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しばらくお休みします。

2013-03-13
不動産賃貸業の繁忙期に、リフォームやら売却やら重なってしまい、忙しすぎてテンテコ舞いです。
体が3つぐらいほしい、ですね。
時間が飛ぶように過ぎていき、ブログの更新も忘れていました。

あと、もう少し落ち着くまで、ブログ記事の更新はお休みします。

ではでは・・・・。

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逃した獲物は大きい?

2013-02-20
またまた、久々の更新です。
2月初旬に確定申告を終えるや否や、某物件の管理会社変更の準備やら、他の物件の売却のツメ、そして、昨年末に買った物件の空室リフォームの最終点検などに追われる日々を送っていました。
ようやく我に返って、少し前のメールを点検すると、「おや?」と思うような物件の紹介が北関東の不動産会社さんから来ていました。
数ヶ月前、客付けでその街の不動産会社を回っている際、やたらのんびりした建築会社兼不動産会社さんの中で、コーヒーを出してもらいながら、事務員さんも含めて、小一時間、雑談した記憶があります。
あんまり客付けもできなさそうな地場の不動産会社さんですが、その際、社長から、いくつか専任で受けている売買物件の資料を見せてもらいました。
そのときの物件は、ざっとチラシを見るだけで、「この社長、値付けの仕方、分かってるのかな?」と思うほど、どうでもいいような物件でした。
「また、面白いのありましたら、いつでもご連絡ください」と適当に返事をして、その場を去った記憶があります。
忙しい最中に、そのあんまり期待できそうもない社長からの物件紹介だったので、あまり見もしないで、「ありがとうございます。しばらくしましたら、ご連絡しますね」なんて返信したまま忘れていたのです。
それから、数週間。
昨日の夜、その物件を見ていて、またまた、「この社長、値付けの仕方、分かってるのかな?」と思ってしまいました。でも、今度は嬉しい意味での話です。
築年数は20年弱ですが、路線価が売却希望価格をはるかに上回っていて、土地の形状も道路付けも問題はなさそうです。ファミリー向けにも単身者にもどちらにもいけそうな2DK。駐車場は各室2台は充分置けるスペースです。入居率は4割。入居中の部屋の賃料は相場よりはかなり高いようにも見えるので、けっこう長く入居している人でしょう。
いつも協力してくれるプロパンガス会社も、知り合いの塗装屋さんや内装屋さんなどもすぐに来てくれるエリアなのでリフォーム費もかなり軽減できるはずです。

空室分を客付けしやすい賃料に引き直して、リフォーム費や諸費用をザックリと多めに見積もった結果、それらの費用も含めての実質的な利回りが現在の売値で約14%。
指値は、かなりイケル予感がします。そうすれば、実質利回り14%→19%ぐらいにはなる可能性もありそうな・・・・なーんて手前勝手な希望的観測でウキウキしてしまいました。

早速、今朝、電話してみると、案の定、一人決まりそうな人がいるとのこと。融資を受ける人かどうか聞いたところ、「融資は受けないような・・・」とまたもや、どこまでこの社長、把握してるんだろうと思うような回答です。業者でなければ融資を受けないことはなさそうな価格ですから、本当のところ、どうかも分かりません。
念のために、詳しい資料を送ってくれるように頼んで電話を切ったという次第です。
さーて、どうなりますことやら?
さて、これがダメだった場合、他の物件のリフォームやらで忙しくて、チャンスを逃してしまったことになります。
そこで、どう考えるかですが、私の場合は、逃した獲物は大きかった、なんて悔やむことはまったくありません。
結果的には、これでよかったんだと考えます。
その物件自体を取得できなくても、この一連の流れの中に、いくつか示唆してくれている重要な要素があるように思えるのです。
それをしっかりと自分のものにしていくことが大事だと思います。
何年間もこんなことをやっていると、その物件自体が得られるかどうかよりも大きいものが得られて、それを自分のものにしていくと次が現れる。不思議なぐらい、そうしたことが起こってくるのです。
だから、負けたとかやられたと悔やむよりも、そのことをケーススタディーとして次へのステップにする。また次の機会でもやられてしまうかもしれませんが、それが土台になって次の次ぐらいで大きな実を結ぶ。
そうしたスタンスでいると、目の前に起こるすべてのことを楽しむことができるような気がします。
ま、何事も気の持ちようと言われればそれまでのことですが・・・。

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本年中における特殊事情

2013-02-06
ようやく、確定申告の準備が終わりました。
今日、青色申告会に行って最終チェックを受けて、e-taxで送信すれば完了です。
と、思ったら、この雪、まいってしまいますね・・・(^_^;)。
電車が動かなくなると困るので早めに出たほうがよさそうです。

あ、そうそう、まだ最後のツメが一つ残っていました。
決算書の「本年中における特殊事情」がまだ下書きなので見直して完成させなきゃ・・・。
あれって、けっこう重要なんですよね。
以前、税務署の人に聞いたら、
「これに詳しく書いてもらってると、こちらが疑問に思ったことをわざわざお尋ねする必要がなくなるので税務署としても助かるんですよね」
とのことでした。
ですので、私は、初めての申告の時から必ず書いて出しています。
決算書の様式に用意された欄だけでは、きちんと記しにくいので、
私の場合は、A4用紙1枚におさまるように書いて別紙として添付して提出しています。
最初の頃は、何が税務上のポイントなのかもサッパリ分からずに書いていましたが、
だんだん回を重ねるごとに、ポイントが分かってきて、それをしっかりと説明する形で書いています。
あれを書く際には、昨年の収入と必要経費の科目を見ながら書くのがやりやすいですね。
昨年と比べて金額が大きく変わった科目があれば、それがどうしてなのか、その理由を明確に書きます。
私のように、地方の築古物件を買ってリフォームして貸し出すという事業の場合、物件を一つ買えば、租税公課や減価償却費だけではなく、修繕費も、旅費交通費も、その他の経費も大きく膨らみます。ところが、取得費として減価償却すべきものと修繕費として計上できるものの境界線もけっこう曖昧だったりするんですよね。少額資産としてその年度の必要経費に組み込めたりする特例もいくつか用意されているので何とかなりますが・・・。そうしたことについては、ちゃんと分かりやすく説明しておく必要があります。
つい最近まで、アパートの大家さんがどうして旅費交通費って必要なの?なんて思われるような時代でしたからね。今ではそんなこと言う人も少なくなってきてますけど・・・。
だから、私のように、その業種の中でも特殊な変わった動きをする人は「本年中における特殊事情」を書くことで、しっかりと自分のその年の動きを説明することが重要だと思います。

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前払金の未払金って?

2013-01-30
昨年末、購入した物件のリフォームもそろそろ仕上げの段階に入りました。
ほんとは泊まりがけで行って、細部に至るまで検討して、内装屋さんに指示を出したいところですが、確定申告の準備が重なって、それもままなりません。
一週間に一度ぐらい現地に行ければいいほうです。
東京の自宅にいながら、内装屋さんや水回りのリフォーム屋さんらと電話で毎日のようにやりとりして何とか進めています。
あー、早く確定申告から解放されたいものです。
1年分を溜め込みすぎたことのつけで、自業自得だからしかたありませんが・・・。
必要経費の勘定科目ごとの領収書等の整理も終わり、ようやく専用ソフトでの入力がスタートしました。
整理の段階で金額は確定させているので、入力作業自体は比較的ストレスはありません。
でも、急いで入力しているので、ふと見返すと、うっかりミスをやっています。
例えば、損害保険料の記帳。
昨年は、複数の物件を購入したので、火災保険+地震保険、そして施設賠償責任保険など新たに加入したものの入力があります。それに一旦加入した後に、内容を追加して電気設備事故特約なんてものを付けたりしたので、その分の保険料まで計上しなければなりません。

火災保険料って、10年一括払いのものもあれば、施設賠償責任保険などは1年払いだったり、けっこう間違いやすいんですよね。
1年払いのものは、短期前払いですから簡単です。支払いも毎年ありますので、支払った日に支払った金額を入力すればいいだけです。
でも、10年一括払いって、同じ扱いはできないんですよね。
まずは、前払いで10年分の金額を計上して、それとは別に、今年分の金額を月割りで割り出して計上しないと、損害保険料として反映されません。

さらに、今回ややこしいのは、12月末に買った物件の火災保険料です。
実際には、取得した時点を始期とする保険に加入しているわけですが、保険料の口座引き落としは翌月の1月です。ということは、12月末日時点でまだ支払っていないので、未払い金のまま繰り越さなければなりません。
しかも、10年一括支払いの前払い保険料を昨年中には支払っていないことになりますから、前払い金の未払い金で計上するというおかしなことになってきます。
ま、それがほんとのことですから問題は全然ないのですが、ちょっと一瞬、首を傾げてしまいました。
ま、こんなマニアックな世界にハマリ込んでいる毎日です。
あと数日、がんばるぞー!!

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第一印象が肝心!?

