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本年中における特殊事情

2013-02-06
ようやく、確定申告の準備が終わりました。
今日、青色申告会に行って最終チェックを受けて、e-taxで送信すれば完了です。
と、思ったら、この雪、まいってしまいますね・・・(^_^;)。
電車が動かなくなると困るので早めに出たほうがよさそうです。

あ、そうそう、まだ最後のツメが一つ残っていました。
決算書の「本年中における特殊事情」がまだ下書きなので見直して完成させなきゃ・・・。
あれって、けっこう重要なんですよね。
以前、税務署の人に聞いたら、
「これに詳しく書いてもらってると、こちらが疑問に思ったことをわざわざお尋ねする必要がなくなるので税務署としても助かるんですよね」
とのことでした。
ですので、私は、初めての申告の時から必ず書いて出しています。
決算書の様式に用意された欄だけでは、きちんと記しにくいので、
私の場合は、A4用紙1枚におさまるように書いて別紙として添付して提出しています。
最初の頃は、何が税務上のポイントなのかもサッパリ分からずに書いていましたが、
だんだん回を重ねるごとに、ポイントが分かってきて、それをしっかりと説明する形で書いています。
あれを書く際には、昨年の収入と必要経費の科目を見ながら書くのがやりやすいですね。
昨年と比べて金額が大きく変わった科目があれば、それがどうしてなのか、その理由を明確に書きます。
私のように、地方の築古物件を買ってリフォームして貸し出すという事業の場合、物件を一つ買えば、租税公課や減価償却費だけではなく、修繕費も、旅費交通費も、その他の経費も大きく膨らみます。ところが、取得費として減価償却すべきものと修繕費として計上できるものの境界線もけっこう曖昧だったりするんですよね。少額資産としてその年度の必要経費に組み込めたりする特例もいくつか用意されているので何とかなりますが・・・。そうしたことについては、ちゃんと分かりやすく説明しておく必要があります。
つい最近まで、アパートの大家さんがどうして旅費交通費って必要なの?なんて思われるような時代でしたからね。今ではそんなこと言う人も少なくなってきてますけど・・・。
だから、私のように、その業種の中でも特殊な変わった動きをする人は「本年中における特殊事情」を書くことで、しっかりと自分のその年の動きを説明することが重要だと思います。

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前払金の未払金って?

2013-01-30
昨年末、購入した物件のリフォームもそろそろ仕上げの段階に入りました。
ほんとは泊まりがけで行って、細部に至るまで検討して、内装屋さんに指示を出したいところですが、確定申告の準備が重なって、それもままなりません。
一週間に一度ぐらい現地に行ければいいほうです。
東京の自宅にいながら、内装屋さんや水回りのリフォーム屋さんらと電話で毎日のようにやりとりして何とか進めています。
あー、早く確定申告から解放されたいものです。
1年分を溜め込みすぎたことのつけで、自業自得だからしかたありませんが・・・。
必要経費の勘定科目ごとの領収書等の整理も終わり、ようやく専用ソフトでの入力がスタートしました。
整理の段階で金額は確定させているので、入力作業自体は比較的ストレスはありません。
でも、急いで入力しているので、ふと見返すと、うっかりミスをやっています。
例えば、損害保険料の記帳。
昨年は、複数の物件を購入したので、火災保険+地震保険、そして施設賠償責任保険など新たに加入したものの入力があります。それに一旦加入した後に、内容を追加して電気設備事故特約なんてものを付けたりしたので、その分の保険料まで計上しなければなりません。

火災保険料って、10年一括払いのものもあれば、施設賠償責任保険などは1年払いだったり、けっこう間違いやすいんですよね。
1年払いのものは、短期前払いですから簡単です。支払いも毎年ありますので、支払った日に支払った金額を入力すればいいだけです。
でも、10年一括払いって、同じ扱いはできないんですよね。
まずは、前払いで10年分の金額を計上して、それとは別に、今年分の金額を月割りで割り出して計上しないと、損害保険料として反映されません。

