が買主に適していると判断されたら、またご連絡ください。お話させていただいて、まとまればすぐに決済させていただきます」と言って帰ってきました。

元付けさんが「だいたいの目安だけでも聞かせてください」とおっしゃるので、「買付を出されたお二人より安いですよ」と正直にお伝えしておきました(^_^;)。これは言わない方がよかったかもしれませんね。
“後出しジャンケン”が効を奏するかどうか、期待しないで待ってましょう(^_^)。


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利回り決定!!

2012-09-24
今回の取得物件のリフォームもほぼ完了し、費用もほとんど確定しました。
10月からの満室も決定しましたので、
この辺で、今回の物件の利回りを計算してみることにします。
何種類か出してみます。
リフォーム完成物件

まずは、一般的な表面利回りから・・・。
年間満室賃料収入÷購入価格=31.76%

次に、リフォーム費用を含めての利回りは、
年間満室賃料収入÷(購入価格+リフォーム費用)=25.13%

さらに、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、その他の諸費用などを含めての利回りは、
年間満室賃料収入÷(購入価格+リフォーム費用+仲介手数料+登記費用+不動産取得税+その他の諸費用) =23.27%


ちなみに、日本政策金融公庫での借入金の金利等は以下のとおりです。
返済期間15年 全期間固定 元利均等返済
1.25%(当初2年間) 以降1.75%
※元金均等返済はあえて選択しませんでした。
※借入金額は購入価格+その他の経費すべての合計額よりも多い金額、いわゆるオーバーローン。
※返済比率は35%未満です。

今回の物件に関しては、この利回りや金利などもさることながら、最も成功したと思えるのが、ニッチな市場での法人借り上げ契約ができたことです。
もちろん、この物件に限ってのことですが、けっこう長い期間、経費もあまりかからない安定した経営ができそうなのが嬉しいところです。
ただし、小ぶりの少額物件ですので、収益率は良いのですがそれほど高額のキャッシュフローは見込めません。
こうした物件ばかりを数棟持てば、低リスク高利回りでキャッシュフローも得られるのですが、なかなかそんな虫のいいことはありませんよね。
さーて、また、次へと進むことにいたしましょう。

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リフォーム途中で満室決定!!

2012-09-09
昨日、リフォーム途中のアパートの空室全室に申込みが入りました。
決済が8月27日でしたので、12日目に満室決定です。
まだ、外壁塗装の真っ最中、空室3室のリフォームも半分程度しか済んでいない段階ですので、これまでのどの物件よりも早い段階での満室決定です。
外壁塗装真っ最中

数日前、私が以前から付き合いのある法人に話を持っていったところ、すぐに全室押さえてほしいとの連絡を受けました。押さえるというのは、一般の入居者募集をしないでほしいということです。
さらに、今後、空室が出たらその都度借り上げてくれて、将来的には6室全室を借り上げるとのことです。
法人一括借り上げと言っても、浮き沈みやリストラなどのある業界ではないので、この物件に関しては、余程のことがないかぎり、極めて安定的な経営が保証されたようなものです。
需要と供給のバランスがとれていない、いわゆる「ニッチな」市場ですので、私の年齢と事業の目的に合わせる形で、今後の経営を推し進めていくことが可能です。
ほんとに、「願ったり叶ったり」という感じです。
今後、私は、できれば、一般のアパート経営ではなく、こうした「ニッチな」市場での安定的な不動産経営にシフトしていきたいと考えています。

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現金決済完了!!

2012-08-29
一昨日、無事に決済を終えました。
今回は、売主さんの口座番号の連絡がこちらに来るのが間に合わず、仕方ないので、
銀行で売買の残額を現金で引き出して、満員電車に揺られながら持っていきました。
同じ管内ならば、小切手決済のほうが安全ですが、管轄が違うと小切手が確定するまで数日かかってしまいます。
現金そのままで持参というのは、これからもないでしょうから、記念撮影しておきました。
現金決済

今回は、決済の前に売主さんの承諾を得て、草刈りやらリフォームの準備やらで何度もアパートに入っていましたので、もうすっかり取得したつもりで、「あ、まだ決済してなかったんだ」という感じでした(^_^;)

もうすでに、昨日から足場が組まれて、リフォームがスタートしています。
ここまで来ると、私の役目としては、全体を監督しながら指示伝達と交通整理に徹していればいいので比較的楽です。

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夜逃げした入居者!?

2012-08-10
今日は、6月末に契約した物件のことで、久しぶりに現地に行って来ました。
これまで、他の物件で付き合っているプロパンガス会社の担当者に協力してもらって、一部バランス釜のままの浴槽などを無償で取り替えてくれる段取りを付けるためです。
もちろん、プロパンガス会社も彼の会社に変更します。さらに、近くにある別の所有物件も彼の会社に“抱き合わせ”で変更する予定です。
その目的のために現地に行ったのですが、たまたま、一室の残置物の処理の最中でした。
夜逃げした入居者の残置物

この部屋は、当初、物件売却の話が私に来たときは、「入居中で滞納はなし」とのことでしたが、実際にはちょっと違っていました。半年ほど前から、所在不明になっていて家賃の入金がなくなったため、現所有者の売主さんが(この方は自主管理ですが)、連帯保証人のお母さんに連絡した結果、お母さんが家賃の支払いを続けていたのです。
売買の不動産会社が私をダマそうとしたわけではなくて、売主さんから話が来てすぐに私に情報をくれたので、その時点では不動産会社にも詳細が分かっていなかったのです。
私が購入するに当たって、果たして今後、所在不明の入居者さんが戻ってくるのかどうか、不動産会社の担当者に状況を判断してもらいましたが、やはり、戻る気配はない、ということで、契約の際は、この部屋の契約の解除と残置物の処理を済ませることを決済の条件の一つにしました。
それが、ようやく、お母さんとの話もついて、本日、残置物の運び出しとなったわけです。
不動産会社の若い衆と業者数人が車で何回かに分けて運んでいきました。運んで行った先は、管理会社の倉庫(?)のようです。お母さんからは処分してくださいとの依頼を受けたようですが、管理会社が顧問弁護士に相談したところ、万一のことを考えて、数ヶ月、保管した上で処分することになったようです。それまでの保管料や運送料、処分費は、残置物の所有者のお母さんが物件の現在のオーナーさんに支払うことになっているとのことです。
ま、いぜれにせよ、これでスッキリして、私のほうの取得の段取りも進みます。

ちょうど一週間前、遠隔地の物件を見に行ったのですが、そこで、ウンザリするような部屋を何室も見たことが効を奏したのか(?)、今日はまったく何とも思いませんでした(^_^)。上の写真は、すでに何度も運び出した後の写真です。

やっぱり比較の問題ですね(^_^)。人間、どんなものにも慣れるんですね(^_^;)
でも、目が慣れて何とも思わなくなることが果たしていいのかどうか・・・(^_^;)
こんなのキレイなほうじゃん!!なんて、思ってしまう自分がおかしいかもしれません。

とすると、一旦、心が引いてしまった先週の物件も、もっと凄まじい物件を見れば、「こんなのキレイなもんじゃん!!」と思えてしまうかもしれません(^_^;)。
金融機関の掛け目を入れる前の積算評価額が約3000万円、それを数百万円で買える可能性が濃厚なのですから・・・・。
ま、そんなことはさておき、この部屋の入居者さん、一体どこにいってしまったんでしょう?
40代前半の方のようですが、どこかで生まれ変わったように第二の人生を歩んでいるのでしょうか?

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厚かましい目標!?

2012-08-06
①利回り
年間賃料÷(売買価格+リフォーム費用+仲介手数料+登記等諸費用)の合計額=20%以上
②土地値(路線価)以下の価格で買うこと
③15年返済での返済比率40%未満

この3つが私の狙う物件の数値目標です。
最近、何度も繰り返し見ている「リニューアル投資法」のDVDの中で、中村一晴さんもほぼ同じことを言われていたので驚きました。
ただ、中村さんは、土地の実勢価格以下で取得するということでしたので、さらに厳しい条件です。地域を絞っている中村さんと違って、私の場合、地域が一定していませんので、実勢価格まで調べ上げることは困難です。そのため、路線価を頼りにしています。地方に行くと、実際は、路線価よりも実勢価格が低い場合もあるので、可能ならば実勢価格のほうを基準にするのがよいでしょう。

私の場合、今まで上記の3つの目標をクリアしたことは一度だけです。その他は、諸費用まですべて込みでの利回り20%以上という要件がクリアできませんでした。ただ、この目標設定自体が、最近私の中で固まってきたことなのですが・・・。

厚かましいと言えば、厚かましいかもしれません(^_^;)
私の場合、やればやるほど、だんだん厚かましくなってきているような気がします(^_^;)
厳しい目標を設定しておいたほうがそれに少しでも近づくことができるような気がするのです。

ただし、この目標で動いていると、「いわくだらけ」のかなり危ない物件に出会うこともあります。
先週、調査してきた物件もそんな物件でした。
様々な“いわく”をクリアして乗り越えていき、取得できたならば、上記の3つをすべて達成できる物件でした。

この物件の主な“いわく”は、複数の法律上の問題、物理的汚損の問題、人の問題です。
このうち、法律上の問題は論理的に解決策さえ見出せれば見通しもつきます。また物理的汚損の問題は駆体そのものに問題がなければ、お金をかけてリフォームすれば見違えるようになります。しかし、人の問題はなかなか解決しにくい面があります。
住んでいる人がどのような人なのか、それによっては、いくらリフォームしてきれいにしても健全なアパート経営はできにくい場合がある、そう思います。また、築古物件には、様々な人間の思惑がへばりついている場合があります。

ここに、不動産投資がFXや株とは大きく違う問題があるように思います。
極端に言うなら、「人を人と思わないような神経」が必要なのかもしれません。
こんなときは、「ナニワ金融道」シリーズでも見て気分転換を図るのがよさそうですね(^_^)

リニューアル投資法

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新築ワンルームマンション投資の罠!?