2013-01-19
昨日から確定申告の準備に没頭しています。
昨年末、購入したばかりのアパートは今日で外壁塗装と空室内の木部塗装が終わりました。
来週早々には足場が外れるので、そこから一気に室内のリフォームに突入という感じです。2月初旬までに空室のリフォームを仕上げて内見できる状態に持っていきたいと思っています。
確定申告の準備に没頭しながら、週に2回ぐらいは現地に行って、自分でも清掃やコンセントの取替えなどやれるところはやるつもりですが、まずは確定申告のほうの目処を立ててしまわないとそれもままなりません。今年は青色申告会の指定日がいつもよりやや遅くて、2月初旬ですのでちょっと助かりました。
さて、今日は一日中「不動産所得の収入の内訳」を作成していました。
最初に、不動産収入を確定させて、その後、勘定科目ごとに必要経費を整理し専用ソフトで入力していくという段取りです。
「不動産所得の収入の内訳」では、毎年、面倒くさいなあと感じるのが、電柱の土地使用料収入です。
電力会社やNTTから年に一度振り込まれますが、年間で1000円とか1500円とかのほんとに微々たる金額です。ですが、これも収入といえば収入ですからね。電柱の土地使用料通知
一棟目の物件を買って、初めて確定申告する際、これはどう計上したらよいのか、つまり、賃貸料収入とすべきか、不動産の雑収入とすべきか判断が付かず、その頃はサラリーマンでしたので、昼休みに食事もとらずに税務署に電話したりしたものです。当時は、現在のように自動的に国税庁の相談室につながるような方式ではなく、各税務署がそれぞれ電話に応対してくれていましたので、あやふやな回答や感じの悪い対応のときは、別の税務署に電話して尋ねるというようなことができました。
結局、賃貸料収入か不動産の雑収入かは「どちらでもかまわない」という結論で大した問題ではないことも分りましたが、その際、何度か税務署の職員とやり取りしているうちに、ちょっとはてな?と感じることがありました。
「これって、計上している人はあんまりいないんじゃないか?」
そんな感じを受けました。実際、税務署の職員も電柱の土地使用料なんて関心なさそうでしたし・・・こんなことを聞いてくる人もほとんどいないということでしたので・・・。
でも、収入には違いないのだから計上すべきなのは明らかです。以来、毎年せっせと記帳して来ましたが、今となっては、ちゃんと計上しておいてよかったなと思います。
だんだん所有物件が増えてくると、それに伴って、この電柱の土地使用料も増えてくるんですよね。一般の戸建て住宅と違って、アパートの場合、物件の敷地に電柱が建っていることが多くて、中には電力会社のもNTTのもどちらも建っていて、さらには斜めの支柱みたいなやつと2本建っていたりするんです。もっと言うと、持分をほんの少しだけ持っている私道の端に建ってたりする電柱もありますが、その分も振込みがあるんですよ。
今では、電柱の収入を全部合計すると、あんまり売れない自販機の利益(マージン収入-電気代)程度にはなってます。
それでも、大した金額とは言えませんが、かと言って無視できるような金額でもありません。
こんな収入を、ある年度から突然、計上し始めるというのも変ですので、やっぱり最初の一棟目からしっかりと計上しておいたほうがよさそうです。
それに何より、税務署がまず最初にチェックするのが「収入が細大漏らさず計上されているかどうか」だということですので、収入欄に細かな収入も生真面目に計上されていると第一印象がよくなることは確かでしょう。
ま、それほどナーバシーになる必要はないでしょうけど、いずれにせよ、悪い印象は与えないだろうと思いますね。

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多能工さんと出会えた!!

2013-01-14
昨年末に取得した物件の外壁塗装も半ばまで進みました。
1室空いている部屋の内装リフォームをどうするか、どこに頼むか検討していましたが、それも解決しました。
今回の物件は今まで私が活動していた地域からは、車で1時間半以上はかかる場所にあります。
外壁塗装はあまり細々したことはないので多少離れている場所の塗装屋さんでも問題ありませんが、内装リフォームは、クロス屋さん、畳屋さん、サッシ屋さん、大工さん、電気工事屋さん、ガラス屋さん、水道屋さんなど、多種の職人さんが入ることになるので、現場が離れていると何かとやりにくい面があります。ましてや、施主である私が遠隔地に住んでいるので尚更です。
これまでは、知り合いの不動産会社が交通整理してくれたり、いつも協力してくれるプロパンガス会社が多種の工事の施工からゴミの処理までしてくれたりということがあったので、私が遠隔地に住んでいても何とか目的を達成することができました。
しかし、今回は初めての地域です。管理会社となった不動産会社ともたった今付き合い始めたばかりです。
外壁塗装屋さんの紹介でリフォーム屋さんに見積もりをとってもらったのですが、いまいち決めかねていました。そのリフォーム屋さんも遠くの業者さんだからです。
値段的には、まあ、相場の少々高めというところでしょうか?
3DKの部屋ほぼすべて天井壁クロスの張替え、床クッションフロアの張替えや電気工事、台所換気扇取替えやフロ鏡の取替え、キッチン扉のダイノックシート張り、テレビドアホン取り付けなどをやってもらって、見積もりは約50万円。テレビドアホンや温水洗浄便座は施主支給、その他、照明などは自分で取り付けますのでこれ以外にもお金はかかります。
ま、部屋が広いのでこの程度はかかるとは思っていますが、見積もりの無駄な部分を省けばもう少し下げられるという実感はあります。ですが、遠くから来て、様々な職人さんがやってくれるとなると、あまり無理も言えません。
だからと言って、管理会社に一括で依頼すれば、さらにかかるだろうと想定できます。
ならば、自分で探すのがベターなのですが、遠隔地ですから、何度も現地に打合せにいくのは金銭的にも労力的にも時間的にもロスが大きすぎます。
さーて、どうするか、本格的に探そうかというとき、塗装の開始日に現地に行った際に、物件のすぐ近くの交差点にあった「××畳店」の看板のことを思い出しました。
とりあえず、畳だけでもそこで表替えしてもらって、その人から近所の職人さんたちを紹介してもらおう。そう思い、電話してみると、人の良さそうな声の職人さんが出てきました。畳だけでなくクロスもCFもやっているらしく、金額を聞くとすぐに消費税込みで出してくれるんですが、安いこと!!
で、数日後に現地で打合せすることになったわけです。
現地であった職人さんは私より少し年上の人懐っこい明るい人でした。
もともとは代々続く畳店だったのが、畳では食っていけない時代になり、大手のアパート建築メーカーからの受注仕事をするようになり、畳の表替えは当然のこと、クロス張替えから電気工事、サッシ工事まで、ほぼ何でもこなしているらしいのです。今ではそのアパート建築メーカーのその市内での修繕リフォームのうち7割を受注しているということです。
「安い値段で、あれもやってくれ、これもやってくれって言われるので、結局、何でもやらなきゃならないことになっちゃってね」と苦笑いしていますが、結局のところ、大手アパート建築メーカーがコストをかけずにリフォームするために無理やり育成してきた多能工さんと言ってもいいでしょう。
普段、めちゃくちゃ安い工賃で作業させられているので、一般のリフォーム店などとは工賃は比較になりません。
「近くだから、空いた時間を見ながらやったげますから、大丈夫ですよ。廃材だって、うちで処分すればいいんだから、費用はいらないし・・・。オレだってアパート持ってるので同じ立場だからね(笑)」
現地で施工箇所を確認してから、事務所に行って、おしゃべりなおじさんふたりで雑談しながら、クロスやCFの柄を決めて、金額の詳細を間違いのないよう何度も確認しました。

結果は、約29万円なり!!
やったあ!!これで、洗面化粧台の設置工事(給排水管設備工事を含む)もやれるぞ!!
この物件に1つ欠けていたのが洗面化粧台でしたが、費用対効果が合わないので断念するつもりでした。ですが、やれる可能性が出てきました。
この多能工さんとは4時間いっしょにいて、話しまくって、もうツーカーでやれる間柄になりました。

この値段、多能工さんならではの値段だと思います。
それも、ローコストを追求する大手アパート建築メーカーが育成してきた多能工さんと出会えたことは非常にラッキーでした。
やっぱり、躊躇せず、動いてみるものですね。
動けば、必ず、何らかの道が開けてきます。

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部屋探しの客になりすます・・・(^_^;)

2013-01-10
一昨日、昨年末に取得したアパートに行ってきました。
外壁塗装の前に高圧洗浄をかける日でしたので、近隣への挨拶や内装屋さんとの打ち合わせを兼ねて、というわけです。
日帰りのつもりでしたが、何かと時間がかかるものです。
昨年、仲介業者さんに初めて空室内を見せてもらったとき、ゴキブリの死骸がいくつかあったのが気になったのでバルサンを焚いたんですが、そんなことまでしていたら、結局、夜になってしまい、とても3時間かけて帰る元気はなくなっていました・・・(^_^;)。
最寄り駅のそばのビジネスホテルに泊まったのですが、「せっかく泊まるんだから、明日はもう一つ重要な仕事をしてから帰ろう!」ということで、ちょっと自分の中でどの程度にすべきか判断がつかずにいたことを解決するための調査をやってきました。
賃貸の不動産会社に行って、アパート探しの客を装って、いろいろと営業マンさんに聞いて、いくつか自分のアパートと似たような物件に連れていってもらって室内を見せてもらうわけです。
これをやると、自分の物件と競合する物件のおおよその感じがつかめて、リフォームやクリーニングもどの程度していればお客様付けしやすいかなど、様々なことが見えてきます。
今回、私は、空室のリフォームをどの程度にすればよいか、その判断がつかずにいましたので、同じぐらいの間取りの同じような賃料の物件をいくつか見せてもらうことで、ある種の感触のようなものが得られました。
この作業、あんまり大声でお勧めできるようなことではないと思いますが、物凄く有効です。
賃貸不動産といっても各地の慣習や大家さんの有り様も違うので、インターネットの賃貸サイトだけをいくら睨んでいても分からない、生々しい現地情報が得られるんですよ。
できれば、物件を買う前にこの作業をやれば、賃料相場の実態までかなり把握できますので、買うかどうかの重要な判断材料も得られます。
この作業を、私の場合は、けっこうやってきました。札幌では妻と二人でやりましたし、秋田では二つの不動産屋さんでやりました(^_^;)。
私の場合は、最後は、相手の営業マンさんに悪いので、種明かしをしてほんとのことを言うんですが、ほとんどの営業マンさんが物凄く驚いて「ど、どっきりカメラ・・・みたいですね」と笑い転げてくれます(^_^)。
そこで、すかさず「この物件を取得できたら、チカラになってくださいね」と名刺を渡すわけです。そういう関係ができた人はとっても力強い味方になってくれます。
要は、相手の人にほんとのことを明かしてもイヤな気持ちにさせないようにできるかどうかが肝心なことだと思います。
企業から依託された接客マナーの調査員にでもなったような気持ちでやれば簡単ですよ(^_^)。
ただし、私がこれをやる場合は、営業マンが何人もいる大手の賃貸不動産会社に限っています。
営業マンさん一人を2~3時間程度は独り占めしてしまうことになりますから、従業員が数名しかいないような小さな不動産屋さんでは申し訳なくてとてもできません(^_^;)。

