さて、今日は前回に引き続いて、“肉厚のスッピン美人”に融資はつくか？パート2です。
前回は電話で打診した金融機関の話でしたが、今回は直接行ってプレゼンしてきた金融機関について記してみます。


その前に、銀行回りなどしたこともない方もいらっしゃるかと思いますので、行く前の段取りと何を持っていくか、その辺りを、私独自のやり方ですが参考までにお話ししますね。
まず、可能性のある金融機関を調べて自分の住所地に近い支店に電話してみます。そこで、融資担当者におおまかな自分のプロフィールと融資希望物件の概要などを伝えます。そして、日時を決めて会いに行くという段取りです。ただし、銀行員の中にもいろいろな人間がいます。テンションの低い人やネガティブな口調の人、収益不動産の融資に慣れていないように感じられる人など、電話口でもけっこう分かるものです。そういう場合は、他にも自分の住所地に近い支店があれば、そこにも電話して、より波長の合う人に乗り換えたほうがいいかもしれません。融資の実行までにはけっこう面倒くさい段取りが目白押しです。波長の合わない人やネガティブな人と付き合っていくのはツラいものです。また、そうした人が説得力のある稟議書を書いてくれるとも思えません。ただ、近くに他の支店がないようなときや、あるいは複数の支店に電話してもどちらもイマイチだった場合は、ま、賭みたいなものですね(^_^;)。当たってみるしかないですね。

当然のことですが、銀行の融資担当者はわれわれのような融資希望者を様々な角度から値踏みし審査しています。
ある種、職業病的な物の見方と言ってもいいぐらいです。彼らの立場を考えれば、それはそれで仕方のないことですが、彼らも「貸してナンボ」の世界にいるわけです。こちらは「借りてナンボ」ですから、そういう意味では、対等の関係です(^_^)。
こちらも銀行員をしっかりと審査しながら、付き合うに足る相手かどうかを見ながら対応していくのがいいだろうと思います。
取得後も完済まで長く続くお付きあいなのですから・・・・。

話が横道にそれましたが、何を持っていくか、金融機関が指示してくれるもの以外に、私の場合は次のようなものを持っていきます。
◇ 自分のプロフィールを書いた書類や属性に関する書類　
　　　　生年月日や出身地、最終学歴や職歴、そして家族構成。家計の収支。
◇ 所有不動産の月の収支及び年の収支一覧
　　　　キャッシュフロー表のようなもの
◇ 所有不動産ごとの概要
　　　　所在地や土地建物の平米数、道路付け、周辺市場の動向を書いたもの。それと路線価図。
　　　　借入先や金利、残債なども。
◇ 融資希望物件の概要
◇ 融資に関する希望（金額、返済期間、金利、何年固定にするか）

以上のような事柄を簡潔にまとめて、写真も貼り付けた書類をクリアファイルで仕分けして持っていきます。
銀行の融資担当者も多種多様な案件を抱えていますから、一目で分かるような形にしてあげることが大事だろうと思っています。
事業計画書のシュミレーションに関しては、各金融機関で金利何％で空室率何％でも耐えられるかといった負荷をかけてストレステストをすることになりますが、負荷のかけ方がそれぞれ違いますので、そのシュミレーションをしやすい、あるいは稟議書を書きやすい資料を持っていくのがよいだろうと思っています。第一回目の事前相談ではそれだけ持っていけば大丈夫でしょう。



さて、具体的に当たった感触は以下のとおりです。

（直接行って、プレゼンした金融機関）
① A銀行（他県の地銀）　◯～△？　事前相談結果待ち
※ これは、物件所在地の市にも、私の住んでいる市の隣の市にも支店があります。近くに２店舗ありますが、電話で感じのよかったほうに行きました。課長代理にプレゼンした結果はかなり積極的な対応。保証会社は付かないプロパー資金融資。団信は原則なし。金利２％台前半になるようがんばります、とのこと。融資希望額は無理ではないと思うとのこと。難点は、固定金利期間中に繰り上げ返済した場合、返済額の2.1％のペナルティーが発生するということです。２０００万円繰り上げ返済したら、42万円支払わなければなりません。売却する際は微妙な金額ですね。この課長代理からは、建物の積算評価の内部資料も見せてもらいました(^_^)

② B銀行（メガバンク）　　　　◯～△？　　事前相談結果待ち
※　これは、物件所在地の市に支店が存在する唯一のメガバンクです。バブル崩壊以降はどちらかというと、信託銀行的な融資しかしていないように感じられる銀行です。いわゆる土地持ちの人の新築アパートをサポートするというようなアパートローンしかないような・・・。ただし、私の住む市の隣の市の支店に行くと、対応は非常の良好でした。課長とヒラの若い融資担当者が目を丸くしながら私の話に聞き入ってくれてぜひともがんばりたいと積極的に対応してくれました。ただし、メガバンクによくあることですが、固定金利期間中の繰り上げ返済が莫大な損害賠償的性質を持つ金額になる場合があるのが難点です。パッケージ商品のアパートローンではなく、事業性融資で柔軟に対応してくれるので掛け目が積算評価の７割だとかどうだとかあまり気にせずに済むのがありがたいところです。メガバンクの融資担当者にありがちな“時折見せる冷ややかな眼差し”もなく、感じの良さは◎でした。

③　C銀行（他県の地銀）　　　△～◯？　　事前相談結果待ち
※ これも、物件所在地の市にも、私の住んでいる市の近隣の自治体にも支店があります。自宅からそう遠くないところにも２つ支店がありますが、電話ではどちらもまあままの対応でした。電車を乗り換えずに行ける埼玉県の支店に行ってみました。昔、法人のみを対象とした店舗だったからか、１階に窓口はなく、３階に入るとブースだらけ。ブースではない個室で、次長と支店長代理の二人に向かってプレゼンしてきました。ま、何だか妙にスカした感じの次長でした。冷静を装いながらも内心「お前なんかのプレゼンに乗せられないぞ」みたいな顔つきです。途中、私もウンザリしてきて、「私、このとおり直球を投げる人間ですので、直球のやりとりをしましょうよ。ビジネスなんですから、どちらが上とか下とかないでしょう。ウインウインの関係で気持ちよくやりましょうよ。私は慇懃無礼な人間とは付き合いたくないんですよね」と言ってあげました(^_^)。
ったく、バカでしょう？でも、このバカな対応でもけっこう今まで融資はとれてきてるんですよ(^_^)。それに、こういう無礼な対応をさせたままで融資の実行まで行くのは精神上よろしくないですからね。銀行員の一部には、傲慢と卑屈の間を常に往復しているような連中がいます。この歳になると、そういう連中と付き合うのもバカバカしいんですよね。でも、そんなことを言いながらもしっかりと前向きに相手が動きたくなるようなエサはまいてきました。この次長も、私に言われた後は謝罪した上で態度を改めて直球を投げるようになりました(^_^)。しかし、果たしてどうなりますやら・・・・。団信付きが原則。難点はA銀行同様、固定金利期間中の繰り上げ返済のペナルティーが返済額の２％というところです。おそらく稟議書を書くことになるであろう若い支店長代理があまり明晰そうでないのが気になりました(^_^;)。