2012-07-19
「息子が買った都心のマンション、貸しに出したいんだけど・・・」

昨年秋、知人から、こんな相談を受けました。
何年か前、都心の山手線の駅から数分という場所に息子さんがマンションを買ったというのを聞いたことを思い出しました。確か、その時は、都心の和食チェーン店の店長をしている息子さんが自分で住んでいると言っていたはずです。結婚の準備でもしてるのかなぐらいに考えてあまり立ち入ることもしませんでしたが・・・。
「転勤になってから、そのまんま放ったらかしにして帰って来ちゃってるんだよね」
一昨年、北関東の実家の近くの店に転勤になって、現在は実家で両親と一緒に暮らしているというのです。
「もったいないから、貸しに出すように言ってるんだけど、仕事が忙しくて、なかなか息子も動きがとれないもんだから・・・・」
「分かりました。一度、見てみましょう。あの辺りだったら、池袋の不動産会社に管理任せて、家賃設定さえ間違えなければスムースに客付けできると思いますよ」
と軽く応えて電話を切りました。しかし、数日後、知人からマンションのパンフレット類や契約書類やらが送られてくると、重ーい気分になってしまいました。

完全にハメられてしまってる!!

そう、いわゆる、しつこい電話攻勢をかけてくる投資用区分所有の一室だったのです。
山手線の駅から歩いて数分。約30平米の1DK。新築で購入して現在築4年。
購入価格約2800万円 諸費用約250万円
これを諸費用込みのオーバーローンでの融資を受けて購入しているわけです。
パンフレットを見ると、ほとんどのメガバンクが建築会社と提携していて、売買価格まで貸してくれる35年の住宅ローンが用意されています。それ以外の諸費用分はこれまたしっかりとノンバンクが提携して貸してくれるようになってるわけです。

正直、目を疑いました。
有名な和食チェーン店の店長として他店と競り合いながら切り盛りしている彼が、まさか私生活においてはこの程度のマネジメントもできないなんて・・・・。
昔からおっとりした優しい性格で、他人と口論したりすることのなかった彼ですが、そうした断りきれない“人の好さ”を突かれたのかもしれません。
「転勤になったら人に貸せば家賃収入が入ってきますし、確定申告すれば給料から引かれた所得税だって戻って来て、将来、完済した後は老後の生活資金になるんですから・・・できるだけ若いうちから始めたほうがいいんですよ。年金なんて将来どうなるかも分からないですからね。ただし、これは都心でないと成り立ちません。空室リスクがありますからね。山手線の中側で駅から数分の立地だと将来もずっと空室リスクなんてないですから・・・、お買い得ですよ!」
ま、こんな感じの営業トークに乗せられてしまったんじゃないかと思います。

ちなみに、この物件、調べてみると一昨年すでに売却した人がいたようです。売却希望価格は1500万円でした。指値も入ったでしょうから、実売価格はもっと低かっただろうと思われます。

約3000万円借金して購入して、買ってすぐに売っても、すでに1500万円以上の損失です。

仮に、毎月の家賃収入が、毎月の返済額+管理費+修繕積立金+その他の必要経費の合計額と同じだったとして、確定申告して所得税が毎年20万円返還されたとしても、
買った瞬間の損失を取り戻すのには、
1500万円÷20万円=75年・・・・実際はこれ以上かかってしまいます

さらに、修繕積立金は、当初は比較的安い設定になっていますが、10数年後からどんどん上がっていく仕組みになっているわけです。
実際のところ、よほど社会状況が激変して、大きなバブルでも起こらない限り、取り戻せる可能性はほとんどないと言っていいでしょう。
しかも、もう一つ悪いことに、住宅ローンを使ってしまっているために、これを完済するか処分するかしないかぎり、新たな住宅ローンも組めません。
これぐらい大きな損失を被っているわけですが、売却しなければ損失は確定しない「含み損」のために、損をしていることが見えにくいのです。いや、誰しも自分が大きな失敗をしたと認めたくないという心理が働くために、普段ならば見えるものも見えなくなっているのかもしれません。
これは、非常にシンプルで分かりやすい形の失敗ですが、不動産投資におけるミスの典型とも言えるのではないでしょうか。通常、われわれの眼中にある不動産投資はもう少し構造が入り組んでいるために“事の善し悪し”がより見えにくくなっているような気がします。
ですが、どの不動産投資も、こうした面を孕んでいるのは事実です。私自身、肝に銘じておかなければならないと強く感じた次第です。

ちなみに、このマンション、池袋の集客力のある不動産会社を管理会社に選択し、相場よりも少し安い賃料設定で出したところ、借り主はすぐに見つかりました。それでも、毎月何万円かの持ち出しで、名目上も実質上も赤字です。その後、確定申告して幾ばくかの所得税が返還されるところまでサポートしましたが、“誰にも貸さずに放ったらかしだった状態”よりはましな状態になったものの、根本的な解決策である“損切り”には知人も息子さんも踏み出せないでいる現状です。

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管理会社を変更する!?

2012-07-15
某物件の管理会社を変更しようと思っています。
連休明けから、新しい管理会社の選定に入るつもりです。
管理会社の変更は他の物件で何度か経験していますが、入居者さんには賃料の振込先の変更など多少なりとも手数をかけてしまうことになりますし、また、保証会社が付いている場合は新たな管理会社で継承できるかどうかの問題もあります。継承できない場合は次回更新時までの保証料を入居者さんに代わって、こちらが負担しなければならないようなケースも出てきます。また、前もって、いくら管理会社の変更を周知徹底しても、入居者さんの中には賃料の振込先を間違えてしまったりする人もいます。
ですので、できれば変更はしないに越したことはありません。
今回、私が管理会社を変更しようと考えた理由は、以下の点がです。

① 客付けのチカラ=営業力が弱い。
② 営業マンがそれぞれの物件の個性やウリを熟知していない。
③ 管理部門と営業部門が分離していて、営業マンとオーナーが直に意見を通わせる機会がない。
④ 管理部門に伝えたことが、営業部門に伝わっていない。

③と④は、同じことが原因です。要するに、組織が大きくなりすぎていることが原因です。
①の営業力に関しては、管理委託契約をした当初、私の物件の近所にあった店舗が閉鎖されてからというもの、まったく弱くなってしまいました。取得後、内外装フルリフォームして数ヶ月で満室にしてからも、年に1回~2回退去が出て計6回客付けをしてきましたが、一度もこの管理会社が客付けしたことはありません。すべて、私が営業をかけて回った他社での客付けです。
営業をかけて回る

営業をかけて回った効果は抜群で、最短では、退去後クリーニングも済んでいない段階での申込みもありましたし、クリーニング完了後2日で決まったこともありました。退去後申込みまでに1ヶ月以上かかったのは、6回のうち1回だけした。
その間、サブプライムローンショックやリーマンショックでの円高による工場閉鎖や派遣切りなどもありましたが、5年前に管理会社が設定してくれた家賃のままで決まってきました。今回、シーズンオフの閑散期に1室空いた部屋をどうするか、初めて、営業部門のリーダー的営業マンと話したところ、私がこれまでせっせと営業に回って客付けしてきた間に、どうやら、一度も内見者を連れてきていないということも判明しました。
私もこれからは、少しずつ引いて、管理会社に全面的に客付けを任せていきたいと考えているのですが、営業マンと話してみると、私の物件のウリすらよく分かっていない有り様で愕然としました。彼の口から出るのは、一般的な相場家賃だけ。私の物件のウリの一つである「光インターネット使い放題」をどう生かしていくのか念頭にすらないのです。築年数と部屋の間取りと広さをもとにして算定した“相場家賃”しか出てきません。ところが、客付けに協力してくれている他社の営業マン何人かともしゃべってみると、光インターネット使い放題というウリをどう使うか、しっかりと考えてくれているのです。事実、そうした考えで、6室全員がそのウリを喜んで入居してくれているわけですが、管理会社の営業マンには、そのウリは念頭になく、家賃を下げることにしか関心がないようです。今まで、決められなかったことがよく分かりました。
また、今回、私ができるかぎり客付けから引こうと考えて、管理会社の営業マンのモチベーションが上がるように特例広告料を設定して管理部門に伝えましたが、それも正確には営業マンに伝わっていませんでした。
結局のところ、よーく考えてみると、すべて同じことが原因のように思えます。
組織が大きすぎること。それに尽きるようです。
組織が大きくなりすぎて、管理物件も多いために、個々の物件に手が回らない。それが原因です。
ましてや、他の管理物件のどれもが空きだらけの状況の中で、1室しか空いていない私の物件の客付けをどうするかにチカラを入れている暇がない。そういうことだと思います。

いろいろと悪い面ばかり挙げましたが、この管理会社にも今まではよい面もありました。
この物件を取得したのは別の不動産会社からでしたが、取得の際に、この会社の売買担当者(前から知り合いでした)が側面から物件を調べてくれました。そのおかげで、隣家の生きた水道管がアパートの敷地の下を通っていることが判明し、その水道管を別の本管に接続し直すという形で解決した後に契約することができました。
同じく、この売買担当者が懇意にしているプロパンガス会社を紹介してくれ、今では私が電話一本するだけでガスのみならず水回りのことなら何でも材料費だけで対応してくれるようにもなりました。そのプロパンガス会社は、今回私が契約した物件の給湯器の変更やバランス釜からの変更などリフォームにも無償で協力してくれることになっています。
こうしたメリットのほとんどが、この売買担当者のおかげでしたが、この人はすでに他の地域の不動産会社にヘッドハンティングで転職してしまいました。
営業会議
この管理会社とはもはやあまり付き合うメリットがない、そういう時期に来たと言えるでしょう。
これからは、家賃も見直ししていかなければならないのは事実ですので、物件の個性もウリも理解してくれる担当者としっかりと意見交換しながらやっていける、そんな管理会社を選定していこうと思っています。

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土地値物件を調査する!?