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今年からは・・・・

2013-01-03
ここ数年、暮れにかけて、やたらに忙しくなってしまい、年始の今になって年賀状書きのスタートです。
暮れに年賀状を出していないと、元旦に自宅の郵便受けを覗くのがちょっと気が引けます。
何だか申し訳ない気持ちになるからですが・・・。
今年の年賀状を見ていて、不動産の仕事絡みでの賀状がかなりの分量になっていることに気づきました。
実際は、もう何年も前から、そうなんですが、改めてそれに気づくと、少々、考えさせられるものがあります。
せっかく早期退職したんだから、ビジネスには関係のない交友関係をもっと広げていてもいいのではないか?
そんな自問自答をしてしまいます。

というわけで、今年からは60歳に向けて、少しずつソフトランディングできる状況を作っていきたいと考えています。
60歳まであと3年。
それからの人生をどう生きるか・・・こんな世知辛い世の中ですから、一定程度のお金がなければ不自由な生活を送らざるを得ない面があることは否定できません。
そうならないように、一定程度のお金がコンスタントに入るシステムを作り上げようというのが不動産投資を継続している理由であることも確かです。
ですが、一定程度を超えても邁進しようとしてしまう自分がいます。
そこで、自分の年齢をよーく考えてみると、実際の話、男性の平均寿命まであと20年ちょっとしかありません。
残りの人生は正味20年。
不動産で言うなら、木造アパートの法定耐用年数程度ですね(苦笑)
軽量鉄骨の耐用年数には及びません・・・。

生きるための手段であるお金を得ることが生きる目的になったのでは本末転倒です。
今までもそうでしたが、今年からはより一層、60歳からの人生に照準を合わせて、そこに向けてソフトランディングしていく、そういう日々にしたいと思います。
そのためには、この3年間、「売ったり買ったり、リフォームしたり」、一時的には今まで以上に激しく動かざるを得ない面もあるだろうと思います。
ただし、それはあくまでも、60歳からの生活に合わせての「組み替え作業」だと自分に言い聞かせていこうと思っています。

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どっちが得?木造と軽量鉄骨

2012-12-20
久しぶりの更新です。
師走はやっぱり忙しいですね。

今日は、いつも協力してくれている損害保険会社の代理店さんの事務所で、新たな物件についての契約と今までの物件の保険内容の見直しをしていました。

この代理店さん、若いんですが、なかなかやり手で、所属する損害保険会社の代理店の中で、保険金支払い件数が関東地区のトップを常に競っている人です。
彼とは公私ともに付き合いながらお互いにスキルアップできるきっかけを与え合っている関係ですが、今日の話の中でも、どっさりと収穫を得ました。
これまで何人もの代理店さんと出会ってきましたが、正直なところ、不勉強な人や物事を白か黒か二元的に捉えて固定観念に縛られているような人が多かったのも事実です。
日々刻々と変化していく社会の中で起こる出来事に、柔軟な思考力を持って対応できる代理店さんがあまり見当たらない、そんな気がします。
人間の営みに関することなんて、白か黒かだけでなく、かぎりなくグレーゾーンが多いわけですが、保険の対象となりうる事故等も多くの場合がそう言えると思います。
それをどう解釈しどう押し進めていけばどういう結果が出てくるのか、法律家の仕事にも似た面白さがあると思うのですが・・・。結果的に保険金が支払われるか支払われないか、どちらであったとしても、そこに突っ込んでいくことで保険代理店としてのスキルはアップできるはずです。
ま、そんなご託はさておき、今日の話の中でおもしろかったことの一つが、木造と鉄骨造りの損害保険における比較です。日本でアパートと呼ばれる物件は、木造または軽量鉄骨がほとんどだと思いますので、その二つで比較してみます。
この二つ、保険料で見ると、大きく違ってきます。同じ金額で火災保険に加入したとしても、木造は軽量鉄骨の倍以上に保険料は高くなります。
保険料は、軽量鉄骨のほうが圧倒的に得です。10年払いで木造45万円なら軽量鉄骨は20万程度で済んでしまいますからね。もちろん商品の内容によって違いはありますが・・・。
ところが、地震保険の支払いに関しては、圧倒的に木造のほうが有利だということです。現行の地震保険の保険金支払いに関しては、木造の場合、基礎の開口部に亀裂がいくつか発見されるだけで、一部損として支払い対象になることも多いそうです。しかし、軽量鉄骨の場合、木造とは違って、そうしたことだけでは一部損としての支払い対象にならないケースが多いそうです。
仮に火災保険3000万円だとすると、地震保険は通常自動的にその半分ですから1500万円、一部損に該当すればその5%ですから75万円が支払われることになります。木造だと、その判定が出やすいけれど、軽量鉄骨だとそれは出にくいということです。

保険料が安い軽量鉄骨が有利か、地震保険の保険金が出やすい木造が有利か?
ま、実際のところ、ケースバイケースですから一概にはどうとも言えませんが、そうした違いがあるようです。

木造の有利さと軽量鉄骨の有利さとを兼ね備えたアパートがあればいいんですが・・・。
そんな物件、ありっこない?
いえ、あるんですよね!!

木造でありながら、軽量鉄骨と同じ保険料で、地震保険上の取り扱いは木造そのものとして取り扱われる、そんな物件もあるんです。
「省令準耐火」というやつがそれです。
厳密に言うと、木造でも、耐火構造か準耐火構造かであれば同様の取り扱いとなりますが、省令準耐火に比べるとそれらは極めて少ないと思いますので、ここでは割愛します。
たまーに、木造アパートでも省令準耐火構造というのがありますので、参考までに頭の隅に置いておかれるといいと思います。

今日は有能な代理店さんから損害保険のお勉強をたくさんさせてもらった一日でした。

保険のことをしっかり勉強して論理的に突っ込んでいくことで、当然支払われるべきものを支払ってもらうことは正当なことですが、味をしめて不当なことをしてはいけないのは言うまでもありせん。
くれぐれもお間違いのないように・・・(^_^)。

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あと一踏ん張り!!

2012-12-06
先日の記事で営業をかけて回ったと書いた学生アパートが順調に予約申込みをいただいています。
来春卒業生で空くのは3室、営業をかけて回って一週間でそのうち2室が決まりました
先日の記事にも書きましたように、申込み自体は、すでに全室にいただきましたが、新大学院生2名、新専門学校生1名、住み替えの新3年生1名の方には、ほんとうに申し訳ないのですが、お断りした次第です。短期入居はツライんですよね。

さて、明日からは、また別のアパート。こちらは社会人中心のアパートに退去が出たので営業をかけに行ってきます。2泊3日の予定でビジネスホテルに泊まって、2日目の夜は、いくつかのアパートで協力してもらっているプロパンガス会社の人たちと今後の事業展開の打ち合わせと交歓会を兼ねた飲み会です。ちなみに、不動産賃貸の事業は、いろいろな人たちにお世話になりながら進めていくわけですが、よーく考えてみると、われわれオーナーと利害が一致して同じ立場に立つ人たちって意外に少ないんですよね。
銀行だって、管理会社だって、必ずしも100%利害が一致するわけではありません。その中でプロパンガス会社は、ほぼオーナーと同じ立場に立っています。空室では商売にならないわけですからね。
ちなみに、管理会社の場合は、入居率がよくて、まったく動きのないアパートというのもあんまり利益にはつながりません。一度入ったら、なかなか出ていかないアパートは、毎月の管理委託費と少々の修繕費ぐらいしか入ってきませんからね。オーナーにとっては、常時満室で動きのないアパートが一番良いのですが・・・。
管理会社にとって収益面で一番良いのは、退去してもすぐに入居者が決まる、つまり、入りたくなる物件だけど、そう長く住まないで出ていく物件でしょうね。つまりは稼働率のよい物件。そんなアパートだと、管理委託費を得ながら、仲介手数料や広告料もしっかりと得られますからね。退去時のリフォーム上乗せの利益だって得られますよね。
でも、最近は、そんなアパートなかなかないみたいですけどね。

来週は、この前、契約したアパートの内部リフォームや設備投資について、管理会社の店長さんと打ち合わせをする予定です。できるだけ、女性店長さんに絡んでいただいて、管理会社さんのモティベーションが上がるように持っていきたいと思っています。それが済んだら、2週間後の決済が待っています。年が明けてから、賃貸シーズンに向けて、外壁塗装と空室内のリノベーションに入る予定です。

これから年の瀬まで、確定申告の準備をしながら、あちらこちら飛び回って、今年一年を気持ちよく終えられるように、体力と気力であと一踏ん張りがんばらねば!!

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妥協はしません!!

2012-12-02
昨日まで、遠隔地の物件の入居者獲得の営業に行っておりました。
大学生向けのアパートなので、この時期、AO入試やら推薦入試やらで合格した人が親御さんとともにアパート探しに出てこられるのです。
12月からはまさにそのシーズン真っ直中という状態になります。
その手前で、仲介の不動産屋さんに来春の卒業生で空く部屋の資料を渡しておかなければなりません。
資料の作成がけっこうたいへんなんですよ。
私のアパートはいつも満室なので、内見ができません。
建物を外観から見ていただいて、それで決めていただかなければなりません。
ですので、室内の様子を、写真でご紹介できるようにしておかなければいけないわけです。
これは、けっこう大変なんですよね。
というわけで、そういう資料をいっぱい作って、現地に行って、合計23店舗不動産会社を回ってきました。
そしたら、帰って来るや否や、携帯は鳴りっぱなしの状態です。
でも、きちんと不動産会社の営業マンさんに言ってきたにもかかわらず、2年生から3年生になる時点の人の住み替えだったり、新大学院生だったり、新専門学校生だったりのご紹介が多いんですよね。
新大学院生ということは、おそらく、あと2年間で大学院は卒業です。
新専門学校生ということは、まず、2年で卒業です。
住み替えでも、中には現在3年生で来春4年生になるところだというような人も多いんですよ。そんな人の場合、どう考えても、住んでくれるのは1年間じゃないですか・・・。
それに初期投資して、営業かけて回る意味はないんですよね。
よほど、入らないアパートならわかりませんが、普通に大学の新入生が申し込んでくれるアパートに、わざわざ2年間や1年間しか入居しないことが分かっている人を入れる必要はないですよね。
私のアパートを気に入ってくださったことはほんとうにうれしいのですが、
断腸の思いでお断りせざるを得ません。
ほんとに「ごめんなさい」と心の中でお詫びしています。