以上、それぞれに、若干の問題点はありますが、いわゆる民間の銀行で「物件所在地と住所地をカバーしている」融資可能性のある銀行はこれだけです。
融資の条件が合わなければ無理して購入する必要もありません。
一つスキルアップした、そう思って、また次の物件を探していけばいいだけです・・・・。


と、考えていたのですが、数日前、思わぬ展開がやってきました。

長くなりすぎましたので、その話は、また次回に・・・・・。

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さて、先日の“肉厚のスッピン美人”の融資についてですが、東京に住んでいて、地方の中古アパートを取得したいと考えている方も多いと思います。現金ならば問題ありませんが、融資を受ける場合はちょっとしたハードルを乗り越えなければなりません。
参考までに、私の融資の状況について、現在までのところを整理してみました。何回かに分けて掲載してみますね。ちなみに、今回の融資に関しては、実は、希望以上の結果が出そうな気配です(^_^)v。

昨日までに可能性のある金融機関には、ほぼ打診を終えました。ちなみに、今回の物件の購入価格は２８００万円。諸費用込みでの価格は３０５０万円程度になるでしょう。土地建物の積算評価額は、肉厚３ミリ～４ミリの軽量鉄骨造の耐用年数と再調達価格の平米単価をどうみるか、各金融機関の算定の仕方で違ってきますが、概ね３５００万円～４０００万円程度と想定されます。そこに各金融機関で独自の掛け目を入れてきて、さらには当然ですが、私の属性や事業手腕がどう判断されるかも分かりません。ですので融資可能額はなかなか読めませんし、金利がどうなるかも分かりませんが、私は「融資希望額を２５００万円以上、返済希望年数を１５年程度、希望金利は２％台前半以下」としています。



アタックしたところは以下のとおりです。

（電話で打診した金融機関）
①X銀行（物件と同県内の地銀）　　　×
※これは売り主の方が現在融資を受けている地銀です。これが一番スムースに行くかと思っていましたが、担当者に電話すると、「お住まいの東京に支店はあるのですが、法人だけを対象にした空中店舗なものですから・・・」とのこと。X銀行の本店のある地域に私の他の所有物件もあるのでその借り換えも含めて再度検討してくれるよう粘りましたが、再検討の結果、「本店の審査部の判断で、どうしてもお住まいの場所が当行の管理できる区域でないため、残念ですが無理でした。本当にすみません」ということでした。

②Y信用金庫　　　　×
※これは、今回の物件のある市を中心に営業している信用金庫です。私は、今回の物件のある市にも別に所有物件を持っていて、この信用金庫に賃料口座も持っているので、その物件を事業所としてみてくれないかと思い、電話で打診しました。ちなみに、信用金庫法という法律があって、その法律によると、融資の対象となるのは、１．営業区域内に住んでいる人　２．営業区域内に勤務地のある人、３．営業区域内で事業を営んでいる人、ということです。私の場合、３に該当するのではないかとも思われましたが、本店審査部の判断の結果、不動産賃貸業の場合、法人でなければ事業を営んでいるということにならないということです。おかしな見解であることは確かですが、審査部がそう判断するのならばいくら強く言ったところで通らないでしょう。

③Ｚ銀行（他県の地銀）　　　△～×
※これは、今回の物件のある県とはかなり離れたところに本店のある南関東の銀行です。この物件の最寄り駅の隣の駅に、飛び地のような形で一行だけ支店があります。ただし、支店があるのは、この物件の所在地とは県境を挟んで他の県になります。私の住んでいる西武線沿線には支店はありませんが、一番近いところに新宿支店があったので、そこに電話で打診すると、新宿支店では、この物件の所在地あたりのことがよく分からない様子で、「物件に近い支店で相談していただくと場合によってはということもあるかもしれません」というどっちつかずのあやふやな対応。ただし、私の住居地を管轄する支店はないということです。これは、ほとんど使えそうもないなということでボツにしました。

以上が電話で打診した金融機関です。私の属性やら資料やら見せることもなく判断されているので、別段、痛くも痒くもありません(^_^)

長くなったので、今日はこの辺で・・・。
次からは、実際にプレゼンをした金融機関を記しますね。

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この前、「スッピンなのにけっこう美人じゃん！！」というタイトルで記事に書いた北関東某市の物件について“その後”をお話しします。
昨日から本格的に金融機関を回り始めました。
午前中は某地銀、午後は某メガバンク。自宅のある市に隣接した市の銀行２行でたっぷりとプレゼンしてきました(^_^)。
東京郊外の住宅街の支店だからかもしれませんが、融資担当者も普段、東京に住んでいて地方の中古アパートの融資案件を持って来る人はあまりいないということで、目を丸くしながら熱心に聞いてくれました。ま、熱心に聞いてくれたからと言って、即融資オーケーというわけではありませんが、融資担当者のモチベーションが上がらなければ良い結果は出にくいですからね。
今回の物件のプレゼンの中で、とくに念入りに説明したのが建物の骨格材の肉厚のことです。
この物件、軽量鉄骨造ですが、軽量鉄骨はけっこうクセモノなのです。何も主張しないでボケーッとしていると、税法上の耐用年数も木造以下に扱われる可能性があります。そして、それを基準にして銀行の積算評価もメチャメチャ低く算定されてしまうということになりかねません。

法定耐用年数の基準となるのが、骨格材の肉厚が何ミリかということです。

参考までに税法上の法定耐用年数一覧を以下に載せてみました。
用途によって違ってきますので、ここでは住宅（用のもの）で比較してみますね。

鉄骨造はこの一覧の中の金属造に該当します。
骨格材の肉厚４ミリを超えるものというのは、重量鉄骨造、骨格材の肉厚４ミリ以下のものが、軽量鉄骨造です。
これを見ても分かるとおり、軽量鉄骨造だけが肉厚の太さで法定耐用年数が大きく変わって来るんですよね。
肉厚３ミリを超えるか否かで、法定耐用年数が２７年になるか１９年になるかの違いがあるわけです。
１９年だと木造以下ですよね。
軽量鉄骨はピンからキリまでなので要注意です。
有名なハウスメーカーのけっこう立派に見える建物でも、調べてみると肉厚2.3ミリで法定耐用年数１９年だったりします。
ちなみに、今回の物件の骨格材の肉厚は3.2ミリです。

実はこの物件、現所有者である法人が５年前に競売で取得したものです。競売ではよくありがちなことですが、建築確認申請書などの建築当初の資料が何もありません。競売開始決定後の裁判所の３点セットは見せてもらいましたが、担当した不動産鑑定士もおざなりなもので骨格材の肉厚が何ミリかまでは調査した形跡もなく記載はありません。

なのに、どうして、肉厚3.2ミリということが分かったのか？
そうなんです。この物件、某大手ハウスメーカーの施工によるものですが、メーカーではハッキリと、「肉厚3.2ミリで法定耐用年数２７年です」と回答してくれました(^_^)。
ちなみに、多くのハウスメーカーでは、施工当時の資料が保存されている場合、現在の所有者からの個人情報開示請求があれば、建築時の施主の個人情報に関係のない資料（図面や仕上げ表など）は控えのコピーを提供してくれます。