2012-07-08
一昨日は首都圏の、ある物件の調査に没頭していました。
この物件、いわく付きの非公開物件を紹介する不動産ブローカー(?)のような業者から来た情報です。
いわく付きだからと言って、どうしようもない物件というわけではありません。
掘り出し物は、必ずと言っていいほど、何らかのいわくが付いているものです。
それを解決できれば、うま味のある物件になるかもしれない、そんな代物です。

さて、どんな物件かというと、
売却希望価格1950万円
築20年の木造アパート。
2DK4室。1室約41平米。
土地面積約250平米。 敷地内駐車場4台分
現況1室のみ入居中。 満室想定表面利回り約14%
路線価は平米73000円
都心まで電車で約30分程度の最寄駅から歩いて約20分。

首都圏利回り14%アパート

けっこう、興味をそそられる人もいらっしゃるんじゃないでしょうか?

私もこの物件、どこに「いわく」があるんだろうかと気になって調べてみました。
まずは、民事法務協会で登記情報取得。
登記情報を見る限り、担保権も付いていないし、土地の形状もいいし、問題はなさそうです。
ただ、公図が古いままで修正がなされておらず、物件に面しているはずの位置指定道路も公図上は見当たりません。しかし、それはよくあることです。
登記簿の土地面積を見ると、路線価は1800万円を超えているので、これはほぼ土地値物件かと喜んでしまいました。

首都圏での客付けの強さがウリの不動産会社に電話すると、
「この辺り、築20年程度の40平米の2DKだと、賃料55000円で駐車場は7000円が相場です。実際、ファミリー向け物件の多い地域ではありますが、賃料53000円の駐車場5000円ならば目を引きますね」とのこと。トータルで58000円~59000円だと非常に客付けしやすく、逆にあまり安くし過ぎると事故物件かと思われてしまいかねない、ということです。駐車場に関しては「車を持たない人もけっこういますし、近隣にいくらでも駐車場はありますので、部屋数分の駐車場があれば全然問題ないです」。
相場よりも安い家賃設定ならば客付けも問題はなさそうです。
彼の言う客付けしやすい賃料での満室想定利回りは約14.5%ということになりますが、築年数を考慮すると、さほどいい利回りとも言えません。
ましてや、この地域、前から不思議に思っているのですが、都市ガスの収益物件が非常に多いのです。案の定、この物件もそうでした。これは、給湯器の取り替えに60万~80万はみておかなければなりませんし、ちょっとした故障なんかの修理費用もバカになりません。

この物件を1500万円で買えるならばどうだろうかと計算してみました。
日本政策金融公庫で諸経費込みで融資額1650万円、金利1.85%、15年元利均等返済で借りたとすると、返済額は月額105043万円となります。満室想定賃料が月額236000円ですから、返済比率は約44%。管理委託手数料や固定資産税など諸々の経費を差し引いた残りのキャッシュフローが月額約8万~9万円程度。まあまあです。ただし、路線価よりもかなり安く買えているとすると、出口も見つけやすく安心感はあります。
首都圏利回り14%アパート

現地調査に向かう準備をした上で、
もう一度、業者からの資料を読み直すと、あれ!? 
土地面積のところに、妙なことが書いてありました。
土地約250平米、うち道路約60平米???
登記簿には、約250平米と記載されているのですが・・・?
登記簿通りでなく、資料に書いてあることがほんとだとすると、土地面積は約190平米ということになり、路線価は1300万円台に落ちてしまいます。

なんじゃ、こりゃあ!?

これはもう、紹介してくれた業者に聞くしかありません。
現地を調査してから、良ければ、業者に電話するつもりでいましたが、予定を変更して、電話しました。
結局のところ、何が原因でこうなったかは分からないが、昭和30年代に位置指定道路として敷地の一部を拠出した際に、その分が分筆登記されることもなく道路部分も含めたまま敷地として登記簿に残ってしまっているということでした。
どこにあるのかと思った「いわく」はここにあったわけです。
これは、まともに売るのであれば、測量をし直して、土地地積更正登記をしなければなりませんね。

なかなか率直で悪びれたところのない話しやすい業者でしたので、ついでに、値下げの可能性を聞くと、下げなくても満額で売れる可能性が高いので、もし下がっても1900万までだろうという話でした。
ちなみに、この物件、業者ならばどれぐらいの価格で買うだろうかとざっくばらんに聞いてみると、彼の想定では1600万~1700万で買って満室にして2200万ぐらいで売るという感じだろうということでした。
じゃあ、この空室だらけの融資が付きにくい築20年の物件を14%の利回りで誰が買うのだろうと聞くと、彼が言うには、現金を持ってる初めて不動産を買う人だろうということでした。
現金を持ってる初めての人かぁ~

満額で現金購入した場合、投入した資金の回収にどれぐらいの歳月が必要か、ザックリと計算してみました。
満額1950万円+諸費用=約2100万円
業者によると、空室1室が放置状態らしいのでその部屋のリフォーム費用が約30万。
空室のエアコン8台中5台がかなり古いらしいので、その交換費用が約28万。
取得費用の合計はおよそ2158万円

で、今度はキャッシュフローのほうを計算してみます。
購入後、間髪を入れずに満室になったと仮定して(そんなわけありませんが)、
月の家賃収入が236000円。
管理委託料5%が12390円(税込み)。
これを引いた残りが223610円。
さらに、固定資産税や火災保険料、共用部電気代や定期清掃費、広告料や軽微な修繕費などを、月割りで大ざっぱに算出すると、約35000円程度。
これらを引いた残りは、188610円。
もちろん、これは突発的に起こる中規模の修繕費などは含めていません。
月額約18万8000円のキャッシュフロー。
これは、年間で約225万円のキャッシュフローとなります。

それで、何年で回収できるかですが、
2158万円÷225万円=9.59
約9年半で初期投資額が回収できることになります。
ただし、これは、超最短で計算した場合です。
実際は、ここに所得税や住民税もかかってきますし、外壁等の大規模リフォーム代もかかってくるでしょう。さらには、賃料の下落や空室期間の損失も含めて考えなければなりません。
もう一つ、この物件の場合は、測量のし直し、土地地積更正登記も必要になりますし、都市ガス給湯器の交換費用もかかってきます。
とすると、大ざっぱに見て、さらに3年~4年は回収期間が延びるのではないでしょうか。
結局、現金で買った場合の初期投資額回収期間は13年ぐらいはかかると見た方がよいでしょう。
13年後、この物件は築33年です。
可能性の少ないことですが、もしも路線価が下げ止まって、仮に今と同じだとすると、1350万円程度。
さーて、この時点で、どうするか? ですね。その頃の不動産や金利の状況がどうなっているか・・・?
もちろん、その前に、この地域ですと、一時的にミニバブルが起こる可能性もないわけではない場所ですので、上手に売り抜けるという手もありますし、この担保権の付いていない物件を元にして公的資金などを借りて、次へ向かう手だてとすることもできます。

もちろん私は現金買いはしませんが、いずれにせよ、この値段のままだとすると、あんまり「うま味」はない感じがします。

近々ぜひ見に来てほしいという業者さんに、
「1500万円以下になりそうもないのなら、急いで見る必要もないですね」
そう告げた上で、
「もし何人かダメになって売買が頓挫したなんてことになったとき、思い出されたらご連絡ください」と伝えて電話を切ったというわけです。

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1000円登記完了!!

2012-07-05
ちょっと前の記事に、自宅の住宅ローンの抵当権とアパートローンの共同担保の根抵当権の抹消登記を自分でやったと書きましたが、その後、合筆の登記もやっちゃいました。
自宅の土地は18年前に購入した時点から3筆あって、アパートの融資やら何やら金融機関に相談する際も、3筆全部の登記簿なり登記情報なりを取得しなければならず、抵当権を設定する際にも3筆に分かれているために、余分な費用や労力がかかっていました。
きれいサッパリ担保権がなくなったこの機会に、自分でやっちゃおうということで、法務局の出張所(登記所)に行くと、先の抹消登記の際にお世話になった相談窓口の方が、またまた懇切丁寧に調べて教えてくださいました。
合筆の登記申請を本人がやる人はほとんどいないらしく、登記所には合筆の申請書の雛形は備えおかれていなかったので、登記の専門書の中にあった昔の縦書きの雛形を見せてもらって、それを横書きにした申請書を作って出せばいいと教えてもらいました。
家に帰って、パソコンで30分程度で完成しました。
こんな感じです。
合筆登記申請書
申請して2日後、登記所の職員が現地調査に来て、その翌日には登記完了証と登記識別情報を受け取りましたので、3日で完了。現地調査に立ち会いも必要ありませんでした。
かかった費用は、印紙代1000円ポッキリ!!
これは思ったより簡単で安く済みました。土地家屋調査士さんに依頼したら、何万円かはかかったでしょうから・・・。
これで、これからは登記情報も1つ取れば済みますので、楽になります。
自宅に限らず、アパートの土地が何筆もあって、費用や労力が何倍もかかっているという方もけっこういらっしゃると思いますが、機会があればご自分でやってみられるといいですよ。
ただし、合筆できる土地は、地目が同じで接続していることや、当然ですが所有権の登記名義人が同一であることなどいくつかの条件があります。抵当権が付いていても条件をクリアしていれば合筆できます。
土地が合筆されて1筆になっていると、何筆かの土地に細かく分かれているよりも、売却するときだって、スッキリしていて買手から見た印象もグッとよくなるんじゃないでしょうか。

ところで、今回、取得する予定のアパートの土地も実は4筆に分かれています。ただし、これは2筆ごとに地番区域が異なっているため、合筆できるとしても4筆を2筆にしかできません。ま、それでもかなりスッキリする感じがしますので、取得後、チャレンジしてみようかなと思っています。

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契約済んで融資も順調!