というわけで、ビジネスでやっているわけですから、情に流されるわけにはいきません。
決して妥協はできません。
今年も新入学生のみ限定で決めていくつもりです。
毎年、どういう人がどういう時期に、どの不動産会社から申し込みするのか統計をとって、
それを手帳に記していますのでそれを見れば一目瞭然です。
これからの流れがだいたい想定がつくのです。
だからこそ、強気で待っていることもできるわけです。

来春卒業で空くのは3室ですが、本日、そのうち1つが新入学生で決まりました。
12月中に、全室予約で決まってくれるだろうと思っています。

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美人でドライな担当職員

2012-11-27
昨日は、午後から、どしゃ降りの雨の中、青色申告会に行ってきました。
今年、購入した複数の物件の減価償却費などを担当職員に相談した上で、専用ソフトの初期設定をしてもらうために、です。
減価償却費の設定はもちろん自分でもできますが、青色申告会の担当職員にも係わってもらうことで、後から変更できない減価償却費について、様々な角度から再度確認してその是非を検討して設定したほうが安心できるんですよね。
自分のハマリ込んだ考えや思い込みだけでやっていると、税法上のことは思わぬところに落とし穴があったりするので、気が抜けません。

土地建物の按分についても、単純に建物比率を上げさえすればいいというわけでもありません。
各々の物件を将来的にどうしようとしているか、そのスタンスによって、やり方も違ってきます。
そうしたことを、青色申告会の担当職員と何でも率直に話しながら検討していくと、よりよい形が見えてきます。
もちろん、担当職員とは、ツーカーの間柄であることは言うまでもありません。
今回の物件取得に向けて、現地調査に突っ込んでいく際にも、税法上どうすべきか思いついたことがあると現地からすぐに電話をかけて、相談に乗ってもらいました。
そんな間柄ですので、今日行った際にも、
「実は、今年の分は、領収書の仕訳はしているんですが、まだ全然入力してないんですよ(^_^;)。それどころか、去年の分の繰越し処理もしてなくて・・・今から思いっきり入力していきますから・・・すみませんm(_ _)m」
なんて、正直に言いましたが、
「はいはい、大丈夫ですよ。まどのさんは、毎年、申告のときには、全部きちんと間違いなく入力してくださってるので、ぜーんぜん問題ないですよ」
青色申告会でも職員によってはけっこう当たりはずれ(?)があって、人の話も聞かず頭ごなしに上から目線で指図するような口調の人もいるんですが、私の担当職員は、話が分りやすくて非常に柔軟性があって臨機応変で(ということは頭脳明晰な証拠ですが)、何より明るい人なんで助かっています。
もうひとつ何よりなことにこの担当職員、細面の美人なんですよね(*^_^*)。
やたらドライでテキパキしているので、人によっては冷たいなんて嫌う人もいるようですが、私もドライな性格なので波長があって、とってもやりやすいです(^_^)。
1月下旬~2月初旬の申告の際は、ごった返しの人いきれの中にもかかわらず、二人で余談ばかりしゃべって、笑いながら確定申告の作業を進めています。

今年も残すところ、あと1ヶ月あまりとなりました。
さーて、この辺で、確定申告の準備作業を、本気でスタートさせないと・・・・。
よーし、がんばらねば!!

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三日酔い??

2012-11-21
昨日今日と、三日酔いでゴロ寝の日々でした(苦笑)。

このところ、やたらに忙しくて、あっち行ったりこっち行ったり・・・・バタバタ続きで、
そんなときは、テンション上がりっぱなしなので飲まないでいられない(苦笑)。

歳ですね~やっぱり・・・・。
物件調査やら、融資付けやら、契約やら、そして、入居者獲得のための不動産会社回りとか・・・動きまくってるときは、体の疲れなんて全然感じないんですが、仕事しまくってから飲んで寝て起きると、まあ、腰は痛いは首は痛いはで、・・・やっぱり昔のように無理はききませんね。
でも、こんな日々を送っていても、朝早く出勤しなくてもいいのが何よりもありがたいですね。
何年か前までのことを思うと、天国みたいです。
二日酔いでフラフラになりながら出勤して、それでも午前中は気合で何とか仕事をこなしているんですが、午後になると、もう地獄のような苦しさに襲われて、倒れるンじゃないかと思うことばかりでした。
あの頃のことを思うと、今はやっぱり、贅沢な日々です。
常にやるもやらないも自分次第で、主体的に生活が決められるのが何より嬉しいことです。

ま、いろいろありますけど、早期リタイアは私にとっては今のところ成功だったなと思っています。

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速攻契約完了!!

2012-11-17
先日、買付を入れた物件、本日、無事に契約完了しました。

前回同様、買付を入れてから一週間での契約です。

これまた前回同様、今回の売主さんはごくごく普通の一般人の方で、和やかに談笑しながら気持ちよく契約することができました。

お互いに何度も「ありがとうございます」とお礼を言い合って、ある種、古き良き日本人の美徳(?)を体感しました。

帰りは嵐のような大雨になってしまいましたが、とってもさわやかな一日でした。

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買付を入れて来ました!!

2012-11-12
昨日は、朝早くから北関東の物件を調査に行っていました。
先週、女房と一緒に見に行った物件ではなく、新たに出たばかりの物件です。

元付業者さんに空室の内部を見せてもらった後、じっくりとその地域を調査した上で、管理会社に行って2時間ほどかけて、ほんとのレントロールを聞き取り調査し、今後の客付けをどうするかを相談してきました。
売買の元付業者もまだレントロールを作成していませんでしたので、自分で調べたわけです。
実際の話、ほんとのレントロールは自分で調べるのが一番です。

結果、入居している人たちはかなり長く住んでいる人ばかりなので、今後の募集はその賃料では無理があることが分かりました。ただし、入居中の人たちはいろいろな面からみて、そう簡単に退去することも考えにくいので、当面、入居中の部屋に関してはそのままの賃料でいけそうです。
現在の空室の賃料をどうするか、管理会社の店長さんに下記の3パターンに分けて回答してもらいました。
①現在のままで募集し、すぐに客付けできる賃料はいくらか?
②現在のままで募集し、客付けできる相場どおりの賃料はいくらか?
③外壁塗り替え、内装リフォームをしっかりとやって設備も新しくした場合の賃料はいくらか?
築年数はかなりいってますので、外壁塗り替えは必須です。どうせ外壁塗り替えをするのならば、内外装しっかりとリフォームして設備も新しくするのが今後のことを考えると妥当なところでしょう。店長さんの③に対する回答は、そう大喜びするほどではありませんでしたが、内外装しっかりとリフォームすればそこそこやってイケル!そう思える賃料でした。

夜、元付業者さんの会社に行き、買付を出して来ました。
本来ならば、150万は指値を入れて当然のところですが、すでに融資付きの満額買付を入れた人が2人、そして、私の直前に室内を見た人が、現金買いで満額買付を入れる可能性が濃厚でしたので、指値は入れませんでした。指値を入れた後のような売値で出ているとも言えますので、あえて入れることもないでしょう。
他を押しのけて割って入っての買付ですので、ローン条項なしの現金決済です。
ま、これでよかったかどうかは分かりませんが、土地の路線価が売値を上回っていて、土地の形状も周辺環境も抜群に良かったので、将来の出口を想定しながら決断しました。 
私の最近の厚かましい目標には利回りの面で達しませんでしたが、それでも満室想定表面利回りは、一般的には驚くほどの高利回りですので、まずは良しとしましょう。150万の指値の分ぐらいのキャッシュは、リフォームして早期に満室にしてしまえば1年で得ることができます。1年後に取得したと思えばいいことです。

政策金融公庫での土地建物の評価額は、取得価格をはるかに上回っていますので、これを担保にして、さらにどう進むか、次へのジャンプ台的な物件として位置づけています。

明日は政策金融公庫の担当者に会って、現金決済の段取りをつけてくる予定です。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

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日本政策金融公庫完全攻略レポート

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後出しジャンケン!?

2012-11-07
11月になって、初めての更新です・・・・(^_^;)

まだ、師走でもないのに、忙しくて忙しくて・・・・。
けっこう、最近、面白い物件が出てくるので、あっち行ったりこっち行ったり、バタバタ動き回っていました。
この前の日曜は、北関東の物件を女房と二人で見に行きました。
この物件、その数日前に、私一人で見に行ったのですが、まだ出たばかりで、元付け業者さんがカギも持っておらず、空室の内部を見ることができませんでした。
それで、出直して来ることにしたわけです。
築古物件ですが、うまく満室に近い状態で回せれば収益は相当上がります。
今回見に行く前には、塗装屋さんとプロパンガス会社さんにも連絡し協力を要請して快諾を得ました。また、政策金融公庫の担当者にも相談して現金決済の段取りを取り付けました。
確実に現金で決済できる態勢と格安でリフォームできる態勢を整えて、再調査に行ったというわけです。
で、今回、空室内を2部屋見せてもらい、「おお、これなら、内装リフォームもしやすそうだ!」と、食指は動いたのですが、レントロールといえるほどのものがまだできていません。前回、元付け業者さんが言っていた賃料は各室非常にきれいに揃っていましたが、実際はまったく違っていました。てんでバラバラの賃料でした。地方に行くと、自主管理で放ったらかしは当たり前ですから、仕方ないのかもしれません。地方の高齢の大家さんの場合、よくありますよね、めちゃくちゃな賃料設定が・・・・。
客付けはちっちゃな不動産会社一社に頼んでいるだけ。ろくなリフォームもしていないのに、半分以上入っているのが不思議です。
ただし、現地調査の際に何人か入居者さんを見かけましたが、年齢も属性もかなりバラツキがあるようです。どんな人が入っているのか、元付け業者さんが把握してくれていないと買付など出す気にもなりません。
でも、すでに買付を出した人が二人いるとのこと。ハッキリした値段は元付け業者さんが言ってくれないので推測ですが、
1番手は、売主希望価格に300万ほどの指値を入れた他社のお客さん。
2番目はさらに数百万ほど下回る指値で、元付け業者さんのお客さん。
どちらも、地元の人です。
地方の築古アパートですので、東京の人が買いたくても融資はなかなか受けられません。都市銀行での融資はまず不可能です。信金ならば、もしかしたら出してくれるかもしれないという感じです。
ですので、地元在住の不動産事業で一定の実績を上げている人ぐらいしか、融資は無理でしょう。もちろん現金買いの人は買えますが、それはあまりいないでしょう。