昨日の金融機関へのプレゼンではその辺りをしっかりと担当者に説明して納得してもらい、それぞれの金融機関の積算評価の算定基準になる建物の再調達価格も聞き出すことができました。
私は、法定耐用年数２７年の軽量鉄骨造の場合、建物再調達価格は概ね平米単価１５万円～１６万円ぐらいだろうと想定していました。某メガバンクではまさにドンピシャそのとおりでしたが、もう一つの某地銀では、なんと、平米単価１９万５０００円でした。
地銀の課長代理が持っていた内部資料をのぞき見しましたが、意外に高い再調達価格だったのでびっくりしました。
これじゃあ、担保評価が物凄く跳ね上がるぞ！と喜びましたが、この地銀、積算評価の際の耐用年数に関しては、極端に短く算定していましたので、それはヌカ喜びでした(^_^;)。

金融機関で融資のためのプレゼンをしていると、いろんなものが見えてきます。
結果的に今回の融資には結びつかなかったとしても、いずれ、それが生きてくる局面が必ず来る、そう思いながら、せっせとプレゼンを続けていこうと思います。

さーて、今日も、また別の地銀へのプレゼンです。
けっこう疲れますが、面白がりながら、がんばろっと(^_^)/

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昨夜は、女房とふたりで久しぶりに映画を観に行きました。
ウンザリするような新宿の人混みを掻き分けながら辿り着いた新宿武蔵野館。
映画は、フィンランドの名匠、アキ・カウリスマキ監督の「ル・アーヴルの靴みがき」。
権力や権威に対するレジスタンス、名もない庶民の暮らしぶりへの共感、そしてマイノリティーを見る目の優しさ・・・・。
カウリスマキ監督の人間としての奥行きの深さに魅せられた１時間半でした。
珠玉の短編小説を読んだ後のような満足感で心が満たされました。

「ル・アーヴルの靴みがき」公式サイトは下の写真をクリック↓↓↓↓



こんな気持ちになったのは、
１年半前に見たジュゼッペ・トルナトーレ監督のイタリア映画「シチリア！シチリア！」以来です。

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カウリスマキ監督が1957年生まれ、トルナトーレ監督が1956年生まれと、どちらも私と同世代。
正直なところ、好きなことを好きなだけやって生きている彼らに羨望を覚えてしまいます。

最近、自分がどっぷりとつかりきっていたビジネスの世界、それがいいとか悪いとかということではなく、自分の人生を俯瞰して見ることのできる心のゆとりを取り戻さないと・・・・。

早期リタイアしたことの意味は何なのか、もう一度、その原点に立ち戻りたいと思いました。

良質の映画は、その場かぎりの満足だけではなく、こちらの生き方に何らかの微妙な変化をもたらしてくれる、そんな気がします。

明日からまた、やってやろうじゃないか！！　そんな勇気が湧いてきました！！


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昨日は、北関東の某市に物件調査に行ってきました。
朝７時前に家を出て、現地の駅に着いたのが１０時過ぎ。




のどか過ぎるほどのどかな駅に着いて、約２㎞ほど歩いて現地のアパートに到着。
思っていたとおりの物件でした。
駐車場には何台か車が停まっていたので、不審者に思われないように気を遣いながら、約２時間ほどしっかりと物理的な面での調査。



築１２年。かなり大きな１LDKが全８室。駐車場は部屋数以上に完備されています。
現在満室。現状表面利回り１５％ちょっと。
数部屋、相場よりも安い金額で入居しているので、
賃料は無理せずにもう少し上げられるだろうと想定できます。
ですので、やりようによっては、利回りももう少し上がる可能性があります。
外部にはすぐに多額の修繕費がかかりそうなところも見当たりません。
ただ準工業地域ですので、若干、殺風景な雰囲気がありますが、高圧洗浄をかけて塀にワンポイント、カラフルな塗装でも施せば、かなり温かみも出せるような気がします。
何よりよいのは、売るために化粧を施した形跡がないことと、表面利回りが高く見えるような客付けをした形跡がないこと、です。
ま、言うならば、「スッピンなのに、けっこう美人じゃん」って感じです(*^_^*)

昨年の地震の影響も若干はあるかと想像していましたが、地震保険の対象になるような主要構造部分の亀裂などはありませんでした。

北関東ですと、かなりの物件が基礎の開口部にわずかな亀裂はあるものですが、それもありませんでした。



クラックもあるにはありましたが、それは基礎部分ではなく１階廊下の土間コンクリート部分のみ。
これだけ頻繁に地震が起きていると、今から購入する場合、当初からできていた損傷か否かが地震保険の対象となるかどうかの分かれ目だろうと思いますが、きれいサッパリ、現時点では地震保険の対象外であることが明らかだと、悩まなくても済みます。
準耐火構造なので、火災保険も地震保険も２分の１以下の保険料で入れるのが嬉しいところです。
表面利回りにカウントされない、こういう部分も実は不動産事業の収支にとっては重要なポイントです。

実はこの辺り、約６年前、ある物件を追いかけて徹底的に市場調査した地域です。その後、サブプライムローンショックやリーマンショックがあって状況は少し変わりましたが、基本的には多様な需要を抱えた穴場的地域であることは変わっていません。

現地調査を終えた後、現在の管理会社で売却も依頼されている不動産会社さんの事務所へ。
ご夫婦でやってらっしゃるこざっぱりした事務所で、こちらが持参したケーキを一緒に食べながら、意気投合してしゃべること約５時間。
表面利回りも私の中で決めている最低水準の１５％をクリアしているのですが、それに優るとも劣らず、管理会社になっていただくであろう方たちとコミュニケーションが円滑に行くかどうかが大家業を軌道に乗せるためには大事な要素です。
この不動産会社さん、管理委託費は３％、またまた表面利回りにカウントされない部分で重要なポイントが出てきました。
人間的にも、ほんとに、この方たちと付き合っていきたい、そう思える方たちでした。
「買付はどうしましょうか？」と私が問うと、
「まどのさんには、もう口頭で買付をいただいているのと同じ事ですし、私たちとしては、今の時点では、まどのさん以外に考えていませんから大丈夫ですよ。末永くパートナーとしてお付き合いさせていただきたいと思っています」の返事。
お世辞だとしてもありがたいお言葉です。

さーて、ここからがどうなりますことやら？
融資先として可能性のあるところはすべて当たるつもりですが、お尻に火がついたような感じで慌てふためいて動かなくてもいいのが、ほんとにありがたいですね。
じっくりと、一つ一つ、融資先を当たっていく、それも売り主さんの協力も得られるようにお願いしておきましたので、売り主さんの現在の融資先をそのまま引き継ぐ形になればしめたものです。
ま、融資にはこちら側としても譲りたくない諸条件がありますので、結果はどうなるか、ほんとのところ分かりませんが、不動産会社さんとお互いに「もし、今回ダメになったとしても、今後も良い付き合いをしていきましょうね」と固く約束して、お別れして来た次第です。

ちょっと暑すぎて、顔が日焼けしてしまいましたが、非常に爽やかな一日でした。

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久々の更新です。
２ヶ月前から、リフォームやら、アパートローンの借換やら、客付け不動産会社への営業やらで各地を飛び回っておりました。
少し前、それらも一段落着いたのですが、今度は物件探しで毎日のように各地を飛び回っています。
でも、これが、一番楽しいですね。未来に向かって進むのが一番です。
「ああでもない、こうでもない」と様々なことを考え、シュミレーションしながら、タブレット端末を片手に、知らない土地を歩いていると、
「あー、オレは自由だぁー」という解放感で心が満たされます(^_^)。