さらに、今回ややこしいのは、12月末に買った物件の火災保険料です。
実際には、取得した時点を始期とする保険に加入しているわけですが、保険料の口座引き落としは翌月の1月です。ということは、12月末日時点でまだ支払っていないので、未払い金のまま繰り越さなければなりません。
しかも、10年一括支払いの前払い保険料を昨年中には支払っていないことになりますから、前払い金の未払い金で計上するというおかしなことになってきます。
ま、それがほんとのことですから問題は全然ないのですが、ちょっと一瞬、首を傾げてしまいました。
ま、こんなマニアックな世界にハマリ込んでいる毎日です。
あと数日、がんばるぞー!!

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第一印象が肝心!?

2013-01-19
昨日から確定申告の準備に没頭しています。
昨年末、購入したばかりのアパートは今日で外壁塗装と空室内の木部塗装が終わりました。
来週早々には足場が外れるので、そこから一気に室内のリフォームに突入という感じです。2月初旬までに空室のリフォームを仕上げて内見できる状態に持っていきたいと思っています。
確定申告の準備に没頭しながら、週に2回ぐらいは現地に行って、自分でも清掃やコンセントの取替えなどやれるところはやるつもりですが、まずは確定申告のほうの目処を立ててしまわないとそれもままなりません。今年は青色申告会の指定日がいつもよりやや遅くて、2月初旬ですのでちょっと助かりました。
さて、今日は一日中「不動産所得の収入の内訳」を作成していました。
最初に、不動産収入を確定させて、その後、勘定科目ごとに必要経費を整理し専用ソフトで入力していくという段取りです。
「不動産所得の収入の内訳」では、毎年、面倒くさいなあと感じるのが、電柱の土地使用料収入です。
電力会社やNTTから年に一度振り込まれますが、年間で1000円とか1500円とかのほんとに微々たる金額です。ですが、これも収入といえば収入ですからね。電柱の土地使用料通知
一棟目の物件を買って、初めて確定申告する際、これはどう計上したらよいのか、つまり、賃貸料収入とすべきか、不動産の雑収入とすべきか判断が付かず、その頃はサラリーマンでしたので、昼休みに食事もとらずに税務署に電話したりしたものです。当時は、現在のように自動的に国税庁の相談室につながるような方式ではなく、各税務署がそれぞれ電話に応対してくれていましたので、あやふやな回答や感じの悪い対応のときは、別の税務署に電話して尋ねるというようなことができました。
結局、賃貸料収入か不動産の雑収入かは「どちらでもかまわない」という結論で大した問題ではないことも分りましたが、その際、何度か税務署の職員とやり取りしているうちに、ちょっとはてな?と感じることがありました。
「これって、計上している人はあんまりいないんじゃないか?」
そんな感じを受けました。実際、税務署の職員も電柱の土地使用料なんて関心なさそうでしたし・・・こんなことを聞いてくる人もほとんどいないということでしたので・・・。
でも、収入には違いないのだから計上すべきなのは明らかです。以来、毎年せっせと記帳して来ましたが、今となっては、ちゃんと計上しておいてよかったなと思います。
だんだん所有物件が増えてくると、それに伴って、この電柱の土地使用料も増えてくるんですよね。一般の戸建て住宅と違って、アパートの場合、物件の敷地に電柱が建っていることが多くて、中には電力会社のもNTTのもどちらも建っていて、さらには斜めの支柱みたいなやつと2本建っていたりするんです。もっと言うと、持分をほんの少しだけ持っている私道の端に建ってたりする電柱もありますが、その分も振込みがあるんですよ。
今では、電柱の収入を全部合計すると、あんまり売れない自販機の利益(マージン収入-電気代)程度にはなってます。
それでも、大した金額とは言えませんが、かと言って無視できるような金額でもありません。
こんな収入を、ある年度から突然、計上し始めるというのも変ですので、やっぱり最初の一棟目からしっかりと計上しておいたほうがよさそうです。
それに何より、税務署がまず最初にチェックするのが「収入が細大漏らさず計上されているかどうか」だということですので、収入欄に細かな収入も生真面目に計上されていると第一印象がよくなることは確かでしょう。
ま、それほどナーバシーになる必要はないでしょうけど、いずれにせよ、悪い印象は与えないだろうと思いますね。