現在は、出たばかりなので、問い合わせもかなりあって、いわば“嵐の真っ直中”。そんなときに、ジタバタしても仕方ないので、私は買付は出しませんでした。
ローン特約なしの現金決済で購入することを伝えた上で、「一段落して、私が買主に適していると判断されたら、またご連絡ください。お話させていただいて、まとまればすぐに決済させていただきます」と言って帰ってきました。

元付けさんが「だいたいの目安だけでも聞かせてください」とおっしゃるので、「買付を出されたお二人より安いですよ」と正直にお伝えしておきました(^_^;)。これは言わない方がよかったかもしれませんね。
“後出しジャンケン”が効を奏するかどうか、期待しないで待ってましょう(^_^)。


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リフォーム費削減・・・その2

2012-10-24
10月になって初めての更新です。
その間、公私ともに忙しすぎて、なかなかブログまで手が回りませんでした(^_^;)
少し前の記事にも書きましたが、私の場合、不動産の棟数を増やしていくたびに、
どんどん厚かましくなって(?)、物件を見る目もどんどん厳しくなってきて、
そんじょそこらの物件では物足りなくなってしまったようです(^_^;)
ブログ更新をお休みしていた間、競売物件や任意売却物件などを追いかけたり、現在の所有物件のいくつかで提携している光インターネット会社をより費用対効果のバランスのよい会社に変更すべく、各社を比較検討し相見積もりを取ったりすることに没頭しておりました。

おっと、また話が長くなってしまいそうなので、本題に移ります。
リフォーム費の削減のことを、前回の記事で書きましたが、その続きです。
前回は、「プロパンガス会社の協力」について書きましたが、リフォーム費用の削減ということでは、私の経験でいうと「プロパンガス会社の協力」の次に大きいことは、塗装屋さんの選び方だと思います。
実際、リフォームする際に、これほど大きな金額の差が出る業種もあまりないように思います。
同じ事を頼んで、これほどまでに金額差が大きいのはなぜ?
もちろん「安かろう、悪かろう」の詐欺まがいの業者は論外ですので、ここでは省きます。

3年前に塗り替えた小さな1K4世帯のアパートを例にお話ししてみますね。
そのとき、私が見積もりしてもらった相手は、5つの業者さんでした。
最初の見積もりと、交渉した結果の最終的な見積もりを記してみます。
A リフォーム会社                    110万円→63万円
B 塗装会社                        90万円→80万円
C ホームセンター某社リフォーム部            126万円
D ホームセンター某社リフォーム部              89万円→83万円
E 塗装職人グループの代表(塗装職人の親方)       75万円→64万円

この5つに見積もりを依頼して、最初の見積もり金額の違いにも驚かされましたが、その後の再見積を依頼した結果、金額の下がりようにも驚きました。

さて、交渉の結果、これだけ下がったのですが、値段だけ下がればいいわけではありません。持てる知識と経験を総動員して、手抜きなしの塗装工事だとこちらが確信できるレベルで決着をつけなければいけません。

A のリフォーム会社の最終見積もりが一番安くなったのですが、これは営業担当者が盛んに営業成績を獲得しようとがんばった結果ですが、実際に作業する塗装職人さんの実入りは少ないだろうと判断して、選びませんでした。手抜きになるといけませんので。
近所に巨大なホームセンターが2つありましたので、試しに、リフォーム部に見積もりを依頼してみました。
Dのホームセンターもけっこうがんばって安くしてくれていましたが、これも当月の売り上げが足りないようで、なんとかノルマを達成するための担当者の苦肉の策に見えました。

結局、このうちのどこに依頼したかと言うと・・・・どこにも依頼しませんでした(^_^;)。
実は、当初から、以前から付き合いのあるフリーの塗装屋さんの親方がやってくれる手はずになっていたのですが、どれぐらいの値段で依頼してよいのか判断できないので、他の業者で出してもらった値段を元に、お願いすることにしたわけです。

結果は、さてどうなったでしょう?
屋根塗装は、モニエル瓦でしたので、県の瓦業組合の会長に何度も相談して、瓦職人さんに現場を見てもらった結果、「日当たりがよくてコケもはえていないので、少なくともあと10年は持つ」ということでしたので、塗り替えはしないで、割れていた瓦の入れ替えと釘の打ち直しをしてもらいました。屋根は補修工事だけで済んだわけです。

外壁塗装(親方が全部一人で塗りました)       53万円
屋根の補修工事                    5万5000円
合計                         58万5000円

それから3年経ちましたが、外壁も階段も、塗り替えた当時に近い状態をしっかりと保っています。

外壁塗装をどこに頼むか、これは大事なことですね。

ちなみに、今回取得した物件での外壁塗装は、当時の塗装屋さんの親方はすでに引退されてしまったので、E の塗装職人グループの代表(塗装職人の親方)にお願いしました。
雨樋の補修や室内塗装までサービスしてもらって、ほんとに良心的な仕事ぶりでした。
もちろん今回も4つほど相見積もりを取りましたが、一番高いところとの差は63万円でした。
その差で、小ぶりの物件一棟丸ごと塗れちゃいますよね。

こうした良心的な職人さんとの付き合いをどれだけ継続していけるかということも、不動産投資における重要ポイントだろうと思いますね。

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リフォーム費削減・・・その1

2012-09-30
今回のリフォーム、当初、仲介不動産会社さんが見積もってくれていた費用よりもかなり安く済ませることができました。

結果、利回りもそれだけ高くなりました。
当初、6室中4室入居中ということでしたが、後に、そのうちの1室は半年前から所在不明で、連帯保証人のお母さんが家賃を払い続けていることが判明しました。結局、そんな危ういものを引き継ぐわけには行きませんので、お母さんの意向も聞いた上で、売主さん所有の段階で残置物処理をして契約を解除。ですので、私がイヤ~なものを引き継ぐことはなくなったのですが、6室中4室入居中から3室入居中ということになってしまいました。ということは、リフォームする部屋が2室から3室に増えてしまったわけです。
それでも、費用をグッと抑えられたことの要因の一つが、プロパンガス会社の協力でした。以前から少し離れた街で所有している物件で付き合いのあるプロパンガス会社に協力を仰いだのですが、このプロパンガス会社というか担当者が打てば響くような気持ちのよい人で、いつもプロパンガスのことに限らず、水回りや電気工事までお世話になっていました。しかし、追加で1棟6室だけではあまりにも申し訳ないので、もう1棟近所の所有物件を抱き合わせでお願いしました。
この物件、ガス給湯については各室バラバラの状態で、昔のバランス釜仕様の浴槽をそのまま使っている部屋もありました。今回、リフォームした部屋の中では3室中2室がそうでした。それを大きな浴槽に変える費用は、不動産会社さん経由のリフォーム会社の見積もりでは一室45万円(税別)になっていました。 ま、この金額はちょっと高すぎると思いますけどね・・・。
結局、それをプロパンガス会社さんの協力で無償で変えてもらうことになり、その分だけで2室分90万円(税別)が浮くことになったというわけです。

新しい浴槽はこんな感じです↓
新しい浴槽
取り替え前の浴槽はこれ↓
以前の浴槽

さらには、キッチンセット3台交換のうち1台は無償で交換してもらえることになり、他のキッチンセット2台も卸値で工賃無料で設置してくれるというわけです。もちろん古いキッチンの廃棄処分費なども一切かかりません。
新しいキッチン

その他に、水道やシャワーなども従来通り工賃無料で卸値で(または私が安く仕入れた物を工賃無料で)設置してくれ、今回はさらに室外防水コンセント3個やエアコン用の電源コンセント3個、そして給湯器のリモコンなども無償で設置してくれました。にもかかわらず、これまでのガス会社さんよりも安いガス料金設定でやってくれるので、入居者さんの負担も減って、ほんとに願ったり叶ったりという感じです。
今後の給湯器の交換や浴槽取替も無償でやってくれますし、水道や電気などの工事はすべて実費でやってくれるので大助かりです。
今回、リフォーム費用を安く済ませることができたことの要因の一つが、このプロパンガス会社さんと付き合えたおかげです。

一挙に満室にできたことで、彼らのがんばりにも応えてあげることができたので、ホッと一安心です。もちろん、2棟の従来のプロパンガス会社さんからの「変更しないでほしいという切なるお願い」もありましたが、断腸の思いでそれを振り切り、今回のこのプロパン会社さんに給湯器や配管を安く売り渡してもらうよう説得して橋渡ししたり、新たに入居契約をしてくれた法人にも直接、このプロパンガス会社さんを引き合わせたりと、通常はあまりアパート・オーナーがしないようなこともやりました。それによって、このプロパンガス会社さんの金銭的負担と労力的負担を少しでも軽くしてあげているわけです。

私の心強い味方になってくれる、このプロパン会社さんとは、近日中に「お礼の打ち上げ会」をする予定です。

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利回り決定!!