2012-07-03
一昨日、今回の物件の売買契約を済ませてきました。
値段が値段ですので、業者の横槍が入らないように押さえてしまおうということで、ちょっと早めの契約となりました。
今回の物件、若干、問題点がないわけではありません。一つは、公図上、敷地内に現況では存在しない「市の官地」が記載されていること。これは考えようによっては重大な問題ですが、実際は官地とされる道路はどこにもなく、このアパートを建てた際の測量図にも存在しないので、単に古い公図が修正されずに記載がそのまま残ってしまったものと思われます。こういうことって、地方では非常に多くて一瞬驚かされることがありますが、公図が修正されていないことは東京でもけっこうあります。念のため、売主負担で土地家屋調査士に依頼し、市の道路課が立ち会いのもとで、現況の測量図を作成してもらい問題がないことを確定させた上で決済することになりました。
もう一つの問題点は、6室中4室入居中のうちの1室が半年前から会社も辞めて所在不明で、連帯保証人のお母さんが家賃を払い続けているということです。自主管理している売主さんの督促で、お母さんが払っているわけですが、これはもう先が目に見えています。このままの状態で、私が引き継ぐとなると、最初から煩わしい問題を抱えてしまうことになります。売主さんに聞くと、お母さんも残置物を引き取ることに同意しているということなので、すべて運び出されて退去が成立した時点で決済することになりました。
いずれも、仲介の不動産会社の担当者が熱心に動いてくれていますので、ここ2週間程度で片が付きそうです。
「お母さんの家まで私が行って解決してきます」と言ってくれる担当者の力強さには感謝!感謝!です。
6室中3室の入居という段階からのスタートになってしまいましたが、それでも月の返済や管理委託費を引いてもまだ充分余りある状況ですので、2室入れるも3室入れるも大差ない、ぐらいの腹づもりでやっていこうと思います。
というわけで、契約にかかわる問題点も早晩解決される目処が立ちましたので、今日は日本政策金融公庫の某支店に融資の申込みに行ってきました。前回の際に提出している書類のほとんどがそのまま使えるということで、今回の物件の資料と現時点の通帳を持参するだけで済みました。
金利も前回よりもさらに優遇してもらえるそうです。
金利1.35%(当初2年間) その後は1.85%。
15年返済。もちろん全期間固定です。
借入金額はリフォーム費用と仲介手数料や登記等諸費用込みの金額です。
日本政策金融公庫の場合、上手に利用すると、フルローンどころかオーバーローンも可能ですし、とくに私の出会った担当者は日本政策金融公庫内での不動産賃貸業への融資実績が全国トップクラスの人なので、今後、私が物件を買い増していく際にどう進めていけばいいか、その面での段取りまで一緒に考えてサポートしてくださるので、ほんとに助かります。
日本政策金融公庫

正直なところ、もう、私の場合は、日本政策金融公庫以外での融資は考える必要がなさそうです。担保評価の出る物件で、かつ実際に高利回りで回すことが可能な物件を慎重に吟味していけば、理論上は次々に物件を買い増していくことも可能と思われます。日本政策金融公庫の貸し出し枠の問題も現在は特例措置で1億円までならば稟議も通りやすいようですし、法人化という手段も使えます。
前回の肉厚スッピン美人の際に、徹底的に金融機関を攻めている中で、日本政策金融公庫の凄腕担当者の方と出会えたことで、将来への展望が思いっきり開けてきました。

動くたびに、何かが有機的につながっていき、大きな実を結んでいく、そんな気がします。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

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日本政策金融公庫完全攻略レポート

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ドイツ人と物件下見に行く。

2012-06-27
数日前、北関東の某市に物件の下見に行きました。
今回の物件下見には、娘の彼氏のドイツ人の若者も娘と一緒に連れていきました(^_^)。
将来、事業をしたいという若い彼らの今後にとっても、何らかのスキルアップにつながる良い機会だと思ったからです。
自宅を10時半に出て、電車を乗り継ぎながら、現地についたのが午後2時半。
地方の電車はなかなか乗り継ぎがスムースにいかないのが難点ですよね。
この間、ドイツ人の彼は電車から見える田んぼだらけの景色を写真に撮っていました。初めて見る田んぼは彼の目にはどう映ったでしょう。
夕方まで数時間、空室の内部と外部をじっくりと見せてもらい、不動産会社の事務所で取得後の客付けなどを相談した上で買付証明書を書いて夜に帰ってきました。
その日のうちに、不動産会社の熱心な担当者が売主さん宅に買付証明を持って行ってくれてスムースに交渉成立となりました。
担当者の彼が、念のため、売主さんに売渡証明書まで書いてもらってくれました。

築古軽量鉄骨物件

今回の物件は、5年前に購入した物件を管理してくれている不動産会社さんが誰よりも先に私に知らせてくれた物件です。まだ出たばかりの、いわゆる“川上物件”です。
この不動産会社さんは、前回の肉厚スッピン美人の際にも、側面から相談に乗ってくれていた不動産会社さんです。
肉厚スッピン美人がダメになった際にも、ずいぶん親身になって状況を分析してくれました。
そして、今回、5年前に購入した物件のすぐ近くの物件が売りに出るや否や、速攻で私に連絡してくれました。

物件の概要はこんな感じです。
売主希望価格 890万円  買付申込み成立価格850万円
2K全6室  軽量鉄骨造 大手ハウスメーカー施工
築年数 26年
現状6室中4室入居中 現状利回り約21%  満室想定利回り約30%
土地約330平米 駐車場各室1台+2台で合計8台可
土地の路線価が約890万円
外装及び空室リフォーム費用 250万円~350万円程度?
リフォーム費用350万円込みでの満室想定利回り約21%
リフォーム費用250万円込みでの満室想定利回り約23%

この物件、値段が値段ですので、公開すればすぐに現金買いの希望者が出そうな物件です。売主さんにも売り急ぐ理由もないことが分かっていましたので、指値は売主さんが応じてくれそうな価格で出しました。

築年数がかなり経っているので、利回りはこれぐらいで当然といえば当然かもしれません。
ですが、高く見積もったリフォーム費用を含めての満室想定利回りが20%を越えますので、回していきやすいだろうと思います。
ただし、満室想定利回りは、結局のところ、あくまでも想定にすぎません。
要は、その家賃設定で本当に満室になるかどうか。
不動産会社によると「この家賃設定だと満室になるのが見えていると思います。外装のリフォームをしないままでもこの家賃でイケルと思います」
非常に嬉しくなる発言です。
5年前から付き合っている信頼のおける不動産会社さんのいうことなので信用できます。
ただし、外装のリフォームなしでも当面はイケルかもしれませんが、築年数がいってますので、これからのことを考えると、ここでしっかりとリフォームしておくのが妥当なところでしょう。

10年後に売り抜けると考えても、あるいは回せるだけ回して更地にして売ると考えても、いずれもシュミレーションが立てやすい物件です。

物件下見の最中、不動産会社の担当者と私がしゃべっているとき、2階のベランダにいたドイツ人の彼が、突然、何やら大声で叫びました。
見ると、彼は、ベランダの手すりの上に乗って立ち上がっているではないですか!!
驚いて、「おーい!!危ないぞ!!」と私が言うと、
「ルーフ、ベリーグッド!ルーフ、ベリーグッド!」と叫びながら、彼は屋根の写真と動画をカメラで撮っていました。
その写真と動画を見せてもらうと、確かに、折板の屋根には落ち葉やゴミもなく、思いのほか、きれいな状態でした(^_^)。ボルト部分の錆止め塗装をしてキャップを被せる程度で済むのではないかと思われます。
近隣に高いビルもありませんので、高所恐怖症の私ひとりでは到底屋根の状態を見ることはできませんでした(^_^;)。
すっかり親しくなったドイツ人の彼が、精一杯、私の役立つことをしたいとがんばってくれたのです。
そんな彼も、一昨日、3週間の滞在を終えて、娘と一緒にオーストラリアに旅立って行きました。
あまりに楽しい時間でしたので、なんだか、寂しくなってしまいました。

彼のがんばりにも応えられるよう、そして、紹介してくれた不動産会社の担当者の熱意にも応えられるように、購入に向けての詰めをしっかりと進めていこうと思います。重大な問題が出てこなければ、このままスムースに購入ということになるでしょう。

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まさか、これほど変わるとは!

2012-06-12
昨日は、完済後しばらく放っておいた自宅の住宅ローンの抵当権抹消登記と、アパートローンの借り換えで共同担保から外れた自宅の第二順位の根抵当権の抹消登記を申請してきました。

久しぶりに行った法務局の出張所(登記所)の様変わりには、ほんとに驚かされました。
相談コーナーなるものまでできていて、定年退職後の嘱託(?)職員が丁寧に相談に乗ってくれて、手取り足取り、契印の押し方から原本還付請求の仕方まで、何から何まで懇切丁寧に教えてくれます。というか、すべて何もかにも登記所でやってくれるという感じです(^_^)。

昔の登記所を知っている者としては、あまりの変わり様に目を丸くしていると、
「今は、こうしないと、お客様から怒られる時代ですからね。昔とはぜんぜん違いますね」
今は、かなり煩わしい相続登記(相続による所有権移転登記)でも、まったく何にも知らない人が自分で申請しようと相談に来るそうです。
「10数年前までは、どんな登記でも自分で申請するなんて人は滅多にいませんでしたからね」
そう、そのとおりです。
先日の記事にも書きましたが、18年前、中古住宅を買って壊して更地にして自宅を新築するということをやりました。
その際、少しでもお金を浮かせようと、施主支給だなんだといろいろと考えた末に、登記の費用も安くできないものかと思い立ちました。その結果、司法書士や土地家屋調査士の本を読みあさって、抵当権設定登記以外の、できるかぎりの登記は自分で申請しました。
建物の滅失登記に始まって、土地地目変更登記、登記名義人表示変更登記、そして建物が建った後にする表示登記や保存登記など、徹夜で悪戦苦闘して申請書を作成したものです。
とくに、土地家屋調査士のテリトリーの登記は、細かなロットリングで図面も書かなければならないので、ほんとに苦労しました。
それでも、そうした登記の勉強自体はけっこう面白くもありました。しかし、まったく面白くなかったのが、登記所の職員の“対応”でした。添付書類のホッチキスの位置がほんのちょっとずれただけで、嫌味どころかなじるような言葉で対応されたものです。
当時は、誰も本人申請をしようなんて人はいませんでしたから、相談窓口などあるはずもありません。すべてが業者や司法書士事務所の補助者ばかりの世界です。
登記所の窓口で何か聞こうものなら、職員に「うるさい」と言わんばかりに睨み付けられるような、怖くて不快な世界でした。