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美人でドライな担当職員

2012-11-27
昨日は、午後から、どしゃ降りの雨の中、青色申告会に行ってきました。
今年、購入した複数の物件の減価償却費などを担当職員に相談した上で、専用ソフトの初期設定をしてもらうために、です。
減価償却費の設定はもちろん自分でもできますが、青色申告会の担当職員にも係わってもらうことで、後から変更できない減価償却費について、様々な角度から再度確認してその是非を検討して設定したほうが安心できるんですよね。
自分のハマリ込んだ考えや思い込みだけでやっていると、税法上のことは思わぬところに落とし穴があったりするので、気が抜けません。

土地建物の按分についても、単純に建物比率を上げさえすればいいというわけでもありません。
各々の物件を将来的にどうしようとしているか、そのスタンスによって、やり方も違ってきます。
そうしたことを、青色申告会の担当職員と何でも率直に話しながら検討していくと、よりよい形が見えてきます。
もちろん、担当職員とは、ツーカーの間柄であることは言うまでもありません。
今回の物件取得に向けて、現地調査に突っ込んでいく際にも、税法上どうすべきか思いついたことがあると現地からすぐに電話をかけて、相談に乗ってもらいました。
そんな間柄ですので、今日行った際にも、
「実は、今年の分は、領収書の仕訳はしているんですが、まだ全然入力してないんですよ(^_^;)。それどころか、去年の分の繰越し処理もしてなくて・・・今から思いっきり入力していきますから・・・すみませんm(_ _)m」
なんて、正直に言いましたが、
「はいはい、大丈夫ですよ。まどのさんは、毎年、申告のときには、全部きちんと間違いなく入力してくださってるので、ぜーんぜん問題ないですよ」
青色申告会でも職員によってはけっこう当たりはずれ(?)があって、人の話も聞かず頭ごなしに上から目線で指図するような口調の人もいるんですが、私の担当職員は、話が分りやすくて非常に柔軟性があって臨機応変で(ということは頭脳明晰な証拠ですが)、何より明るい人なんで助かっています。
もうひとつ何よりなことにこの担当職員、細面の美人なんですよね(*^_^*)。
やたらドライでテキパキしているので、人によっては冷たいなんて嫌う人もいるようですが、私もドライな性格なので波長があって、とってもやりやすいです(^_^)。
1月下旬~2月初旬の申告の際は、ごった返しの人いきれの中にもかかわらず、二人で余談ばかりしゃべって、笑いながら確定申告の作業を進めています。

今年も残すところ、あと1ヶ月あまりとなりました。
さーて、この辺で、確定申告の準備作業を、本気でスタートさせないと・・・・。
よーし、がんばらねば!!

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生きたお金の使い方

2012-02-10
確定申告も無事に済ませて、ほっと一安心というところです。

毎年、確定申告の準備をしていて考えさせられることがあります。
生きたお金の使い方と、そうでないお金の使い方があるな・・・ということ。

毎年、年末になると、修繕工事をやったり、前から欲しかった不動産事業のセミナーDVDを買い込んだりと、多少なりとも節税対策をやるんですが、昨年末は、某物件の老朽化したエアコン全部を取替える工事をやったりしたんですが、それでも、全然、予定の収支に達しないんです(^_^;) 

要するに、収入はアップしているのに必要経費はダウンしているわけです。単純に考えると良いことのはずですが、税金面まで考えると一概にそうとも言えません。そこで、年末ギリギリに、消耗品をまとめ買いしたり、タブレット端末を一括買いしたり、必要経費にウン十万円一挙に使うことになってしまいました。もちろん必要経費ですから事業に必要なものを買うわけですが・・・。