2012-09-24
今回の取得物件のリフォームもほぼ完了し、費用もほとんど確定しました。
10月からの満室も決定しましたので、
この辺で、今回の物件の利回りを計算してみることにします。
何種類か出してみます。
リフォーム完成物件

まずは、一般的な表面利回りから・・・。
年間満室賃料収入÷購入価格=31.76%

次に、リフォーム費用を含めての利回りは、
年間満室賃料収入÷(購入価格+リフォーム費用)=25.13%

さらに、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、その他の諸費用などを含めての利回りは、
年間満室賃料収入÷(購入価格+リフォーム費用+仲介手数料+登記費用+不動産取得税+その他の諸費用) =23.27%


ちなみに、日本政策金融公庫での借入金の金利等は以下のとおりです。
返済期間15年 全期間固定 元利均等返済
1.25%(当初2年間) 以降1.75%
※元金均等返済はあえて選択しませんでした。
※借入金額は購入価格+その他の経費すべての合計額よりも多い金額、いわゆるオーバーローン。
※返済比率は35%未満です。

今回の物件に関しては、この利回りや金利などもさることながら、最も成功したと思えるのが、ニッチな市場での法人借り上げ契約ができたことです。
もちろん、この物件に限ってのことですが、けっこう長い期間、経費もあまりかからない安定した経営ができそうなのが嬉しいところです。
ただし、小ぶりの少額物件ですので、収益率は良いのですがそれほど高額のキャッシュフローは見込めません。
こうした物件ばかりを数棟持てば、低リスク高利回りでキャッシュフローも得られるのですが、なかなかそんな虫のいいことはありませんよね。
さーて、また、次へと進むことにいたしましょう。

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簡単で“費用対効果”抜群な工事!?

2012-09-17
今回の取得物件のリフォームも8割がた終了しました。
あとは、プロパンガス会社さんが浴槽とキッチンとトイレ便器を設置してくれた後、清掃クリーニングが終われば完了です。
今回のリフォームで、私が自分でやった箇所は、トイレの便器洗いや草刈りなどを除けば、主に電気コンセントとスイッチ類の取り替えです。
現地に行って、業者さんに差し入れをしながら、ただブラブラしていても仕方ないのでコンセントやスイッチ類の取り替えをやっていました。
コンセント・スイッチ類の取り替えは、以前、1Kの部屋一室のリフォームをする際にやってみましたが、ことのほか簡単でした。
ただし、今回は、1室に付き10箇所あるので3室で合計30箇所。けっこう時間がかかりました。
業者さんたちとの打ち合わせの合間を縫って、少しずつやってきました。
テレビのジャックも自分で取り替えることも可能ですが、テレビが映るかどうか試験できないので、専用の受信機器を持っている電気工事屋さんにやってもらいました。
今回のコンセント類の取り替えで若干苦労したのは、取り外してみて分かったのですが、中に箱形のネジ止めが付いていなかったことです。付いていたのは、穴に半分入れる形の金属のネジ止めです。これだと、慣れない素人には取り付けるのに時間がかかるので、中側に入れて枠全体を挟み込むような形のネジ止めを使いました。
折り曲げてクロスボードを挟むものが二つ付いているので、それで固定してからネジ止めすればいいので、素人にも簡単にできます。
スイッチ取替え、ネジ止め

スイッチ取替に便利なネジ止め

電気工事屋さんに言わせると、むしろ、プロはこれに慣れていないので逆に使いにくいらしいですが・・(^_^;)
今回は、“質実剛健で安全安心な”部屋づくりを目指していますので、スイッチ類は例のおシャレなタイプではない標準的なものにしました。
スイッチ取替前スイッチ取替後

こういうものも、近所のホームセンターに聞いてみると、1室10箇所だと工事費は材料費別で約4万円、3室だと12万円程度かかるとのことです。個人の電気工事屋さんだともう少し安くできるでしょうけど・・・・。いずれにせよ、けっこうな金額がかかることは確かです。
その分、暑い中がんばってくれている業者さんたちにたっぷり差し入れをしたり、仲介不動産業者さんと飲みにでも行ったほうがいいかもしれませんね(^_^)

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リフォーム途中で満室決定!!

2012-09-09
昨日、リフォーム途中のアパートの空室全室に申込みが入りました。
決済が8月27日でしたので、12日目に満室決定です。
まだ、外壁塗装の真っ最中、空室3室のリフォームも半分程度しか済んでいない段階ですので、これまでのどの物件よりも早い段階での満室決定です。
外壁塗装真っ最中

数日前、私が以前から付き合いのある法人に話を持っていったところ、すぐに全室押さえてほしいとの連絡を受けました。押さえるというのは、一般の入居者募集をしないでほしいということです。
さらに、今後、空室が出たらその都度借り上げてくれて、将来的には6室全室を借り上げるとのことです。
法人一括借り上げと言っても、浮き沈みやリストラなどのある業界ではないので、この物件に関しては、余程のことがないかぎり、極めて安定的な経営が保証されたようなものです。
需要と供給のバランスがとれていない、いわゆる「ニッチな」市場ですので、私の年齢と事業の目的に合わせる形で、今後の経営を推し進めていくことが可能です。
ほんとに、「願ったり叶ったり」という感じです。
今後、私は、できれば、一般のアパート経営ではなく、こうした「ニッチな」市場での安定的な不動産経営にシフトしていきたいと考えています。

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外壁塗装スタート!

2012-09-05
一昨日から外壁塗装がスタートしました。
今日、行ってみると、こんな感じになっていました。想定どおりです。

外壁ビフォー・アフター


もう少し奇抜な色にしようかとも思いましたが、色見本にある型番の色にしておきました。
昔、自宅を建てたとき、近所の気に入った外壁の住宅の写真を撮って、住宅メーカーのカラーコーディネーターさんに「この感じでお願いします」と注文しましたが、塗り上がった色を見て、ビックリ仰天!!
「まさか、こんな趣味の悪いドギツイ色になるとは!?」
近所の人も、首を傾げる色になっていましたので、即座に塗り替えてもらったという失敗を経験しています。
色見本にある色だと、そのままメーカーで作ってくれますが、色見本にない色だと、塗装屋さんがこちらの意見を聞きながら作ってくれることになります。その際、ペンキ缶の中の色を見ながら外壁全体に塗った場合にどうなるかを想像するのも難しいし、塗装屋さんにしっかりと表現して注文するのが難しいのです。
なるべく失敗がないように、汚れてくすんだ外壁をきれいにすることをまず第一義的に考えて、色見本にある無難な色にしました。
屋根の縁の色は、赤茶だと錆び付いたイメージがするので、そこだけは濃いブルーにしてもらいました。

この塗装屋さん、フリーの職人さんで良心的な仕事ぶりと値段です。
空室内の木部も全部きれいに塗ってくれましたし、はずれてしまった雨樋もしっかりとビス止めして直してくれました。
日本一の猛暑地帯ですので、ほんとに職人さんたちも大変です。
さすがに、折板屋根は“人間の鉄板焼き”ができそうなぐらいの熱さですので、足場を外した後に、少し時間を置いてから塗ってもらうことになりました。
なんとか、この猛暑が和らいでほしいものです・・・・。

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巨木を切り倒す!!

2012-09-01
数日前、決済が終わってアパートに行ってみると、気になっていたデッカいシュロの木が見事に伐採されていました。

でかいシュロの木

このシュロの木、売主さんが植えたらしいのですが、大きくなりすぎたので、始末に困って庭師に頼んだら、とても一人では手に負えないということで断られたということです。
不動産会社に相談すると、アパートに倒れかかるといけないので、外壁塗装の足場を組んでいるときに、何人かで切りましょうと言ってくれましたが、実際のところ、どうしていいのか困っている様子でした。
現地の市役所に問い合わせたところ、直径15㎝で長さ50㎝までの木ならば廃棄物の処理センターで10㎏当たり数百円で受け取ってくれるとのことでした。ただし、そこまで裁断するのは、こちらでしなければなりません。
このシュロの木、厳密に言うと、直径15㎝どころではありません。なぜか、根に近い部分は20㎝ぐらいの細さですが、上に行くほど太くなっていて直径40㎝ぐらいはありそうです。
根本が細くて上に行くほど太いので、台風でもやって来ると、あおられてアパートに倒れかかってきそうなので、できることなら、この際、切ってしまいたいと思っていました。
でも、誰が見ても、切るための労賃だけでも数万、そして、どう処分するかという点でもかなり難しいし、費用がトータルでどれだけかかるか分からない、そんな代物でした。
ところが、私がひょんな事で知り合った人たちが二人がかりで切り倒して処分してくれました。

伐採の労賃が12000円、処分費が3000円で、合計15000円。

伐採されたシュロの木

この人たち、何者なのかはよく分かりません。

「泥棒以外は何でもやるよ」なんて冗談を言っていますが、いろんな人生を渡り歩いてきた「おもしろおかしい人たち」のようです。

数日前に、エアコン設置の電気工事屋さんの紹介で知り合ったばかりの人たちです。
このアパート、古いアパートですので、エアコンのホースを出す穴の場所も確保されていないのです。それで、家電量販店に連絡して、標準工事費で設置できるかどうかを見積もりに来てもらいました。
やって来た下請けの電気工事のおじさんたちに見覚えがありました。
昨年暮れ、このアパートの近所にもう一棟私が所有しているアパートのエアコン4台を設置してもらった際に来てくれた人たちです。最近のエアコンはリモコン受けが付いていないためにそれだけ追加注文しなければならないことが多いのですが、私がその発注を忘れて、エアコンを設置した後、困っていると、「そういうことがよくあるんで、まとめて用意してるんだよ」と出してきてくれて、タダで設置してくれました。ちなみに、エアコンのリモコン受け、追加で注文すると一個大体700円~1000円ぐらいします。それを4個タダで設置してくれました。
そのおじさんたちに久しぶりに出会って私が喜んでいると、簡単に、標準工事費でできる方法を考えてくれ、それまで設置されていたエアコン2台を取り外してくれた後、どこかに携帯で連絡しているのです。「エアコン2台と、他にもカーテンレールとか鉄のものがあるから、持ってったげてくれよ」
数分後、やって来たのが、今回、木を切ってくれたおじさんたちの一人でした。
そこで、立ち話をしているうちに、このシュロの木を切ってくれることになったというわけです。
ついでに、あと5000円追加して、隣にあったミカンの木も切ってもらい、アパート周りの草刈りで出た草やゴミの処分も頼みました。
おかげで、ご覧のとおり、アパート周りがきれいサッパリ片づきました。

ビフォー  → アフター


「何でもやりますからね、いつでも声かけてください」と言いながら、トラックの荷台に木と草とゴミを山盛りに積み込んで、風来坊みたいなおじさんたちは去って行きました。

こういう気楽なおじさんたちは、思いのほか、役に立ちますねー!!

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現金決済完了!!