一連の自宅の建築にまつわる登記をしている途中の段階で、はらわたが煮えくり返るレベルにまで怒りは到達していましたが、途中で文句など言おうものなら残っている登記申請でどんな嫌がらせをされるかもわからない、ほんとにそう思えるほど登記所は異様な世界でした。
どうにかこうにか、最後の登記を終えた後、登記所の所長室に出向いて所長と面談しました。
本来、登記権利者である本人が申請して当然のものを、本人が来たら「何をしにきたんだ」と睨み付けるような対応は本末転倒であることと、こうした異様な対応は早急に改善すべきだということを所長に話したのを思い出します(^_^;)。登記所の所長も、職員の対応の悪さは充分承知しているようで「申し訳ない」の連発でした。

それが、10数年の間に、変われば変わったものです。

相談窓口には、70代ぐらいの、登記に詳しいとはとても思えない女性まで本人申請しようと並んでいました。

この様変わりで、果てさて、司法書士さんは食いっぱぐれではないのかと心配になって、相談窓口の人に聞いてみると、
「そうなんですよ。司法書士は不動産登記の仕事が激減して、今は少額の債務整理と成年後見のほうに移行しています」

10数年で、不動産登記の世界は激変しました。

登記に限らず、今、われわれが当たり前だと思っている景色が10年後も変わらないと思いこむような感覚は非常に危険な錯覚かもしれません。

不動産投資における出口や金利についての想定も果たしてどうなのか・・・・。
低金利時代が始まったのも10数年前のことですからね・・・・。

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ドタキャン(>_<)

2012-05-25
例の“肉厚のスッピン美人”の件ですが、
昨夜、突然、仲介業者さんを通じて、「今回の売買はなかったものとしてほしい」と売主の意向を伝える連絡がメールで入りました。日本政策金融公庫の融資もほぼ決まっていたので、まさに、ドタキャンですね(>_<)

実は、この売主さん、かなり特殊なキャラの人だろうなとは想像していました。

特殊なというのは、かなり感覚的というか、感情的というか、そういうものを感じていました。
ただ、感覚的感情的な売主であるからこそ、掘り出し物が出る可能性が強い、そう思っていましたし、突っ込んでいくと事実そのとおりの掘り出し物でした。

ところが、最終局面で、その感覚的感情的な面がいっぺんに出てきてしまいました(^_^;)。

場合によっては、こういう人には手紙を書くなりすれば何とかなりうると思いますし、そうすればいっぺんにまた様相が変わる可能性はあるのですが、私は今回はそうする気がありません。

それは、一つには、この売買の仲介を取り持った不動産会社さんの力量が見て取れたからです。
この1カ月やりとりしていて分かったことですが、良い意味でも悪い意味でも、ド素人に近い不動産会社さんなわけです。おそらく、売買の仲介は初めてだと思います。
初めて出会って意気投合したと記事にも書きましたが、不動産屋さんにありがちなギラギラしたところが一切見えず、私の話を目を丸くしながら聞く姿勢に人間的にほんとに人の良い方たちだと思いました。しかし、付き合っていくうちに、ほとんどド素人に近いということが分かってきたのです。
金銭も責任も介在しない近所の人としてならば良い方たちなのでしょうが、大きなお金を動かすビジネス上の付き合いはできない相手だと分かりました。

多少頼りなさは感じていましたが、まさかここまでチカラがない人たちだったとは・・・・そういう意味では自分の人を見る目がなかったことに落胆しました(>_<)。

実は、今回の売買取引では、この不動産会社さんが管理も継続することが条件になっていたのです。
じゃあ、最初だけ管理会社にしておいて、後日、うまくいかなければ切ればよいじゃないか、そう思われるかもしれませんね。
ところが、そうしにくい面があるのです。
その不動産会社さんのすぐ隣にこの物件があるのです。
ま、正直な話、もしかりにケンカ別れでもしてしまったとしたら、遠隔地に住む大家としたら、ちょっと気が気ではないですよね(^_^;)。物件を人質に取られてしまったようなものですからね。

この不動産会社の力量を見て取れたというのは、こうした売主と買主の間に入って、その交通整理をしながら成約に持っていくのが売買仲介業者の本来のあり方だと思いますが、この方たちにはそれがなかった。
ド素人すぎて、何をどうやればよいのか、それが分かっていなかった。
この1カ月、銀行の融資付けに邁進しながら、思いついたことを質問すると、毎回必ず「売主様のご意向を伺ってからでないと・・・」との回答なわけです。
「何じゃ、こりゃあ!? この人たちは賃貸不動産売買の仲介をしたことはないな」とウスウス感じ始めていました。

たとえば、この物件、売主である一風変わった個人経営の会社が5年前に競売に熱を入れすぎて割高な価格で落札した物件です。ですので、建築確認申請書も図面もありません。
そこで、役所で誰でも取れる建築計画概要書の写しや建築台帳等記載事項証明書を取得してくれるように頼むと、どのようにして取ればよいかわからない様子で「売主様に許可をいただいてからでないと・・・」という始末です。繰り返しますが、誰でも役所で取れるものを、です。各室の入居者の性別や年齢層、入居人数などを個人情報保護法に抵触しない形で差し障りのない範囲で教えてくれるように言うと「個人情報ですのでお伝えしてよいかどうか・・・それも売主様に聞いてみないと・・・」とどうしていいか分からず困惑している様子です。

まさに、“子供の使い”以下の判断能力なわけです。
何千万も借金して取得しようというのに言語道断ですよね(^_^;)。

そうであるならば、これがもし私が取得して彼らに管理会社になってもらった場合、どうなるか思いやられますよね。入居者さん同士の日常的なトラブルも解決する力量がないでしょうから・・・。

というわけで、最近何回も記事にしてきた“肉厚スッピン美人”との付き合いは終わりました。
ガックリきたかって言われると、1カ月突っ込んできましたので、そうでないというとウソになりますが、意外なことにあんまり落ち込んではいないのです。

それは、今回の件で、この物件以上にもっと大きなものをつかんだと実感したからです。

その一つは、日本政策金融公庫と太いパイプができたことです。
そう、この前の記事にも書いた某支店の某担当者との付き合いです。
彼には、私たちの属性と、私の抵当権の付いていない自宅を担保にすれば、今後どれだけの物件をどういうふうに買い進めていけるか、ぜんぶ計算してアドバイスしてもらっています。
もちろん金融資産もすべて明らかにしています。
彼からは、「まどのさん、良いお客様がいらしたら、ぜひご紹介ください」と20枚も名刺を渡されました(^_^)

さーて、明日には、日本政策金融公庫の彼のところに行って事情を説明して、今後の私の事業展開の対策を練ることにしようと思います。

ま、3歩進んで2歩下がる、そんな感じですね(^_^)。

また、がんばらねば(^_^)/

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スッピンなのにけっこう美人じゃん!!

2012-04-25
昨日は、北関東の某市に物件調査に行ってきました。
朝7時前に家を出て、現地の駅に着いたのが10時過ぎ。

のどかすぎる北関東某市


のどか過ぎるほどのどかな駅に着いて、約2㎞ほど歩いて現地のアパートに到着。
思っていたとおりの物件でした。
駐車場には何台か車が停まっていたので、不審者に思われないように気を遣いながら、約2時間ほどしっかりと物理的な面での調査。

平日なのにけっこう停まっている駐車場

築12年。かなり大きな1LDKが全8室。駐車場は部屋数以上に完備されています。
現在満室。現状表面利回り15%ちょっと。
数部屋、相場よりも安い金額で入居しているので、
賃料は無理せずにもう少し上げられるだろうと想定できます。
ですので、やりようによっては、利回りももう少し上がる可能性があります。
外部にはすぐに多額の修繕費がかかりそうなところも見当たりません。
ただ準工業地域ですので、若干、殺風景な雰囲気がありますが、高圧洗浄をかけて塀にワンポイント、カラフルな塗装でも施せば、かなり温かみも出せるような気がします。
何よりよいのは、売るために化粧を施した形跡がないことと、表面利回りが高く見えるような客付けをした形跡がないこと、です。
ま、言うならば、「スッピンなのに、けっこう美人じゃん」って感じです(*^_^*)

昨年の地震の影響も若干はあるかと想像していましたが、地震保険の対象になるような主要構造部分の亀裂などはありませんでした。

北関東ですと、かなりの物件が基礎の開口部にわずかな亀裂はあるものですが、それもありませんでした。

基礎の開口部、亀裂なし

クラックもあるにはありましたが、それは基礎部分ではなく1階廊下の土間コンクリート部分のみ。
これだけ頻繁に地震が起きていると、今から購入する場合、当初からできていた損傷か否かが地震保険の対象となるかどうかの分かれ目だろうと思いますが、きれいサッパリ、現時点では地震保険の対象外であることが明らかだと、悩まなくても済みます。
準耐火構造なので、火災保険も地震保険も2分の1以下の保険料で入れるのが嬉しいところです。
表面利回りにカウントされない、こういう部分も実は不動産事業の収支にとっては重要なポイントです。

実はこの辺り、約6年前、ある物件を追いかけて徹底的に市場調査した地域です。その後、サブプライムローンショックやリーマンショックがあって状況は少し変わりましたが、基本的には多様な需要を抱えた穴場的地域であることは変わっていません。

現地調査を終えた後、現在の管理会社で売却も依頼されている不動産会社さんの事務所へ。
ご夫婦でやってらっしゃるこざっぱりした事務所で、こちらが持参したケーキを一緒に食べながら、意気投合してしゃべること約5時間。
表面利回りも私の中で決めている最低水準の15%をクリアしているのですが、それに優るとも劣らず、管理会社になっていただくであろう方たちとコミュニケーションが円滑に行くかどうかが大家業を軌道に乗せるためには大事な要素です。
この不動産会社さん、管理委託費は3%、またまた表面利回りにカウントされない部分で重要なポイントが出てきました。
人間的にも、ほんとに、この方たちと付き合っていきたい、そう思える方たちでした。
「買付はどうしましょうか?」と私が問うと、
「まどのさんには、もう口頭で買付をいただいているのと同じ事ですし、私たちとしては、今の時点では、まどのさん以外に考えていませんから大丈夫ですよ。末永くパートナーとしてお付き合いさせていただきたいと思っています」の返事。
お世辞だとしてもありがたいお言葉です。