ところが、そこで、躊躇してしまう自分がいるわけです。必要経費だからドライに使い切ればよいことは頭では分かっているのですが、2日で何十万円も使ってしまうようなことに自分の心が拒絶反応を示すのです(^_^;)。
家計簿悩む
結局は、「いつも家計簿につけているお金と事業用のお金は違うんだ」と自分で自分に言い聞かせて使い切りましたが、長年、勤め人をやっていた習性で、いまだに、哀しいかな、そうした事業としてのお金の使い方が身に付いていないところがあります。

このことをちょっと整理して考えてみますね。
いつも家計簿に付けて節約を心掛けているお金は純然たる生活費です。すでに税金も徴収された後のお金ですから、使ったら使っただけ、そのまま家計から出ていってしまいます。
しかし、事業で使ったお金は、収入から控除され、そこに課税されることになります。「金持ち父さん貧乏父さん」でもそのことをロバート・キヨサキ氏が繰り返し言っていましたよね。


例えば、同じ10万円を使うにしても、家計のお金だと10万円使えば10万円減る。それだけです。
事業用のお金は、10万円使えば、人によって税率が違いますが、税金がその分、何万円かは確実に少なくなります。所得税と住民税、そして専業の人なら国民健康保険税も少なくなります。

さらに、事業用のお金は、その使い方によっては、税金が安くなるだけでなく、使ったお金の何倍、何十倍の収益をもたらす可能性があります。ボロボロになった外壁の塗り替えをすれば、それだけで入居率がアップする可能性がありますし、自宅の部屋なら拭き掃除で充分ガマンできる程度のクロスの汚れだって、アパートならば何万円か出してピカピカに張り替えればすぐに入居者が決まるかもしれません。それだけで何ヶ月分かの家賃の損失が抑えられることになります。
不動産会社の営業マンを集めてこちらのおごりで飲み会をやれば、グッと親しくなってお客さんを案内してくれる回数が激増するかもしれません。
これらは、事業としては、生きたお金の使い方だと思います。

ところが、その逆に、生きたお金の使い方にならないこともあります。
入居者のニーズをよく調べもしないで誰も喜びもしない最新設備を業者に乗せられて導入することや、大家のことをウザいと感じている入居者に誕生日プレゼントを贈るなんてことは、もしかすると、マイナスの効果しかもたらさないかもしれません。
これは、事業としては、生きたお金の使い方とは言えないと思います。

ま、営業マンを集めての飲み会や、入居者へのプレゼントは、相手との人間関係がベースにあってのことですから、プラスとなるかマイナスとなるかはケースバイケースですけどね。

いずれにせよ、事業としてのお金は使うべきところにはしっかりと使う、それが要諦ですね。
家計のお金であれば贅沢や浪費にしかならないようなことも、事業用のお金の場合はもし手元になければ借りてきてでもしっかりと使ったほうがよい場合もあります。

「もったいない」や「節約」というような日常生活の上では美徳とされる言葉が事業においては必ずしも美徳であるとは限らないということですね。というか、むしろそうした日常の美徳に必要以上に縛られていると利益を得るチャンスを逃すことにもなりかねません。
お金の使い方
事業としてのお金の生きた使い方、とくに不動産投資という事業におけるお金の生きた使い方を身に付けるためには、まずは、しっかりとした税金の知識を頭に入れることが必要不可欠だと思います。

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確定申告の準備完了!!

2012-02-03
確定申告のソフトへの入力記帳もほぼ終わり、あとは青色申告会に出す前の微調整という感じです。
結果、所得税も住民税も、そして国民健康保険税も具体的な金額がほぼ出ました。やれやれ・・・(^_^;)