2012-08-29
一昨日、無事に決済を終えました。
今回は、売主さんの口座番号の連絡がこちらに来るのが間に合わず、仕方ないので、
銀行で売買の残額を現金で引き出して、満員電車に揺られながら持っていきました。
同じ管内ならば、小切手決済のほうが安全ですが、管轄が違うと小切手が確定するまで数日かかってしまいます。
現金そのままで持参というのは、これからもないでしょうから、記念撮影しておきました。
現金決済

今回は、決済の前に売主さんの承諾を得て、草刈りやらリフォームの準備やらで何度もアパートに入っていましたので、もうすっかり取得したつもりで、「あ、まだ決済してなかったんだ」という感じでした(^_^;)

もうすでに、昨日から足場が組まれて、リフォームがスタートしています。
ここまで来ると、私の役目としては、全体を監督しながら指示伝達と交通整理に徹していればいいので比較的楽です。

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業者と間違えられる(^_^)

2012-08-26
昨日まで、今度買う物件のリフォーム前の打ち合わせと準備作業で現地に行ってました。
一昨日、日帰りする予定でしたが、あまりの暑さで作業がはかどらず、体中汗まみれ、汚れまみれでとても電車を乗り継いで帰れる状態ではなくなってしまいました。ボロいTシャツを何枚も持っていって何回も着替えたのですが、もう吹き出す汗ですぐに搾れるぐらいになってしまいます。
空き部屋のシャワーで水浴びして帰るつもりが暗くなってしまい、電気が止められてるのでシャワーも浴びてられません。
近所のビジネスホテルで一泊して、昨日一日作業して、夜中に自宅にたどり着きました。
これが遠隔地物件のリフォームのつらいところです。
基本的に私は、セルフリフォームはやりませんが、要所要所はしっかりと指示できるように、リフォーム前の準備作業や打ち合わせは入念にやります。
トイレ洗い

今回の現地行きでやったことは、大体以下のようなことです。
塗装屋さんとの打ち合わせ
クロス屋さんとの打ち合わせ
サッシ屋さんの窓調節の立ち会い
電機屋さんのエアコン撤去と穴塞ぎ立ち会い
不動産屋さんとの決済の段取り打ち合わせ
電気工事業者さんと廊下と階段の電灯取付打ち合わせ
プロパンガス会社さんの浴槽撤去、キッチンセット撤去、トイレ便器とタンク取り外しの立ち会い。
廃品回収業者さんに廃棄物引き取り立ち会い。

大体、以上がメーンでしたが、打ち合わせや立ち会いの間には、自分でも作業できるところはやってきました。
電気コンセントやスイッチ類の取り外しと、敷居スベリの取り外し、そして、浴槽の排水口の洗浄と台所の排水口の洗浄、トイレ便器とタンク洗い。それから、アパート周りの草刈り。
電気コンセント類は、クロスの張り替え前に取り外しておいたほうがうまくいきます。そのままにしておくと、大体の場合、クロス屋さんは、きれいに張り替えたクロスの上からまた汚れたコンセント類を取り付けてくれるのです。どうせ新品に取り替えるのに、わざわざ汚れきったのを取り付けてくれていると二度手間になるので、はずしてコードだけにしてしまいます。
電源コンセント類の取り外し

室内の木部は塗装屋さんに塗ってもらいますが、よれよれになって浮いてきている敷居スベリははがして塗装の前に張り替えておくのがベターです。
今回、プロパンガス会社さんが、浴槽交換や水栓器具の交換工事、電気工事などは無償でやってくれるので助かります。キッチンセットも卸値で設置までやってくれます。トイレのクロスやCFを張り替える前に、便器もタンクも外してもらいたいというクロス屋さんからの要望があったので、便器もタンクも取り外してもらいました。
空っぽのトイレ

ま、そこまでやることは滅多にないことですので、この機会に、便器もタンクもしっかりと洗浄しておいたほうがよいと思って、自分でやり始めたのですが、洗浄剤を使っても排水管にこびりついたものはなかなかとれません。結局、この作業が一番時間がかかってしまいました。
トイレ洗い2

でも、このアパートの空室の臭いはこれでほとんど除去できるはずです。
台所とフロとトイレ、この3つが臭いの一番のもとですから・・・。

ま、そんなこんなで、汗まみれ・汚れまみれで作業しているところに、売主さんご夫婦が車でやってきました。
私が挨拶しても、奥さんは私が誰か分からずキョトンとしていました。
契約の際、2時間ぐらいは、世間話も含めてたっぷりお話ししたのですが・・・(^_^;)。
このところの作業で、真っ黒に日焼けして汗まみれの私の顔は、どうやら“業者さん”そのものに見えたようです(^_^)。

さて、明日はあちらの取引銀行で決済です。スーツでも着ていこうかな(^_^)

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糞尿まみれ!!

2012-08-21
変なタイトルを付けてしまいました。お食事中の方、ごめんなさいm(_ _)m。

昨日は、朝6時頃、家を出て、電車を乗り継いで約2時間半かけて、今度取得する物件に、打ち合わせに行ってきました。

自宅に帰り着いたのは夜の10時半でした。

打ち合わせの相手は、外壁塗装のペンキ職人さん、家電量販店の下請け業者の人、内装屋さん、そして、不動産会社の担当者さんたちです。
みなさん、非常に協力的で、打ち合わせ自体は、とてもスムースに運びました。金額的には、想定していたよりもリフォーム費用も安く済みそうなのがありがたいです。

それはそうなのですが、ちょっとやっかいなこともありました。
打ち合わせの相手の人たちと予約していた時間よりも、何時間も前に現地に付いて、物件の内部を点検していたのですが、この前の記事に書いた「夜逃げ部屋」が妙に臭いのです(^_^;)。

残置物はすでに不動産会社の若い衆が運び出してくれているのですが、それでもやっぱり臭いのです。
部屋の中を一つ一つ点検していくと、その臭いの場所に行き当たりました。

トイレのフタを開けてみて、ギョえー!!

便が溜まりに溜まっているのです。

外の止水栓を開けて、トイレの水を流そうと試みましたが、ぜんぜん流れません。
というか、タンクに水が来ないのです。
何度、試してもやっぱり水はタンクに来ません。
おそらく、タンクまでのところで故障しているのでしょう。
でも、この便器は何とかしなければなりません。
もうウンザリするほど便が溜まりに溜まった便器です。

タンクに水が来ていないので通常の方法では流せませんが、直接水をかければ、流れるはずです。
台所の水道は出ますので、その水を運んでこようと思うのですが、バケツもなければ洗面器もありません。
そこで、思いついたのが、シーリングライトのカバー。
この前、取り替えるためにはずしておいたカバーに、台所の蛇口から水を入れて、便器にぶっかければ何とかなるはずだ!!
その作業を延々と続けました。
で、ようやく“普通の汚い便器”になったので、その部屋のトイレにあったトイレ用たわしで便器をこすり続けました。
この作業に1時間以上費やすことになりました。

おかげで、何も食べたくなくなりました(>_<)。

結局、朝6時頃、自宅近くのコンビニでおにぎりを一個食べたきり、夜10時半に家に帰るまで何も食べませんでした。ま、それはこのトイレのせいではなくて、日本中で一番気温の高い地域で、炎天下一日中、草刈りやら何やら作業していて、食べ物よりも冷たい飲み物ばかりほしくなったからですが・・・。

ところで・・・・ふと疑問がわいてきました。

この“夜逃げした人”、一体全体、水が流れないトイレで、どれぐらいの期間、用を足していたのでしょうか?
とても、人が座りたくなるような便器ではないのですが・・・?

夜逃げしなければならないぐらい切羽詰まった状態だと、トイレが流れなくて便が溜まりに溜まってる便器の上に座ることも気にならないのでしょうか?

あー、今日は汚い話ですみませんm(_ _)m
こんな記事は書きたくないのですが、考えてみると、これも“不動産投資の実態”なので、あえて書かせてもらいました。

“不労所得”ってのは、どんなことをいうのでしょうかね(^_^;)

こんなことは、本腰を入れて不動産賃貸業をやってる人なら、みんな当たり前のように経験されていることだろうと思います。

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夜逃げした入居者!?

2012-08-10
今日は、6月末に契約した物件のことで、久しぶりに現地に行って来ました。
これまで、他の物件で付き合っているプロパンガス会社の担当者に協力してもらって、一部バランス釜のままの浴槽などを無償で取り替えてくれる段取りを付けるためです。
もちろん、プロパンガス会社も彼の会社に変更します。さらに、近くにある別の所有物件も彼の会社に“抱き合わせ”で変更する予定です。
その目的のために現地に行ったのですが、たまたま、一室の残置物の処理の最中でした。
夜逃げした入居者の残置物

この部屋は、当初、物件売却の話が私に来たときは、「入居中で滞納はなし」とのことでしたが、実際にはちょっと違っていました。半年ほど前から、所在不明になっていて家賃の入金がなくなったため、現所有者の売主さんが(この方は自主管理ですが)、連帯保証人のお母さんに連絡した結果、お母さんが家賃の支払いを続けていたのです。
売買の不動産会社が私をダマそうとしたわけではなくて、売主さんから話が来てすぐに私に情報をくれたので、その時点では不動産会社にも詳細が分かっていなかったのです。
私が購入するに当たって、果たして今後、所在不明の入居者さんが戻ってくるのかどうか、不動産会社の担当者に状況を判断してもらいましたが、やはり、戻る気配はない、ということで、契約の際は、この部屋の契約の解除と残置物の処理を済ませることを決済の条件の一つにしました。
それが、ようやく、お母さんとの話もついて、本日、残置物の運び出しとなったわけです。
不動産会社の若い衆と業者数人が車で何回かに分けて運んでいきました。運んで行った先は、管理会社の倉庫(?)のようです。お母さんからは処分してくださいとの依頼を受けたようですが、管理会社が顧問弁護士に相談したところ、万一のことを考えて、数ヶ月、保管した上で処分することになったようです。それまでの保管料や運送料、処分費は、残置物の所有者のお母さんが物件の現在のオーナーさんに支払うことになっているとのことです。
ま、いぜれにせよ、これでスッキリして、私のほうの取得の段取りも進みます。

ちょうど一週間前、遠隔地の物件を見に行ったのですが、そこで、ウンザリするような部屋を何室も見たことが効を奏したのか(?)、今日はまったく何とも思いませんでした(^_^)。上の写真は、すでに何度も運び出した後の写真です。

やっぱり比較の問題ですね(^_^)。人間、どんなものにも慣れるんですね(^_^;)
でも、目が慣れて何とも思わなくなることが果たしていいのかどうか・・・(^_^;)
こんなのキレイなほうじゃん!!なんて、思ってしまう自分がおかしいかもしれません。

とすると、一旦、心が引いてしまった先週の物件も、もっと凄まじい物件を見れば、「こんなのキレイなもんじゃん!!」と思えてしまうかもしれません(^_^;)。
金融機関の掛け目を入れる前の積算評価額が約3000万円、それを数百万円で買える可能性が濃厚なのですから・・・・。
ま、そんなことはさておき、この部屋の入居者さん、一体どこにいってしまったんでしょう?
40代前半の方のようですが、どこかで生まれ変わったように第二の人生を歩んでいるのでしょうか?