というわけで、今日は、一昨日、埼玉県某市のニュータウンにある物件を調査しに行って思ったことを少しばかり・・・・。



このアパート、築１５年で１Kが全部で１２室。専任の大手不動産会社が算出して売却希望価格として出してきている金額は３０００万台半ば。現在の入居は１２室中８室。
路線価は２０００万円台半ばで土地の形状も悪くありません。
駐車場は全部で１１台分敷地内に確保されています。線引きを変えれば、もう１台分確保することも可能ですが、あえて、そこまでやる必要もなさそうです。この辺りは、駅から遠いので、車で近隣の会社や工場に通う社会人が９割ですが、バイクや自転車のスペースもたっぷりあるので、バイク通勤の人が１人ぐらいはいるでしょう。



あ、そうそう、大事な利回りですが、専任媒介の大手不動産会社が算定した満室時想定利回りは約１２％です。この売り出し価格、利回りを先に出した上で、そこから逆算して決めた価格だと見て取れます。この地域、山手線のターミナル駅から伸びる私鉄沿線の駅の一つで、都心に通っている人もかなり住んでいる地域ですから、利回り１２％でもかなりの高利回り（？）と見る人も多いかもしれません。しかも、この利回り、調べてみると現地の家賃相場からするとかなり低めの設定で算出されています。相場の家賃で算定し直すと、満室時表面利回りは約１４％となります。
これはけっこういいかもしれない、なんて、思われるかもしれませんね！？
この物件、いわゆる「３０年一括借り上げ物件」です。それが回らなくなって契約解除が決まっているわけです。ということは、契約解除と同時に、現入居者は全員いなくなります。
インターネット回線も家電家具もぜーんぶ持って行かれてしまいます。
「もぬけの殻」とはこのことでしょう。
「３０年一括借り上げ物件」らしく、エントランスホールがあったりして、一見するとお洒落で豪華な感じですが、外壁には大きな亀裂やウキが出ており全面張替えは絶対必要です。この手のアパート、住んでると他の部屋の音が聞こえてうるさい、なんてことをよく聞きますから、あまり長期の入居も見込めないでしょう。

さあて、こんな物件でも、見てしまった行きがかり上、一応は入念に現地調査をして、各種シュミレーションをしてみます。
とにかく、安く買えれば、何とでもなる。そう思いながらの調査をたっぷりとしてきました。
購入時に全空き物件になるわけですから、客付けできるかどうか、それが最優先課題です。
まずは、競合物件はないかです。近隣のアパートをしらみつぶしに見て回りますが、意外なことに１Kの単身者用物件が少ないのです。あることはあるのですが、ほとんどが、この同じ会社の「３０年一括借り上げ物件」です。それもこのアパートよりも古いものがほとんど。
オーナーさんたちの収支状況は想像がつきます。みな、改定される借り上げ賃料値下げにどう対処したらよいのか、困り果てていらっしゃることでしょう。
値下げされた賃料で借り上げ契約を更新するか、それとも、契約解除するか、それとも売却してしまうか・・・。
契約更新した場合は、返済比率はほぼ１００％近くになり、利益ゼロでしょう。契約解除した場合は入居者ゼロになりますから家賃収入はゼロ。入居者が決まらない限り、返済は滞ってパンク。破綻街道まっしぐらという感じでしょう。オーナーさんは袋小路に追いつめられたようなものです。

ちょっと横道にそれましたが、こういうオーナーさんが修繕費にお金をかけられるわけがありません。とすると、競合する物件はどれも、今後、「安かろう悪かろう物件」になっていくことが想定されます。
だとすると、こういう物件を安く買って、リノベーションして付加価値を付けて、相場の最低賃料みたいな価格ではない並の家賃で募集する、そういう方向性はある気がします。そうすれば、単身者用がボロ物件しかないこの地域では勝てる、そんな目算も立ってきます。

それには、客付けをどうするかです。
集客の拠点になってくれる管理会社選び、これが重要になってきます。
早速、駅付近の会社数社を当たります。
この地域、一番強い不動産会社A社、二番手がB社、そして、その２社から少し離されて三番手のC社があって、それ以外は弱小の不動産屋がパラパラという地域です。
それなら、一番強いA社にすればいいじゃないか、そう思われるでしょうが、ところがそうは問屋がおろさないのです。この地域の管理委託費の相場は５％ですが、このA社は基本７％。しかも担当者はこう言います。
「この地域、滞納も多いので数ヶ月間は当社負担で保証して大家さんの負担を軽くして、退去時の清掃やクロス張り替えも当社で負担するお得なパックをお勧めしています」
このパック、毎月一部屋に付き２０００円大家が負担しなければならないというのです。これだと、管理委託費が１２％～１５％ぐらいに跳ね上がるのと同じ事じゃないですか・・・。実際のところ、このA社の賃貸物件情報の冊子を見ると、ほとんどの物件がこのパックに入っています。このパックに入るかどうかは自由ですが、入っていない物件の客付けが悪くなることは目に見えています。
さらには、担当者はこうも言います。
「他社物件の客付けも広告料等によっては喜んでやらせてもらいますが、B社の物件はできないんですよ。B社さんのほうもそうです」
ガーン！！
ということは、一番強いA社を拠点にして、他社にも営業をかけて回るという手法は成り立ちません。
B社にするほうがA社よりも管理委託費は安いでしょうが、A社には客付けしてもらえなくなるのは同様です。
とすると、C社か、それとも・・・いずれにせよ、うまくやらないと集客効果が期待できない非常に危険な選択になりそうです。
集客についてはかなり苦戦しそうな地域であることは確かです。

ま、結論から言うと、この物件は、当然ですがパスです。
集客面での困難さがあったとしても安心して回していける価格にならなければ手は出せません。
外壁などをリフォームして、家賃を並の値段にして、楽に回せると想定できるのは、路線価と同じぐらいの購入価格で買った場合です。そうすれば、購入時点で表面利回り２０％、リフォーム後で１７％になります。
これならば、一所懸命、脂汗たらしながら、営業をかけて回ることもできるというものです(^_^)。

「これぐらいの価格になりそうなときが来たら、お気軽にご連絡ください」とお伝えして、憮然とした表情の大手不動産会社の営業所長さんとサヨナラした次第です(^_^)。
ちなみに、この物件、現地を見に来たのは私が初めてだそうです。

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前回の記事に書いた借換えが来週には完了となるので、そのことで、ちょっと今回感じたことを書いてみます。

融資について、よく言われるのが、銀行の決算期に向けてぶつけてみろ、ということですよね。
具体的には、年度末決算期の３月、上半期の決算期の９月、そして年度末に向けて結果を出さなければならない年末の１２月、その三つが融資の狙い目の時期だとよく言われますよね。
私も今までのケースを後付けで考えてみると、１月頃に銀行の担当者と初顔合わせをして、２月初旬から本格的に動き出して３月下旬決済なんてことが多かったので、やっぱり銀行の決算期だったことが効を奏したんだと思っていました。