今年は青色申告会の予約日がいつもより2週間ほど遅かったので、じっくり考えながらまとめることができました。

この確定申告の準備、税理士さんに頼めば、簡単に済んでしまうことですが、自分で四苦八苦しながらやることに意義がある(?)と私の場合は思ってます。
私に限ってのことですが、税理士さんに丸投げしていると結局のところ、何年経っても事業全体のお金の流れが把握できないような気がするんです。
つまりは、事業全体を俯瞰してみた上での「将来に向けての戦略」が立てにくいような・・・・。もちろん、細かな仕入れが日々発生するような事業や多数の従業員を雇っている事業なんかの場合は、複雑過ぎて、面倒くさがり屋の私にはとてもじゃないけどやってられないだろうと思います。
ですが、幸いなことに、“大家さんという商売”は、お金の動きがヒジョーにシンプルなので助かります(^_^)。
さらには、サラリーマン時代と違って専業になった現在は、一日それに時間を費やしてられますからね(^_^)。

確定申告ってやつは、自分でやればやるほど、毎年、苦労も少なくなっていきます。それだけスキルアップしていくってことでしょうね。

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確定申告で税金払い過ぎちゃいました・・・^^;

2011-02-24
今日からブログ開始します(^_^)

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ゆとりあるセカンドライフに向けて、「50歳からの不動産投資」を中心に、自分が日々考えていること、体験したことを交えながら、少しでもお役に立てる情報を発信していこうと思います。
よろしくお願いしますm(_ _)m
⇒ プロフィールはこちら
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さて、のっけから、最近の失敗談です(*^_^*)。

そうなんです。確定申告で税金払い過ぎちゃいました(>_<)。

えっ!? まだ、申告期間中だから、去年のことなんじゃないかと思われるかもしれませんが、いえいえ、今年、1月に申告した分なんです。

1月に確定申告した!?ますますおかしい?と思われるでしょうね。

確定申告期間といえば、みなさん、2月16日~3月15日と思われてるかもしれませんが、いろいろ例外もありまして、私の場合は青色申告会に加入しているのですが、青色申告会では、毎年1月20日過ぎから指定された予約日に申告を受け付けてくれて、そこで取りまとめて税務署にe-tax(電子申告)で私たちに代わって送信してくれるんです。会員はかなりの数ですので、1月下旬から3月15日までは会場はごった返しの大混雑状態です。
私は、いつも指定される受付日はなぜか受付開始日の翌日あたりですので、

毎年1月下旬には確定申告はきれいさっぱり終わってしまいます。

確定申告が1月に終わるのって、けっこういいですよ。以前、自分で申告してたときは、2月下旬頃に税務署に持って行ってましたから、それが済んで、やれやれ、今年もスタートだなと思うと、もう3月かって感じで、なんか時間を損したような気分でしたが、1月に終わると、1年のスタートが気分的に早くなりますよね。確定申告は去年の収支決算ですので、どうしても過去を振り返る作業ばっかりになっちゃいますから・・・。

それで、なんで税金払いすぎちゃったのかと言いますと、

雑収入だと思って申告した金額が、給与収入扱いだったんです。

いま、私は、どこにも勤めてないので給料なんかもらってないんですが、実は昨年、国勢調査員をやったんですよ。自治体の広報を読んでいたら、短期間で楽そうだしけっこう報酬も良さそうなので飲み代ぐらい稼げるかなと思って、それにちょっと、大家業にとってもためになりそうだなと思うところがあったので、やってみたんですよ。
昨年の国勢調査期間は東京は豪雨続きだったので、書類の束を雨に濡れないように持ち歩くのがけっこう大変でしたが、大家業にとっては有益でした。受け持ち区域の中にはかなりの数のアパートやマンションがありましたので、一室一室チャイムを押して回るというのは役に立ちました。

国勢調査員をやるのがなんで大家業に役に立つのかって? 