さーて、ここからがどうなりますことやら?
融資先として可能性のあるところはすべて当たるつもりですが、お尻に火がついたような感じで慌てふためいて動かなくてもいいのが、ほんとにありがたいですね。
じっくりと、一つ一つ、融資先を当たっていく、それも売り主さんの協力も得られるようにお願いしておきましたので、売り主さんの現在の融資先をそのまま引き継ぐ形になればしめたものです。
ま、融資にはこちら側としても譲りたくない諸条件がありますので、結果はどうなるか、ほんとのところ分かりませんが、不動産会社さんとお互いに「もし、今回ダメになったとしても、今後も良い付き合いをしていきましょうね」と固く約束して、お別れして来た次第です。

ちょっと暑すぎて、顔が日焼けしてしまいましたが、非常に爽やかな一日でした。

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首都圏私鉄沿線の物件調査

2012-04-18
久々の更新です。
2ヶ月前から、リフォームやら、アパートローンの借換やら、客付け不動産会社への営業やらで各地を飛び回っておりました。
少し前、それらも一段落着いたのですが、今度は物件探しで毎日のように各地を飛び回っています。
でも、これが、一番楽しいですね。未来に向かって進むのが一番です。
「ああでもない、こうでもない」と様々なことを考え、シュミレーションしながら、タブレット端末を片手に、知らない土地を歩いていると、
「あー、オレは自由だぁー」という解放感で心が満たされます(^_^)。

というわけで、今日は、一昨日、埼玉県某市のニュータウンにある物件を調査しに行って思ったことを少しばかり・・・・。

埼玉県某市のニュータウン付近

このアパート、築15年で1Kが全部で12室。専任の大手不動産会社が算出して売却希望価格として出してきている金額は3000万台半ば。現在の入居は12室中8室。
路線価は2000万円台半ばで土地の形状も悪くありません。
駐車場は全部で11台分敷地内に確保されています。線引きを変えれば、もう1台分確保することも可能ですが、あえて、そこまでやる必要もなさそうです。この辺りは、駅から遠いので、車で近隣の会社や工場に通う社会人が9割ですが、バイクや自転車のスペースもたっぷりあるので、バイク通勤の人が1人ぐらいはいるでしょう。

12台は置ける敷地内駐車場

あ、そうそう、大事な利回りですが、専任媒介の大手不動産会社が算定した満室時想定利回りは約12%です。この売り出し価格、利回りを先に出した上で、そこから逆算して決めた価格だと見て取れます。この地域、山手線のターミナル駅から伸びる私鉄沿線の駅の一つで、都心に通っている人もかなり住んでいる地域ですから、利回り12%でもかなりの高利回り(?)と見る人も多いかもしれません。しかも、この利回り、調べてみると現地の家賃相場からするとかなり低めの設定で算出されています。相場の家賃で算定し直すと、満室時表面利回りは約14%となります。
これはけっこういいかもしれない、なんて、思われるかもしれませんね!?
この物件、いわゆる「30年一括借り上げ物件」です。それが回らなくなって契約解除が決まっているわけです。ということは、契約解除と同時に、現入居者は全員いなくなります。
インターネット回線も家電家具もぜーんぶ持って行かれてしまいます。
「もぬけの殻」とはこのことでしょう。
「30年一括借り上げ物件」らしく、エントランスホールがあったりして、一見するとお洒落で豪華な感じですが、外壁には大きな亀裂やウキが出ており全面張替えは絶対必要です。この手のアパート、住んでると他の部屋の音が聞こえてうるさい、なんてことをよく聞きますから、あまり長期の入居も見込めないでしょう。

さあて、こんな物件でも、見てしまった行きがかり上、一応は入念に現地調査をして、各種シュミレーションをしてみます。
とにかく、安く買えれば、何とでもなる。そう思いながらの調査をたっぷりとしてきました。
購入時に全空き物件になるわけですから、客付けできるかどうか、それが最優先課題です。
まずは、競合物件はないかです。近隣のアパートをしらみつぶしに見て回りますが、意外なことに1Kの単身者用物件が少ないのです。あることはあるのですが、ほとんどが、この同じ会社の「30年一括借り上げ物件」です。それもこのアパートよりも古いものがほとんど。
オーナーさんたちの収支状況は想像がつきます。みな、改定される借り上げ賃料値下げにどう対処したらよいのか、困り果てていらっしゃることでしょう。
値下げされた賃料で借り上げ契約を更新するか、それとも、契約解除するか、それとも売却してしまうか・・・。
契約更新した場合は、返済比率はほぼ100%近くになり、利益ゼロでしょう。契約解除した場合は入居者ゼロになりますから家賃収入はゼロ。入居者が決まらない限り、返済は滞ってパンク。破綻街道まっしぐらという感じでしょう。オーナーさんは袋小路に追いつめられたようなものです。

ちょっと横道にそれましたが、こういうオーナーさんが修繕費にお金をかけられるわけがありません。とすると、競合する物件はどれも、今後、「安かろう悪かろう物件」になっていくことが想定されます。
だとすると、こういう物件を安く買って、リノベーションして付加価値を付けて、相場の最低賃料みたいな価格ではない並の家賃で募集する、そういう方向性はある気がします。そうすれば、単身者用がボロ物件しかないこの地域では勝てる、そんな目算も立ってきます。

それには、客付けをどうするかです。
集客の拠点になってくれる管理会社選び、これが重要になってきます。
早速、駅付近の会社数社を当たります。
この地域、一番強い不動産会社A社、二番手がB社、そして、その2社から少し離されて三番手のC社があって、それ以外は弱小の不動産屋がパラパラという地域です。
それなら、一番強いA社にすればいいじゃないか、そう思われるでしょうが、ところがそうは問屋がおろさないのです。この地域の管理委託費の相場は5%ですが、このA社は基本7%。しかも担当者はこう言います。
「この地域、滞納も多いので数ヶ月間は当社負担で保証して大家さんの負担を軽くして、退去時の清掃やクロス張り替えも当社で負担するお得なパックをお勧めしています」
このパック、毎月一部屋に付き2000円大家が負担しなければならないというのです。これだと、管理委託費が12%~15%ぐらいに跳ね上がるのと同じ事じゃないですか・・・。実際のところ、このA社の賃貸物件情報の冊子を見ると、ほとんどの物件がこのパックに入っています。このパックに入るかどうかは自由ですが、入っていない物件の客付けが悪くなることは目に見えています。
さらには、担当者はこうも言います。
「他社物件の客付けも広告料等によっては喜んでやらせてもらいますが、B社の物件はできないんですよ。B社さんのほうもそうです」
ガーン!!
ということは、一番強いA社を拠点にして、他社にも営業をかけて回るという手法は成り立ちません。
B社にするほうがA社よりも管理委託費は安いでしょうが、A社には客付けしてもらえなくなるのは同様です。
とすると、C社か、それとも・・・いずれにせよ、うまくやらないと集客効果が期待できない非常に危険な選択になりそうです。
集客についてはかなり苦戦しそうな地域であることは確かです。

ま、結論から言うと、この物件は、当然ですがパスです。
集客面での困難さがあったとしても安心して回していける価格にならなければ手は出せません。
外壁などをリフォームして、家賃を並の値段にして、楽に回せると想定できるのは、路線価と同じぐらいの購入価格で買った場合です。そうすれば、購入時点で表面利回り20%、リフォーム後で17%になります。
これならば、一所懸命、脂汗たらしながら、営業をかけて回ることもできるというものです(^_^)。

「これぐらいの価格になりそうなときが来たら、お気軽にご連絡ください」とお伝えして、憮然とした表情の大手不動産会社の営業所長さんとサヨナラした次第です(^_^)。
ちなみに、この物件、現地を見に来たのは私が初めてだそうです。

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家主に朗報?損保初「入居者“ 孤独死”の保険」って?

2012-02-22
今日のヤフーニュースにこんなタイトルの記事が載っていました。正確には週刊ダイヤモンドの記事です。

家主向け孤独死保険

私の所有するアパートの入居者さんの中にも、若干名、万一の場合を考えておいたほうがいいかもしれない方がいますので、早速、この保険を作り出したというエース損害保険に連絡をしてみました。
テープ音声に従って、こちらの電話番号を入力して・・・、
あ、ちょっと余談ですが、このテープ音声のイントネーションがやたらにおかしくて、思わず笑ってしまいました(^_^)
待つこと数十分。担当の男性が電話してこられたのですが、
「その記事に載っていること以外にちょっとご説明が必要でして・・・」とちょっと腰が引けた話しぶり。
で、その内容はというと以下のとおりです。
①年額50万円以上の保険料をかけていただくのが条件。
②単身者用の1室とファミリー向けの1室とは保険料が違う。
 単身者用は1室につき約3000円程度でファミリー向けは1室につき約1500円。
 これは、当然といえば当然でしょうね。単身者でないと孤独死はなかなかしないですからね(苦笑)

この二つの条件があって、①の金額÷②の金額=室数ということになる、らしいです。
ということは、
単身者用ならば約170戸、ファミリー向けならば330戸で該当することになる、ということです。
それだけの戸数をまとめて契約しなければ50万円に達しないので基準をクリアできないとのこと。

ウーン、何じゃ、こりゃあ!?
よーく考えてみると、ファミリー向けの部屋で孤独死というのはレアケースですから省くとして、
単身者用の部屋を170戸持っている必要がある、わけですよね。
それも、元気モリモリの大学生であろうと何であろうと関係なしに孤独死に向けて保険をかけておくと
いうことです。
なかなか、そんな大家さん、少ないでしょう?
と聞くと、こんな回答でした。
管理会社さんが管理されている物件でまとめていただいて加入していただくという方法があります、ですって。
ということは、
管理会社が管理する投資用のマンションを何棟かまとめて加入するのに適しているわけです。
オーナーはみんなバラバラで、そのうちの1室か2室を区分所有で買って貸している人たちに、
管理会社が「こんな保険がありますが加入しませんか?」と取りまとめて、加入希望者が
170室分以上いたら、加入できるということになるわけです。

日本初の家主にとっての朗報みたいに書いてある記事の真相はこんなもんでした(^_^;)

高齢者向け投資用ワンルームマンション(?)を区分所有している人に向いた保険ですね(苦笑)。

さーて、この商品、どれだけ売れるんでしょうかね?