　　　　　　　　　　　　　


今回のアパートローンの借換えについても、それを見据えて、２月初旬に打診してみました。脈があるならば、そこから銀行は目の色を変えて急ピッチで動いてくれるだろうと、そう思っていたのですが・・・。
ところが、少し事情が違っていました。
２月初旬に打診して、すぐに提出書類を用意して２月中旬に銀行に出向くところまでは予想どおりだったのですが、そこからが違いました。
私の出した書類を一つ一つ丹念に確認した上で、ヤル気満々（？）の次長は、こう言ったのです。
「まどのさん、この借換え、当行の来年度の１番目の案件にさせていただきたいと思います」
「え！？ということは、３月に融資の実行ということではないのですか？」
「はい、３月中旬までに結論を出させていただいて、４月の初旬に実行という段取りで考えています」
「？？？」
この時点で、内心、これはダメかと思いました。

年度末の３月に間に合わせるのではなく、来年度の最初の案件にとは？　どういうことなんだろう？

期待しすぎるとガッカリさせられることが多いのが人生です。ま、銀行の内部事情など、どうでもいいわい、なるようにしかならん。そう思って、ほとんど期待せずにいましたが、ところがどっこい！どんどん、事はスムースに運んでいくのが見えてきました。
途中で何度か、電話で話したときにも、「担保割れしている物件ですから、共同担保を外すのは難しいでしょう？」なんて半ば諦め口調で私が問うと、次長の部下の融資担当者は、「いえいえ、このご時世ですから、ほとんどの物件が担保割れしていますので、それは気になさらなくても大丈夫ですよ」なんてことを単なる愛想ではない調子で言ってくれるわけです。

で、最終的に、私の希望はすべてオーケー。
つまり、①現在の残債と同額の融資で、②自宅の共同担保を外すこと、そして、③この銀行の木造に適用する耐用年数をオーバーしての返済期間を取ってくれること。さらには、④固定期間中のペナルティーがない形での融資になること、そして、⑤今よりも金利が安くなること。
④と⑤は自動的にそうなっただけですが、①～③については、せっせと稟議書を書いてがんばってくれたわけです。
話をもとに戻しますが、この借換えが本決まりになった後、これまで借りていたメガバンクの担当者は、電話口でも非常にショックを受けているのが見て取れたのですが、「できれば３月中に実行ということにできないでしょうか？」と言ったわけです。

む、む、む？？？　融資を奪い取る銀行のほうは４月にしたがっていて、融資を奪われてしまう銀行のほうは３月にしたがっている。

内部事情はよく分かりませんが、こんなことを想像しました。
借換えをオーケーしてくれた銀行は、私が２月の中旬に出向いた際にはすでに当年度の目標金額を達成していた。そこで、次年度の最初の案件にすることを考えた。
そして、これまで借りていたメガバンクのほうは、想定外の借り換えの話が３月中旬に出てきてダメージを受けた。このダメージは今年度で処理をして来年度には持ち越したくなかった。
大ザッパに言うと、そういうことではないのだろうか、と。

もちろん、その他にも現実的には、この次長がこの支店の中での自分の立場や状況を考えて、３月に持ってくるのがよいか４月に持ってくるのがよいか、計算して動いた、なんてことも考えられますが、そこまで想像すると、もうほとんど空想の域を出ない話になってしまいます。


ここまで、ゴチャゴチャと取り留めのない話をしてきましたが、何を言いたいかというと、銀行の融資なんて、こちらの想定通りにいくわけではないということです。

年度末の３月であろうとなかろうと、様々な事情と思惑の中で融資が行われる、それが正解だろうと思います。

実は、今回、借換えをオーケーしてくれたこの地銀の同一支店で、２年前にこんなことがありました。
窓口に違う用件で出向いていたら、支店長が挨拶にやって来て別室に通され、ぜひ借換をしてほしいというので、取りあえず申込んだところ、数カ月経って最終的には「あと６００万円出してもらわないと共同担保は外せません」と言われたのです。
もちろん、今回と同じ物件の借り換えの話です。
この２年間で土地も建物も積算評価額はさらに下がっているのは明らかなんですけどね・・・（苦笑）。
摩訶不思議ですね(^_^)


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昨日、某物件の借り換えの件で某地銀さんから連絡がありました。
すべて私の望んだ条件でOKとのこと。
ほとんど期待しないで待っていたのですが、期待しないでいるときほど朗報はやってくるものですね(^_^)
早速、これまで借りていたメガバンクさんに連絡。担当者の方は唖然として困惑している様子でした。あまり例がない様子なのが見て取れました。



フルローン全盛期の頃、住宅街にある某メガバンクの支店に電話してみたところ、たまたま来ていたアパートローン専門部隊の人がすぐにでも会いたいと連絡して来られて、こちらはほとんど何をすることもなく売買の広告チラシ一枚渡せば動いてくれたものでした。
当時、私は現在のスタンスに近いやり方を模索していた頃でした。つまり、長期の借入期間をとって返済比率を低くしてキャッシュフローを得る「億単位のRC一棟への投資」から「小中規模の地方木造アパートを取得してリフォームした上で満室にしていくという手法」へと考えを変えつつあったところでしたので、そのメガバンクさんに融資を依頼したのもさほど大きな金額でない物件だったのが今思うと幸いでした。
私さえ望めば、１億～２億の首都圏のマンション一棟にも融資承諾が出るのは目に見えていましたので・・・・。
ただ、それでも、当時の私には“ヌカリ”がありました。しっかりと自宅を共同担保で持っていかれました。
当時はまだ自宅の住宅ローンもけっこう残っていましたので、あまり気になりませんでしたが、お金もたまり一挙にドバッと繰り上げ返済してしまったら、２番抵当でしっかりと付着している共同担保が気になり始めました。
ところが、この共同担保、なかなか借金の金額を減らしにくい仕組みになっているんですよ。
固定金利期間中に、１０００円でも一部繰り上げ返済しようものなら、場合によっては数百万円のペナルティーを取られる、そんなプロパー融資です。
通常のアパートローンもそうですが、変動よりも２年固定、３年固定の金利が低く設定されているので、ほとんどの方が２年固定を選んでしまいます。そうすると、固定金利期間中は多額のペナルティーをとられるので、一部繰り上げ返済もできなければ、たとえ物件の売却話が来たとしても実質上売却は困難なわけです。数百万円のペナルティーを支払ってからでなければ売却できませんから・・・。要するに、出口が見えない、自分で出口を想定しにくい、そんな状況におかれるわけです。

がんじがらめのアパートローンといってもいいかもしれません。
フルローン、あるいはオーバーローンと抱き合わせで、共同担保を取られ、固定期間中のペナルティーも付いて身動きとれない状況に置かれている方も多いのではないでしょうか？　実際、何人もそういう方を知っています。
私の場合、他のアパートで実績を積み重ねた結果、この不利な状況を超えるだけの状況を作り出すことができたので、比較的軽い負担感で済みましたが、正直、あまり良い気持ちではありませんでした。主体的に動けないことの拘束感とでもいうような感じです。