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厚かましい目標!?

2012-08-06
①利回り
年間賃料÷(売買価格+リフォーム費用+仲介手数料+登記等諸費用)の合計額=20%以上
②土地値(路線価)以下の価格で買うこと
③15年返済での返済比率40%未満

この3つが私の狙う物件の数値目標です。
最近、何度も繰り返し見ている「リニューアル投資法」のDVDの中で、中村一晴さんもほぼ同じことを言われていたので驚きました。
ただ、中村さんは、土地の実勢価格以下で取得するということでしたので、さらに厳しい条件です。地域を絞っている中村さんと違って、私の場合、地域が一定していませんので、実勢価格まで調べ上げることは困難です。そのため、路線価を頼りにしています。地方に行くと、実際は、路線価よりも実勢価格が低い場合もあるので、可能ならば実勢価格のほうを基準にするのがよいでしょう。

私の場合、今まで上記の3つの目標をクリアしたことは一度だけです。その他は、諸費用まですべて込みでの利回り20%以上という要件がクリアできませんでした。ただ、この目標設定自体が、最近私の中で固まってきたことなのですが・・・。

厚かましいと言えば、厚かましいかもしれません(^_^;)
私の場合、やればやるほど、だんだん厚かましくなってきているような気がします(^_^;)
厳しい目標を設定しておいたほうがそれに少しでも近づくことができるような気がするのです。

ただし、この目標で動いていると、「いわくだらけ」のかなり危ない物件に出会うこともあります。
先週、調査してきた物件もそんな物件でした。
様々な“いわく”をクリアして乗り越えていき、取得できたならば、上記の3つをすべて達成できる物件でした。

この物件の主な“いわく”は、複数の法律上の問題、物理的汚損の問題、人の問題です。
このうち、法律上の問題は論理的に解決策さえ見出せれば見通しもつきます。また物理的汚損の問題は駆体そのものに問題がなければ、お金をかけてリフォームすれば見違えるようになります。しかし、人の問題はなかなか解決しにくい面があります。
住んでいる人がどのような人なのか、それによっては、いくらリフォームしてきれいにしても健全なアパート経営はできにくい場合がある、そう思います。また、築古物件には、様々な人間の思惑がへばりついている場合があります。

ここに、不動産投資がFXや株とは大きく違う問題があるように思います。
極端に言うなら、「人を人と思わないような神経」が必要なのかもしれません。
こんなときは、「ナニワ金融道」シリーズでも見て気分転換を図るのがよさそうですね(^_^)

リニューアル投資法

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根抵当権設定登記を申請する!

2012-07-31
昨日、根抵当権設定登記の申請をしてきました。
登記官の審査を経て、数日後には登記完了証が発行されます。
これが済めば、先月末に契約した物件の購入とリフォームに係る一切の費用が日本政策金融公庫から私の口座に振り込まれます。
今まで、さまざまな種類の登記を自分で申請してきましたが、まさか自分で担保権の設定登記ができる日が来るとは想像もしていませんでした。
通常、抵当権設定登記の際、登記権利者である債権者(金融機関)が債務者に登記申請を任せてくれることはまずありません。しかし、日本政策金融公庫は快く応じてくれます。
結局のところ、担保を提供しない限り、つまり公庫を抵当権者とする担保権を設定しないかぎり公庫は融資を実行しないわけですから、債務者に登記申請を任せたとしても、公庫のほうは、痛くも痒くもないわけです。
登記申請を任せてもらえると、当然ながら司法書士報酬も不要になります。
日本政策金融公庫の場合、担保権設定の登録免許税はかかりません。
ですので、日本政策金融公庫で融資を受ける際には、上手にやれば、抵当権設定登記は完全にタダでできてしまいます。

根抵当権設定の申請書

融資全体についても、通常、銀行の場合ですと、事務手数料などがかかってきますが、そうした費用もかかりません。
まさに、私にとっては“日本政策金融公庫さまさま”という感じです。
ただ、公庫の場合、よく言われるように、返済期間を長期で組めないというようなことがありますが、15年返済でも返済比率を低く抑えられてキャッシュフローが得られる物件であれば、公庫を利用しない手はないだろうと思います。
ちなみに、今回取得する物件の借入金の返済比率は35%を切っています。

多くの銀行が貸し渋る“木造築古”でも“空室だらけ”でも、(場合によっては)15年返済で貸してくれる日本政策金融公庫は不動産投資家の強い味方だと思います。
私は、これほど使い勝手の良い金融機関と今まで出会ったことはありません。


一般の銀行とは一味違う日本政策金融公庫を攻略するためには一読の価値がある教材です。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
日本政策金融公庫完全攻略レポート

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おいしいとこ取り!?

2012-07-25
さっき、商品券入りの宅急便が届きました。
毎年、秋に請求しているクレジットカードのポイント引き換えを、今年はちょっと早めに請求したからです。
約9ヶ月間のクレジットカード払いで溜まったポイントが商品券4万円分。
ちょうど、私たち夫婦二人の1カ月の食費と同じぐらいの金額です(^_^)。
今年は9ヶ月分ですので少な目ですが、多いときには6万~7万円分ぐらいになります。
クレカで引き換えた商品券

4年数ヶ月前に早期リタイアして、すぐにやったことの一つが、現金払いからクレジットカード払いへの変更でした。
それ以来、コンビニやスーパーは言うに及ばず、電気代、水道代、ガス代などの光熱費や電話代の支払い、居酒屋での支払いからタクシー料金や新幹線代まで、可能な限り、クレジットカードで支払っています。そうそう、娘が留学しているメルボルンの大学の授業料などもクレジットカードで払いました。

それまで、クレジットカードはあまり使ったことがなかったので、最初は、スーパーで数百円の物を買うのに、クレジットカードを出すのにはちょっと躊躇したものでした(*^_^*)。また、現金を持っていなくても買えてしまうので、ついつい余計な物まで買ってしまい、当初は約1.3倍ぐらいは無駄な消費をしていたような気がします。しかし、そんなことも、ほんの数ヶ月間だけのこと。今では、まったく現金と同じ感覚で効率よく使えるようになりました。

クレジットカードも様々ありますが、リタイアする前にはぜひ有利なカードに加入しておかれるといいと思います。場合によっては、勤務先の企業と団体提携した年会費無料のゴールドカードなんていうのもあったりしますよね。本来、年会費1万数千円かかるのが無料で、リタイア後も同じ条件で継続使用できるものがあったりします。
そういう特別なカードでなくても、定職を持たなくなるとクレジットカードには加入しにくくなる場合もあるので、リタイアの前に加入しておくのが得策ですね。
私も、退職する前には駆け込みで、いくつかのクレジットカードに加入しました。現在、メインで使っているものは家族カードも発行されています。
ただし、私の場合、ほとんどのクレジットカードで、「キャッシング機能はなし」に設定しています。そうしたのは、急に飲みに誘われた際などついついキャッシングで下ろして、なんてことになりがちだと思ったからです。それと、キャッシング枠が場合によっては、融資を受ける際の与信に影響することもあると感じていたということもあります。最初の物件を買う際、銀行の融資担当者から、クレジットカードの保有枚数をしつこく聞かれたのを思い出します。ま、これに関しては、年齢や収入などの属性に比べて、異様に多い枚数を保有していなければ、あまり問題はなさそうですが・・・・。

クレジットカードに入っていると、その会社から、封書や電話などで頻繁に勧められるのが、「保険への加入」と「リボ払いへの変更」です。
保険のほうは、これはクレジットカードとタイアップした保険会社の傷害保険に2年間無料で加入できますというようなもの。これは確かに2年間は無料ですが、2年で解約するのを忘れてしまうと、その先は有料になるので私は加入しません。
リボ払いへの変更というのは、一括払いでショッピングした金額を、分割払いに変更しませんかというものです。変更すれば、ポイントがつきますよとクレジットカード会社が熱心に勧めるのは、利息が得られるからです。翌月一括払いだと、こちらの支払う利息はゼロ。クレジットカード会社にタダで立て替え払いしてもらって申し訳ないぐらいですが、もちろんクレジットカード会社は慈善事業をやってるわけではありません。一括払いの消費者からは利益は得ませんが、提携しているお店や会社から手数料を得ているわけです。それだけだと、片方からしか利益が得られませんが、それを消費者のほうからも得る手段が、リボ払いに変更させることです。そうすれば、不動産会社の売買の仲介手数料のように、いわゆる「両手」が得られるわけですよね。もちろん、私はリボ払いに変更はしません(^_^)

一括払いのショッピングだけで使用してポイントを得るというやり方は、クレジットカードの“おいしいとこ取り”ですね(^_^)

あ、そうそう、クレジットカードというと、思わぬ形でメリットを得たこともありました。娘がオーストラリアの病院に入院した際、急遽、私が駆け付けたんですが、付帯していた海外旅行保険から救援者費用というのが支払われました。年会費も一切払っていないのに、飛行機代など要した費用のほとんどがそれで賄われたんですから、驚いてしまいました(^_^)。

クレジットカードの“おいしいとこ取り”は、リタイア後の生活防衛策の一つと言えそうです。

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