空室状態を調べるのも国勢調査員の仕事のうちだからです(^_^)。

いやー、マンションなんて、外から見てるのとずいぶん違いますね。何気なくそばを通るときは、あそこはまだ15年ぐらいの比較的きれいなマンションだから入居者はけっこういるんだろうなと想像していたところが実際は3分の1は空室だったり、ひどいものになると50室ぐらいのマンションで10室ぐらいしか入ってなくて、それなのに1日おきに清掃業者が共用部分を清掃していたりするんです。こんなの費用対効果のバランスがとれてないじゃん。なんて、大家業にとっては、いろいろと考えさせられる材料ばかりでした。

国勢調査員、一度、やってみられるといいですよ(^_^)。5年に一回しかありませんけど。

で、このときの報酬が12月の末に、自治体から口座に振り込まれたんですが、私の場合、通常の2倍ぐらい受け持たされていたようで、12万円ほど入金されていました。
これって、給料なのかなんなのか?ちょっと分かりづらかったんですが、最初の説明でも総務大臣から任命される準国家公務員という肩書きだったので、これは給料だろうと思ってたんですが、なかなか源泉徴収票が送られてこない。
それで、電話で自治体に確かめてみると、源泉徴収票は発行されません、なんて返事。
おかしいな、と思いつつも、確定申告しなけりゃなりませんから、源泉徴収票がないということは給与収入には該当しませんので、雑収入ということで1月に申告を済ませました。
けっこう税金かかるじゃん、12万円稼いで、所得税と住民税のアップ分が約4万円。さらに国民健康保険税だってアップするわけですからね。これじゃあ、割に合わないなぁー、なんて思いながらも、申告した後、すぐに銀行で所得税全額を払っちゃいました。
そしたら、2月になって、源泉徴収票が送られてくるじゃありませんか!?

ええー、なんだよぉー、これ?? 訂正申告しなきゃなんないの??

給与収入でも雑収入でも税金は同じだろうから、やめておくか、なんて思いながらも、念のため、国税庁の電話相談室に聞いてみました。
「これって、訂正申告しなくてもいいんでしょう?」と聞くと、
「訂正申告するかしないかはあなたの判断ですが、給与収入に訂正するとその分にかかる所得税はゼロになりますよ」との回答。

ええー、所得税ゼロ??

そうなんですよね。給与収入が65万円までは給与所得控除の最低額65万円が差し引かれますから、給与所得がゼロとなって所得税もゼロらしいんですよ。
サラリーマン時代も自慢じゃないですが、年間給与収入65万円未満なんてことはありませんでしたから、まったくそんなこと知りませんでした(>_<)。
私の場合、不動産などの事業収入はあっても、給与収入はありません。だから、給与収入12万円だと完全にその分についての所得税はゼロなのです。

というわけで、大慌てで青色申告会に行って訂正申告した次第です。
訂正前の申告書に基づいて払ってしまった所得税は一旦、税務署から返還されて、その後、訂正後の申告書に基づいて、また正しい税金を支払うことになりました。

今回は、知らなかったためにあやうく税金を払い過ぎたままで終わるところでした。

やっぱり税金の知識は、大事ですよね。

確定申告はもう何回もやってますが、毎年毎年、新たに発見することばかりです。
今年あたりで、ようやく医療費控除なども含めて、所得税、住民税、国民健康保険税まで大枠を把握できたような気がします。全体像が分かるまでは時間がかかりますよね。
最初の頃は、本を読みあさっても分からないことだらけで、どこをどう気をつければいいのか見当もつかず、確定申告の前には、徹夜したり、頭を悩ませていたのを思い出します。
読みあさった不動産の税金の本


サラリーマン時代の昼休みは、税務署の相談室に電話かけてるだけで時間ばかり食って昼飯が食べられなかったなんてこともよくありました(苦笑)。

不動産事業の税金って、一般の事業の税金とは別様式で扱いも別になってますので、特別なことが多いんですよね。

だから、不動産事業に特化した詳しい税理士さんでないと、勘違いしてるなんてことも多いようです。

私が不動産投資を始めた頃は、不動産に特化した税理士さんなんてのは、ネット上でいくら探してもほとんど見つかりませんでした。私の探し方がヘタだったのかもしれませんが・・・。

でも、今は、不動産投資に詳しい税理士さんで信頼のおける方が何人かいらっしゃって、我々がほんとに知りたかった情報を発信してくださってますので、いま不動産投資を始められたばかりの方やこれから始められる方にとっては、ほんとに時間のムダがなくなります。いい時代になりましたよね。

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