そんな状況から、ようやく脱することができました。

共同担保なし、固定金利期間中のペナルティーもなし、そして、金利も今までよりも下がるという、願ったり叶ったりの借り換えです。
そして、その地銀さんが通常の融資の際に設定している耐用年数を超えての返済期間（私にとっては現在と同じ）も承諾してくれました。たしかに、借り換えの諸費用も若干かかります。しかし、かかっても２０万円前後ということも司法書士さんに確認しました。実態のなくなった抵当権は私が抹消登記をしますので・・・。

これで、自宅の抵当権も晴れてきれいサッパリなくなります。自宅を担保に、日本政策金融公庫などの公的融資を受けることも可能になりました。
私がサラリーマンを辞めたことの属性面でのデメリットもこれでなくなります。

ほんと、やったぁー(^_^)/　という感じです。

これも、あちらこちら、ダメもとで当たって砕けろ！！でチャレンジしてきたことが効を奏したのだろうと思います。
でも、これまでのメガバンクさんには心から感謝しています。お世話になりましたm(_ _)m、勉強させてもらいましたm(_ _)m、という気持ちです。



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明日16日（正確には今日）は北関東のアパートの一室の内覧会です。
管理会社の各店舗の店長さんたち、そして他社の不動産会社10数店舗の営業マンの人たちがやってきてくれます。
このアパート、すでに築20数年経っていますが、しっかりとリフォームしていますので、まだまだ、きれいなまんまです。
今回は、空いた１室をしっかりリフォームして、外部の廊下や階段を塗装し直しました。
この機会に、いつも協力してくれている不動産会社に声をかけたのですが、どこも気持ちよくやってきてくれることになりました。
もちろん、あんまり対応のよくない不動産会社には声はかけなかったのですが・・・。
来てくれる不動産会社は、満室時でも、いつも「今、空いてるお部屋はないですか？」とお客様が来られると必ず連絡してくれます。
満室時も月に数回はこうした問合せの電話がかかってくるので、非常にありがたいものです。
これも、当初は、その街で100社を超える不動産会社に営業をかけて回って、本気で動いてくれる会社がそのうちの30社程度に絞られてきた、そういう経緯があります。

今回、声をかけたのは、そのうちでもとくに一所懸命動いてくれる、不動産会社10数社です。

今まで、自分でタクシーに乗ったり、歩きまわったり、時間とお金をかけて営業に回っていた会社が、向こうからやってきてくれるので、助かります。

コツコツとタネを蒔いてきた成果が、数年経ったら、しっかりと芽を出してくるのですよね。
感慨無量です。


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一昨日は、朝４時に起きて５時に家を出発、北関東のアパートに到着したのが８時３０分。
ペンキ屋さんがすでにアパートで待ってくれていました。そこから、先日の記事に書いた、微妙に違った色の室内塗装の塗り直し作業に入りました。
ペンキ屋さんに、何度も何度も、ホワイトの缶に、黒を入れたり、黄色を入れたりしてもらい、微妙な色を作ってもらって、もうこれでいいだろうと思うところでオーケーを出して、室内の木部塗り直しスタート。
部屋はどんどん見違えるように明るくなっていきました。
一日がかりで室内の塗り直しも終わり、夜の９時過ぎに家に帰ってきました。

上が塗り直し前。実際はもっと赤みが強かった。
下が塗り直し後。実際は光の加減でもう少し青色OR緑色がかって見えます。


どうやら、ペンキ屋さん、何らかの自己都合で、赤みがかったアイボリーにしたわけでもなかったようです。
一日、作業を眺めながら、話を聞いていくうちに、ペンキ屋さんが本気で良かれと思ってやってくれていたというのがよく分かりました。
頑固なペンキ屋さんに対して、自分のツメが甘かったことが原因ですが、結局は、感覚の違いだった。
そんな気がします。

ふと、中学時代の近所の床屋さんのことを思い出しました。
毎回、行くたんびに、必ず最後にはヘアドライアーで固めてセットしてくれるんですが、それが、中学生にはちょっとつらい髪型なんですよね(^_^;)。
ほんとはセットなんかしてほしくないんですが、私が中学時代の床屋さんはどこに行っても、中年の演歌歌手の髪型のようなセットを必ずしてくれたんですよ(^_^;)
思春期ですから、床屋のおじさんを拒絶することもできず、みんな困っていたと思います。
床屋さんを出ると、セットで固まった髪を思いっきり手でバサバサにばらつかせて、人の目を気にしながら、逃げるように家に帰るわけです(*^_^*)
あの時代、どこの床屋さんに行ってもそんな感じだったような気がします。
中学生なのに、おじさんの演歌歌手の髪型にはしたくないですよね(^_^;)。あの頃、床屋のおじさんは良かれと思って、一所懸命、中学生の髪を、中年の演歌歌手のようにセットしてくれていたんです(^_^;)。
あの床屋のおじさんたち、髪を切る腕はきっと確かなものだったんだろうと思います。
でも、何かが違ったんですよね。
そう、ファッション感覚のようなものが・・・・。
中学生や高校生の感覚を床屋のおじさんは決して分かってくれなかった。
良かれと思って、一所懸命、中年の演歌歌手のようにセットしてくれたんですよね(^_^)

今回のペンキ屋さんの色選びに接して、あの頃のことを思い出してしまいました。

普段、下請けや孫請けで仕事をしている職人さんたちと直接交渉しながら進めていくことの良さも悪さも、改めて実感することができました。

今回のリフォームでは、全行程に自分が絡んで、しっかりと費用対効果を見極めながら進めていきましたので、多少のムダや思わぬ出費もありましたが、全体の流れを再確認することができ、次のもっと大きなリフォームに向けての予行演習ができました。

室内のリフォームはおおよそ９割がた完了し、残すところ外部補修リフォームが少し。

あと、一踏ん張り、がんばらねば！！

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先月から、東北や関東の各地をあっち行ったりこっち行ったり、
忙しい毎日が続いています。

あちこちの銀行で書類を提出したり、狙っている物件の所有者を登記情報で調べて直接連絡してみたりと、なんやかや同時進行で進めています。
同時進行で進めていると、忙しくはありますが、一つにハマリ込むことがないのが利点ですね。
ヒジョーにドライに割り切って進めることができます。
物件探しだって、それ一本に絞ってやっていると、どうしても思い入れも募りがちで視野が狭くなってしまいます。
物件購入の際は、視野が狭くなることが一番良くないことかもしれません。
いくらでもあるチャンスの中の一つでしかないと思えば、安易にのめりこむこともありませんからね。

そんなこんなで、あちこちかけずり回りながら、不動産事業をこなしている毎日ですが、今日、ある物件の室内リフォームでちょっとミスをしてしまったことが発覚しました。
木部の塗装をこれまで何度かつきあいのある塗装屋さんに頼んでいたのですが、
今日現地に行ってみると、あれ？？ちょっと違うぞ？？という感じの色なのです。
室内の木部をすべて明るいクリーム色で塗ってもらうつもりでしたが、
うっすらと赤が入っているように見えるのです。
見ようによっては、うっすらとではなく、かなり強い赤みを帯びているようにも感じます。
このアパートでは何度も同じ作業をしてもらっているので、今回も同じで、というような感じで依頼していたことが・・・自分のツメが甘かったのです。