そりゃ、反響はあるでしょうよ。私だって、すぐに問い合わせたんですから(苦笑)


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超多忙!!

2012-02-17
2月初めに、確定申告を無事に終えたと思ったら、その後、超多忙な日々がやってきました。
自分のためにちょっと整理してみました。

★銀行との交渉
現在、金融機関3社と同時進行で交渉中です。
1つは、メガバンクの2年の固定金利期間がもうすぐ終わりなので、そこに金利引き下げ交渉をぶつけること。
もう1つは、某物件の融資の借換えで地銀との交渉です。
さらに、もう1つは、普段はあまり付き合うことのない自宅近くの信用金庫と保証協会付き事業性資金融資の交渉。自治体が利子補給をしてくれるので、住宅ローンよりも低利で借りれるのが魅力です。今回は少額融資の申し込みですが、一度保証協会の審査を通しておくと、来るべき時に迅速に借りられるので、今回は軽いジャブのつもりでやります(^_^)
いずれもが3月末の年度末決算期に照準を合わせていますので、通常の時期よりもスムースに事が運ぶでしょう。ま、当たって砕けろって感じです(^_^)。思い通りにならなくても、その後のスキルアップには必ずつながりますのでね。

★物件売却に向けて
某物件の売却話が入ってきたので、その具体的な詰めを不動産会社とやってる最中です。
売り出し価格もそうですし、どういう人をターゲットにして売りに出すのがよいか、売却もある種のしっかりしたコンセプトが必要だと思いますので・・・。決して、指値の厳しいサラリーマン投資家さんはターゲットにしません(^_^)。
そして、その物件をより高く売るための化粧作業(?)。ちょっとした外装リフォームと高圧洗浄などを施して、見栄えをよりよくするわけです。数十万使って、数百万高く売れる可能性がありますからね。
ま、今、思い通りの価格で売れなくても、その後も何回か売却のチャンスはありそうですし、場合によっては融資完済時期まで回していくのもいいかなという自信もありますので、売り急ぐ必要は決してないのが強みです(^_^)

★中程度のリフォーム作業
某物件の中程度の外装リフォーム作業。外壁の一部と階段、共用廊下そして、退去が決まった部屋のフルリフォームです。といっても、自分では“頚椎症性神経根症”の、あの苦痛が再び出ると困りますし、費用対効果も上がりませんので、セルフリフォームはやりません。その地域で、普段、下請け孫請けで働いてる、大工さん、塗装屋さん、クロス屋さん、サッシ屋さんらを集めて作業してもらいます。そこに時々立ち会って、差し入れをしたり談笑したりしながら進めていくわけです。

★取得に向けての物件調査
そして、さらには、いくつか今、狙っている物件があるので、それらの物件の取得に向けての現地調査に入ります。
これが一番楽しみです(^_^)。


というわけで、この数週間で動く場所は、仙台、栃木3ヶ所、茨城、東京都下、長野等々です。これらの地域を複数回、往復することになると思います。

ま、異様な動きですが、多忙なときほど、一挙にすべてを片付けることができやすいものです。
普段なら、少し面倒で躊躇するようなことも、強気強気でテンション上がりっぱなしですから、
どんどん動かしていけるんですよね。

そんなこんなで、なかなかブログ更新もままならない状況が春まで続きそうですね。

こんなときは、普段の“専業主夫業”はおろそかにならざるを得ませんので、外食も多くなって、家計の支出はちょっと痛いですけどね(^_^;)。
でも、そんなことは言ってられません。

こりゃあ、体力勝負、精神力勝負になりそうです。
ときどき、地方で飲んでウサ晴らししないとやってられないかな(*^_^*)。

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最悪のシナリオ??

2012-02-02
先日の首都圏直下型地震の記事に続き、今朝の朝日新聞にもイヤぁーな予測が出ましたね。

日本国債急落のシナリオの記事

この「日本国債急落のシナリオ」は、見方によっては、首都圏直下型地震よりもはるかに重大な危機の予測かもしれません。
ま、地震の予測も当たるか当たらないか定かではありませんし、銀行の経済予測も、過去の例を見ると疑問符は付けたくなります。ですが、地震の場合と同様に、想定できる最悪のパターンは把握しておいて可能な限り対処しておくのがベターでしょうね。
国債急落→金利高騰→インフレ→貯蓄価値の目減り
このインフレは、いわゆるハイパーインフレでしょうね。
高度成長期のインフレは、50代半ばの私なんかですと、子供の頃から成人になる頃までずっとそうだったわけですが、マイナス成長期または低成長期のインフレは、果たしてどんなことになるのか、怖ろしいものがあります。

ところで、地震の場合の対応策の一つは、地震保険加入だと思いますが、国債急落への対応策は???

私の場合は、まずは金利高騰に備えるということになると思います。
住宅ローンは完済間近なので問題ないとして、影響をモロに受けるのはアパートローンの金利です。
安全な全期間固定金利を選んだものもいくつかありますが、多くは変動金利です。もちろん固定金利選択型ですが、あれだってあくまでも変動金利型のオプション特約ですからね。
住宅ローンと違い、アパートローンの固定金利選択型は、都市銀行の場合、固定金利選択期間中は繰り上げ返済を1000円でもしようものなら、数百万円のペナルティーを取られる、なんてことになりますからね。地銀の場合は、数万円程度か取られても繰上返済額の2%程度というのが多いので、売却で全額返済する時以外はそれほどまでの負担感はありませんが、都市銀行のあの縛り、キツイですよね。
2年固定とか3年固定が金利は低く、変動は少し高くなってるので、今すぐ物件を売却する予定がない場合、多くの方が短期の固定金利選択型を選ばれているのではないでしょうか。
これからは、金利高騰に備えて、こちらが身動きしやすい態勢を整えておく必要がある気がします。
売却するにせよ、一部繰り上げ返済するにせよ、フットワーク軽く対応できないと、こうした金利高騰シナリオには対処できませんからね。

そして、今更のことではありますが、 「出口を見据えた不動産投資戦略」の重要性が今後益々高まることでしょう。

個人的には、金利タイプの見直しや借り換え、そして、出口が不透明な物件を売却できるうちに売却して、出口が想定できる安心感のある物件を公的融資などの全期間固定金利融資を使って取得していく、組み替えの時期に入ったかなと感じています。
一定の対策を立てておかないと、もし、ほんとうに日本国債急落なんてことになったとしたら、今までチマチマと積み重ねてきた大家としての努力なんて、何の意味もなかったなんてことになりかねませんからね。

まさに、要注意ですね。

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資産形成はお済みですか???

2012-01-18
今日は毎月恒例の銀行まわりの日です。
通常は数日早いのですが、めずらしく風邪をこじらせてしまい、少し遅くなってしまいました。

複数の口座から賃料を下ろして、不動産事業用の口座に固定資産税や共用電気代、修繕用の積み立て金などをプールした上で、アパートローンの返済口座に入金する。そしてキャッシュフローはそれ用の口座に入金する。
その作業だけなのですが、管理会社も各地バラバラですので管理会社の取引金融機関もバラバラです。
都銀あり、地銀あり、信用金庫あり・・・、振込手数料の節約や労力の省力化を考えて最適な方法をとっているつもりですが、けっこう面倒くさくて時間もかかります。
でも、今日は日をずらしたからか、どの金融機関もお客さんが比較的少ない日でした。

といっても、少しは並びましたが・・・。
ある銀行のキャッシュディスペンサーで、自分の順番が来たので通帳を入れて、出金手続きをしていました。
その時、携帯の着信音。
発信元を見ると、080で始まる見知らぬ相手。
でも、よくあるんです。入居募集を依頼した不動産会社の営業マンが出先から携帯でかけてくることが・・。
それを逃してしまうと、せっかくの入居案内が後手後手に回ってしまいかねません。
出てきた通帳を手にとって、ディスペンサーから離れ、銀行を一旦出て、愛想良く、
「もしもし・・・」
「投資サイトに登録された方に電話しています。投資会社の★★と申します」
「投資会社って、なんていう投資会社?」
「・・・」
「社名、固有名詞、言ってもらわないと!」
「固有名詞って?」
「固有名詞もわからないの?じゃあ、投資サイトはなんていうサイト?」
「投資サイトです」
「投資サイトって言っても、無限にあるでしょう! どこなの?」
「無限に登録してるんですね?」
「何?!」
「投資サイトに無限に登録してるんですね?」
「え?」
「投資サイトは無限って言ったじゃないか?無限に登録してるんだろ?」
「おい、ケンカ売ってるわけ・・・? いいかがんにしろよ」
「ツーツーツー(切れる)」
最悪投資営業1

バカバカしくて少々疲れました。この銀行にはもう少し用があったので、
また、ディスペンサーの前の列に並び直すことになりました。

そして・・・。
夕方、私と同じように風邪をこじらせている女房が仕事からやたらに早く帰ってきたので、
晩飯は何にしようかなんて話していると、また、携帯の着信音。
またまた、見知らぬ080で、さっきとは違う番号。
仕事中心に使っている携帯ですから、出ないわけにはいきません。またまた愛想良く出ると、
「(やたらに軽いノリで一挙にまくしたてる)投資会社の★★といいます。資産形成はお済みですか?」
「はあ?資産形成?」
「資産形成はお済みですかって言ってるんです!!」
「なんか昼も同じようなのかかってきたな」
「ほー、昼もかかってきた、ははは(意味不明な笑い)、昼もかかってきた、ははは」
「いま、取り込んでるんで・・・」
「取り込んでる?じゃあ、何時にかけましょうか?何時ですか?何時?何時か言って!」
「もういい!!取り込んでるから」
「取り込んでるのに、よく電話に出れますね。ははは」
「何なんだ!そんな調子の人間の投資話に人が乗ると思うの?もう、やめよう」
「取り込んでるってどういうことだ!」とか何とか意味不明にわめいています。
しばらく携帯を耳から離していると、それでもまだギャアギャアわめき続けています。
「もういいかげんにしろ!警察に連絡するぞ」と出ると、
「取り込んでるって言ったじゃないか?取り込んでるって、あんたウソつきか?」
「そうさ、俺はウソつきだよ。あんたは、おしゃべりのウソつきだろ?」
「ツーツーツー(切れる)」
最低最悪の投資営業