ウーン、これは塗り直ししかありません！

決して、個人的な趣味嗜好などアパートの部屋に取り入れようとは思っていません。
モテ部屋を作ろうとか、どこにもないような奇抜な部屋を作ろうとか、そんな魂胆も思い入れもまったくありません。
ただただ、清潔で一般に通用するクセのない部屋にしようと思っているだけです。
趣味嗜好は入居される方が、家具やその他のレイアウトなどで自分の好きなようにすればいい、大家の趣味嗜好など極力見えなくしたい、そういう考えです。

ですので、室内の色などについても必要以上のこだわりは持っていないのですが、清潔でクセのない部屋だけは作りたいわけです。今回の赤みの入ったベージュ、これはクロスを張り替えた後ではさらに浮き立って見えるのが想定できます。清潔ではあってもクセのある部屋になってしまいます。

明後日には、クロス屋さんが入る予定でしたが、それをストップして、
室内塗装のやり直しです。その後の日程も、すべてズレてしまいますが、仕方ないですね。

ちょっと面倒なことになってしまいましたが、自分自身のツメの甘さを肝に銘じる、よいキッカケだと捉えることにします。

銀行や不動産会社などには、ケンカかと見まがうぐらいの剣幕でしっかりと詰めるべきところは詰める人間ですが、職人さんたちには妙に甘すぎた。その弱点を突かれたのかもしれませんね。

もう一度、ビシッと褌を締めてかからないと、都合のいいように利用されてしまいます。
こんなことでは事業家としては失格ですね。

こんなことはニヤリと笑いながら、処理していけるようになりたいものです(^^)/~~~


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今日のヤフーニュースにこんなタイトルの記事が載っていました。正確には週刊ダイヤモンドの記事です。



私の所有するアパートの入居者さんの中にも、若干名、万一の場合を考えておいたほうがいいかもしれない方がいますので、早速、この保険を作り出したというエース損害保険に連絡をしてみました。
テープ音声に従って、こちらの電話番号を入力して・・・、
あ、ちょっと余談ですが、このテープ音声のイントネーションがやたらにおかしくて、思わず笑ってしまいました(^_^)
待つこと数十分。担当の男性が電話してこられたのですが、
「その記事に載っていること以外にちょっとご説明が必要でして・・・」とちょっと腰が引けた話しぶり。
で、その内容はというと以下のとおりです。
①年額５０万円以上の保険料をかけていただくのが条件。
②単身者用の１室とファミリー向けの１室とは保険料が違う。
　単身者用は１室につき約３０００円程度でファミリー向けは１室につき約１５００円。
　これは、当然といえば当然でしょうね。単身者でないと孤独死はなかなかしないですからね（苦笑）

この二つの条件があって、①の金額÷②の金額＝室数ということになる、らしいです。
ということは、
単身者用ならば約１７０戸、ファミリー向けならば３３０戸で該当することになる、ということです。
それだけの戸数をまとめて契約しなければ５０万円に達しないので基準をクリアできないとのこと。

ウーン、何じゃ、こりゃあ！？
よーく考えてみると、ファミリー向けの部屋で孤独死というのはレアケースですから省くとして、
単身者用の部屋を１７０戸持っている必要がある、わけですよね。
それも、元気モリモリの大学生であろうと何であろうと関係なしに孤独死に向けて保険をかけておくと
いうことです。
なかなか、そんな大家さん、少ないでしょう？
と聞くと、こんな回答でした。
管理会社さんが管理されている物件でまとめていただいて加入していただくという方法があります、ですって。
ということは、
管理会社が管理する投資用のマンションを何棟かまとめて加入するのに適しているわけです。
オーナーはみんなバラバラで、そのうちの１室か２室を区分所有で買って貸している人たちに、
管理会社が「こんな保険がありますが加入しませんか？」と取りまとめて、加入希望者が
１７０室分以上いたら、加入できるということになるわけです。

日本初の家主にとっての朗報みたいに書いてある記事の真相はこんなもんでした(^_^;)

高齢者向け投資用ワンルームマンション（？）を区分所有している人に向いた保険ですね（苦笑）。

さーて、この商品、どれだけ売れるんでしょうかね？

そりゃ、反響はあるでしょうよ。私だって、すぐに問い合わせたんですから（苦笑）


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２月初めに、確定申告を無事に終えたと思ったら、その後、超多忙な日々がやってきました。
自分のためにちょっと整理してみました。

★銀行との交渉
現在、金融機関３社と同時進行で交渉中です。
１つは、メガバンクの２年の固定金利期間がもうすぐ終わりなので、そこに金利引き下げ交渉をぶつけること。
もう１つは、某物件の融資の借換えで地銀との交渉です。
さらに、もう１つは、普段はあまり付き合うことのない自宅近くの信用金庫と保証協会付き事業性資金融資の交渉。自治体が利子補給をしてくれるので、住宅ローンよりも低利で借りれるのが魅力です。今回は少額融資の申し込みですが、一度保証協会の審査を通しておくと、来るべき時に迅速に借りられるので、今回は軽いジャブのつもりでやります(^_^)
いずれもが３月末の年度末決算期に照準を合わせていますので、通常の時期よりもスムースに事が運ぶでしょう。ま、当たって砕けろって感じです(^_^)。思い通りにならなくても、その後のスキルアップには必ずつながりますのでね。

★物件売却に向けて
某物件の売却話が入ってきたので、その具体的な詰めを不動産会社とやってる最中です。
売り出し価格もそうですし、どういう人をターゲットにして売りに出すのがよいか、売却もある種のしっかりしたコンセプトが必要だと思いますので・・・。決して、指値の厳しいサラリーマン投資家さんはターゲットにしません(^_^)。
そして、その物件をより高く売るための化粧作業（？）。ちょっとした外装リフォームと高圧洗浄などを施して、見栄えをよりよくするわけです。数十万使って、数百万高く売れる可能性がありますからね。
ま、今、思い通りの価格で売れなくても、その後も何回か売却のチャンスはありそうですし、場合によっては融資完済時期まで回していくのもいいかなという自信もありますので、売り急ぐ必要は決してないのが強みです(^_^)

★中程度のリフォーム作業
某物件の中程度の外装リフォーム作業。外壁の一部と階段、共用廊下そして、退去が決まった部屋のフルリフォームです。といっても、自分では“頚椎症性神経根症”の、あの苦痛が再び出ると困りますし、費用対効果も上がりませんので、セルフリフォームはやりません。その地域で、普段、下請け孫請けで働いてる、大工さん、塗装屋さん、クロス屋さん、サッシ屋さんらを集めて作業してもらいます。そこに時々立ち会って、差し入れをしたり談笑したりしながら進めていくわけです。

★取得に向けての物件調査
そして、さらには、いくつか今、狙っている物件があるので、それらの物件の取得に向けての現地調査に入ります。
これが一番楽しみです(^_^)。


というわけで、この数週間で動く場所は、仙台、栃木3ヶ所、茨城、東京都下、長野等々です。これらの地域を複数回、往復することになると思います。

ま、異様な動きですが、多忙なときほど、一挙にすべてを片付けることができやすいものです。
普段なら、少し面倒で躊躇するようなことも、強気強気でテンション上がりっぱなしですから、
どんどん動かしていけるんですよね。

そんなこんなで、なかなかブログ更新もままならない状況が春まで続きそうですね。

こんなときは、普段の“専業主夫業”はおろそかにならざるを得ませんので、外食も多くなって、家計の支出はちょっと痛いですけどね(^_^;)。
でも、そんなことは言ってられません。

こりゃあ、体力勝負、精神力勝負になりそうです。
ときどき、地方で飲んでウサ晴らししないとやってられないかな(*^_^*)。

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確定申告も無事に済ませて、ほっと一安心というところです。

毎年、確定申告の準備をしていて考えさせられることがあります。
生きたお金の使い方と、そうでないお金の使い方があるな・・・ということ。

毎年、年末になると、修繕工事をやったり、前から欲しかった不動産事業のセミナーDVDを買い込んだりと、多少なりとも節税対策をやるんですが、昨年末は、某物件の老朽化したエアコン全部を取替える工事をやったりしたんですが、それでも、全然、予定の収支に達しないんです(^_^;)　

要するに、収入はアップしているのに必要経費はダウンしているわけです。単純に考えると良いことのはずですが、税金面まで考えると一概にそうとも言えません。そこで、年末ギリギリに、消耗品をまとめ買いしたり、タブレット端末を一括買いしたり、必要経費にウン十万円一挙に使うことになってしまいました。もちろん必要経費ですから事業に必要なものを買うわけですが・・・。

ところが、そこで、躊躇してしまう自分がいるわけです。必要経費だからドライに使い切ればよいことは頭では分かっているのですが、２日で何十万円も使ってしまうようなことに自分の心が拒絶反応を示すのです(^_^;)。

結局は、「いつも家計簿につけているお金と事業用のお金は違うんだ」と自分で自分に言い聞かせて使い切りましたが、長年、勤め人をやっていた習性で、いまだに、哀しいかな、そうした事業としてのお金の使い方が身に付いていないところがあります。

このことをちょっと整理して考えてみますね。
いつも家計簿に付けて節約を心掛けているお金は純然たる生活費です。すでに税金も徴収された後のお金ですから、使ったら使っただけ、そのまま家計から出ていってしまいます。
しかし、事業で使ったお金は、収入から控除され、そこに課税されることになります。「金持ち父さん貧乏父さん」でもそのことをロバート・キヨサキ氏が繰り返し言っていましたよね。


例えば、同じ１０万円を使うにしても、家計のお金だと１０万円使えば１０万円減る。それだけです。
事業用のお金は、１０万円使えば、人によって税率が違いますが、税金がその分、何万円かは確実に少なくなります。所得税と住民税、そして専業の人なら国民健康保険税も少なくなります。

さらに、事業用のお金は、その使い方によっては、税金が安くなるだけでなく、使ったお金の何倍、何十倍の収益をもたらす可能性があります。ボロボロになった外壁の塗り替えをすれば、それだけで入居率がアップする可能性がありますし、自宅の部屋なら拭き掃除で充分ガマンできる程度のクロスの汚れだって、アパートならば何万円か出してピカピカに張り替えればすぐに入居者が決まるかもしれません。それだけで何ヶ月分かの家賃の損失が抑えられることになります。
不動産会社の営業マンを集めてこちらのおごりで飲み会をやれば、グッと親しくなってお客さんを案内してくれる回数が激増するかもしれません。
これらは、事業としては、生きたお金の使い方だと思います。

ところが、その逆に、生きたお金の使い方にならないこともあります。
入居者のニーズをよく調べもしないで誰も喜びもしない最新設備を業者に乗せられて導入することや、大家のことをウザいと感じている入居者に誕生日プレゼントを贈るなんてことは、もしかすると、マイナスの効果しかもたらさないかもしれません。
これは、事業としては、生きたお金の使い方とは言えないと思います。

ま、営業マンを集めての飲み会や、入居者へのプレゼントは、相手との人間関係がベースにあってのことですから、プラスとなるかマイナスとなるかはケースバイケースですけどね。

いずれにせよ、事業としてのお金は使うべきところにはしっかりと使う、それが要諦ですね。
家計のお金であれば贅沢や浪費にしかならないようなことも、事業用のお金の場合はもし手元になければ借りてきてでもしっかりと使ったほうがよい場合もあります。

「もったいない」や「節約」というような日常生活の上では美徳とされる言葉が事業においては必ずしも美徳であるとは限らないということですね。というか、むしろそうした日常の美徳に必要以上に縛られていると利益を得るチャンスを逃すことにもなりかねません。

事業としてのお金の生きた使い方、とくに不動産投資という事業におけるお金の生きた使い方を身に付けるためには、まずは、しっかりとした税金の知識を頭に入れることが必要不可欠だと思います。
不動産投資の税務は学べば学んだだけ節税に繋がりますし、何より“費用対効果”のバランスを考える思考方法が身についてくるような気がします。
この夫馬（ふま）税理士さんのテキストは、商品詳細ページの目次を見てもらえば分かりますが、とってもかゆいところに手が届いた不動産投資における税務の教材になってます。これから不動産投資を始めようという人や開業して間もない方はもちろんのこと、法人化を検討中の方にもお勧めの教材です。

　　

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確定申告のソフトへの入力記帳もほぼ終わり、あとは青色申告会に出す前の微調整という感じです。
結果、所得税も住民税も、そして国民健康保険税も具体的な金額がほぼ出ました。やれやれ・・・(^_^;)

今年は青色申告会の予約日がいつもより２週間ほど遅かったので、じっくり考えながらまとめることができました。

この確定申告の準備、税理士さんに頼めば、簡単に済んでしまうことですが、自分で四苦八苦しながらやることに意義がある（？）と私の場合は思ってます。
私に限ってのことですが、税理士さんに丸投げしていると結局のところ、何年経っても事業全体のお金の流れが把握できないような気がするんです。
つまりは、事業全体を俯瞰してみた上での「将来に向けての戦略」が立てにくいような・・・・。もちろん、細かな仕入れが日々発生するような事業や多数の従業員を雇っている事業なんかの場合は、複雑過ぎて、面倒くさがり屋の私にはとてもじゃないけどやってられないだろうと思います。
ですが、幸いなことに、“大家さんという商売”は、お金の動きがヒジョーにシンプルなので助かります(^_^)。
さらには、サラリーマン時代と違って専業になった現在は、一日それに時間を費やしてられますからね(^_^)。

確定申告ってやつは、自分でやればやるほど、毎年、苦労も少なくなっていきます。それだけスキルアップしていくってことでしょうね。

とはいうものの、ゼロから自分ですべてできる人はいません。
私の場合も山ほど本を読み、何度も何度も税務署にも電話相談し、事業的規模を超えてからは青色申告会に入ってそこでさらにマニアックな疑問も解消してきました。あ、そうそう、最初の頃は、何にも分かりませんでしたから、セミナーに行ったり、確定申告のＤＶＤ教材を買ったりもしましたね。もっとも、当時は、不動産に特化した税理士さんのセミナーなんてほとんどありませんでしたから、イマイチというようなのもありましたけど・・・。

最近は、叶温さんとか夫馬竜司さんとか、不動産専門の税理士さんが活躍されてますが、なぜか関西に事務所をかまえる方ばっかりなんですよね。
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