話が長くなってしまいましたが、この手の電話を受けるのは久しぶりです。
以前、家にも職場にも、よくかかってきました。マンション投資やら、子供の教材屋やらから。
でも、ケーブル会社の固定電話に変えてからというもの、まず一度もこちらを特定した電話はかかってこなくなりました。携帯には今までこうしたイカガワしい投資会社からかかってくることはありませんでした。

今回の2度の、携帯への電話は私がどこかのサイトに記載したデータをたどってきているのは明らかです。
思い当たるのは、4年前退職した頃、日がな一日PCをいじくりまわしていてポイントサイトなるものに行き当たり、ポイントをいっぱいくれるというので捨てメルアドでいくつかのファンドやら投資会社に登録したことがあって、その際、いくつかの会社には携帯番号も記入したような気がするのです。
最近では、沢孝史さんがやられている「楽待」などの不動産投資サイトにも登録していますが、
今回の営業マンふたりは、資産とか投資という言葉は何度も使っていましたが、不動産という言葉は一切出ませんでしたので、そうした不動産系のサイトではなさそうです。

オレオレ詐欺ほどの緻密さも演技力もない、こんな営業って、果たして何の意味があるんでしょうね? こんなのに引っかかってお金を出す人がいるんでしょうか? 
こんなことやって誰が儲かるんでしょうね?


とはいうものの、不動産投資にしても同じようなことは多々あります。山手線の各駅から数分程度のところには投資用新築区分所有の単身者向けマンションが乱立していて、30歳前後の人たちが35年の住宅ローンを組んで買ってますからね。買った瞬間に少なくとも1000万円以上の損失を抱えてしまっているんですけどね。いわゆる含み損なので売る前には見えにくいし、ウスウス気づいても自分の失敗を誰も認めたくないですからね。給料から差し引かれた所得税が戻ってきたところでおっつかないのにね。あれも、イカレた営業マンが電話攻勢をかけて来るって話は有名ですよね。

レベルが低すぎる人間を相手に、少々疲れた一日でした。

インチキでも、思わずあっぱれと言いたくなるような、知的水準の高いワルと接したいものです。

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自販機電気使用量3割削減!--原発事故より前に

2011-06-14
不動産賃貸事業分の必要経費を整理していたら、自販機の電気代が今年はかなり減っていました。
3月後半からは、福島原発事故の影響で夜間の明かりもすべて節電しているからですが、5月請求分の使用料がなんと約2000円です。
              写真素材 PIXTA
 ところで、何で、自販機の電気代だけが分るの?と思われるでしょうね。
そう、自販機の電気代は通常はアパートの共用電気代のうちに含まれているので、自販機だけの電気代は正確には見えてきませんよね。私の所有物件の1つは共用電気と同じところから電源を取れなかったので、自販機専用の電源メーターを別に設置したんです。それで、この物件では自販機だけの電気料金請求書が来るのでハッキリと分るわけです。
ちなみに、この物件の自販機の過去3年間の同月分(4月初旬~5月初旬)を出してみるとこんな感じです。
2009年 4255円
2010年 3436円
2011年 2119円
意外なことに、今年だけじゃなくて、その前年も減ってますよね
そう、これは自販機を変更したからです。
というか、自販機だけでなく、自販機を入れている飲料メーカーも変更したんですが、その際に、こちらから新たな自販機の機種を指定したんです。
指定したのは、ヒートポンプ式省エネ自販機です。
ちなみに、変更前の機種は、年間消費電力量1490kw/h 。変更後のヒートポンプ式は895kw/h。
30セレクションから36セレクションになって収容本数も大幅に増えたんですが、消費電力は大幅に減りました。
自販機の電気使用量は暑さ寒さの影響をモロに受けますので、単純比較はしにくいんですが、ま、平均すると前年同月比3割程度は減った感じです。

このヒートポンプ式自販機、機械自体の価格が高いので、正直な話、飲料メーカーも自販機オペレーター会社もあまりこれを設置したがりません。何も言わないでいると、まず、そうでない機種になっちゃいます。
自宅の近所なんかでも、ときどき、覗き込んで調べてみるんですが、あんまりヒートポンプ式の省エネタイプ自販機を見ることはありません。
ちなみに、どこを見ればいいかというと、下の写真の年間消費電力量というところです。
自販機の年間消費電力量

自動販売機って、いろいろな契約パターンがありますから一概には言えませんが、電気代こちらもちの場合には、手数料(マージン)が電気代を上回っていないと利益にはなっていないんですよね。
自販機で利益を得られるようにするには、手数料率を上げることと電気代を下げることがキモなんですが、手数料率にはけっこうみなさんシビアですが、電気代削減のほうへの関心度はイマイチのような気がします

年間消費電力量のところを覗き込んでみると、どう考えても、利益になっていないだろうなと思えるような自販機がけっこうありますね。
興味のある方は、一度覗いて見られるといいですよ。下のほうにプレートが貼ってありますから。
ただし、自動販売機荒らしと勘違いされないようにご注意くださいね(^_^)。

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投売り

2011-05-30
この震災の少し前、昔、付き合いのあった年輩女性Yさんから、何年ぶりかで電話がかかってきました。

「まどのちゃん、大家さんやってるって聞いたんだけどさぁ、空いてる部屋ない?
「え?何? 友達か誰か、部屋探してるの?」
「私よ、私」
「え!? Yさん、家持ってるじゃん。どうしたの?」
「話せば長くなるんだけどさ、娘と娘の子と私と、それから私の母親で入れるところ探してるのよ」
「僕の持ってるのは全部、遠いところばっかりだから無理だよ。Yさんが職場に通えるところじゃないから」
「そう・・・」
ちょっと意気消沈したように見えた彼女はそこから自分の家庭のことを延々と話し始めました。
都心の賃貸マンションで暮らしていたバツイチ子供1人の娘さんが子供を私立の有名幼稚園に通わせて英才教育にもハマッてしまいお金を使いすぎてパンク寸前であること、自分の高齢の母親が要介護状態になってしまったこと、さらには、自分が二度目の亭主にも愛想をつかしてしまっていること・・・・話は取りとめもなく1時間以上続きました。
で、結局のところ、自分と要介護の母親、そしてバツイチの娘の母子、その4人が暮らせる部屋を探しているというわけです。10年ほど前に買った建売住宅は母親の病院から遠いので売ってしまいたいということも話の中に出てきました。
なんだか、頭の中が混沌とした状態の彼女の話に、
「いっぺんにすべてを解決しようと思わずに、今かかえている問題を一つ一つ箇条書きで書き出してみて、それを5年後10年後、どういう状態にしたいのか、そうなるためには、今何をすればいいのか、じっくり冷静に考えたほうがいいよ」とアドバイスして電話を切りました。

以降、連絡もなく、震災のこともあってドタバタしていたので、すっかりそのことは忘れていました。
ところが、つい最近、共通の知人と会う機会があったのですが・・・。

「Yさん、600万で売ったんだって、家を・・・」
「な、何!? 600万!!」

埼玉県とはいえ、西武池袋線の23区内の駅からもそう遠くない住宅街です。

正確な場所や平米数などは知りませんが、
どう考えても土地値だけでその何倍もするはずです。
たしか、3500万ぐらいで10年ほど前に買ったはずです。
住宅ローンもまだ払い終えてはいなかったはずなのに、売ったとなると銀行の抵当権をどうやって抹消したのか? 銀行ではなく勤める会社の社内融資を使っていたのだろうか? それとも数年後に入る予定の退職金をかたに残債完済の工面をしたのだろうか?・・・・分らないことだらけですが、いずれにせよ、600万で売った事は間違いないようです。

その後、Yさんには連絡はとっていません。何か相当重苦しい話を聞かなければならない予感がしますので・・・・・。

話はYさんから離れますが、最近、ネットの内外でいろんな方から不動産投資に関する雑談というか相談めいた話をされることがよくあります。
そんな中で多いのが、
「土地値よりも安いか土地値に近いぐらいの物件なんて全然ないですよ」という声。
たしかに、そのとおりで、売主の希望価格のままでは土地値以下の物件というのはなかなかありません。でも、やっぱり出てくることは出てくるんですよね。もちろん、いわく付きの物件や多少のトラブルを乗り越えなければならない物件も多いですが・・・・。

ところが、昨日、そうした中のお1人からサイト内でのメールが来ました。物件の場所や大きさなど詳細は明らかにされていないので、実態は分りませんが、こんな感じです。
「連休前に470万で売りに出ていた物件に320万で買い付けを入れていたんですが、その時すでに何人も申込者がいたので諦めていたんです。そしたら、数日前、売主から不動産会社を通して280万円で現金で買ってほしいと連絡があったので、急遽、昨日契約しました。いろいろトラブルの臭いはするのですが、利回り25%で地価よりもかなり安く買えたのでリスクはあまりなさそうです」

何の事情か分りませんが、出てくることは出てきます。

世の中には、費用対効果を冷静に見極めて行動するビジネスライクな人と、Yさんのようにその時その時の気持ちで動く人、両方がいます。
前者よりもむしろ後者のほうが多いかもしれません。もっとも、一番多いのは両者の中間的な感じの人でしょうけど・・・・。

各地の裁判所の競売情報で3点セットの中身をじっくり見ていると、各家庭の事情や生活態度みたいなものも見えてきて、「さもありなん」と思えることばかりです。

もちろん、すべては各自の人生観の問題ですので、
お金があろうとなかろうと、どちらの行動原理が正解とも幸福とも誰にも言えないことですが・・・・。



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